Cour de cassation, 14 novembre 2019. 18-23.553

CIV. 1 MY1 COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 14 novembre 2019 Rejet non spécialement motivé Mme BATUT, président Décision n° 10617 F Pourvoi n° Y 18-23.553 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par Mme C... L..., domiciliée [...] , contre l'arrêt rendu le 24 janvier 2018 par la cour d'appel d'Aix-en-Provence (1re chambre A), dans le litige l'opposant à la société Themis immobilier, société à responsabilité limitée, dont le siège est [...] , défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 8 octobre 2019, où étaient présentes : Mme Batut, président, Mme Le Gall, conseiller référendaire rapporteur, Mme Kamara, conseiller doyen, Mme Randouin, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Richard, avocat de Mme L..., de la SCP Waquet, Farge et Hazan, avocat de la société Themis immobilier ; Sur le rapport de Mme Le Gall, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne Mme L... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatorze novembre deux mille dix-neuf. MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Richard, avocat aux Conseils, pour Mme L.... IL EST FAIT GRIEF à l'arrêt attaqué d'avoir condamné Madame C... L... à payer à la Société THEMIS IMMOBILIER la somme de 15.500 euros au titre de la commission due en application du mandat de vente sans exclusivité du 30 mai 2011, avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2016 ; AUX MOTIFS QUE, sur l'irrégularité de la délégation de mandat, Madame L... soutient que la délégation de mandat est irrégulière dans la mesure où le second mandat de vente conclu le 30 mai 2011, qui rendait caduc le premier, ne comportait pas une telle autorisation ; que cependant, à la lecture des deux mandats de vente litigieux, la délégation de mandat est expressément prévue et exposée comme suit « Délégation de mandat: afin que le mandataire puisse accomplir sa mission, le mandant autorise la délégation. Les pouvoirs et obligations délégués ne peuvent excéder ceux conférés au mandataire. Etendue de l'autorisation : -proposer, présenter le bien,- visiter et faire visiter les biens, -faire toute publicité qu'il jugera utile, - ensemble des pouvoirs et obligations d'établir l'avant contrat (délégation totale) » ; que si dans le premier mandat, Madame L... a effectivement coché les trois premières possibilités mais ne l'a pas fait dans le second mandat, ce dernier n'est qu'un avenant au premier, afin d'augmenter la mise à prix à hauteur de 345.000 euros au lieu des 330.000 euros prévus initialement ; qu'en effet, la comparaison des deux mandats met en évidence qu'ils comportent tous les deux le même numéro 274 et reproduisent exactement les mêmes mentions à l'exception du prix de vente qui a été augmenté ; qu'à la lecture de la délégation de mandat conclue le 23 juillet 2011, entre la Société THEMIS IMMOBILIER et la Société CENTRE IMMOBILIER, l'étendue de l'autorisation de délégation est identique à celle figurant dans le premier mandat du 11 mai 2011, à savoir : - proposer, présenter le bien, - visiter et faire visiter les biens, - faire toute publicité qu'il jugera utile ; qu'en outre, dans les deux mandats, il est expressément mentionné que: « Pouvoirs du mandataire: afin que le mandataire puisse accomplir sa mission, le mandant lui donne les pouvoirs suivants (....) - Communiquer le dossier de l'opération à tout confrère qu'il jugera susceptible de concourir à la vente » ; qu'en apposant sa signature sur le mandat de vente du 30 mai 2011, l'appelante a ainsi autorisé la délégation de mandat et a donné pouvoir à la Société THEMIS IMMOBILIER de transmettre le dossier relatif à la vente de son bien à un confrère, en l'espèce, l'agence CENTRE IMMOBILIER ; qu'en conséquence, la délégation de mandat en date du 23 juillet 2011 conclu entre la Société THEMIS IMMOBILIER et la Société CENTRE IMMOBILIER est donc régulière et pleinement opposable à Madame L... ; que, sur le droit à commission de la SARL THEMIS IMMOBILIER, selon l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, un agent immobilier ne peut prétendre à une rémunération que s'il a effectivement participé aux négociations ayant abouti à la réalisation de la vente ; qu'en revanche, lorsqu'un agent immobilier bénéficiaire d'un mandat, fait visiter à une personne le bien mis en vente et qu'il s'ensuit que le vendeur traite directement avec cette personne, l'opération est réputée effectivement conclue au sens de l'article susvisé par l'entremise de cet agent, lequel a alors droit à la commission convenue ; qu'il est constant que par acte notarié en date du 16 avril 2012, Madame L... a cédé son appartement situé [...] , pour un prix de 310.000 euros à Monsieur E... F..., de nationalité russe, vente conclue directement et sans l'intervention d'un mandataire ; qu'il ressort de la lettre de proposition d'achat en date du 7 novembre 2011 établie par la Société CENTRE IMMOBILIER et rédigée de manière manuscrite que Monsieur E... F..., demeurant à [...], a offert d'acquérir l'appartement