Cour d'appel, 29 septembre 2023. 21/01387

MINUTE N° 444/2023 Copie exécutoire à - Me Christine LAISSUE - STRAVOPODIS - Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA (2 copies) - la SELARL LEXAVOUE COLMAR Le 29 septembre 2023 Le Greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR DEUXIEME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU 29 Septembre 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : 2 A N° RG 21/01387 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HQ33 Décision déférée à la cour : 25 Mars 2021 par le tribunal judiciaire de STRASBOURG APPELANTS et intimés sur appel incident : Monsieur [V] [RD] demeurant [Adresse 11] à [Localité 25] Monsieur [AM] [NZ] demeurant [Adresse 23] à [Localité 40] La S.C.P. [TA]-[RD] ASSOCIES, prise en la personne de son gérant ayant son siège social [Adresse 9] à [Localité 25] représentés par Me Christine LAISSUE-STRAVOPODIS, avocat à la cour. avocat plaidant : Me François de MOUSTIER, avocat à Paris. INTIMÉ : 1/ Monsieur [CJ] [X] demeurant [Adresse 7] à [Localité 17] représenté par la SELARL LEXAVOUE COLMAR, avocat à Colmar avocat plaidant : Me Olivier LAERY, avocat à Paris INTIMÉS et appelants sur incident : 2/ Monsieur [XI] [L] demeurant [Adresse 12] à [Localité 34] 3/ Monsieur [ZM] [T] 4/ Madame [PB] [I] demeurant ensemble [Adresse 24] à[Localité 32] 5/ Monsieur [BZ] [N] demeurant [Adresse 19] à [Localité 39] 6/ Monsieur [XI] [G] 7/ Madame [GS] [GK] EPOUSE [G] demeurant ensemble [Adresse 18] à [Localité 38] 8/ Monsieur [BZ] [F] 9/ Madame [AL] [TH] épouse [F] demeurant ensemble [Adresse 10] à [Localité 30] 10/ Madame [P] [Y] demeurant [Adresse 3] à [Localité 28] 11/ Monsieur [LA] [EN] demeurant [Adresse 46] à [Localité 30] 12/ Monsieur [K] [YS] demeurant [Adresse 13] à [Localité 30] 13/ Monsieur [S] [WN] demeurant [Adresse 22] à [Localité 29] 14/ Madame [C] [HU] demeurant [Adresse 1] à [Localité 34] 15/ Monsieur [CR] [BS] demeurant [Adresse 1] à [Localité 34] 16/ Monsieur [H] [MX] demeurant [Adresse 21] à [Localité 31] 17/ Madame [FP] [AK] demeurant [Adresse 44] à [Localité 37] 18/ Madame [ZU] [JR] demeurant [Adresse 41] à [Localité 35] 19/ Madame [FI] [IW] demeurant [Adresse 8] à [Localité 34] 20/ Monsieur [R] [VE] demeurant [Adresse 5] à [Localité 30] 21/ Monsieur [YK] [KT] demeurant [Adresse 4] à [Localité 25] 22/ Madame [U] [A] EPOUSE [AH] demeurant [Adresse 14] à [Localité 34] 23/ Monsieur [R] [WG] 24/ Madame [O] [HM] épouse [WG] demeurant ensemble [Adresse 43] à [Localité 33] 25/ Monsieur [J] [ZF] 26/ Madame [FI] [JY] EPOUSE [ZF] demeurant ensemble [Adresse 42] à [Localité 39] 27/ Madame [D] [MC] demeurant [Adresse 2] à [Localité 39] 2 à 27/ représentés par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, avocat à la cour. avocat plaidant : Me GOSTEL, avocat à Saverne 28/ Monsieur [Z] [VT] 29/ Madame [IO] [DL] EPOUSE [VT] demeurant ensemble [Adresse 15] à [Localité 36] 30/ Monsieur [E] [VT] demeurant [Adresse 16] à [Localité 34] 31/ Monsieur [LV] [VT] demeurant [Adresse 20] à [Localité 26] 32/ S.C.I. CAP2 prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 6] à [Localité 27] 28 à 32/ représentés par Me Valérie BISCHOFF - DE OLIVEIRA, avocat à la cour. avocat plaidant : Me HUCK, avocat à Strasbourg COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 14 Avril 2023, en audience publique, les parties ne s'y étant pas opposées, devant Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre et Madame Myriam DENORT, conseiller, chargées du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente de chambre Madame Myriam DENORT, conseiller Madame Nathalie HERY, conseiller qui en ont délibéré. Greffier, lors des débats : Madame Sylvie SCHIRMANN ARRÊT contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile. - signé par Madame Isabelle DIEPENBROEK, présidente et Madame Sylvie SCHIRMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. FAITS ET PROCÉDURE Selon acte authentique reçu le 17 octobre 2006 par Me [RD], notaire associé à Strasbourg, avec la participation de Me [AM] [NZ], les consorts [VT] ont vendu à la SCI [...] représentée par son gérant, la société [X] Habitat, elle-même représentée par son dirigeant, M. [M] [X], un terrain leur appartenant sis à [Localité 34], [Adresse 47] d'une contenance de 42,51 ares au prix de 561 008 euros, en vue de la réalisation d'une opération de promotion immobilière. Par le même acte, la SCI [...] a vendu en l'état futur d'achèvement aux consorts [VT] cinq appartements, cinq garages et quatre emplacements de parking au sein de la Résidence [...] à construire, dont le prix était payable par compensation avec le prix de vente des terrains. La constitution de la garantie intrinsèque d'achèvement prévue à l'article R.261-18 ancien du code de la construction et de l'habitation était érigée en condition suspensive, cette condition devant être réalisée dans les six mois de l'achèvement des fondations, soit du 19 décembre 2006. Différents lots de l'immeuble la Résidence [...] ont été vendus selon actes de vente en l'état futur d'achèvement reçus par Me [RD] en janvier et février 2007, toujours sous la même condition suspensive. Selon acte du 16 février 2007 reçu par Me [RD], la SCI [...] vendait à M. [CJ] [X], frère de M. [M] [X], dix lots de la résidence - 3 appartements, 4 garages et trois parkings - pour un prix de 654 000 euros payable, compte-tenu du stade d'avancement des travaux, à concurrence de 227 9000 euros dans un délai de 8 jours à compter de la notification de l'acte de réalisation de la condition suspensive. Le même jour, Me [RD] établissait un acte de constatation d'avènement de la condition suspensive par lequel il relatait les différents ventes et attestait que la société venderesse justifiait avoir à sa disposition un financement à hauteur de 75 % du prix de vente prévu de l'immeuble, par le montant des ventes réalisées, et constatait ainsi la réalisation de la condition suspensive affectant ces ventes et leur caractère parfait, ce qui rendait exigible la partie du prix de vente échue compte-tenu de l'état d'avancement des travaux. Le chantier devait toutefois être abandonné après achèvement du gros oeuvre, M. [M] [X] ayant commis des détournements de fonds au préjudice de la SCI [...] pour lesquels il a été condamné pénalement. La SCI [...] ayant été placée en redressement judiciaire le 24 septembre 2008, puis en liquidation judiciaire le 24 novembre 2008, le chantier a été repris par la société Sogerim, et les travaux finalement achevés en février 2015. M. [CJ] [X] qui n'avait versé aucun montant autre que les frais de notaire a consenti à la résolution amiable de la vente. Selon exploits respectivement des 7 et 10 juin 2013, différents acquéreurs de lots de la Résidence [...], d'une part, et les consorts [VT], d'autre part, ont saisi le tribunal de grande instance de Strasbourg d'une demande d'indemnisation du préjudice causé par le retard d'achèvement de l'ensemble immobilier, cette demande étant dirigée contre Me [NZ], Me [RD], la SCP [TA]- [RD] et M. [CJ] [X]. La SCI Cap 2 est intervenue volontairement à la procédure en qualité d'acquéreur des lots de M. [LV] [VT]. Par jugement du 25 mars 2021, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal judiciaire de Strasbourg a : - condamné in solidum Me [RD], la SCP [TA] et [RD] et Me [NZ] à payer différents montants aux consorts [VT] au titre de la prise en charge de 60 % de leur préjudice du fait de la perte de chance, les montants alloués portant intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2013, - condamné in solidum Me [RD], et la SCP [TA] et [RD] à prendre en charge les 40 % restant du préjudice des consorts [VT] et à payer aux autres acquéreurs 10 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral, ainsi que différents montants au titre de la plus-value et de la perte de jouissance, avec intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2013, - ordonné la capitalisation des intérêts, - condamné in solidum Me [RD], la SCP [TA] et [RD] et Me [NZ] aux dépens et à payer une somme de 8 000 euros aux consorts [VT], - condamné in solidum Me [RD], la SCP [TA] et [RD] à payer la somme de 15 000 euros aux autres demandeurs sur ce fondement. S'agissant de la demande formée par les consorts [VT], le tribunal a considéré, que les notaires avaient commis une faute d'une part en remplaçant par une garantie intrinsèque la garantie extrinséque d'achèvement qui avait été initialement prévue dans les avant-contrats conclus entre les parties les 8 juillet 2004 et 16 janvier 2006, sans en informer préalablement les vendeurs, ni leur expliquer la différence, alors que ces derniers avaient toujours exprimé, au cours des négociations contractuelles, le souhait de subordonner la vente à la constitution d'une garantie bancaire, et sans leur proposer le report de la signature de l'acte authentique  ; d'autre part, de n'avoir prévu dans l'acte aucune garantie telle que privilège du vendeur, action résolutoire, garantie réelle..., en cas de défaillance du promoteur. Le tribunal a par ailleurs considéré, sur ce point, qu'il ressortait d'un courrier adressé par Me [RD] à sa consoeur Me [VL] qui avait participé à la rédaction du second avant-contrat, un aveu de sa responsabilité. Le tribunal a estimé que ces manquements des notaires à leur devoir d'information étaient à l'origine d'une perte de chance d'avoir pu renoncer à leur projet évaluée à 60 %, que Me [RD] et 'Me [TA]' - en réalité Me [NZ] - devaient indemniser in solidum. S'agissant de la demande formée par les autres acquéreurs de lots, le tribunal a relevé que Me [RD] et M. [M] [X] se connaissaient de longue date, et que, dans le cadre d'une précédente opération de promotion immobilière, il avait été reproché au notaire de s'être contenté d'une attestation de l'expert comptable du groupe [X] habitat sur l'existence de fonds propres pour considérer que la garantie intrinsèque était acquise ; que dans le cadre de ce projet une telle attestation avait de nouveau été établie par l'expert comptable dont Me [RD] n'ignorait pas qu'elle était de pure complaisance, ce qui aurait dû l'alerter sur les difficultés du groupe [X] à obtenir la garantie intrinsèque. Le tribunal a considéré que compte tenu de ces éléments d'information, Me [RD] aurait dû faire preuve de la plus grande prudence s'agissant de la vente au profit de M. [CJ] [X] qui permettait comme par 'enchantement' d'atteindre le 'seuil fatidique' de 75 % prévu par l'article R.261-18 b du code de la construction et de l'habitation, alors que l'arrivée de cet acquéreur 'providentiel' s'est faite dans des conditions plus que douteuses qui ne pouvaient échapper à la sagacité du notaire, le prix étant supérieur de 10 % à ceux des autres lots. Le tribunal a par ailleurs noté l'empressement avec lequel Me [RD] a établi, le même jour, l'acte de levée des conditions suspensives alors qu'il disposait encore de quatre mois pour ce faire, sans même attendre le versement par M. [CJ] [X] de la somme de 227 900 euros. Il a par ailleurs estimé que le fait que les achats réalisés par M. [CJ] [X] soient 'noyés' dans la masse de la comptabilité notariale démontrait que Me [RD] était manifestement embarrassé par cette vente, voire complice du stratagème mis en place. Le tribunal a donc retenu qu'en prenant en considération cette vente pour l'obtention de la garantie intrinsèque, Me [RD] avait manqué à son obligation d'assurer l'efficacité de l'acte qu'il recevait, cette faute conjuguée à son empressement à établir l'attestation de réalisation de la condition suspensive étant à l'origine du préjudice des acquéreurs, sans qu'il y ait lieu d'appliquer un taux de perte de chance car si cette vente n'avait pas été intégrée dans le calcul du seuil de 75%, la garantie n'aurait pas été acquise et la condition suspensive n'aurait pas été levée. Il a donc considéré que, pour toutes les parties demanderesses, le préjudice devait être intégralement réparé par Me [RD] et la SCP [TA] -[RD] in solidum, et que pour les consorts [VT] 60 % de ce préjudice devait être indemnisé par Me [RD], la SCP et Me [NZ] in solidum, et 40 % par Me [RD] et la SCP [TA] -[RD] in solidum. S'agissant des demandes dirigées contre M. [CJ] [X] le tribunal a retenu que si celui-ci ne bénéficiait d'aucune liquidité au moment de son acquisition, et si le premier appel de fonds avait été réglé tardivement en décembre 2007, au lieu de mars 2007, par la société Financière [X], pour autant il n'était pas démontré qu'il ait eu conscience de ce que son achat était destiné à éluder les règles de l'article R.261-18 du code de la construction et de l'habitation, et que si il avait pu commettre une faute à l'égard des sociétés [X], il n'avait pas pour autant commis de faute à l'égard des acquéreurs. S'agissant des montants le tribunal a repris les montants alloués par le tribunal correctionnel qui avait condamné M. [M] [X] à payer à chacun des acquéreurs une somme de 10 000 euros au titre de leur préjudice moral, outre le surcoût exposé pour l'achèvement de la construction et différents montants au titre de la perte de jouissance, respectivement des pertes de loyers suite au retard de livraison. Me [V] [RD], la SCP [TA] - [RD] et Me [AM] [NZ] ont interjeté appel de ce jugement le 6 avril 2021 intimant toutes les parties. Par ordonnance du président de chambre délégué de la première présidente du 2 juin 2021, les appelants ont été déboutés de leur demande d'arrêt de l'exécution provisoire. La procédure a été clôturée par ordonnance du 6 décembre 2022. MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Aux termes de leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 13 décembre 2021, Me [RD], la SCP [TA] et [RD] et Me [NZ] demandent à la cour, au visa de l'article 544 du code de procédure civile, de déclarer les consorts [YS]-[G]-[T] et autres irrecevables en leurs demandes dirigées contre Me [AM] [NZ], et de : - infirmer en toutes ses dispositions le jugement, - dire et juger la SCI Cap 2 irrecevable en toutes ses demandes, - dire et juger que Me [NZ] et Me [RD] n'ont commis aucune faute, et que la preuve d'un préjudice et d'un lien de causalité n'est pas rapportée, - débouter les consorts [VT] et les consorts [YS]-[G] et autres de leurs demandes, - les condamner in solidum à payer la somme de 25 000 euros à Me [RD] d'une part, à Me [NZ] d'autre part, et à la SCP [TA]-[RD] de troisième part. Me [NZ] fait tout d'abord valoir que les demandes des consorts [YS]-[G]-[T] et autres dirigées à son encontre, qui avaient été abandonnées en première instance suite à la jonction des procédures, sont irrecevables comme nouvelles en cause d'appel. Sur la demande des consorts [YS]-[G]-[T] et autres dirigées contre eux, Me [RD] et la SCP [TA]-[RD] font valoir en substance que : - les acquéreurs ne peuvent se prévaloir du remplacement de la garantie extrinsèque initialement prévue par une garantie intrinsèque dans le cadre de la vente passée avec les consorts [VT] à laquelle ils ne sont pas parties, outre qu'il s'agissait d'une vente d'un terrain en l'état pour laquelle aucune garantie n'était due, - les différents actes - contrats de réservation et ventes en l'état futur d'achèvement - signés par les consorts [YS]-[G]-[T] et autres prévoyaient tous une garantie intrinsèque, et toutes les informations nécessaires leur avaient été données sur ce point, - Me [RD] n'a pas tenu compte des fonds propres, ni d'un projet d'attestation de M. [XP], expert-comptable pour déterminer si la garantie était acquise, - à la date de passation de l'acte de vente avec M. [CJ] [X], il n'existait aucun élément permettant de douter de la sincérité de l'engagement de celui-ci, étant souligné qu'il était normal qu'il ne verse