Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/05602 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KKXR
MINUTE N°
ORDONNANCE
DU 30 Octobre 2024
[K] c/ [X]
DÉBATS :
A l’audience publique du 02 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2024
ENTRE :
DEMANDERESSE:
Madame [N] [K] épouse [B]
née le 03 Novembre 1935 à [Localité 5] (VAR)
[Adresse 2]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Bérangère TUR, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDEUR:
Monsieur [S] [X]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Rep/assistant : Maître Nicolas BASTIANI de la SELARL AUBOURG & BASTIANI, avocats au barreau de DRAGUIGNAN
COPIES DÉLIVRÉES LE 30 Octobre 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Maître Nicolas BASTIANI de la SELARL AUBOURG & BASTIANI, Me Bérangère TUR
1 copie dossier
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant bail d’habitation sous seing privé du 1er octobre 2021, madame [N] [K] veuve [B] a donné en location à monsieur [S] [X] un appartement situé dans une maison de village sise [Adresse 1].
Par courrier recommandé en date du 9 janvier 2024, madame [B] a donné congé à monsieur [X] à fin de reprise du logement pour y habiter à compter du 1er octobre 2024.
Reprochant à son locataire de volontairement empêcher l’accès à l’appartement nonobstant les travaux nécessités par la réalisation d’un nouveau conduit d’évacuation des fumées profitant au fournil du boulanger situé sous la cuisine de monsieur [S] [X], madame [N] [K] veuve [B] a fait fait procéder à un constat de commissaire de justice le 29 septembre 2023, aux termes duquel le locataire a confirmé son opposition, n’ayant pas été avisé par lettre recommandé de la nature et la durée des travaux envisagés.
Par courrier du 17 octobre 2023, madame [N] [K] veuve [B] a relancé monsieur [S] [X] dans les conditions attendues.
Par courrier du 24 novembre 2023, la propriétaire a alerté le maire sur la dangerosité de la situation.
Le 22 avril 2024, le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne a établi un rapport confirmant la situation conflictuelle existant entre les parties.
La requête en mesures urgentes formée le 14 mai 2024 par madame [N] [K] veuve [B] devant le juge des contentieux de la protection a fait l’objet d’un rejet, le juge ayant considéré qu’un débat contradictoire était nécessaire.
Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, madame [N] [K] veuve [B] a fait assigner monsieur [S] [X] à comparaître devant le Juge des Contentieux de la Protection de Draguignan statuant en référé.
L’affaire, initialement convoquée à l’audience du 7 août 2024, a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties et a été évoquée à l’audience de référés du 2 octobre 2024.
Aux termes de son assignation, dont les termes ont été confirmés à l’audience de plaidoirie, la demanderesse demande au juge des contentieux de la protection, de :
Vu la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locataifs et portant modification de la loi n°86(1290 du 23 décembre 1986,
Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile,
Vu l’urgence,
Vu le bail signé entre les parties,
Vu les pièces jointes,
D’une part,
Autoriser madame [N] [K] veuve [B], assistée des artisans et d’un commissaire de justice, à entrer dans l’appartement situé [Adresse 1], loué par monsieur [S] [X], avec le concours de la force publique et d’un serrirer, si besoin,Condamner monsieur [S] [X] à autoriser l’accès à l’appartement situé [Adresse 1] à madame [N] [K] veuve [B], assistée des artisans et d’un commissaire de justice sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la présente ordonnance,Condamner monsieur [S] [X] à la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,D’autre part,
Constater la résiliation du bail signé entre les parties le 1er octobre 2021,Ordonner l’expulsion de monsieur [S] [X] des lieux loués ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique et d’un serrurier, à compter du 1er octobre 2024,Condamner monsieur [S] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 370 euros pour tenir compte des charges, à compter du 1er octobre 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux,En tout état de cause,
Condamner monsieur [S] [X] à la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner monsieur [S] [X] aux entiers dépens.