objet du litige pour une somme de 300.000 euros, précisant vouloir effectuer cette acquisition sans recourir à aucun prêt ; que cette pièce est corroborée par l'attestation de Monsieur B... S..., gérant de l'Agence Centre Immobilier en date du 15 septembre 2014, qui confirme que deux négociateurs de son agence, Monsieur R... et Madame W..., se sont rendus chez Madame L... afin de lui remettre l'offre écrite de Monsieur F..., offre qui a été refusée par la venderesse ; que Madame L... conteste la valeur probante de cette attestation au motif que le gérant de la Société CENTRE IMMOBILIER est directement intéressé par l'issue du présent litige ; qu'il n'en demeure pas moins qu'il ne s'agit pas de la seule pièce dont se prévaut l'intimée pour démontrer sa participation aux négociations dans le cadre de la vente, puisqu'elle vient uniquement appuyer une proposition d'achat qui est au demeurant très précise ; qu'en outre, contrairement aux affirmations de l'appelante qui prétend que la Société THEMIS IMMOBILIER n' a invoqué cette offre d'achat qu'en 2013, postérieurement à l'introduction de la présente procédure, il ressort de la lecture de la mise en demeure adressée par le conseil de l'intimée en date du 14 juin 2012 qu'il lui est précisément rappelé que « la société THEMIS IMMOBILIER vous a transmis une offre d'acquisition du bien immobilier pour le prix de 300.000 €, offre en date du 07 novembre 2011, à laquelle vous n'entendiez pas donner suite. » ; que la réalisation effective de la vente au prix de 310.000 euros au lieu de 300.000 euros, est indifférente quant à la prestation réalisée par la Société THEMIS IMMOBILIER afin de permettre la conclusion de la vente, d'autant qu'en réalisant directement la transaction, les parties faisaient l'économie de la rémunération du mandataire ; qu'enfin c'est également à juste titre que le premier juge a considéré que Madame L... ne pouvait tirer la moindre conséquence juridique de l'absence de traducteur lors de la rédaction de l'offre litigieuse, dès lors qu'aucun des éléments du dossier ne permettaient de constater que Monsieur F... était dans l'incapacité de comprendre et de lire le français, malgré la présence d'un traducteur lors de la signature de l'acte authentique par devant notaire ; qu'en revanche, l'acte en cause n'est qu'une simple proposition d'achat qui ne peut être assimilée à une promesse ou un acte de vente, dont la complexité ainsi que l'importance de l'engagement qui en découlent pour l'acquéreur peuvent justifier, pour une parfaite compréhension, la présence d'un traducteur ; qu'en l'espèce, la proposition litigieuse a été rédigée sur un formulaire pré-rempli type d'une page où il suffit pour le futur d'acquéreur de faire une proposition de prix, ce qui est sans commune mesure avec un acte authentique de vente de 26 pages ; qu'au demeurant, Monsieur F..., qui certes est de nationalité russe et réside principalement en Russie, a néanmoins été en mesure de s'adresser à une agence immobilière française, en effectuant le déplacement à Nice en vue d'y procéder à la recherche d'un bien à acquérir ; que c'est également en vain que Madame L... invoque la fausseté de la signature apposée sur l'offre d'achat, la comparaison avec la signature apposée en bas de l'acte de vente ne permettant nullement de parvenir à une telle conclusion, l'appelante ne produisant aucune autre élément à l'appui de cette affirmation ; qu'enfin, en cause d'appel, Madame L... argue que l'offre d'achat est un faux, se prévalant de l'attestation du gérant de la Société CENTRE IMMOBILIER, dont parallèlement elle sollicite le rejet, qui relate que suite au refus de l'offre par la venderesse, Monsieur F... est repassé à l'agence pour récupérer l'offre et l'a déchirée ; que cependant, le fait pour l'agence immobilière de faire réaliser une photocopie de cette offre afin que Monsieur F... n'en détruise l'original dans le but de détruire toute preuve de l'intervention du mandataire pour pouvoir conclure par la suite l'opération directement, est sans incidence sur la participation de la Société THEMIS IMMOBILIER aux négociations, laquelle est suffisamment rapportée par les autres élément du dossier ; que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que la Société THEMIS IMMOBILIER a présenté à Madame L..., par l'intermédiaire de son délégué, un acquéreur en la personne de Monsieur F... et que le fait qu'elle ait traité par suite directement avec cet acquéreur, ne prive pas l'agent immobilier de sa commission, l'opération effectivement étant réputée conclue par l'entremise de cet agent, et que le montant de la commission à allouer à la Société THEMIS IMMOBILIER devait être fixée à 15.500 euros , soit 5% de la somme de 310.000 euros, dès lorsqu'il n'y avait pas lieu d'appliquer le pourcentage de la commission au prix prévu dans le second mandat de vente, le prix final ayant été revu à la baisse ; qu'en revanche, il n'y a pas lieu comme le prétend Madame L... de réduire le montant de la commission à la somme de 7.750 euros, soit 50 % du montant total, compte