rien au moment de la signature de l'acte de vente en l'état futur d'achèvement qui était conclu sous condition suspensive, puisque le premier versement devait intervenir dans les 8 jours de la notification de la réalisation de ladite condition suspensive, - Me [RD] avait pris la précaution de demander un plan de financement à M. [CJ] [X] qui est repris dans l'acte, ce qui a été retenu par la chambre des appels correctionnels de la cour d'appel de Colmar pour retenir sa volonté réelle d'acquérir et le relaxer dans le cadre de la procédure pénale, - le tribunal qui s'est prononcé par des motifs génériques n'a pas caractérisé en quoi la vente passée avec M. [X] l'aurait été dans des conditions douteuses, et encore moins en quoi Me [RD] se serait rendu complice d'un quelconque stratagème, le notaire n'étant pas juge du prix et n'ayant pas à le vérifier, - la vente étant effective, Me [RD] ne pouvait donc que constater que la garantie à hauteur de 75 % des ventes était constituée, et n'a donc commis aucune faute. Ils contestent ensuite le lien de causalité entre les préjudices allégués et leurs prétendues fautes, le retard étant la conséquence directe des détournements opérés par M. [M] [X], et la question des garanties étant indifférente à cet égard, outre que les montants sollicités son exorbitants et font double emploi avec les montants alloués par le tribunal correctionnel. Ils soulignent en outre que, contrairement à l'opinion du tribunal, si la vente passée avec M. [CJ] [X] avait été écartée, le programme ne se serait pas pour autant arrêté car il restait 4 mois pour obtenir la garantie intrinsèque et cela n'aurait pas évité un préjudice pour quiconque - vendeurs ou acquéreurs -, du fait des détournements opérés par M. [M] [X]. Tout au plus faudrait-il raisonner en termes de perte de chance. Sur la demande des consorts [VT] dirigée contre eux, Me [RD] et Me [NZ] contestent toute faute de leur part et notamment tout manquement à leur devoir de conseil, faisant valoir que : - il n'y a pas eu de remplacement d'une garantie par une autre, c'est en toute connaissance de cause que la garantie intrinsèque a été prévue, alors que les vendeurs n'ignoraient pas que la société [X] ne parvenait pas à obtenir la caution bancaire prévue dans les avant-contrats de 2004 et 2006, cette donnée de fait qui était parfaitement connue des vendeurs n'ayant pas à être spécifiquement portée à leur connaissance, - la nature de cette garantie est explicitée dans l'acte, en outre elle était érigée en condition suspensive, - l'acte a été lu et expliqué aux consorts [VT] qui étaient présents et l'ont signé et paraphé sans émettre de réserves, - il est constamment jugé que la garantie intrinsèque, bien que ne présentant pas la même sûreté que la garantie extrinsèque, est néanmoins licite, - il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir assorti la vente du terrain d'autres garanties puisque les consorts [VT] avaient expressément consenti au démarrage immédiat des travaux, et que le prix du terrain n'étant pas exigible avant le 2ème trimestre 2007, ces garanties n'auraient en tout état de cause pas pu jouer, ou auraient seulement permis aux vendeurs de récupérer un terrain inutilisable, alors qu'au surplus la liquidation judiciaire de SCI [...] aurait fait obstacle à la résolution de la vente. Ils contestent, de la même manière, le lien de causalité entre les préjudices allégués et les fautes reprochées, et considèrent que les consorts [VT] ne peuvent demander au civil les sommes qui leur ont été allouées au pénal dans la mesure où, soit elles résultent d'un délit, auquel cas il doit être tenu compte de ce que ni les notaires ni M. [CJ] [X] n'ont pris part à sa commission, soit c'est un préjudice distinct de celui résultant de l'infraction et il ne peut être évalué de la même manière. Ils soutiennent par ailleurs qu'il n'est pas démontré que si les notaires avaient refusé d'instrumenter, les consorts [VT] auraient pu conclure la vente avec un autre promoteur ; que par ailleurs, si la vente avec M. [CJ] [X] avait été écartée, les consorts [VT] se seraient retrouvés propriétaires d'un terrain inutilisable avec une 'verrue' d'immeuble et auraient dû indemniser la société [...] pour les travaux ; que ceux-ci ne peuvent pas non plus solliciter restitution du prix alors que l'immeuble a été achevé et livré ; que leur préjudice serait tout au plus une perte de chance d'avoir pu ne pas contracter. Les appelants concluent enfin à l'irrecevabilité des demandes de la SCI Cap 2 car ils n'ont pas reçu l'acte du 11 décembre 2013 par lequel elle a acquis les lots de M [LV] [VT] et n'ont jamais instrumenté pour son compte, de sorte qu'ils ne peuvent être débiteurs d'aucun devoir de conseil à son égard, outre qu'elle n'a subi aucun dommage. Aux termes de leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 29 avril 2022, les consorts [VT] et la SCI Cap 2 demandent à la cour de déclarer l'appel principal irrecevable et mal fondé et de le rejeter. Sur appel incident, ils demandent à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a limité le montant des dommages et intérêts qui leur a été alloué et a rejeté leurs demandes dirigées contre M. [CJ] [X], et statuant à nouveau, de : - condamner Me [RD], la SCP [TA] et [RD] et Me [NZ], ainsi que M. [CJ] [X] solidairement ou in solidum à leur payer : * aux époux [W] [VT] la somme de 74 052 euros, subsidiairement la somme de 40 040 euros, * à M. [E] [VT] la somme de 15l 406,64 euros, subsidiairement les sommes de 96 320 euros, et 21 526,60 euros, * à M. [LV] [VT] la somme de 15l 406,64 euros, subsidiairement la somme de 80 080 euros, * à la SCI Cap 2 la somme de 32 226,8l euros, et celle de 24 360 euros, - confirmer le jugement entrepris pour le surplus, - condamner M. [CJ] [X] solidairement ou in solidum avec les notaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, et au paiement d'une indemnité de procédure de 8 000 euros pour la procédure de première instance et de 6 000 euros pour la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile Aux termes de leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 29 avril 2022, les consorts [YS]-[G]-[T] et autres demandent à la cour de déclarer l'appel principal mal fondé et de le rejeter, et sur appel incident d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté leurs demandes dirigées contre M. [CJ] [X], et statuant à nouveau de condamner Me [RD] et la SCP [TA] et [RD], ainsi que M. [CJ] [X] in solidum à leur payer différents montants, de condamner M. [CJ] [X] in solidum avec les notaires aux entiers dépens de première instance et d'appel, et au paiement d'une indemnité de procédure de 25 000 euros pour la procédure de première instance et de 25 000 euros pour la procédure d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Les consorts [VT] reprochent à Me [RD] et Me [NZ] d'avoir substitué à la garantie bancaire prévue qui aurait permis de garantir efficacement et réellement l'opération et de la mener à son terme, une garantie intrinsèque, sans attirer leur attention sur cette substitution, alors qu'ils n'ignoraient pas la situation financière de l'acquéreur qui ne pouvait obtenir une garantie bancaire, et alors que le Cridon avait confirmé l'impossibilité d'admettre les attestations de fonds propres établies par l'expert-comptable de la société [X] pour la détermination du pourcentage de financement nécessaire à l'obtention de cette garantie. Ils reprochent à Me [RD], qui aurait d'ailleurs reconnu sa responsabilité, un manquement à son obligation d'information et de conseil, la seule reprise des textes dans l'acte n'étant pas suffisante à cet égard, et de ne pas s'être assurés de leur consentement éclairé à ce remplacement en cas de défaillance financière du vendeur, et à Me [NZ] de n'avoir émis aucune réserve à ce sujet ni aucun conseil. Ils