Cour de cassation, 28 avril 2009. 08-15.215

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu qu'ayant relevé, sans modifier l'objet du litige et sans être tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, que le commandement visant la clause résolutoire, délivré le 8 mars 2007 par la société civile immobilière Voilier (la SCI), faisait injonction à la locataire d'avoir, dans le délai d'un mois à compter de cette date, à cesser toute activité commerciale dans le lot n° 2 et à consacrer exclusivement ce lot à des fins d'habitation mais que la cuisine et la chambre froide, qui selon la bailleresse faisaient partie du lot affecté à l'habitation, avaient été inclues dans les locaux commerciaux aux termes du bail renouvelé le 7 mars 2001 par l'ancien propriétaire des locaux et ayant exactement retenu que si une telle modification ne respectait pas les règles de la copropriété et les dispositions de l'article L 637-1 du code de l'habitation et de la construction, elle emportait pour la société La Tipaza, dans ses rapports contractuels avec son propriétaire, le droit d'utiliser les locaux conformément aux stipulations du bail renouvelé, la cour d'appel, qui a déduit que l'infraction reprochée à la locataire n'étant pas constituée, la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire ne pouvait être constatée, a légalement justifié sa décision ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne la société civile immobilière Voilier aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la SCI Le Voilier ; la condamne à payer à la société Tipaza la somme de 2 500 euros ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit avril deux mille neuf. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Lyon-Caen, Fabiani et Thiriez, avocat aux Conseils pour la société Violier et autre Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir débouté la S.C.I. VOILIER de sa demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail ; AUX MOTIFS QUE, selon les documents contractuels les locaux loués sont ainsi désignés dans le bail du 27 septembre 1989 : « - lot n° 1 : boutique, arrière-boutique, WC, cave, avec installation de chauffage central individuel en outre la cave n° 26 communiquant avec la boutique par escalier, droit à la jouissance de la courette couverte ; - lot n° 2 : un appartement de trois pièces principales avec fenêtres sur cour, entrée, cuisine et lavabo, situés dans le vestibule au rez-de-chaussée, porte à droit de l'escalier, le tout à usage d'habitation » ; Qu'il est mentionné dans l'acte du 7 mars 2001, à l'article 5 intitulé «maintien des autres clauses du bail expiré et de ses avenants » : « toutes les autres clauses, charges et conditions du bail d'origine expiré (…) demeurent inchangées, à l'exception de la désignation des lieux qui, sur la base du rapport de Mme X... en date du 13 juin 1998 est la suivante : locaux commerciaux : au rez-de-chaussée : salle de restaurant avec façade sur l'avenue Emile Zola, terrasse fermée en avancée sur la voie publique, sanitaires, cuisine, chambre froide » ; Qu'ainsi, la cuisine et la chambre froide qui, selon la bailleresse, feraient partie du lot affecté à l'habitation, ont été en réalité inclus dans les locaux commerciaux aux termes du bail renouvelé ; que si une telle modification ne respecte pas les règles de la copropriété et les dispositions de l'article L 631-7 du code de l'urbanisme, elle emporte pour la société LE TIPAZA, dans ses rapports contractuels avec son bailleur, le droit d'utiliser les locaux conformément aux stipulations du bail renouvelé en sorte que l'infraction qui lui est reprochée n'est pas constituée ; ALORS, D'UNE PART, QUE les juges du fond, qui doivent se prononcer sur tout ce qui est demandé par les parties, ne peuvent modifier les termes du litige ; qu'en retenant, pour rejeter la demande de la SCI VOILIER, fondée sur l'utilisation à usage commerciale de la totalité des pièces composant le lot n° 2, que la cuisine et la chambre froide de ce lot, destiné à l'habitation en vertu du bail du 27 septembre 1989, avaient reçu une destination commerciale aux termes du bail renouvelé du 7 mars 2001, la cour d'appel a ainsi méconnu les termes du litige et a, dès lors, violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ; ALORS, D'AUTRE PART, Qu'en se bornant à énoncer que la cuisine et la chambre froide du lot n° 2, destiné à l'habitation en vertu du bail du 27 septembre 1989, avaient reçu une destination commerciale aux termes du bail renouvelé du 7 mars 2001, sans rechercher comme elle y était pourtant invitée, si les autres pièces louées à usage d'habitation n'avaient pas également été utilisées à usage commercial, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1183 du Code civil et de l'article L. 145-41 du Code de commerce ; ALORS, ENFIN, QUE les accords ou conventions conclus en violation des dispositions de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, aux termes duquel les locaux à usage d'habitation et les locaux à usage professionnel ne peuvent être affectés à un autre usage, sauf autorisation administrative, sont atteints d'une nullité d'ordre public, pouvant être invoquée par toutes personnes qui y a intérêt ; qu'en énonçant, pour rejeter la demande en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire du bail, que, même si la modification de la destination des lieux par l'acte du 7 mars 2001 ne respectait pas les dispositions de l'article L 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, elle avait conféré à la société TIPAZA, dans ses rapports contractuels avec son bailleur, le droit d'utiliser les locaux conformément aux stipulations du bail renouvelé, la Cour d'appel a violé les dispositions de ce texte ;