Tribunal judiciaire, 04 juin 2024. 23/05592

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 23/05592 N° Portalis 352J-W-B7H-CZWBW N° MINUTE : 1 Assignation du : 11 Avril 2023 Jugement avant dire droit [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : Expert : [O] [U][2] [2] [Adresse 2] [Localité 7] JUGEMENT rendu le 04 Juin 2024 DEMANDERESSE S.A. AUBERT FRANCE [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Jean-Philippe CONFINO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0182 DEFENDERESSE Société AEW COMMERCES EUROPE anciennement dénommée ACTIPIERRE EUROPE [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Maître Dominique COHEN TRUMER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0009 COMPOSITION DU TRIBUNAL Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 02 Avril 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DU LITIGE Par un acte sous seing privé en date du 31 janvier 2012 modifié par un avenant du 16 juillet 2013, la société AEW COMMERCES EUROPE (anciennement dénommée ACTIPIERRE EUROPE) venant aux droits de la société civile SCI OPERA, a donné à bail commercial à la société S.A. AUBERT FRANCE pour y exercer l’activité de “puériculture, équipement de la personne, meubles pour enfant” à l’exclusion de toute autre, des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9] désignés comme suit : “Dans le bâtiment A : Le lot n°220 : - Au premier sous-sol : un local Sanitaire, water-closet, vestiaire, escalier intérieur - Au rez-de-chaussée : hall, quatre boutiques, salles de travaux - Et les 3.673 / 100.000 des parties communes Dans le bâtiment C : Le lot n°221 : - Cave escalier intérieur - Au rez-de-chaussée : bureau de vente, graissage, lavage, dépôt et vestiaire, piste distribution essence - Et les 6.886 / 100.000 des parties communes”. La surface indicative des locaux est la suivante : “- au rez-de-chaussée : shon de 416 m² et une surface de vente de 321 m² - au sous-sol : shon de 44 m²”. Le bail a été conclu pour une durée de neuf années à compter du 30 juillet 2012 pour se terminer le 29 juillet 2021, et moyennant le versement d’un loyer annuel de 180.000 euros hors taxes et hors charges, une franchise de loyer étant convenue durant les cinq premières années du bail. Par acte extrajudiciaire en date du 18 mars 2022, la société AUBERT FRANCE a sollicité le renouvellement de son bail à effet du 1er août 2022 puis a notifié un mémoire préalable le 16 novembre 2022, sollicitant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 128.000 euros hors taxes et hors charges. Faute d’accord, la société AUBERT FRANCE a, par actes délivrés les 11 avril et 14 avril 2023, fait assigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris la société ACTIPIERRE EUROPE (désormais dénommée AEW COMMERCES EUROPE) aux fins de fixation du loyer du bail renouvelé. Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par courrier recommandé et par voie électronique le 5 mars 2024, la société AUBERT FRANCE demande au juge des loyers commerciaux de : A titre principal : - Fixer le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er août 2022 à la somme annuelle en principal hors taxes de 128.000 euros ; - Juger que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1231-6 du code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ; - Juger que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés ; - Condamner la société AEW COMMERCES EUROPE à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ; A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit : - Rejeter la demande de la société AEW COMMERCES EUROPE tendant à voir donner mission à l’expert de “fournir au Juge, pour chaque élément de référence, les charges supportées par le preneur de référence” ; - Fixer un loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 170.000 euros en principal hors taxes ; - En ce cas, réserver les dépens et l’application de l’article 700 du code de procédure civile ; En toute hypothèse : - Juger que rien ne s’oppose au caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir. Aux termes de son dernier mémoire régulièrement notifié par courrier recommandé et par voie électronique le 4 mars 2024, la société AEW COMMERCES EUROPE demande au juge des loyers commerciaux de : Vu les dispositions des articles L. 145-33 et L. 145-34, R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce, Vu le bail liant les parties, - Déclarer mal fondée la société AUBERT FRANCE en toutes ses demandes et l’en débouter ; - Juger que le renouvellement interviendra pour une durée de neuf ans à compter du 1er août 2022, aux clauses et conditions du bail échu sous réserve des dispositions d’ordre public de la loi Pinel ; - Fixer le montant du loyer annuel de renouvellement à la somme de 