Texte intégral
N° RG 21/04522 - N° Portalis DBVM-V-B7F-LC4X
C1
N° Minute :
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me Arnaud ADELISE
la SCP TGA-AVOCATS
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE GRENOBLE
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE
ARRÊT DU MARDI 27 JUIN 2023
Appel d'un jugement (N° RG 11-20-303)
rendue par le Tribunal judiciaire de GAP
en date du 27 août 2021
suivant déclaration d'appel du 25 octobre 2021
APPELANTS :
M. [K] [I]
né le 17 juillet 1975 à [Localité 6]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
Mme [U] [G] épouse [I]
née le 30 juin 1975 à [Localité 9]
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentés par Me Arnaud ADELISE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et ayant pour avocat plaidant Me Sonia JACK, avocate au barreau de Bordeaux
INTIMÉE :
S.A.S. NEIGE ET SOLEIL VDSP ENSEIGNE 'SQUARE HABITAT' prise en son établissement secondaire de BRIANCON sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié ès-qualité au siège social
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentée et plaidant par Me François DESSINGES de la SCP TGA-AVOCATS, avocat au barreau de HAUTES-ALPES
COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :
Mme Catherine Clerc, président de chambre,
Mme Joëlle Blatry, conseiller,
Mme Véronique Lamoine, conseiller
DÉBATS :
A l'audience publique du 9 mai 2023, Mme Lamoine, conseiller chargée du rapport, assistée de Mme Anne Burel, greffier, a entendu seule les avocats en leurs observations, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile.
Elle en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu ce jour.
*********
RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par contrat en date du 13 août 2015, les époux [K] [I] et [U] [G], ont donné à bail de locaux meublés aux époux [P], une maison d'habitation dont ils sont propriétaires à [Adresse 8] par l'intermédiaire de SARL Agence Immobilière [S] [V].
Le bail stipulait que "le locataire devra entretenir le jardin et le restituer comme sur l'état des lieux photos" (sic) sans que les photos visées soient annexées. Un état des lieux d'entrée était établi par ladite agence le 13 août 2015, cet état des lieux visant une liste de mobilier jointe.
Le mandat de gestion a été transféré en cours de bail, avec l'accord des bailleurs, à la SAS NEIGE ET SOLEIL VDSP exploitant sous l'enseigne "SQUARE HABITAT" pris en son établissement secondaire de [Localité 7] (ci-après la société NEIGE et SOLEIL).
Le 4 janvier 2020, la société NEIGE ET SOLEIL informait les bailleurs du congé donné par les locataires pour le 30 avril 2020 et leur demandait de faire connaître leur intention quant à une nouvelle location. Une date pour l'état des lieux a été fixée au 2 juin 2020, date à laquelle un état des lieux contradictoire a été signé, et les époux [I] ont repris possession de leur logement.
Par acte du 9 novembre 2020, les époux [I] ont assigné la société NEIGE et SOLEIL devant le tribunal judiciaire de Gap pour la voir condamner, au visa de l'article 217 du Code civil en lui reprochant notamment d'avoir restitué le dépôt de garantie sans délai aux locataires et d'avoir omis de réclamer à ces derniers la justification du contrat d'entretien de la cheminée, à leur payer les sommes suivantes, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation ainsi que 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile :
1 500 € représentant les frais d'élagage et de remise en état du jardin,
2 000 € pour le coût du remplacement des objets manquants,
2 000 € à titre de dommages-intérêts.
Par jugement contradictoire du 27 août 2021, le tribunal judiciaire a :
rejeté l'ensemble des demandes,
condamné les époux [I] aux dépens,
rappelé que l'exécution provisoire est de droit.
Par déclaration au greffe en date du 25 octobre 2021, les époux [I] ont interjeté appel de ce jugement.