reprochent également aux notaires de ne pas avoir prévu de garanties spécifiques tels qu'hypothèque, sur les biens de M. [X], privilège du vendeur ..., alors surtout qu'ils n'ignoraient pas les difficultés financières de la société [X] qui étaient déjà apparues dans le cadre d'autres projets de même nature. Les consorts [VT] relèvent d'ailleurs que Me [VL] avait demandé le 7 mai 2004 des garanties spécifiques si aucune caution bancaire n'était fournie, un séquestre ayant ainsi été envisagé, y compris par Me [RD]. Ils relèvent, en réponse à l'argumentation des appelants, que l'autorisation de démarrage des travaux n'a pas été donnée avant la passation de l'acte de vente mais après. Ils reprochent enfin aux notaires l'absence de toute vérification et de tout contrôle s'agissant de la vente au profit de M. [CJ] [X] qui était sans emploi et n'avait pas recours à un prêt, le caractère fictif de cette vente ayant été démontré par le fait que le premier appel de fonds a été réglé par la société Financière [X]. Ils estiment que l'opportunité de conclure, dans l'urgence, une vente aussi suspecte - aucun contrat de réservation ne l'ayant précédée -, à un prix supérieur à ceux figurant dans la grille tarifaire dont disposait le notaire, afin de remplacer une attestation de l'expert-comptable dont il ne pouvait être tenu compte, aurait dû inciter le notaire à faire preuve de vigilance en se souciant des intérêts de toutes les parties à l'acte. Les consorts [YS]-[G]-[T] et autres s'associent à l'argumentation des consorts [VT] sur le caractère fictif de la vente passée avec M. [CJ] [X] et reprochent au notaire un manquement à son obligation d'information sur les conséquences du recours à la garantie intrinsèque alors même qu'il ne pouvait ignorer les conditions étranges dans lesquelles elle avait été obtenue, et de ne pas leur avoir explicité les différentes garanties, les conséquence s'y attachant et les risques inhérents, ce qui les aurait incités à insister pour obtenir une meilleure garantie permettant de sécuriser leur achat. Ils reprochent également à Me [RD], qui connaissait les difficultés de la société [X], l'absence de toute vérification avant l'établissement de l'attestation d'avènement de la condition suspensive, ainsi que l'absence d'information s'agissant du remplacement de la garantie extrinsèque par une garantie intrinsèque dans les rapports avec les vendeurs, soulignant que le notaire qui doit veiller à l'efficacité des actes qu'il reçoit aurait par conséquent dû informer les acquéreurs de l'inadaptation de la garantie souscrite. Les intimés estiment par ailleurs que l'attitude de M. [CJ] [X] qui n'a pas réglé le moindre montant ni justifié être en mesure de le faire, les fonds dont il aurait disposé n'étant pas disponibles, et qui n'a jamais cherché à s'informer, à la différence des autres acquéreurs, sur l'état d'avancement du projet est révélatrice de sa mauvaise foi et de sa complaisance à l'égard de son frère. Ils soutiennent que le fait que M. [CJ] [X] ait été relaxé au bénéfice du doute sur l'existence de l'élément intentionnel, n'empêche pas de retenir une faute civile à son encontre, laquelle résulterait du dossier pénal, et des motifs des décisions des juridictions pénales, outre le fait que M. [M] [X] ayant été déclaré définitivement coupable d'escroquerie commise au titre de cet acte de vente, cela établit son caractère objectivement fictif, et que l'intimé a reconnu sa responsabilité en acceptant la résolution amiable du contrat. Sur le lien de causalité et le préjudice, les consorts [VT] invoquent une perte de chance d'avoir pu opter pour une garantie extrinsèque, ou de ne pas contracter. En outre si, les notaires avaient prévus les garanties habituelles en matière de vente ils auraient pu conserver leur terrain et le vendre à un promoteur plus fiable, de sorte que leur perte de chance est totale. Les consorts [YS]-[G]-[T] et autres soutiennent quant à aux que si Me [RD] n'avait pas commis les fautes qui lui sont reprochées, ils n'auraient pas débloqué les montants relatifs à ces ventes qui seraient devenues caduques, et ils n'auraient pas été entraînés dans la déconfiture du promoteur, et confrontés à son insolvabilité, ce qui a conduit à un arrêt total de l'opération pendant sept ans. A tout le moins, ils ont perdu une chance de pouvoir bénéficier d'une garantie extrinsèque ou de ne pas contracter, Les intimés considèrent que si M. [CJ] [X] n'avait pas signé cet acte et si il avait respecté ses obligations de paiement au lieu de faire payer l'appel de fonds par le groupe [X], ce qui a doublement contribué à assécher la trésorerie de l'opération, le programme n'aurait pas démarré. La SCI Cap 2 soutient qu'elle a un intérêt à agir car elle a été constituée par M. [LV] [VT] pour racheter ses lots et l'appartement qu'avaient acquis ses parents pour s'assurer un complément de retraite, et qu'elle a donc continué à subir un préjudice de jouissance jusqu'à achèvement de l'immeuble. Les consorts [YS]-[G]-[T] et autres demandent quant à eux indemnisation du préjudice moral qu'ils ont subi à raison de l'impossibilité d'occuper pendant des années le bien immobilier dans lequel ils avaient investi leurs économies et s'étaient engagés financièrement pour une grande partie de leur vie, les obligeant à se reloger dans des conditions matérielles et financières douloureuses ; de la plus-value qu'ils ont finalement dû payer à la société Sogerim qui a achevé le chantier ; de la perte de jouissance des appartements acquis entre la date de livraison prévue contractuellement et la livraison effective des appartements à hauteur des montants alloués par le tribunal. Aux termes de ses dernières écritures transmises par voie électronique le 14 décembre 2021, M. [CJ] [X] demande à la cour de dire et juger l'appel incident des autres acquéreurs à son encontre irrecevable et mal fondés, de confirmer le jugement entrepris et de condamner chacun des appelants incidents au paiement de la somme de 1 500 euros et aux entiers dépens. Il indique qu'il faisait confiance à son frère et voulait investir pour sa retraite, qu'il ignorait tout des mécanismes frauduleux mis en place par ce dernier, et l'intention de son frère de détourner à son profit les sommes objets du premier appel de fonds, et fait valoir qu'il a été relaxé par la juridiction pénale. Il invoque l'autorité de la chose jugée au pénal sur le civil, s'agissant de l'existence des faits incriminés formant la base des deux actions, de leur qualification ainsi que de sa culpabilité, soulignant qu'il était poursuivi pour des faits ce complicité d'escroquerie pour avoir participé à une vente fictive. Il conteste avoir été relaxé au bénéfice du doute mais au contraire parce que la cour d'appel a constaté qu'il était en capacité de financer son achat et qu'il avait bien l'intention d'acquérir ces biens pour sa retraite. Il conteste toute faute de sa part et soutient que, si il a accepté de renoncer à la vente, c'est dans le cadre d'une transaction qui a été approuvée par le juge commissaire. Il conteste avoir participé aux détournements commis par son frère et soutient n'avoir eu aucune connaissance du mécanisme de la garantie intrinsèque. Pour l'exposé complet des prétentions et moyens des parties, la cour se réfère à leurs dernières conclusions notifiées et transmises par voie électronique aux dates susvisées. MOTIFS 1- Sur les fins de non-recevoir 1-1 Sur la recevabilité des appels Les consorts [VT] et la SCI Cap 2 concluent à l'irrecevabilité de l'appel principal, et M. [X] à l'irrecevabilité des appels incident dirigés contre lui sans toutefois soulever aucun moyen précis. En l'absence de cause d'irrecevabilité susceptible d'être soulevée d'office, l'appel principal et les appels incidents seront déclarés recevables. 