200.035,01 euros hors taxes et hors charges par an au 1er août 2022 ; - Condamner la société AUBERT FRANCE aux dépens ; Subsidiairement, - En cas d’expertise, mettre les frais d’expertise à la charge de la société AUBERT FRANCE, demanderesse ; - Donner mission à l’expert qui sera désigné pour apprécier la valeur locative des lieux de fournir au juge, pour chaque élément de référence, les charges supportées par le preneur de référence ; - Voir dans ce cas fixer au montant du loyer plafonné, soit 200.035,01 euros hors taxes et hors charges le loyer provisionnel que la société AUBERT FRANCE devra régler à compter de la date d’effet du nouveau loyer ; - Débouter la société AUBERT FRANCE de sa demande de fixation du loyer provisionnel à la somme de 170.000 euros. MOTIFS DE LA DÉCISION Il résulte des pièces versées aux débats que les parties s’accordent sur le principe du renouvellement du bail portant sur les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 9] à compter du 1er août 2022. En revanche, elles demeurent en désaccord sur le prix. La S.A. AUBERT FRANCE précise que le loyer facturé au 1er août 2022 s’élevait à la somme de 212.766,92 euros hors taxes par an. Elle fait essentiellement valoir, en se fondant sur un avis non contradictoire réalisé à sa demande par Monsieur [W], expert judiciaire, datant du 31 mars 2022, que le loyer du bail renouvelé doit être fixé à la valeur locative laquelle est inférieure au loyer plafonné s’élevant à 200.035,01 euros hors taxes par an. Elle propose de retenir, sur la base de ce rapport, une surface pondérée du local de 307,15 m² (surface utile totale de 442 m²) et un prix unitaire avant correctifs de 450 euros. Elle sollicite conformément à l’avis de Monsieur [W] des abattements de la valeur locative. Alors que Monsieur [W] avait retenu un abattement de 3 % pour tenir compte des travaux de conformité et des charges de copropriété incombant au preneur, la société AUBERT FRANCE sollicite à ce titre un abattement de 5 %. Elle sollicite également la déduction de la taxe foncière de 3.456 euros et conclut à une valeur locative après correctifs de 127.850,62 euros, arrondie à 128.000 euros par an. Elle fait état à titre subsidiaire, de l’application d’un autre abattement non retenu par Monsieur [W], de 10 % en raison des clauses du bail expiré qui prévoient une clause d’accession “au départ du preneur” et “qu’il sera fait abstraction des améliorations et embellissements pour le calcul de la valeur locative lors des renouvellements dudit bail”. Elle demande en cas d’expertise, que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé à 170.000 euros par an, hors taxes et hors charges. La société AEW COMMERCES EUROPE, quant à elle, accepte la surface pondérée de 307,15 m² mais elle conteste le prix unitaire retenu par Monsieur [W] soutenant que doivent être écartées les références afférentes à des bureaux ou assimilés et qu’au regard des trois références restantes et pertinentes (Burger and Fries, Poke me et Loutsa France) pour des prix unitaires de 629, 814 et 944 euros / m² P, le prix unitaire retenu par Monsieur [W] est critiquable. Faisant valoir que la locataire ne démontre pas que la valeur locative est inférieure au loyer plafonné, elle demande que le loyer du bail renouvelé soit fixé au loyer plafonné de 200.035,01 euros hors taxes. Subsidiairement, s’agissant des abattements sur la valeur locative, si elle ne conteste pas que les charges incombant normalement au bailleur et dont il s’est déchargé sur le preneur doivent entraîner un abattement, elle fait valoir que cette solution n’est pertinente que si les références locatives n’ont pas elles-mêmes été corrigées afin de prendre en compte lesdites charges. A défaut, ces références doivent être majorées afin de ne pas fausser l’évaluation de la valeur locative. Elle se fonde sur plusieurs décisions judiciaires et demande dès lors en cas d’expertise, que l’expert précise pour chaque référence citée, les charges supportées par le preneur. S’agissant de l’abattement pour l’accession en fin de jouissance, elle fait valoir qu’il n’est pas justifié en l’espèce, faute pour la locataire d’apporter la preuve que ses aménagements ont apporté une plus-value à la valeur locative du local. Elle demande en cas d’expertise, que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance soit fixé au montant du loyer plafonné, soit 200.035,01 euros par an, hors taxes et hors charges. En vertu de l’article L 145-33 du code de commerce, le montant des loyers des baux commerciaux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après : 1- les caractéristiques du local concerné ; 2- la destination des lieux ; 3- les obligations respectives des parties ; 4- les facteurs locaux de commercialité ; 5- les prix