Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE MARSEILLE
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION B
JUGEMENT N°
Enrôlement : N° RG 22/02964 - N° Portalis DBW3-W-B7G-ZW4E
AFFAIRE :
Mme [O] [W] (Me Fanny BRUHIN)
C/
S.A.R.L. CABINET IMMO 127 (la SCP FOURNIER & ASSOCIES)
Rapport oral préalablement fait
DÉBATS : A l'audience Publique du 12 Septembre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré
Président : Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
Greffier : Madame Lindsay FAVIER, lors des débats
A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au : 24 Octobre 2024
Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024
PRONONCE en audience publique par mise à disposition au greffe le 24 Octobre 2024
Par Monsieur Alexandre BERBIEC, Juge
Assisté de Madame Sylvie PLAZA, Greffier
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDERESSES
Madame [O] [W], enseignante
née le 24 Septembre 1970 à [Localité 5], de nationalité française
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Fanny BRUHIN, avocat au barreau de MARSEILLE
Madame [F] [W], retraité
née le 27 Juin 1945 à [Localité 6] (ESPAGNE), de nationalité française demeurant [Adresse 4]
représentée par Me Fanny BRUHIN, avocat au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DEFENDERESSE
La S.A.R.L. CABINET IMMO 127
Immatriculée au RCS de MARSEILLE sous le N° 492 958 608
dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son Gérant en exercice domicilié en cette qualité audit siège
représentée par Maître Pascal FOURNIER de la SCP FOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE :
Madame [O] [W] et Madame [F] [W] sont propriétaires d’un appartement sis [Adresse 2].
Par contrat du 8 avril 2016, ce bien a été donné en gérance à la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27.
La société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 a donné l'appartement en question à bail aux consorts [J], à compter du mois de septembre 2018.
Les consorts [J] ont quitté les lieux en mars 2019.
Par constat d'huissier du 4 avril 2019, Madame [O] [W] et Madame [F] [W] ont fait constater l'état des lieux après le départ des consorts [J].
Par acte d’huissier en date du 23 mars 2022, Madame [O] [W] et Madame [F] [W] ont assigné la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 devant le Tribunal judiciaire de MARSEILLE, aux fins notamment de la voir condamner à leur verser la somme de 16.300,41 € au titre des frais de remise en état de l'appartement, de 15.550 € au titre de la perte locative et de 5.290 € au titre des préjudices moraux.
Aux termes de leurs conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1 septembre 2023, au visa des articles 1992 et 1993 du code civil, Madame [O] [W] et Madame [F] [W] sollicitent de voir :
- condamner la société IMMO 127 à verser à Mesdames [W] la somme de 16.300,41 € au titre des frais de remise en état de l’appartement dont s’agit ;
- condamner la société IMMO 127 à verser à Mesdames [W] la somme de 15.550 € au titre de la perte locative ;
- condamner la société IMMO 127 à verser à Mesdames [W] la somme de 5.290 € au titre des autres préjudices financiers et moraux ;
- condamner la société IMMO 127 à verser à Mesdames [W] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
- dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
Au soutien de leurs prétentions, Madame [O] [W] et Madame [F] [W] affirment que les consorts [J] ont laissé les lieux dans un état très dégradé, engendrant un préjudice direct ainsi que la perte de loyers à percevoir durant le temps nécessaire à la remise en état.
La défenderesse n'a pas fait dresser d'état des lieux d'entrée, ni de sortie. Elle n'a pas annexé au bail la carte d'identité des consorts [J]. Elle a restitué le dépôt de garantie aux locataires, malgré l'état catastrophique dans lequel les lieux ont été laissés. Elle n'a pas fait exécuter l'entretien courant des lieux. Elle n'a pas déclaré le sinistre à l'assurance. Aussi, elle a manqué à ses obligations en qualité de mandataire.
La défenderesse est donc responsable des préjudices subis par les demanderesses.
Aux termes de ses conclusions communiquées par le réseau privé virtuel des avocats le 1er février 2023, la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 sollicite de voir :
- débouter Madame [O] [W] et Madame [F] [W] de l’ensemble de leurs demandes ;
Reconventionnellement :
- condamner Madame [O] [W] et Madame [F] [W] à payer à la S.A.R.L. CABINET IMMO 127 une somme de 5.000 € pour procédure abusive;
- condamner les mêmes à 2.000 euros, par application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.