1-2 Sur la recevabilité des demandes de la SCI Cap 2 Le jugement sera confirmé en tant qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par les appelants tirée d'un défaut d'intérêt à agir, motif pris d'une part de ce que n'ayant pas instrumenté pour le compte de cette société, ils ne peuvent donc être débiteurs d'aucun devoir de conseil à son égard, d'autre part du fait que cette société n'aurait subi aucun dommage, l'absence de toute faute ou de préjudice constituant en effet des moyens de défense au fond susceptibles d'entraîner le rejet de la demande et non son irrecevabilité. La SCI Cap 2 qui vient aux droits de M. [LV] [VT], lui même venant aux droits de ses parents, a par ailleurs intérêt à agir en réparation d'un préjudice qu'elle aurait personnellement subi du fait de manquements commis par les notaires à l'égard de ses auteurs, sous réserve de démontrer l'existence d'un préjudice qui lui soit propre et de son lien de causalité avec une éventuelle faute des appelants. 1-3 Sur la recevabilité des demandes des consorts [YS]-[G]-[T] et autres contre Me [NZ] La cour ne peut que constater qu'aux termes de leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 29 avril 2022 qui seules saisissent la cour, les consorts [YS]-[G]-[T] et autres ne formulent aucune prétention contre Me [NZ], de sorte que la fin de non-recevoir soulevée est sans objet. 2- Sur la responsabilité des notaires Le notaire, en sa qualité d'officier ministériel chargé d'authentifier les actes qu'il reçoit, est tenu à un devoir d'information et de conseil à l'égard de l'ensemble des parties à l'acte, même professionnelles. En cas de manquement à ce devoir, il engage sa responsabilité, sur le fondement de l'article 1382, ancien, du code civil, applicable au litige. 2 -1 Sur la demande des consorts [YS]-[G]-[T] et autres dirigées contre Me [RD] et la SCP [TA]- [RD] Les appelants observent à bon droit que les consorts [YS]-[G]-[T] et autres ne peuvent se prévaloir du remplacement de la garantie extrinsèque initialement convenue dans les rapports entre les consorts [VT] et la SCI [...] auxquels ils sont étrangers, par une garantie intrinsèque, alors qu'ils sont tiers à l'acte conclu entre ces parties, et que les actes qu'ils ont souscrits comportent tous cette garantie érigée en condition suspensive. Si le recours à la garantie intrinsèque est licite, il appartient néanmoins au notaire d'informer précisément et de manière circonstanciée les acquéreurs sur la nature de cette garantie et sur les risques encourus en cas d'inachèvement des travaux ou de défaillance du constructeur. Me [RD] ne démontre pas avoir satisfait à cette obligation d'information, alors qu'il n'ignorait pas que la SCI [...] n'avait pu obtenir de garantie bancaire, ce qui avait déjà été le cas dans le cadre d'une autre opération de promotion immobilière menée par la société [X] habitat, le seul rappel des textes du code de la construction et de l'habitation étant insuffisant à cet égard. En outre, s'agissant de l'effectivité de la garantie intrinsèque, il résulte de l'acte de 'constatation d'avènement de la condition suspensive' dressé le 16 février 2007 par Me [RD] d'une part que les fondations de l'immeuble avaient été achevées le 19 décembre 2006, et d'autre part que le financement de l'immeuble ou des immeubles compris dans le programme était assuré à concurrence de 75 % du prix de vente prévu par le montant du prix des ventes déjà conclues, de sorte que les conditions exigées par l'article R.261-18 b du code de la construction et de l'habitation, dans sa version applicable au litige, pour que la garantie intrinsèque soit acquise, étaient réunies. Il est toutefois constant que le financement de l'opération à hauteur de 75% n'a pu être obtenu qu'au moyen de la vente conclue le jour même de l'établissement de cet acte avec M. [CJ] [X], frère de M. [M] [X], dirigeant des sociétés du groupe [X] habitat, vente portant sur dix lots pour un montant total de 654 000 euros. Comme l'a retenu le tribunal, les circonstances dans lesquelles est intervenue cette vente étaient de nature à susciter une vigilance particulière de la part de Me [RD]. En effet, cette vente, particulièrement importante puisqu'elle portait sur 10 lots, a été conclue alors que, le 12 janvier 2007, le notaire, après consultation du Cridon, avait refusé de tenir compte de l'attestation de fonds propres établie par l'expert-comptable de la société [...], que lui avait remise M. [M] [X] pour justifier de l'obtention de la garantie intrinsèque d'achèvement, que par ailleurs l'acquéreur avait des liens familiaux étroits avec ce dernier, et que le prix total de la vente excédait, selon les énonciations du jugement du tribunal correctionnel - page 82 -, de 36 500 euros la grille tarifaire qui était en possession de Me [RD], visée au 9° de la page 16 de l'acte de vente, alors que, sans cet excédent, le taux de financement de 75 % n'aurait pas été atteint. En outre, l'acte mentionne la conclusion d'un contrat de réservation, le 29 janvier 2007, qui n'a pu être produit, deux versions d'un contrat de réservation au profit de M. [CJ] [X] ayant en effet été retrouvées dans le cadre d'une perquisition à l'étude notariale, portant sur des lots différents, et la vente, au vu des énonciations de l'acte, intervenait avant l'expiration du délai de rétractation de l'acquéreur auquel le contrat de réservation aurait été notifié le 10 février 2007, M. [CJ] [X] renonçant à son délai de réflexion. Enfin, M. [CJ] [X] qui indiquait être sans profession, déclarait dans cet acte ne pas recourir à un prêt mais financer son acquisition au moyen du solde du prix de vente d'une maison lui appartenant sise à [Localité 48] (92) cédée le 15 octobre 2005, sans autre précision. Si Me [RD] fait valoir qu'il s'était assuré de la capacité de M. [CJ] [X] à financer cette acquisition, il a cependant admis, au cours de l'information judiciaire, que ce dernier avait refusé qu'il prenne en photocopie les documents qu'il lui avait présentés, mais avait finalement consenti à ce qu'ils soient placés sous scellé, réticence qui, conjuguée aux autres circonstances décrites, était nécessairement de nature à alerter l'appelant, et à le faire douter du caractère sérieux de cette vente. L'ensemble de ces éléments, ainsi que la précipitation manifeste avec laquelle M. [M] [X] souhaitait obtenir la levée de la condition suspensive tenant à l'obtention de la garantie intrinsèque d'achèvement alors qu'il disposait encore de quatre mois pour ce faire, auraient dû éveiller la vigilance du notaire et l'inciter à procéder à des vérifications plus poussées quant au caractère sérieux de la vente consentie à M. [CJ] [X], et à la solvabilité effective de ce dernier, lesquelles auraient permis à l'appelant de constater qu'une partie des fonds dont celui-ci prétendait disposer était en réalité bloquée, alors même que l'obtention de la garantie intrinsèque d'achèvement au moyen de 75% des ventes réalisées supposait que les ventes prises en considération soient assorties de crédits certains et irrévocables, maintenus jusqu'à l'achèvement des travaux. Me [RD] a donc commis une faute en établissant, le 16 février 2007, l'acte de 'constatation d'avènement de la condition suspensive' sans procéder à des vérifications suffisantes quant au sérieux de la vente permettant d'atteindre le seuil de financement exigé pour que la garantie intrinsèque soit acquise, ce qui a permis au promoteur de débloquer les premiers appels de fonds. Le jugement entrepris doit donc être confirmé en tant qu'il a retenu la responsabilité de Me [RD] et celle corrélative de la SCP [RD]-[TA], à cet égard. 