Par conclusions récapitulatives, auxquelles il sera renvoyé pour plus amples informations sur les faits et moyens invoqués, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, monsieur [S] [X] sollicite, au visa des dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions de l’arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d’information annexée au contrat de location de logement à usage d’habitation à titre de résidence principale, de :
A titre principal,
Dire n’y avoir lieu à référé,A titre subsidiaire,
Débouter madame [N] [K] veuve [B] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,A titre encore plus subsidiaire,
Vu les dispositions des articles L412-3 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,
Accorder à monsieur [S] [X] les plus larges délais afin de quitter les lieux au regard de sa demande de logement social et de sa situation financière,Faire ce que de droit en matière d’aide juridictionnelle.
Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 30 octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.
Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort.
DISCUSSION :
Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ”.
Il résulte des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile que “ le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ”.
Aux termes de l’article 484 du code de procédure civile, le juge des référés a le pouvoir d’ordonner immédiatement “les mesures nécessaires”. Il doit, pour les déterminer, se placer à la date à laquelle il prononce sa décision.
Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile susvisé que la procédure de référé nécessite de caractériser l’urgence. La mesure demandée doit en outre être justifiée par l’existence d’un différend entre les parties ou ne se heurter à aucune contestation sérieuse.
Si l’action a pour objet de prévenir un dommage imminent ou de faire cesser un trouble manifestement illicite, l’intervention du juge des référés n’est subordonnée ni au constat de l’urgence ni à l’absence de contestation sérieuse (article 835 alinéa 1er du code de procédure civile).
Le juge peut par ailleurs accorder, lorsqu’une obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire, sans qu’il soit nécessaire de caractériser l’existence d’une urgence (article 835 alinéa 2 du code de procédure civile).
Lorsque la demande excède ses pouvoirs, le juge des référés doit la déclarer irrecevable et rendre une décision indiquant “n’y avoir lieu à référé” (Civ. 3e, 19 mars 1986, n°84-17.524 P).
I/ Sur les travaux
Madame [N] [K] veuve [B] affirme que le fournil du boulanger exerçant dans le local situé en-dessous du logement occupé par monsieur [S] [X] nécessite des travaux mettant en danger l’immeuble et ses habitants.
Elle justifie avoir adressé un courrier en ce sens à son locataire, le 17 octobre 2023, aux termes duquel elle fait état de travaux de réparation d’un conduit de cheminée “qui menace de s’enflammer à tout moment”, ainsi que d’une “dangerosité” et une “urgence absolue de cette intervention”.
Les termes du courrier de l’entreprise de maçonnerie générale VEZZARO adressé à la demanderesse reprennent la sémantique de “travaux urgents sur conduit de fumée existant menaçant de prendre feu (...)”.
Il sera relevé que la SARL VEZZARO se contente toutefois dans cet écrit de rappeler les termes de son mandat, soit les propos avancés par la propriétaire elle-même, sans précision d’une analyse technique que l’artisan aurait effectuée, venant conforter les demandes de madame [N] [K] veuve [B].
Il résulte par ailleurs du diagnostic-constat état du logement établi le 22 avril 2024 par le pôle départemental de lutte contre l’habitat indigne du VAR, à la demande de madame [N] [K] veuve [B], sur “suspicion de péril”, que la préfecture relève “des chutes d’éléments de maçonnerie d’un mur d’environ 13 m de hauteur sur la terrasse”, la présence d’une gaine en béton des eaux vannes et eaux usées très endommagée et “une trappe ouverte au sol de la terrasse pour cause de chantier en cours”.
Il est également relevé plusieurs anomalies tenant à une fenêtre de chambre qui ne ferme plus, des fissures dans les cloisons, des installations électriques non conformes, un débit d’eau potable insuffisant, l’absence de DPE, de fortes odeurs de canalisations dans la salle d’eau, la présence d’humidité dans la chambre du locataire ou encore l’absence de système de renouvellement d’air.
Dans ses conclusions, le technicien vise l’ensemble des désordres susvisés. Il ne peut qu’être relevé que ses préconisations ne visent toutefois en aucun cas le conduit de cheminée pour les travaux duquel madame [N] [K] veuve [B] a saisi la présente juridiction.
