Tribunal judiciaire, 25 avril 2025. 25/00337

MINUTE N° : JUGEMENT DU 25 Avril 2025 N° RC 25/00337 DÉCISION réputée contradictoire et en premier ressort TOURAINE LOGEMENT ET : [D] [I] Débats à l'audience du 20 Février 2025 Le Copie executoire et copie à : Me BENDJADOR Copie à : Monsieur le Prefet d'[Localité 6] et [Localité 7] Copie dossier TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8] TENUE le 25 Avril 2025 Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS, COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : PRÉSIDENT : A. ROBIN, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS, GREFFIER : E.ESPADINHA DÉBATS : A l'audience publique du 20 Février 2025 DÉCISION : Prononcée publiquement le 25 Avril 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : TOURAINE LOGEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représenté par Me Abed BENDJADOR, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS D'une Part ; ET : Monsieur [D] [I] né le 25 Décembre 1988 à , demeurant [Adresse 4] non comparant D'autre Part ; RG 25/00337 EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 18 janvier 2022, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH a consenti un bail d'habitation à Monsieur [I] [D] portant sur un logement situé sis [Adresse 3] à [Localité 5] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 589,94 € charges et annexes comprises. Le 11 mars 2024 le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail demeuré infructueux. C'est dans ces conditions que le bailleur a fait assigner Monsieur [I] [D] par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours afin d'obtenir sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - la constatation ou, pour le moins, le prononcé de la résiliation du bail consenti à Monsieur [I] [D] ; - dire et juger en conséquence que Monsieur [I] [D] se trouve être occupant sans droit ni titre ; - l'expulsion du locataire et celle de tous ses biens ainsi que de toute personne à sa charge ou occupant l'immeuble de son chef, par toutes les voies et moyens de droit, même avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ; - la condamnation de Monsieur [I] [D] au paiement de la somme de 1031,04 € telle que visée au commandement de payer ainsi qu’au paiement de la somme mensuelle de 597,06 € au titre des loyers dus augmentés des charges justifiées du 11 mars 2024 à la date de la résiliation du bail ; - la condamnation de Monsieur [I] [D] au paiement d'une indemnité légale d'occupation d’un montant mensuel de 597,06 €, augmentée des charges justifiées, de la date de résiliation du bail jusqu'à la date de la parfaite libération des lieux ; - la condamnation de Monsieur [I] [D] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 600,00 € en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; - la condamnation de Monsieur [I] [D] aux entiers dépens incluant notamment le coût du commandement de payer en date du 11 mars 2024. L'affaire a été appelée et utilement plaidée à l'audience du 20 février 2025. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée au Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] le 31 juillet 2024 à la suite de quoi le greffe a reçu le diagnostic social et financier dont lecture a été donnée à l’audience. A l’audience, la SA TOURAINE LOGEMENT ESH - représentée par son conseil - maintient les termes de son assignation et actualise la dette locative à la somme de 418,00 €. Elle sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire à raison de 4 mensualités. Régulièrement cité par acte de commissaire de justice du 29 juillet 2024 signifié à étude, Monsieur [I] [D] était ni présent ni représenté à l’audience. La présente décision est réputée contradictoire au seul motif qu’elle est susceptible d’appel. L'affaire a été mise en délibéré au 25 avril 2025. MOTIFS Aux termes de l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 1er mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation intervenue le 29 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture d'[Localité 6] et [Localité 7] par voie électronique le 31 juillet 2024 soit plus de six semaines avant l'audience fixée au 20 février 2025, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifiées par la loi du 27 juillet 2023. L'action est donc recevable. Sur la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers L'article 24 I de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. L’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 venant réduire ce délai à six semaines n’est applicable qu’aux contrats de bail conclus ou renouvelés postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi soit le 28 juillet 2023. En l'espèce, le bailleur verse aux débats le contrat de bail signé entre les parties le 18 janvier 2022 aux termes duquel il est prévu à l'article 6 des conditions générales que le défaut de paiement des loyers ou des charges aux termes convenus ou en cas de non versement du dépôt de garantie entraînera la résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bailleur produit le commandement de payer délivré par acte de commissaire de justice en date du 11 mars 2024 à Monsieur [I] [D] et portant sur la somme de 1131,50 € dont 1031,04 € au titre des impayés de loyers et de charges. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi n° 2014-336 du 24 mars 2014, de même que les dispositions de l'article 6 de la loi n°90-449,du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement. Le commandement fait application de l’article de la loi du 27 juillet 2023 en laissant au locataire un délai de six semaines pour s’acquitter des causes du commandement. Or, le bail a été conclu antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Ainsi, la clause résolutoire ne peut produire ses effets qu’à l’issue d’un délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer en date du 11 mars 2024. Monsieur [I] [D] n'a pas réglé l’arriéré de loyers et de charges dans les deux mois. Il y a donc lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 mai 2024. Sur les loyers et charges impayés Selon l'article 1728 du Code civil et l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge de vérifier d'office tout élément constitutif de la dette locative. Le bailleur fait la preuve de l'obligation dont il se prévaut en produisant le bail signé le 18 janvier 2022, le commandement de payer délivré le 11 mars 2024 et le décompte de la créance établi le 18 février 2025 faisant apparaître une somme de 418,00 € à la charge du locataire. Il convient, par conséquent, de condamner Monsieur [I] [D] à verser à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 418,00 € au titre des impayés de loyers et de charges arrêtés au 18 février 2025. Sur la suspension de la clause résolutoire et les délais Aux termes de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué; dans le cas contraire, elle reprend son effet. En l’espèce, le bailleur sollicite des délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire à raison de quatre mensualités de 104,50 €. Il résulte du décompte susvisé que Monsieur [I] [D] a repris les paiements avant l’audience et que la dette a été soldée en août 2024 avant de créer une nouvelle dette. En outre, il apparaît à la lecture du diagnostic social et financier que Monsieur [I] [D] est salarié et perçoit un revenu variable mensuel d’environ 1900,00 €. Il convient, par conséquent, d’octroyer à Monsieur [I] [D] des délais de paiement suivant les modalités décrites ci-après étant précisé que ces délais paralysent l’application de la clause résolutoire et qu’elle sera réputée n’avoir jamais joué s’ils sont respectés. Sur l'exécution provisoire Conformément aux dispositions de l'article 514 du Code de procédure civile, la présente décision de première instance sera exécutoire de droit à titre provisoire. Sur l'article 700 du Code de procédure civile Aucune considération tirée de l'équité ou de la situation économique des parties ne vient justifier l'application de l'article 700 du Code de procédure civile. Le demandeur sera donc débouté de sa demande à ce titre. Sur les dépens L'article 696 du Code de procédure civile, dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens. Il convient donc de mettre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer à la charge de Monsieur [I] [D]. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et rendu en premier ressort, Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies au 12 mai 2024; Condamne Monsieur [I] [D] à payer à la SA TOURAINE LOGEMENT ESH la somme de 418,00 € (QUATRE CENT DIX HUIT EUROS) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 18 février 2025 ; Surseoit à l’exécution des poursuites et autorise Monsieur [I] [D] à se libérer de leur dette de 418,00 € en 4 mensualités de 100,00 € et le solde à la 5ème échéance; Dit que ces mensualités devront être payées en sus du loyer courant et en même temps que lui ; Suspend les effets de la clause résolutoire durant l’exécution des-dits délais ; Dit que si les délais sont respectés elle sera réputée n’avoir jamais joué ; Dit qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité ou du loyer à son terme exact: 1- la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets ; 2 - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ; 3 - qu’à défaut par Monsieur [I] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux loués [Adresse 3] à [Localité 5], il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, si besoin est, deux mois après la notification au préfet du commandement d’avoir à quitter les lieux, les meubles laissés dans les lieux par Monsieur [I] [D] suivront alors le sort réservé par les articles L 433-1 à L 433-3 du code des procédures civiles d’exécution ; 4 - Monsieur [I] [D] sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ; Dit que la présente décision sera notifiée par le secrétariat greffe du tribunal à Monsieur le préfet d’Indre et Loire en application de l’article R 412-2 du code des procédures civiles d’exécution; Rappelle que la présente décision est exécutoire par provision de plein droit ; Déboute la SA TOURAINE LOGEMENT ESH de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ; Condamne Monsieur [I] [D] aux dépens. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, les jours mois et an susdits par le Juge et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,