2-2 - Sur la demande des consorts [VT] dirigée contre Me [RD], la SCP [TA]-[RD] et Me [NZ] Comme l'a relevé le tribunal, l'acte du 17 octobre 2006 aux termes duquel les consorts [VT] ont d'une part vendu à la SCI [...] les parcelles leur appartenant sises à [Localité 34], d'autre part acquis de cette société différents lots en l'état futur d'achèvement dans l'ensemble immobilier que celle-ci s'engageait à édifier sur lesdites parcelles, a été précédé de deux avant-contrats en date des 8 juillet 2004 et 16 janvier 2006 dans lesquels il était expressément stipulé, à titre de condition suspensive, que la bonne fin de l'opération de construction devait être garantie par un établissement bancaire au moyen d'un cautionnement solidaire, le second avant-contrat prévoyant en outre une condition suspensive tenant à la pré-commercialisation par [X] habitat d'une première tranche de travaux dans les 8 mois de la délivrance d'un permis de construire. Si il ne peut être reproché à Maître [RD], notaire instrumentaire ayant reçu l'acte du 17 octobre 2006, et à Maître [NZ], qui assistait les consorts [VT] d'avoir, à l'insu de ces derniers, substitué une garantie intrinsèque à la garantie extrinsèque initialement prévue dans les avant-contrats, la mention de la garantie consentie et les textes la réglementant étant en effet expressément rappelés dans l'acte, en revanche, il leur appartenait d'attirer spécifiquement l'attention des consorts [VT], vendeurs et acquéreurs profanes, sur les conséquences du remplacement de la garantie bancaire extrinsèque précédemment exigée, par une garantie intrinsèque, et plus particulièrement sur les risques encourus en cas de défaillance financière de la société [...] et d'inachèvement des travaux, s'agissant en effet d'un élément essentiel de l'accord des parties, qui conditionnait l'équilibre contractuel, puisque le prix d'acquisition des terrains cédés devait être compensé en partie par l'attribution en propriété de lots à construire. Il appartient par conséquent à Me [RD], notaire instrumentaire, garant de l'efficacité de l'acte qu'il a reçu, et à Me [NZ], notaire des consorts [VT], tenu à leur égard d'une obligation de conseil, de démontrer avoir satisfait à leurs obligations d'information et de conseil respectives, ce qui ne peut résulter du seul rappel dans l'acte des articles R.261-18 et R.261-20 du code de la construction et de l'habitation alors applicables, pas plus que du fait que les consorts [VT] aient été présents lors de la signature de l'acte qui leur a été lu, dès lors qu'il ne résulte d'aucune des mentions de cet acte que l'attention des intimés, acquéreurs profanes, avait été dûment et spécifiquement attirée par les notaires sur la teneur de la garantie souscrite et sur les conséquences, en cas d'inachèvement des travaux, du choix opéré par le vendeur de substituer une garantie intrinsèque à la garantie extrinsèque initialement convenue, ainsi que sur les risques encourus en cas de défaillance de celui-ci. Il n'est par ailleurs nullement établi que les consorts [VT] étaient parfaitement informés de l'incapacité dans laquelle se trouvait le groupe [X] habitat d'obtenir une garantie bancaire, ce qui est contesté par les intimés qui soutiennent au contraire n'avoir eu connaissance de cette circonstance que lors de la signature de l'acte de vente définitif, ainsi que Me [RD] l'a au demeurant lui-même reconnu au cours de l'enquête pénale ainsi que dans un courrier adressé le 27 mars 2008 à sa consoeur Me [VL] (pièce n° 25 des consorts [VT]). Enfin, les appelants n'établissent pas avoir, comme ils l'affirment, transmis aux consorts [VT], le 12 octobre 2006, un projet d'acte dont la teneur est au demeurant ignorée. C'est donc à bon droit que le tribunal a considéré que tant Me [RD] que Me [NZ] avaient manqué à leur devoir d'information et de conseil à l'égard des consorts [VT]. Le jugement sera aussi approuvé en ce qu'il a retenu que les notaires avaient également commis une faute en ne prévoyant aucune autre garantie dans l'acte, telles que réserve du privilège du vendeur ou de l'action résolutoire, comme l'avait pourtant envisagé Me [VL] qui assistait initialement les consorts [VT], dans un courriel du 22 septembre 2006 - pièce n° 26 des consorts [VT] - . À cet égard, les appelants ne peuvent utilement soutenir que ces garanties se seraient révélées totalement illusoires du fait de la liquidation judiciaire de la société [...] et de l'absence de garanties susceptibles d'être apportées par sa dirigeante, la société [X] Habitat, sauf à admettre qu'au jour de l'établissement de l'acte de vente, ils avaient connaissance de la fragilité financière du groupe ou à tout le moins, disposaient d'informations de nature à considérer que de telles garanties ne pouvaient être efficientes, qu'ils auraient alors dû porter à la connaissance des consorts [VT], vendeurs des terrains. La circonstance que le prix de vente des terrains ne soit exigible qu'au jour de l'achèvement des travaux, et au plus tard le 31 décembre 2007, n'est par ailleurs pas suffisante pour rendre ces garanties inopérantes, voire illusoires, nonobstant d'éventuelles restitutions et indemnisations en cas de résolution de la vente. Me [RD] a donc commis une faute en ne prévoyant aucune autre garantie dans l'acte qu'il était chargé d'établir alors qu'il était tenu d'en assurer l'efficacité, et Me [NZ], en ne formulant aucune réserve à cet égard. Les consorts [VT] sont également fondés à reprocher à Me [RD], comme les autres acquéreurs, les manquements ci-dessus caractérisés s'agissant de l'absence de vérifications suffisantes quant à l'effectivité de la garantie intrinsèque et au sérieux de la vente consentie à M. [CJ] [X] permettant d'atteindre le seuil de financement exigé pour que la garantie intrinsèque soit acquise, ce qui permettait au promoteur de débloquer les premiers appels de fonds. Le jugement sera donc confirmé en tant qu'il a retenu que Me [RD], la SCP [RD]-[TA] et Me [NZ] avaient engagé leur responsabilité à l'égard des consorts [VT]. 3- Sur la responsabilité de M. [CJ] [X] Le jugement pénal a autorité absolue de la chose jugée en ce qui concerne ce qui a été définitivement et nécessairement jugé quant à l'existence du fait incriminé, sa qualification et la culpabilité ou l'innocence de ceux auxquels le fait était imputé. Par voie de conséquence, la décision de la chambre des appels correctionnels de la cour d'appel de Colmar du 10 juillet 2018 s'impose au juge civil en tant qu'elle a définitivement relaxé M. [CJ] [X] des faits de complicité d'escroquerie commis notamment le 16 février 2007 à Strasbourg en considérant que l'élément intentionnel n'était pas caractérisé. Force est de constater que les intimés qui, en s'appuyant notamment sur les énonciations des décisions pénales, demandent l'infirmation du jugement en ce que, dans ses motifs, il les a déboutés de leur demande dirigée contre M. [CJ] [X], ne caractérisent aucune faute civile, distincte de la faute pénale qui était imputée à ce dernier consistant à avoir fourni à son frère le moyen de réaliser l'escroquerie dont il a été reconnu coupable en acceptant de conclure un engagement fictif pour permettre à celui-ci de justifier de l'obtention de la garantie intrinsèque d'achèvement. Il n'est en effet pas établi que M. [CJ] [X], qui affirme avoir, sur les conseils de ses parents, décidé d'investir dans le programme de son frère afin de se constituer un complément de retraite, ait eu conscience de participer à une fraude, alors qu'il disposait effectivement d'un capital investi en Sicav et bons de caisse Axa, fût-il indisponible à la date de son acquisition. Le fait d'avoir accepté une transaction le 19 novembre 2012 aux termes de laquelle il renonçait à son acquisition et renonçait à la restitution de l'acompte versé ne peut être interprété comme un aveu de sa part. Enfin, le fait que M. [CJ] [X] n'ait pas réglé de ses propres deniers le premier appel de fonds, qui a été financé au moyen du compte courant d'associé de M. [M] [X] au sein de la société Financière [X] n'est pas en relation causale directe avec le préjudice subi par les autres acquéreurs du fait de l'inachèvement des travaux, lesquels devaient être financés par la SCI [...] à laquelle les fonds ont été versés. Le tribunal ayant omis de statuer sur ce point dans le dispositif du jugement, il convient de le compléter en déboutant les intimés de leurs demandes dirigées contre M. [CJ] [X]. 