Il n’est par ailleurs produit ni attestation de ramonage faisant état de la dangerosité du conduit actuellement utilisé par le fournil, ni attestation du boulanger relative à l’impossibilité d’exercer eu égard à l’état de vétusté de ce même conduit.
Il ressort de ces divers éléments que la nécessité de l’exécution des travaux alléguée par madame [N] [K] veuve [B] ne résulte que de ses seules déclarations, lesquelles n’ont aucune force probante.
Par suite, il n’est établi ni urgence dans l’exécution des travaux de conduit de cheminée, ni dommage imminent, ni trouble manifestement illicite.
La demande de madame [N] [K] veuve [B] ne peut donc être examinée que sous l’angle de l’obligation non sérieusement contestable, au visa de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile.
Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite.
L'existence d'une obligation sérieusement contestable doit donc se traduire par l'interdiction pour le juge de prononcer une mesure qui supposerait qu'il tranche une question au fond. En d'autres termes le prononcé de la mesure sollicitée ne doit, en aucun cas, préjudicier au principal.
En ce sens, madame [N] [K] veuve [B] considère que monsieur [S] [X] doit lui laisser l’accès au logement pour la réalisation des travaux nécessaires à son entretien ou à celui du bâtiment dans lequel il est situé.
Monsieur [S] [X] lui oppose n’avoir jamais interdit l’accès à son logement et s’être trouvé confronté aux retards pris du seul fait de la propriétaire et des artisans qu’elle avait mandatés. Il fait valoir n’avoir pas été régulièrement tenu informé des calendriers de travaux modifiés et imposés par les artisans.
Il existe par suite des contestations sérieuses sur l’obligation de monsieur [S] [X] de laisser à madame [N] [K] veuve [B] l’accès à son logement pour des travaux dont la nécessité n’a pas été établie en l’état des pièces produites en la présente procédure, et en l’état de la faute alléguée de la propriétaire quant aux retards pris dans la réalisation desdits travaux.
La décision à intervenir sur ce point excède donc les pouvoirs du juge des référés. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur l’obligation pour monsieur [S] [X] de laisser l’accès à son logement dans le but de la réalisation des travaux de réfaction du conduit de cheminée de l’immeuble.
La demande subséquente en paiement de dommages et intérêts formée par madame [N] [K] veuve [B] à l’encontre de monsieur [S] [X] pour résistance abusive sera rejetée.
II/ Sur la validité du congé et la demande d’expulsion
L’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que :
“I - Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur
(...)
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article.
(...)
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.”.
Par ailleurs, ce même article dispose que :
“III. - Le bailleur ne peut s'opposer au renouvellement du contrat en donnant congé dans les conditions définies au paragraphe I ci-dessus à l'égard de tout locataire âgé de plus de soixante-cinq ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à un plafond de ressources en vigueur pour l'attribution des logements locatifs conventionnés fixé par arrêté du ministre chargé du logement, sans qu'un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui soit offert dans les limites géographiques prévues à l'article 13 bis de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 précitée. Le présent alinéa est également applicable lorsque le locataire a à sa charge une personne de plus de soixante-cinq ans vivant habituellement dans le logement et remplissant la condition de ressources précitée et que le montant cumulé des ressources annuelles de l'ensemble des personnes vivant au foyer est inférieur au plafond de ressources déterminé par l'arrêté précité.
Toutefois, les dispositions de l'alinéa précédent ne sont pas applicables lorsque le bailleur est une personne physique âgée de plus de soixante-cinq ans ou si ses ressources annuelles sont inférieures au plafond de ressources mentionné au premier alinéa.
L'âge du locataire, de la personne à sa charge et celui du bailleur sont appréciés à la date d'échéance du contrat ; le montant de leurs ressources est apprécié à la date de notification du congé”.
Enfin, l’arrêté du 29 mai 2015 relatif au contenu de la notice d'information annexée aux contrats de location de logement à usage de résidence principale rend obligatoire la communication en marge du contrat de bail ainsi que du congé délivré par le bailleur de la notice dont le contenu est défini en annexe dudit arrêté.