Par uniques conclusions notifiées le 20 janvier 2022, ils demandent la réformation du jugement déféré en toutes ses dispositions, et réitèrent leurs demandes formées en première instance, à savoir la condamnation de la société NEIGE et SOLEIL aux dépens de première instance et d'appel et à leur payer les sommes suivantes, outre intérêts au taux légal à compter de l'assignation :
1 500 € représentant les frais d'élagage et de remise en état du jardin,
2 000 € représentant le coût forfaitaire du remplacement des objets garnissant les lieux loués,
2 000 € à titre de dommages et intérêts.
Ils réclament encore sa condamnation à leur payer la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir :
que le mandataire substitué a manqué à ses obligations contractuelles en ne réclamant pas aux locataires les attestations d'assurance du bien, ainsi que les justificatifs de ramonage de la cheminée, qu'ils ont été contraints de solliciter eux-mêmes des locataires en fin de bail,
que l'état des lieux de sortie n'a pas été effectué de manière satisfaisante,
qu'ainsi, aucun inventaire des biens garnissant le logement loué meublé n'a été dressé,
que l'état du jardin n'a pas été vérifié et n'est pas décrit,
que quand bien même la liste du mobilier garnissant le logement n'avait pas été signée lors de l'entrée dans les lieux, elle avait été annexée à l'état des lieux d'entrée effectué le 13 août 2015, et l'existence de cet inventaire était visé aux clauses du bien,
que le dit inventaire a bel et bien existé, qu'il était annexé à l'état des lieux d'entrée qui a servi de support à l'état des lieux de sortie,
qu'il n'est pour autant pas noté, dans l'état des lieux de sortie, qu'ait été vérifiée la présence de tous les objets se trouvant dans le logement lors de l'entrée dans les lieux,
qu'ont été communiquées les photographies du jardin d'une part lors de l'entrée dans les lieux d'autre part lors de la sortie,
qu'il est, à leur comparaison, incontestable que l'agence immobilière n'a pas procédé à la vérification de l'état du jardin lors de l'établissement de l'état des lieux de sortie,
que le tribunal a retenu à tort que l'élagage n'entrait pas dans les obligations des locataires,
que l'agence mandataire a encore manqué à ses obligations en restituant sans aucun délai le dépôt de garantie aux locataires, privant les bailleurs de la possibilité de récupérer, par ce moyen, le coût de la remise en état qu'ils ont dû supporter.
La société NEIGE et SOLEIL, par uniques conclusions notifiées le 19 avril 2022, demande la confirmation du jugement déféré en toutes ses dispositions, et la condamnation solidaire des époux [I] à supporter les dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 3 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle reprend, en les développant, les motifs retenus par le tribunal pour considérer qu'il n'était établi à sa charge l'existence d'aucune faute, en faisant valoir, en particulier :
que les manquements relatifs à l'état des lieux d'entrée ne lui incombaient pas puisqu'elle a repris un contrat de gestion en cours,
que l'état des lieux de sortie a été établi de manière contradictoire en reprenant le tableau détaillé de l'état des équipements,
que, s'agissant de l'inventaire invoqué, sa valeur est plus que discutable puisqu'il ne comporte aucune signature,
qu'elle n'a commis aucune faute en restituant le dépôt de garantie,
que les locataires avait occupé les lieux plus de cinq ans et qu'il doit être tenu compte d'une usure d'usage,
qu'elle n'a pas failli à ses obligations s'agissant des espaces verts, que les photographies produites montrent en effet que lors de la sortie des locataires, le jardin ne semblait pas suggérer un abandon ou un défaut d'entretien,
que l'entretien incombant au locataire n'inclut pas d'élaguer des arbres dont la croissance est naturelle, surtout après cinq années d'occupation,
que le bailleur qui souhaite retenir une partie du dépôt de garantie doit en justifier par un devis ou une facture corroborés par la comparaison des états des lieux d'entrée et de sortie,
qu'en l'espèce aucun devis ou facture ne sont produits par les appelants.