4- Sur le préjudice et le lien de causalité 4-1 sur le préjudice des consorts [YS]-[G]-[T] et autres Les fautes commises par Me [RD], respectivement la SCP [RD]-[TA], civilement tenue avec ce dernier, ont incontestablement causé aux acquéreurs un préjudice moral, ces derniers ayant en effet été confrontés aux tracas liés à l'inachèvement des travaux et au retard considérable pris par le chantier, ainsi qu'à la crainte de ne pas voir aboutir un projet dans lequel ils avaient, pour certains, investi une grande part de leurs économies. Ce préjudice qui est en lien direct avec les fautes reprochées aux notaires a été justement réparé par le tribunal à hauteur de 10 000 euros pour chacun des acquéreurs, le jugement étant confirmé de ce chef, étant toutefois observé au regard des demandes formulées par les intimés en appel, qu'ils n'ont pas relevé appel incident du jugement en ce que, pour les couples, cette somme a été allouée globalement et non à chacun des époux ou partenaires. Ces fautes ont en outre fait perdre aux acquéreurs une chance d'avoir pu éviter d'avoir à supporter des surcoûts pour l'achèvement des travaux du fait de l'intervention d'une tierce entreprise, et d'être privés, pendant sept années, suivant le cas, de la jouissance des lots acquis, ou des revenus escomptés de la location de ces biens. Contrairement à ce qu'a retenu le tribunal cette perte de chance ne peut être considérée comme totale, d'une part car aucun élément ne permet d'affirmer que le notaire pouvait anticiper les détournements de fonds opérés par M. [M] [X] qui sont en premier lieu à l'origine de l'inachèvement du chantier, d'autre part car, ainsi que cela a été relevé précédemment, le promoteur disposait encore d'un délai de quatre mois expirant le 19 juin 2007 pour obtenir la garantie intrinsèque, et qu'il ne peut être totalement exclu que d'autres ventes auraient pu intervenir avant cette date ou que la société [...] puisse mobiliser des fonds propres pour le solde, ce qui aurait permis d'atteindre le seuil de financement de 75 %, de sorte qu'il ne peut être affirmé, comme l'a retenu le tribunal, que si Me [RD] n'avait pas pris en compte la vente faite à M. [CJ] [X] 'le projet se serait arrêté net, épargnant les acquéreurs d'une suite désastreuse'. Le taux de perte de chance peut, en l'état des éléments d'appréciation dont la cour dispose, être fixé à 80%. Ce taux sera appliqué aux montants retenus par le tribunal comme correspondant aux plus-values supportées par chacun des acquéreurs, et aux pertes de revenus locatifs, respectivement à la privation de jouissance subies, tels qu'arbitrés par la juridiction pénale, ces montants n'étant pas sérieusement discutés en leur quantum. Les appelants ne peuvent se prévaloir du fait que les montants alloués correspondent, s'agissant de l'assiette du préjudice, à ceux mis à la charge de M. [M] [X] définitivement condamné par la juridiction pénale, dès lors que la victime d'un dommage peut en demander la réparation intégrale à chacun des co-auteurs de ce dommage, que les fautes respectivement commises soient de nature pénale ou civile. En outre, il ne s'agit pas d'un préjudice identique puisqu'en l'espèce, le préjudice découlant de la faute du notaire consiste en une perte de chance d'avoir pu éviter les surcoûts et les pertes mises à la charge de M. [M] [X]. Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qui concerne le quantum des condamnations prononcées par le tribunal au titre du préjudice matériel des consorts [YS]-[G]-[T] et autres, à qui sera alloué 80 % des sommes allouées par les premiers juges à ce titre. 4-2 Sur le préjudice des consorts [VT] En considération de la nature des fautes reprochées, les intimés ne peuvent être suivis dans leur argumentation qui tend à obtenir indemnisation à concurrence de 66 % du prix de leur lot, ce pourcentage correspondant au taux d'inachèvement de l'immeuble. En effet, les fautes conjuguées de Me [RD], respectivement de la SCP [RD]-[TA], et de Me [NZ] ont en premier lieu fait perdre aux consorts [VT], en leur qualité de vendeurs des terrains, une chance d'avoir pu ne pas contracter ou d'avoir pu contracter à d'autres conditions. En second lieu, les manquements de Me [RD] ont faire perdre aux consorts [VT], en leur qualité concomitante d'acquéreurs de lots à construire, une chance d'éviter d'avoir eu à supporter des surcoûts pour l'achèvement des travaux et d'être privés pendant sept années des revenus escomptés. Cette perte de chance ne peut pas être considérée comme étant totale, dans la mesure où d'une part, contrairement à ce que soutiennent les intimés, ils n'ont pas perdu une chance d'obtenir une garantie extrinsèque dont il est acquis aux débats qu'elle ne pouvait être fournie par la société [...], d'autre part les autres garanties prises, si elles avaient pu jouer auraient généré des créances de restitution ou d'indemnisation, et enfin, il n'est pas démontré que la vente des terrains aurait pu être conclue avec un autre promoteur dans les mêmes conditions, outre le fait que la cause première de l'inachèvement réside dans les détournements opérés par M. [X] qui ne pouvaient être anticipés par les notaires. Le taux de cette perte de chance peut néanmoins raisonnablement être fixé à 90 %, dans la mesure où tant les stipulations des avant-contrats, que le courrier électronique de Me [VL] du 22 septembre 2006 révèlent que les consorts [VT] étaient manifestement animés d'un souci de sécuriser financièrement l'opération, de sorte qu'il est fort probable que, dûment conseillés sur les risques inhérents à une garantie intrinsèque, ils auraient renoncé à la vente ou auraient exigé d'autres garanties. Les fautes commises par Me [RD] et par Me [NZ] ont contribué à la totalité de cette perte de chance qui sera appliquée aux montants alloués par le tribunal au titre de la perte de jouissance ou de loyers pour les époux [Z] [VT] et M. [LV] [VT], et au titre des plus-values et de la privation de loyer pour M. [E] [VT] qui ne sont pas sérieusement discutés. Les consorts [VT] ont par ailleurs, comme les autres acquéreurs, incontestablement subi un préjudice moral important en lien de causalité direct avec les fautes reprochées aux notaires, qui sera indemnisé à hauteur de 10 000 euros pour chacun d'eux. Le jugement sera donc infirmé en ce qui concerne le quantum du préjudice subi par les consorts [VT] et celui des condamnations prononcées contre Me [RD], Me [NZ] et la SCP [RD]-[TA]. Il sera alloué aux consorts [VT] les montants suivants : - à M. [Z] [VT] et à Mme [IO] [DL], épouse [VT] : 90% de la somme de 40 040 euros, soit 36 036 euros, ainsi que 10 000 euros chacun au titre de leur préjudice moral ; - à M. [LV] [VT] : 90% de la somme de 80 080 euros, soit 72 072 euros, ainsi que 10 000 euros au titre de son préjudice moral ; - à M. [E] [VT] : 90% de la somme de 117 846,60 euros, soit 106 061,94 euros, ainsi que 10 000 euros au titre de son préjudice moral. 