Au soutien de ses prétentions, la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 fait valoir qu'en réalité, les demanderesses lui ont confié un appartement par nature insalubre. Malgré les conseils d'aération délivrés aux locataires, des remontées d'humidité sont intervenues depuis les caves. Cette remontée d'humidité résulte en fait du propre constat d'huissier dressé à la demande des demanderesses.
En réalité, les demanderesses tendent de faire payer à la défenderesse des dégradations qui sont imputables, éventuellement aux locataires et surtout à l'insalubrité inhérente au logement. Ce fait n'avait pas été porté à la connaissance de la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27, lors du contrat de mandat. La défenderesse n'a pas saisi l'assureur en ce que celui-ci, au regard de l'insalubrité de l'appartement, aurait refusé sa garantie.
Dans un souci de lisibilité du jugement, les mentions du dispositif des conclusions demandant au tribunal de donner acte, constater, dire, dire et juger, rappeler qui ne s'analyseraient pas comme des demandes au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais comme des moyens n'appelant pas de décision spécifique n'ont pas été rappelées dans l'exposé des demandes des parties.
Au-delà de ce qui a été repris pour les besoins de la discussion et faisant application en l'espèce des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, le Tribunal entend se référer pour l'exposé plus ample des moyens et prétentions des parties aux dernières de leurs écritures visées ci-dessus.
MOTIFS DE LA DECISION :
Sur la responsabilité de la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 :
L'article 1991 du code civil dispose que « le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. »
Il convient de rappeler que, s'agissant d'une obligation contractuelle, la preuve de son accomplissement pèse sur le mandataire.
En l'espèce, par contrat de mandat du 8 avril 2016, Madame [O] [W] et Madame [F] [W] ont donné mandat à la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 de procéder à la gestion de l'appartement litigieux.
Ce mandat stipulait, notamment, qu'il incombe au mandataire, la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27, de « procéder à toute déclaration de sinistre », « aviser sans délai le mandant de la nécessité de faire effectuer des travaux », « se faire remettre par les locataires toutes pièces, documents ou justificatifs utiles exigés par le mandant », « exercer les poursuites qui seront nécessaires en cas de défaut de paiement de loyers ou de charges comme en cas d'autres constatations ».
Madame [O] [W] et Madame [F] [W] rapportent suffisamment la preuve que l'appartement était en bon état jusqu'en septembre 2018 : elles versent aux débats les preuves de remise à neuf en 2016, ainsi qu'une attestation du locataire ayant précédé les époux [J], Monsieur [B], lequel atteste de ce que les lieux étaient également en bon état à son départ. Au surplus, la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 avait la charge de faire établir l'état des lieux d'entrée du logement pour le compte de Madame [O] [W] et Madame [F] [W], lors de la prise en main des lieux par les époux [J] en septembre 2018. La défenderesse ne versant aucun document aux débats, il sera donc retenu qu'elle ne rapporte pas la preuve d'un mauvais état des lieux en septembre 2018, le bon état d'un logement donné à bail étant présumé, faute d'état des lieux d'entrée contraire.
Or, les demanderesses versent aux débats la preuve d'une très forte dégradation des lieux par les locataires [J] : à la fois résultat d'une forte humidité ayant généré l'apparition de moisissures, que les demanderesses imputent à l'absence de toute aération des locataires, mais également une salissure avancée, une absence d'entretien, de la casse dans la cuisine et notamment quant à la plaque de cuisson, des déchets laissés à même le sol lors du départ des lieux, un fil électrique sectionné, des portes abîmées, des placard cassés...
Cet état de fait est suffisamment établi par le procès verbal de constat d'huissier du 3 janvier 2020.
La société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 prétend que les dégradations seraient imputables à l'insalubrité préexistante du lieu. Trois remarques doivent être faites par le juge.
D'abord, la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 ne verse aux débats aucune preuve, aucun élément. Elle fonde cette affirmation sur une lecture tronquée d'une pièce en demande, dans laquelle Madame [O] [W] et Madame [F] [W] indiquent que les lieux avaient connu des désordres liés à l'humidité avant 2016, et qu'une aération quotidienne du bien est nécessaire.
Ce document ne constitue donc pas l'aveu d'une insalubrité avérée, du moins pas en présence d'une aération quotidienne des lieux par les locataires, ce qui constitue en tout état de cause la pratique normale à l'égard de tout logement.