couramment pratiqués dans le voisinage. Les articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce imposant au juge des loyers de fixer le prix du bail renouvelé à la valeur locative si celle-ci est inférieure au prix plafonné, et le preneur soutenant que tel est le cas en l’espèce, en se fondant sur un rapport d’expertise unilatérale qui conclut en ce sens, il est nécessaire de recourir à une mesure d’expertise en application de l’article R. 145-30 du code de commerce, aux frais avancés de la S.A. AUBERT FRANCE, demanderesse à la fixation judiciaire du loyer, dans les termes du présent dispositif. A cet égard, et dans la mesure où la mission confiée à l’expert est de rechercher la valeur locative des lieux loués au regard notamment des obligations respectives des parties, il n’est pas opportun d’inclure dans sa mission celle de préciser “pour chaque élément de référence, les charges supportées par le preneur de référence” dans la mesure où cet élément n’est pas nécessairement connu de l’expert qui ne dispose pas toujours des baux dans leur intégralité. Or, exiger de l’expert qu’il ne cite que des références pour lesquelles il dispose des baux limiterait la finesse de l’appréciation de la valeur locative en réduisant dans leur nombre les références locatives. Par ailleurs, seules les fixations judiciaires permettent de savoir si un abattement de la valeur locative a été retenu en raison des charges exorbitantes imputées au preneur et son quantum. Il ne sera donc pas fait droit à cette demande de la société AEW COMMERCES EUROPE. En application de l’article L. 145-57 du code de commerce et dans la mesure où d’une part, seule l’expertise judiciaire permettra d’évaluer la valeur locative et d’autre part, qu’il est constant que le loyer plafonné est inférieur au dernier loyer contractuel, il convient de fixer le loyer provisionnel dû par la S.A. AUBERT FRANCE pour la durée de l’instance au montant du loyer plafonné, soit 200.035,01 euros par an, hors taxes, outre les charges. Dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, il sera sursis à statuer sur les demandes et les dépens seront réservés. Il convient de rappeler que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit, en vertu des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, étant observé qu’aucune des parties ne sollicite que cette dernière soit écartée sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 de ce code. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, Constate le principe du renouvellement du bail liant la société AEW COMMERCES EUROPE (anciennement dénommée ACTIPIERRE EUROPE) et la S.A. AUBERT FRANCE portant sur des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 9], à compter du 1er août 2022, Pour le surplus, avant dire droit sur le fond, tous droits et moyens des parties demeurant réservés à cet égard, désigne en qualité d’expert : Monsieur [O] [U] [Adresse 2] [Localité 7] Tel : [XXXXXXXX01] Mail :[Courriel 10] avec pour mission de : - convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire, - se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, - visiter les locaux litigieux situés [Adresse 3] à [Localité 9] et de les décrire, - entendre les parties en leurs dires et explications, - rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er août 2022 au regard des caractéristiques des locaux, de la destination du bail, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L.145-33 et R.145-3 à R.145-8 du code de commerce, - rendre compte du tout et donner son avis motivé, - dresser un rapport de ses constatations et conclusions, Rejette la demande de la société AEW COMMERCES EUROPE tendant à ce qu’il soit donné mission à l’expert de fournir, pour chaque élément de référence, les charges supportées par le preneur de référence, Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 30 septembre 2025, Fixe à la somme de 4.000 (quatre mille) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert, somme qui devra être consignée par la S.A. AUBERT FRANCE à la régie du tribunal judiciaire de Paris ([Adresse 11], [Localité 9]) avant le 5 septembre 2024 inclus, avec une copie de la présente décision, Dit que l’affaire sera rappelée le 1er octobre 2024 à 9h30 pour vérification du versement de la consignation, Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet, Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise, Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer plafonné soit 200.035,01 euros par an, hors taxes, outre les charges, Sursoit à statuer sur les demandes dans l’attente du dépôt du rapport de l’expert, Réserve les dépens, Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit. Fait et jugé à PARIS, le 04 juin 2024. LA GREFFIERE LA PRESIDENTE C. BERGER M. ESCRIVE