4-3 Sur le préjudice de la SCI Cap 2 Aux termes d'un acte de vente reçu le 11 décembre 2013 par Me [SF], notaire associé à [Localité 45], la SCI Cap 2 constituée par les époux [LV] et [B] [VT] a acquis les lots qui avaient été acquis par M. [LV] [VT], le 17 octobre 2006, ainsi que les lots n°35 et 55 appartenant à ses parents, les époux [Z] et [IO] [VT], qui les lui ont cédé par acte du même jour. Les appelants observent à juste titre que n'ayant pas instrumenté dans le cadre de cette vente ils ne peuvent se voir reprocher par cette société un manquement à leur devoir d'information et de conseil. En outre, force est de constater que les lots ont été vendus 'en leur état d'inachèvement' par M. [LV] [VT], de sorte que cette société, qui a une personnalité juridique distincte de celle de ses associés, ne peut se prévaloir du fait qu'elle a dû supporter le coût d'achèvement des travaux, alors qu'elle a en outre, en toute connaissance de cause, accepté de prendre à sa charge les montants restant dus par le vendeur à la société Sogerim Nord Est en charge de l'achèvement des travaux, sans que M. [LV] [VT] ne la subroge dans ses droits et actions à l'égard des notaires. Par voie de conséquence, en l'absence de preuve d'un préjudice propre de la SCI Cap 2, en relation causale directe avec les fautes de ces derniers, elle ne peut qu'être déboutée de sa demande, le jugement étant infirmé de ce chef de condamnation. 5- Sur les autres demandes Les intérêts au taux légal sur les sommes allouées seront dus à compter de l'assignation, le jugement n'étant pas critiqué sur ce point. Le jugement sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens d'appel seront mis à la charge des appelants qui succombent à titre principal et doivent être déboutés de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il sera par contre alloué, sur ce fondement, une somme de 6 000 euros aux consorts [VT] à la charge de Me [RD], de la SCP [RD]-[TA] et de Me [NZ], in solidum d'une part, et une somme de 15 000 euros aux consorts [YS]-[G]-[T] et autres à la charge de Me [RD], et de la SCP [RD]-[TA] in solidum d'autre part. M. [CJ] [X] sera quant à lui débouté de sa réclamation à ce titre puisque dirigée contre les appelants incidents qui ne supportent aucune part des dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, conformément aux dispositions de l'article 450, alinéa 2 du code de procédure civile, DECLARE l'appel principal et les appels incidents dirigés contre M. [CJ] [X] recevables ; CONSTATE que la fin de non-recevoir soulevée par Me [NZ] s'agissant des demandes formulées par les consorts [YS]-[G]-[T] et autres est sans objet ; CONFIRME le jugement du tribunal judiciaire de Strasbourg en date du 25 mars 2021, en ce qu'il a condamné in solidum Me [V] [RD], et la SCP [AM] [TA] et [V] [RD] à payer la somme de 10 000 euros à M. [YS], à Mme [A] épouse [AH], à M. [WN], aux époux [G], à M. [T] et Mme [I], à M. [MX], aux époux [WG], à M. [N] et Mme [AK], à M. [VE], à Mme [JR], à M. [L], aux époux [ZF], aux époux [F], à M. [BS] et Mme [HU], à Mme [MC], à Mme [Y], à M. [EN], à Mme [IW] et M. [KT], ainsi qu'en ce qu'il a ordonné la capitalisation des intérêts, et en ses dispositions relatives aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile ; INFIRME ledit jugement pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, CONDAMNE in solidum Me [V] [RD], la SCP [AM] [TA] et [V] [RD], et Me [AM] [NZ] à payer les sommes suivantes, assorties des intérêts au taux légal à compter du 10 juin 2013 : - à M. [Z] [VT] et à Mme [IO] [DL], épouse [VT], ensemble, la somme de 36 036 (trente six mille trente six) euros au titre de leur préjudice matériel, ainsi que la somme de la somme 10 000 (dix mille) euros, chacun, au titre de leur préjudice moral ; - à M. [LV] [VT] la somme de 72 072 (soixante douze mille soixante douze) euros, ainsi que la somme 10 000 (dix mille) euros au titre de son préjudice moral ; - à M. [E] [VT] la somme de 106 061,94 euros (cent six mille soixante et un euros quatre vingt quatorze centimes), ainsi que la somme de 10 000 (dix mille) euros au titre de son préjudice moral ; CONDAMNE in solidum Me [V] [RD], la SCP [AM] [TA] et [V] [RD] à payer les sommes suivantes, assorties des intérêts au taux légal à compter du 7 juin 2013 : - à M. [K] [YS] la somme de 59 993,26 euros (cinquante neuf mille neuf cent quatre vingt treize euros vingt six centimes) au titre de son préjudice matériel, - à Mme [U] [A], la somme de 39 162,47 euros (trente neuf mille cent soixante deux euros quarante sept centimes) au titre de son préjudice matériel, - à M. [S] [WN], la somme de 47 375,90 euros (quarante sept mille trois cent soixante quinze euros quatre vingt dix centimes) au titre de son préjudice matériel, - aux époux [XI] et [GS] [G], la somme de 48 197,57 euros (quarante huit mille cent quatre vingt dix sept euros cinquante sept centimes) au titre de leur préjudice matériel, - à M. [ZM] [T] et Mme [PB] [I], la somme de 48 303,50 euros (quarante huit mille trois cent trois euros cinquante centimes) au titre de leur préjudice matériel, - à M. [H] [MX], la somme de 41 669,75 euros (quarante et un mille six cent soixante neuf euros soixante quinze centimes) au titre de son préjudice matériel, - aux époux [R] et [O] [WG], la somme de 53 567,61 euros (cinquante trois mille cinq cent soixante sept euros soixante et un centimes) au titre de leur préjudice matériel, - à M. [BZ] [N] et Mme [FP] [AK], la somme de 52 527,61 euros (cinquante deux mille cinq cent vingt sept euros soixante et un centimes) au titre de leur préjudice matériel, - à M. [R] [VE], la somme de 39 248,44 euros (trente neuf mille deux cent quarante huit euros quarante quatre centimes) au titre de son préjudice matériel, - à Mme [ZU] [JR], la somme de 43 014,26 euros (quarante trois mille quatorze euros vingt six centimes) au titre de son préjudice matériel, - à M. [XI] [L], la somme de 41 669,75 euros (quarante et un mille six cent soixante neuf euros soixante quinze centimes) au titre de son préjudice matériel, - aux époux [J] et [FI] [ZF], la somme de 54 834,23 euros (cinquante quatre mille huit cent trente quatre euros vingt trois centimes) au titre de leur préjudice matériel, - aux époux [BZ] et [AL] [F], la somme de 48 963,40 euros (quarante huit mille neuf cent soixante trois euros quarante centimes) au titre de leur préjudice matériel, - à M. [CR] [BS] et Mme [C] [HU], la somme de 49 397,44 euros (quarante neuf mille trois cent quatre vingt dix sept euros quarante quatre centimes) au titre de leur préjudice matériel, - à Mme [D] [MC], la somme de 45 601,04 euros (quarante cinq mille six cent un euros quatre centimes) au titre de son préjudice matériel, - à Mme [P] [Y], la somme de 35 900,65 euros (trente cinq mille neuf cents euros soixante cinq centimes) au titre de son préjudice matériel, - à M. [LA] [EN], la somme de 47 741,66 euros (quarante sept mille sept cent quarante et un euros soixante six centimes) au titre de son préjudice matériel, - à Mme [FI] [IW] et M. [YK] [KT] la somme de 47 843,89 euros (quarante sept mille huit cent quarante trois euros quatre vingt neuf centimes) au titre de leur préjudice matériel ; DÉBOUTE la SCI Cap 2 de ses demandes indemnitaires ; REJETTE les demandes indemnitaires dirigées contre M. [CJ] [X] ; DÉBOUTE Me [V] [RD], la SCP [AM] [TA] et [V] [RD], et Me [AM] [NZ] et M. [CJ] [X] de leurs demandes sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE in solidum Me [V] [RD], la SCP [AM] [TA] et [V] [RD], et Me [AM] [NZ] à payer à M. [Z] [VT] et à Mme [IO] [DL], épouse [VT], M. [LV] [VT] et M. [E] [VT], ensemble, la somme de 6 000 euros (six mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; CONDAMNE in solidum Me [V] [RD] et la SCP [AM] [TA] et [V] [RD] à payer à M. [K] [YS], à Mme [U] [A], à M. [S] [WN], aux époux [XI] et [GS] [G], à M. [ZM] [T] et Mme [PB] [I], à M. [H] [MX], aux époux [R] et [O] [WG], à M. [BZ] [N] et Mme [FP] [AK], à M. [R] [VE], à Mme [ZU] [JR], à M. [XI] [L], aux époux [J] et [FI] [ZF], aux époux [BZ] et [AL] [F], à M. [CR] [BS] et Mme [C] [HU], à Mme [D] [MC], à Mme [P] [Y], à M. [LA] [EN], à Mme [FI] [IW] et M. [YK] [KT], ensemble, la somme de 15 000 euros (quinze mille euros) sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ; CONDAMNE in solidum Me [V] [RD], la SCP [AM] [TA] et [V] [RD], et Me [AM] [NZ] aux entiers dépens d'appel. Le greffier, La présidente,