Ensuite, le juge ne comprend pas selon quelles explications et raisonnements la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 entend imputer la totalité des dégradations, en ce compris la casse d'une plaque de cuisson, le rebranchement du gaz qui avait été préalablement coupé pour raisons de sécurité, la découpe d'un fil électrique, la salissure des murs, la casse d'une porte de placard, la dégradation de portes de chambres, ainsi que les déchets au sol à un problème « d'humidité ».
Enfin, les demanderesses rapportent la preuve d'avoir alerté la défenderesse à plusieurs reprises concernant l'impératif d'informer les locataires de l'obligation d'aérer régulièrement les lieux. La défenderesse indique qu'elle a transmis aux locataires cette instruction des bailleresses : elle n'en rapporte aucunement la preuve. Les demanderesses versent aux débats un courrier du 4 mars 2019 émanant de la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 dont le gérant indique « s'être déplacé dans les lieux » pour transmettre les consigne des bailleresses : il s'agit simplement d'une preuve que la défenderesse se constitue à elle-même, insuffisante en tant que telle.
La société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 démontre donc très insuffisamment, et même pas du tout, que les dégradations constatées lors de la sortie des lieux seraient imputables à un état antérieur des lieux.
Ces dégradations émanent manifestement de l'action ou de la carence des locataires [J].
Au titre de l'exécution de son contrat de mandat, il incombait à la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 d'exercer un certain nombres d'actions permettant à Madame [O] [W] et Madame [F] [W] de se prémunir contre les risques intrinsèques à toute location, ou permettant aux mandantes de se voir indemniser. Ainsi, la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 aurait dû :
- exiger de tout locataire la production, avant la signature du bail, de sa carte d'identité, afin de permettre aux bailleresses de connaître l'identité exacte de la personne cocontractante en cas de dégradations. Cette connaissance de l'identité des locataires aurait ensuite permis aux bailleresses, si nécessaire, d'exercer une action indemnitaire contre leurs locataires au besoin ;
- établir un état des lieux d'entrée, permettant ainsi de constater sans contestation possible l'état du logement avant son occupation ;
- établir un état des lieux de sortie contradictoire pour constater d'éventuelles dégradations ;
- solliciter des locataires ayant dégradé les lieux une indemnisation d'un montant correspondant aux dommages ;
- avertir immédiatement les bailleresses de toute dégradation constatée lors de l'état des lieux de sortie ;
- ne pas restituer aux locataire laissant les lieux dans un état dégradé le dépôt de garantie, permettant aux bailleurs de minimiser leur perte éventuelle ;
- exercer, au nom des bailleresses, toute action judiciaire contre des locataires ayant éventuellement causé des dégradations.
Or, la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 ne rapporte pas la preuve d'avoir effectué l'une quelconque de ces actions. Il s'agissait pourtant de ses obligations au titre du contrat de mandat, mandat pour lequel elle ne conteste pas, dans le même temps avoir reçu sa rémunération de la part de Madame [O] [W] et Madame [F] [W].
Puisqu'il s'agissait de ses obligations, c'est à elle de rapporter la preuve qu'elle s'en est acquittée. La défenderesse ne verse aucune pièce aux débats, aucune preuve.
Dès lors, la négligence massive de la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 a nécessairement causé le préjudice de Madame [O] [W] et Madame [F] [W], au même titre que l'action des locataires : si ce sont ces derniers qui ont participé aux dégradations, ce sont les négligences très importantes de la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 qui n'ont pas permis à Madame [O] [W] et Madame [F] [W] de recouvrer les sommes dues auprès de ces locataires, qui peuvent d'autant moins être retrouvés désormais que la défenderesse n'a même pas demandé leurs cartes d'identités, lors de la signature du bail.
Il est donc établi que la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 a manqué de manière très importante à ses obligations contractuelles ; que Madame [O] [W] et Madame [F] [W] ont subi un préjudice, suite aux dégradations de locataires qui, étant désormais partis sans que leur identité ne soit assurée et sans qu'une procédure ne soit diligentée par la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27, ne pourront pas être contraints à paiement ; que ce sont les manquements de la défenderesse à ses obligations contractuelles qui ont causé ce préjudice d'irrécouvrabilité des dettes de dégradations locatives.
L'ensemble des conditions de la responsabilité contractuelle du mandataire est donc réuni. La société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 sera tenue de payer à Madame [O] [W] et Madame [F] [W] les préjudices causés par ses manquements.