L'instruction a été clôturée par une ordonnance rendue le 4 avril 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les demandes principales
# au titre des attestations d'assurances et d'entretien des cheminées et chaudières
Les époux [I] reprochent à la société NEIGE ET SOLEIL de n'avoir pas réclamé aux locataires les attestations annuelles d'assurance et de ramonage, en visant des échanges de mails en dates des 5 novembre 2020 et 4 mars 2021 qu'ils ne produisent pas aux débats, étant souligné qu'aucun bordereau récapitulatif de leurs pièces n'est annexé à leurs conclusions ni n'a été transmis au greffe malgré la demande expresse qui en a été faite à leur conseil par message via le RPVA du 4 avril 2023, et que ce bordereau n'est pas même joint au dossier déposé à l'audience.
Par ailleurs, la société NEIGE ET SOLEIL verse aux débats une attestation d'assurance habitation concernant le bien loué pour la période du 1er août 2019 au 31 juillet 2020, ainsi que deux factures acquittées de ramonage des conduits de fumée, l'une en date du 2 décembre 2018, l'autre en date du 22 mai 2020, établies toutes deux au nom de Mme [P], la production aux débats de ces documents accréditant le fait que la société NEIGE ET SOLEIL a bien rempli sa mission de mandataire concernant l'obtention de ces certificats ou attestations, faute de quoi elle ne les aurait pas en sa possession, étant rappelé qu'elle a repris le mandat de gestion en cours de bail.
Il en résulte que les époux [I] ne démontrent pas la faute de leur mandataire sur ce point, ni le préjudice qui en serait résulté pour eux.
# quant à l'absence de certains meubles ou équipements meublant la maison louée
L'état des lieux d'entrée est, contrairement à ce qui est soutenu, signé entre les locataires d'une part et la société Agence Immobilière [S] [V] représentant les bailleurs d'autre part, même si toutes les pages n'en sont pas paraphées.
En effet, l'exemplaire désigné comme 'Etat des lieux de sortie' produit par l'intimée (sa pièce n° 3), comporte :
en première page la date du 2 juin 2020, la signature en bas de première page des époux [P] et une signature sur le tampon humide de la société NEIGE ET SOLEIL,
mais en dernière page la date du 13 août 2015 soit celle de l'entrée dans les lieux, la signature des époux [P], enfin une signature en vis-à-vis du tampon humide de l' « Agence Immobilière [S] [V] » ce qui démontre qu'il s'agit bien de la dernière page avec signature de l'état des lieux d'entrée, puisque cette dernière n'était plus mandataire au moment de la fin du bail.
Cette page dernière datée du 13 août 2015, signée des parties, vise une 'Liste de mobilier jointe' dans un paragraphe intitulé 'Aménagements'. Les époux [I] produisent une liste de matériels sur six pages qui, certes, n'est pas signée ni paraphée. Elle ne peut donc faire foi par elle-même des objets possiblement manquants.
Cependant, le tribunal a justement relevé que la société NEIGE ET SOLEIL, si elle ne pouvait se voir reprocher l'absence de signature de l'inventaire d'entrée dans les lieux privant ce document de son caractère contradictoire, a commis une faute en n'établissant pas d'inventaire d'état des lieux de sortie s'agissant d'un bail de logement meublé, et en ne s'enquérant pas, lors de cette sortie, de l'inventaire initial ni auprès des bailleurs ni auprès des locataires, alors que ce document était visé dans l'état des lieux d'entrée.
En ce faisant, elle a privé les bailleurs, qui lui avaient confié la gestion de leur bien en s'adressant à un professionnel, du moyen de rapporter la preuve de possibles objets manquants, ce qui constitue pour eux un préjudice contrairement à ce qu'a jugé le tribunal sur ce point.
Il est donc justifié d'allouer aux époux [I], par voie d'infirmation partielle du jugement, la somme de 1 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice de ce chef, au vu des éléments du dossier.
