Cour de cassation, 06 avril 2016. 15-19.559

CIV. 1 CH.B COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 6 avril 2016 Cassation partielle Mme BATUT, président Arrêt n° 361 F-D Pourvoi n° V 15-19.559 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Statuant sur le pourvoi formé par la société Galerie Valentin dite SCI Galetin, société civile immobilière, dont le siège est chez SAS Sopagemo Edifice, [Adresse 1], contre l'arrêt rendu le 2 avril 2015 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige l'opposant : 1°/ à Mme [X] Bailly, domiciliée [Adresse 2], 2°/ à M. [O] Bailly, domicilié [Adresse 3], notaire associé de la SCP Alcaix Bailly Marmey-Ravau, 3°/ à la société Racle, Colin et associés, société civile professionnelle, dont le siège est [Adresse 2], défendeurs à la cassation ; La demanderesse invoque, à l'appui de son pourvoi, le moyen unique de cassation annexé au présent arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 mars 2016, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Teiller, conseiller rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Laumône, greffier de chambre ; Sur le rapport de Mme Teiller, conseiller, les observations de la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat de la société Galerie Valentin dite SCI Galetin, de la SCP Boré et Salve de Bruneton, avocat de Mme Bailly et de la SCP Racle, Colin et associés, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le moyen unique : Vu l'article 1382 du code civil ; Attendu, selon l'arrêt attaqué, que la SCI Galerie Valentin (la SCI) est propriétaire d'un ensemble immobilier au sein duquel est implantée une galerie commerciale ; que les commerçants associés de la SCI paient, pour les locaux pris à bail au sein de cette galerie, un loyer annuel forfaitaire et sont dispensés du paiement d'un loyer complémentaire basé sur le chiffre d'affaires annuel ; que la SCP notariale Racle, Colin et associés a établi l'ensemble des actes nécessaires à la mise en oeuvre de cette mesure ; qu'en 2000, M. et Mme [B] ont cédé à la société Marionnaud le fonds de commerce qu'ils exploitaient dans la galerie, tandis que M. [B] demeurait associé de la SCI ; qu'un litige ayant opposé celle-ci à la société Marionnaud à propos des loyers complémentaires relatifs aux années 2000 à 2005, la première a été condamnée à rembourser à la seconde le montant des loyers complémentaires indus pour les années 2000 à 2002 et les sommes séquestrées au titre des loyers complémentaires des années 2003 à 2005 ont été restituées à celle-ci ; que la SCI a assigné la SCP Racle, Colin et associés, et Mme Bailly, notaire associée en son sein (le notaire) en responsabilité et indemnisation ; Attendu que, pour allouer à la SCI une indemnité correspondant aux loyers complémentaires des années 2000 à 2002, l'arrêt retient que le notaire a manqué à son devoir de conseil et d'information à l'égard de la SCI et que ce manquement est à l'origine de la perte des loyers complémentaires, qui n'ont pu être réclamés à la société Marionnaud jusqu'au 8 décembre 2005, date à laquelle M. [B] a cessé d'être associé de la SCI ; Qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que la faute du notaire avait eu pour effet de priver la SCI des loyers complémentaires jusqu'à la date précitée du 8 décembre 2005, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ; PAR CES MOTIFS : CASSE ET ANNULE, mais seulement en ce qu'il limite à 206 072,43 euros, outre intérêts, le montant de la condamnation prononcée solidairement contre Mme Bailly et la SCP Racle, Colin et associés au profit de la SCI Galerie Valentin, l'arrêt rendu le 2 avril 2015, entre les parties, par la cour d'appel de Lyon ; remet, en conséquence, sur ce point, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Dijon ; Condamne Mme Bailly et la SCP Racle, Colin et associés aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt partiellement cassé ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du six avril deux mille seize.MOYEN ANNEXE au présent arrêt. Moyen produit par la SCP Bénabent et Jéhannin, avocat aux Conseils, pour la SCI Galerie Valentin dite SCI Galetin. Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir condamné solidairement Maître [X] BAILLY et la SCP RACLE et COLIN et associés à verser à la SCI GALETIN à titre de dommages et intérêts une somme globale de 206 072,43 € seulement avec intérêts au taux légal à compter du jour du prononcé de l'arrêt, jour de la liquidation définitive du préjudice ; AUX MOTIFS QUE « contrairement à ce que fait valoir le notaire [X] Bailly et la Scp notariale, même si la clause rédigée dans le bail des 09 et 15 octobre 1993 est claire et si elle correspond à la traduction de la volonté des parties à l'acte pour tenir compte de la situation des époux [B], il résulte du débat que le notaire qui connaissait le principe et les raisons de la clause initiale