Sur le montant des préjudices :
Madame [O] [W] et Madame [F] [W] font valoir que la remise en état du logement a été estimée à un total de 15.084,91 €. Elles produisent les devis correspondants. Les demanderesses font néanmoins valoir que, ne disposant pas d'une telle somme en trésorerie, c'est Madame [W] mère qui a effectué les travaux, exposant 1.215,50 € de frais pour les matériels en supplément.
Le Tribunal retient néanmoins que les devis produits incluaient tant les matériels que la main d'œuvre. Madame [O] [W] et Madame [F] [W] ne sauraient donc se voir indemniser un préjudice de frais de remise en état sur le fondement de devis incluant les matériels, tout en sollicitant en sus et de nouveau, des frais de matériels.
Le préjudice de frais de remise en état sera donc fixé à 15.084,91 € et la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 sera condamnée à verser cette somme à Madame [O] [W] et Madame [F] [W] ensembles.
Par ailleurs, les demanderesses indiquent que, durant le temps des travaux, les lieux n'ont pu être loués, de sorte qu'un contrat de bail n'a pu être signé que le 18 juin 2020. Elles sollicitent donc la l'indemnisation de la perte de loyers entre mars 2019 et juin 2020.
Le Tribunal relève néanmoins que, même en l'absence de toute dégradation, retrouver un locataire pour un logement vacant n'est pas nécessairement un processus instantané. Un temps de recherche est nécessaire, ce qui n'est pas forcément imputable à des travaux mais est intrinsèque à toute activité de location.
Or, Madame [O] [W] et Madame [F] [W] ne justifient de la date à partir de laquelle elles ont de nouveau, par le biais d'annonces, proposé le bien à la location. Le Tribunal n'est pas mis en mesure par les demanderesses de distinguer la période d'indisponibilité due aux travaux, qui constitue un préjudice imputable à la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27, et la période d'inoccupation suite à remise sur le marché de la location sans candidat, qui n'est pas imputable à la défenderesse.
C'est aux demanderesses qu'il incombe de rapporter la preuve de la réalité de leur préjudice (article 9 du code de procédure civile). En ne permettant pas au Tribunal de connaître la période de préjudice imputable à la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27, les demanderesses ne rapportent pas la preuve dont la charge leur incombe.
Par suite, les demanderesses seront déboutées de leur prétention relative à la perte locative.
Enfin, les demanderesses exposent et justifient d'avoir dû accomplir, par elles-mêmes, de très nombreuses démarches de relances, d'échanges avec la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27, de constats d'huissiers, de suivi du présent litige, etc.
Ces démarches, qui constituent une perte de temps et d'énergie ainsi qu'une nécessaire source d'inquiétude, constituent un préjudice moral. Ce préjudice est imputable aux carences de la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27. Celle-ci sera donc condamnée à indemniser Madame [O] [W] et Madame [F] [W] ensembles à la somme de 2.600 €, au titre de leur préjudice moral.
Sur l'action abusive :
Madame [O] [W] et Madame [F] [W] sont fondées en leur action. La société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 sera donc déboutée de sa prétention sur le fondement de l'action abusive.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile :
Il y a lieu de condamner la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27, qui succombe aux demandes de Madame [O] [W] et Madame [F] [W], aux entiers dépens.
Il y a lieu de condamner la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 à verser à Madame [O] [W] et Madame [F] [W] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
L’article 514 du code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »
La présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS :
Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort :
CONDAMNE la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 à verser à Madame [O] [W] et Madame [F] [W] ensembles la somme de quinze mille quatre-vingt-quatre euros et quatre-vingt-onze centimes (15.084,91 €) au titre des frais de remise en état ;
CONDAMNE la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 à verser à Madame [O] [W] et Madame [F] [W] ensembles la somme de deux mille six cents euros (2.600 €) au titre de leur préjudice moral ;
DEBOUTE Madame [O] [W] et Madame [F] [W] du surplus de leurs prétentions ;
DEBOUTE la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 de sa prétention sur le fondement de l'action abusive ;
CONDAMNE la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 aux entiers dépens ;
CONDAMNE la société à responsabilité limitée AGENCE IMMO 27 à verser à Madame [O] [W] et Madame [F] [W] ensembles la somme de deux mille euros (2.000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire ;
REJETTE les prétentions pour le surplus.
Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits.
LA GREFFIERE LE PRESIDENT