# quant à l'entretien des espaces verts et à l'élagage des arbres
Le bail stipule que "le locataire devra entretenir le jardin et le restituer comme sur l'état des lieux photos" (sic), alors qu'il est constant qu'aucune photographie contradictoire n'a été annexée à cet état des lieux.
Pour les mêmes motifs que ci-dessus développés, face à la carence sur ce point de l'agence immobilière à qui elle avait accepté de succéder, la société NEIGE ET SOLEIL devait s'assurer que le jardin entourant la maison louée avait été entretenu correctement et procéder sur ce point, en annexe à l'état des lieux, à l'établissement de photographies contradictoires ayant date certaine, ou au minimum dans la partie 'commentaires ' laissés en blanc à la dernière page de l'état des lieux, à une description des extérieurs de la maison ce qu'elle n'a pas fait, cette partie du bien loué n'étant pas décrite dans l'état des lieux de sortie.
Par ailleurs, s'agissant des obligations du locataire, si celui-ci n'a pas l'obligation d'élaguer des arbres, il doit supporter l'entretien et la taille régulière des arbustes et des haies, étant souligné que les époux [P] ont occupé la maison en cause durant presque cinq années.
Les époux [I] versent aux débats (leur pièce n° 5) un devis établi le 3 mars 2021 soit en sortie de l'hiver ayant succédé à la fin du bail, pour l'élagage de haie de frêne tout autour de la maison, ainsi que l'entretien et taille d'arbres et arbustes, à hauteur de la somme totale de 1 200 € TTC.
Ce devis témoigne qu'un certain entretien des extérieurs, notamment de la haie entourant la propriété, n'avait pas été fait correctement au moins l'année précédente, étant souligné que les photographies produites par les parties sont peu exploitables sur ce point, n'ayant pas date certaine et au surplus reproduites en noir et blanc pour celles produites par les appelants.
Là encore, par sa carence dans l'établissement de l'état des lieux de sortie, la société NEIGE ET SOLEIL n'a pas mis les bailleurs en mesure de pouvoir agir en ce sens contre les locataires sortants. Cependant, dès lors que le devis produit porte en partie sur des tâches n'incombant pas au locataire (élagage d'arbres), il peut être estimé que le préjudice qui en résulte pour les bailleurs est limité à la somme de 900 € qui leur sera accordée de ce chef à titre de dommages-intérêts.
L'absence de recours possible contre les locataires étant compensé par les dommages-intérêts mis à la charge de l'agence mandataire, il n'est justifié d'aucun préjudice complémentaire tenant à la restitution sans délai du dépôt de garantie, et il n'existe aucun motif d'allouer aux appelants des dommages-intérêts supplémentaires de ce chef.
Les sommes allouées constituant des dommages-intérêts réparant les préjudices des bailleurs causés par les manquements de leur mandataire, aucun élément du dossier ne conduit à faire courir les intérêts à une date différente de celle du présent arrêt en application de l'article 1231-7 du code civil.
Sur les demandes accessoires
La société NEIGE ET SOLEIL, succombant principalement en sa défense, devra supporter les dépens de première instance et d'appel en application de l'article 696 du code de procédure civile et il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile en sa faveur.
Il est équitable de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des époux [I].
PAR CES MOTIFS
La cour, statuant publiquement par arrêt contradictoire,
Infirme en toutes ses dispositions le jugement déféré.
Statuant de nouveau et y ajoutant :
Condamne la SAS NEIGE ET SOLEIL VDSP à payer aux époux [I] unis d'intérêts, les sommes suivantes outre intérêts au taux légal à compter du présent arrêt :
1 000 € à titre de dommages-intérêts pour les objets manquants,
900 € à titre de dommages-intérêts au titre de l'entretien du jardin,
1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Rejette toutes les autres demandes.
Condamne la SAS NEIGE ET SOLEIL VDSP aux dépens de première instance et d'appel.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
Signé par madame Clerc, président, et par madame Burel, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