Madame [N] [K] veuve [B] justifie avoir notifié à monsieur [S] [X], par courrier recommandé en date du 6 janvier 2024, un congé pour reprise à effet au 30 septembre 2024. Elle considère par suite que son locataire est occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2024.
Le défendeur lui oppose que le bail ne comporte ni la notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours ouvertes pour le règlement de leurs litiges, ni le dossier de diagnostic technique.
Il relève que le congé ne comporte pas non plus cette notice d’information.
Par ailleurs, monsieur [S] [X] affirme que le congé de madame [N] [K] veuve [B] a été délivré de mauvaise foi.
La demanderesse ne produit aux débats que le seul courrier de congé, sans justifier d’aucune annexe à cet envoi.
Or, le congé doit impérativement préciser quatre éléments :
Le motif de la reprise du logementLe nom et l’adresse du bénéficiaire de la repriseLe lien de parenté du futur occupant, avec le propriétaireLe motif réel et sérieux de la reprise
De plus, ce courrier doit être accompagné de la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisations du locataire.
L’examen des pièces produites ne permet pas de considérer de manière évidente que madame [N] [K] veuve [B] a respecté les conditions de validité du congé pour reprise délivré à monsieur [S] [X] le 6 janvier 2024.
Ainsi, il existe des contestations sérieuses s’opposant à la demande de madame [N] [K] veuve [B] tendant à la validation de son congé pour reprise et à l’expulsion de monsieur [S] [X], locataire du logement sis [Adresse 1].
La décision à intervenir sur ce point excède ainsi les pouvoirs du juge des référés. Il sera dit n’y avoir lieu à référé sur la validation du congé pour reprise délivré par madame [N] [K] veuve [B] à monsieur [S] [X] le 6 janvier 2024, à effet au 30 septembre 2024, ainsi que sur la demande d’expulsion de monsieur [S] [X] du logement sis [Adresse 1].
III/ Sur les demandes accessoires
L’équité justifie l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile à concurrence de la somme de 400 €, que madame [N] [K] veuve [B] sera condamnée à payer à monsieur [S] [X].
La demanderesse sera déboutée de sa demande sur le même fondement.
Madame [N] [K] veuve [B] sera par ailleurs condamné aux entiers dépens de l’instance en référé.
PAR CES MOTIFS :
Le Juge des référés,
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,
Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,
Constate l’existence de contestations sérieuses sur l’obligation de monsieur [S] [X] de laisser à madame [N] [K] veuve [B] l’accès à son logement pour des travaux dont la nécessité n’a pas été établie ;
Dit que la décision à intervenir sur ce point excède les pouvoirs du juge des référés ;
Dit n’y avoir lieu à référé sur l’obligation pour monsieur [S] [X] de laisser l’accès à son logement dans le but de la réalisation des travaux de réfaction du conduit de cheminée de l’immeuble ;
Déboute madame [N] [K] veuve [B] de sa demande subséquente de dommages et intérêts formée à l’encontre de monsieur [S] [X] pour résistance abusive :
Constate l’existence de contestations sérieuses s’opposant à la demande de madame [N] [K] veuve [B] tendant à la validation de son congé pour reprise et à l’expulsion de monsieur [S] [X], locataire du logement sis [Adresse 1] ;
Dit que la décision à intervenir sur ce point excède les pouvoirs du juge des référés ;
Dit n’y avoir lieu à référé sur la validation du congé pour reprise délivré par madame [N] [K] veuve [B] à monsieur [S] [X] le 6 janvier 2024, à effet au 30 septembre 2024, ainsi que sur la demande d’expulsion de monsieur [S] [X] du logement sis [Adresse 1] ;
Condamne Madame [N] [K] veuve [B] aux entiers dépens de l’instance en référé ;
Condamne madame [N] [K] veuve [B] à payer à monsieur [S] [X] une indemnité de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Déboute Madame [N] [K] veuve [B] de sa demande sur le même fondement ;
Le greffier Le juge des référés