contenue dans l'ensemble des baux de la société civile immobilière qu'il a tous rédigés, n'a pas envisagé la situation qui allait être créée par la modification apportée à la demande des époux [B], dans le bail d'octobre 1993 lorsqu'une cession interviendrait pour ce bail sans cession des parts de la Sci par Monsieur [B] nommément désigné, et n'a donc pas attiré l'attention des parties à l'acte sur les inconvénients de cette rédaction lorsqu'il y aurait cession de bail sans cession de part ; Que sans avoir à s'arrêter sur la clarté de la rédaction de la clause et son absence d'ambiguïté, il a bien été écrit par le notaire rédacteur une clause créant une exception au principe fondateur et permanent de la société civile immobilière, sans avoir envisagé toutes les hypothèses qui pouvaient se présenter dans l'avenir lors d'une cession de bail sur lesquelles il n'a pas attiré l'attention des signataires qui ne songeaient lors de la signature en 1993 qu'à sauvegarder leurs intérêts : ne pas avoir la charge d'un loyer complémentaire ; Qu'en rédigeant une stipulation dérogatoire aux autres baux de la société civile immobilière, au profit des époux [B], sans attirer l'attention de la Sci qui ne pourrait pas exiger de loyer complémentaire tant que Monsieur [B] restait propriétaire, le notaire a bien manqué à son devoir de conseil et d'information à l'égard de son client en ne lui révélant pas ce qui pourrait se produire en cas de cession de bail sans cession par Monsieur [B] de ses parts dans la société civile immobilière ; Que ce manquement se trouve bien à l'origine de la perte du loyer complémentaire qui ne peut être réclamé au cessionnaire de bail tant que Monsieur [B] reste porteur de parts dans la Sci, soit jusqu'au 8 décembre 2005 ; Que le préjudice direct et en rapport de causalité directe avec le manquement du notaire [X] Bailly s'élève aux seules sommes dont la Sci Galerie Valentin a été privée pour la période se terminant le 08 décembre 2005, date à laquelle Monsieur [B] a cédé ses parts sociales de sorte que le loyer complémentaire devenait pour l'avenir exigible à l'égard de la société locataire en place ; Qu'il ressort du jugement du 09 mai 2007 confirmé par l'arrêt de la cour de Besançon en date du 03 décembre 2008 que le préjudice se mesure aux seules sommes que la Sci a perçues à tort et qu'elle a dû rembourser, soit la somme de 188 196,61 euros avec intérêts au taux légal à compter du 24 septembre 2003, soit la somme totale de 206 072,43 euros ; Que les frais et dépens de l'instance qui s'est terminée par l'arrêt du 03 décembre 2008 n'ont pas de rapport direct avec le manquement du notaire mais ont pour cause essentielle et déterminante l'attitude de la Sci face à la société titulaire du bail en vertu duquel elle était entrée dans les lieux ; qu'ils ne sont donc pas dus ; Que les autres sommes réclamées dans la page 43 des conclusions ne correspondent pas à un préjudice causé par le manquement et ne caractérisent pas une perte de chance en rapport avec ce manquement qui avait seulement pour effet de priver la propriétaire du loyer complémentaire » ; ALORS QU'est intégralement réparable le préjudice causé par la faute du responsable ; qu'en l'espèce, la Cour d'appel a elle-même constaté que Maître [X] BAILLY avait manqué à son devoir de conseil « en rédigeant une stipulation dérogatoire aux autres baux de la société civile immobilière, au profit des époux [B] », et ce sans révéler à l'exposante « ce qui pourrait se produire en cas de cession de bail sans cession par Monsieur [B] de ses parts dans la société civile immobilière » (arrêt, p. 5, § 15) ; qu'elle a encore relevé que si ce manquement n'avait pas été commis, la SCI aurait exigé qu'une clause conforme à la commune intention des parties soit rédigée et que la dispense de paiement des loyers complémentaires cesse en cas de cession du bail non accompagnée de la cession des parts sociales de la SCI (arrêt, p. 5, § 16) ; qu'elle en a exactement déduit que la faute du notaire avait causé un préjudice consistant dans les « sommes dont la Sci Galerie Valentin a été privée pour la période se terminant le 8 décembre 2005 » (arrêt, p. 5, § 17) ; que la Cour d'appel a cependant limité le montant des dommages et intérêts à une somme de 206 072,43 € correspondant au montant que la SCI a été condamnée à rembourser à la société MARIONNAUD au titre des loyers complémentaires pour les années 2000 à 2002 ; que la Cour d'appel n'a donc pas condamné les notaires au paiement de dommages et intérêts correspondant aux loyers que la société MARIONNAUD a refusé de verser à la SCI pour les exercices 2003 à 2005, cependant qu'elle avait constaté que la perte de ces loyers était imputable à la faute du notaire ; qu'en statuant ainsi, la Cour d'appel n'a pas tiré les conséquences légales qui s'inféraient de ses propres constatations, et a violé l'article 1382 du Code civil.