tenu de l'existence de la délégation de mandat ; qu'en effet, cette délégation a été exclusivement conclue entre la Société THEMIS IMMOBILIER et la Société CENTRE IMMOBILIER, et Madame L... ne saurait interférer entre les parties au titre du versement de la commission prévue dans le mandat qu'elle a régularisé, l'existence d'une rétrocession éventuelle par la Société THEMIS IMMOBILIER d'une partie de ses honoraires en faveur de l'agence CENTRE IMMOBILIER ne regardant nullement l'appelante, qui est tenue que dans les termes du contrat qu'elle a conclu exclusivement avec l'intimée ; 1°) ALORS QUE l'acte du 30 mai 2011, conclu entre Madame L... et la Société THEMIS IMMOBILIER, constitue un mandat de vente sans exclusivité, conclu pour une durée de trois mois à compter de sa date, sans référence à un acte antérieur et n'emportant aucune modification d'une précédente convention ; qu'en affirmant néanmoins que le mandat d'entremise conclu le 30 mai 2011 n'était pas un nouveau contrat, mais un simple avenant au premier mandat du 11 mai 2011, pour en déduire que la Société THEMIS IMMOBILIER pouvait se prévaloir à l'encontre de Madame L... du mandat du 11 mai 2011 et non uniquement du second mandat du 30 mai 2011, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ce dernier mandat, en violation de l'obligation faite pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 2°) ALORS QUE, subsidiairement, l'avenant du 30 mai 2011 avait supprimé la possibilité pour le mandataire de procéder à une délégation de sa mission, dès lors qu'aucune des cases relatives à la délégation de mandat n'était coché ; qu'en affirmant néanmoins que ces deux mandats comportant les mêmes mentions à l'exception du prix de vente, Madame L... avait néanmoins autorisé la Société THEMIS IMMOBILIER à déléguer sa mission, comme stipulé dans le mandat initial, la Cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de l'avenant du 30 mai 2011, en violation de l'obligation faite pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 3°) ALORS QUE le mandat de vente du 30 mai 2011 se borne à mentionner que le mandataire peut « communiquer le dossier de l'opération à tout confrère qu'il jugera susceptible de concourir à la vente », sans nullement autoriser le mandataire à déléguer son mandat à un tiers ; qu'en affirmant néanmoins qu'il résultait de cette disposition que la Société THEMIS IMMOBILIER disposait du droit de déléguer son mandat à un tiers, la Cour d'appel a méconnu les termes clairs et précis du mandat de vente du 30 mai 2011, en violation de l'obligation faite pour le juge de ne pas dénaturer l'écrit qui lui est soumis ; 4°) ALORS QUE nul ne peut se constituer un titre à soi-même ; qu'en décidant néanmoins que la preuve de la remise de l'offre d'achat à Madame L... résultait d'une attestation de la Société CENTRE IMMOBILIER du 15 septembre 2014, après avoir pourtant constaté que celle-ci devait se voir remettre la moitié de la commission dont la Société THEMIS IMMOBILIER réclamait le paiement, la Cour d'appel, qui a fait bénéficier à la Société THEMIS IMMOBILIER d'un titre qu'elle s'est constituée à elle-même, a violé l'article 1315 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ; 5°) ALORS QUE lorsque le propriétaire d'un bien immobilier a donné à un mandataire le mandat non exclusif de rechercher un bien, il n'est tenu de payer une rémunération qu'à l'agent immobilier par l'entremise duquel l'opération a été effectivement conclue, au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970 ; qu'en décidant néanmoins que Madame L... ne pouvait se prévaloir de l'irrégularité de l'attestation de la Société CENTRE IMMOBILIER du 15 septembre 2014, affirmant qu'elle lui avait remis une offre d'acquisition, motif pris qu'il ne s'agissait pas de la seule pièce produite aux débats par la Société THEMIS IMMOBILIER, bien que cette attestation ait été la seule pièce versée aux débats tendant à démontrer que l'offre d'achat avait été transmise à Madame L..., la Cour d'appel a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 ; 6°) ALORS QUE, subsidiairement, des manoeuvres frauduleuses destinées à éluder la commission d'un agent immobilier n'ouvrent pas droit au paiement de la commission contractuellement prévue, mais seulement à la réparation de son préjudice par l'allocation de dommages-intérêts ; qu'en condamnant néanmoins Madame L... à payer à la Société THEMIS IMMOBILIER la somme de 15.500 au titre de la commission contractuellement prévue, motif pris qu'elle avait conclu la vente directement avec Monsieur F... et sans l'intervention du mandataire, que Monsieur F... avait détruit l'original de son offre d'achat dans le but de détruire toute preuve de l'intervention du mandataire pour pouvoir conclure par la suite l'opération directement et qu'en réalisant directement la transaction, les parties au contrat de vente avaient souhaité faire l'économie de la rémunération du mandataire, ce dont il résultait que la vente n'avait pas été conclue par l'intermédiaire de la Société THEMIS IMMOBILIER et que celle-ci pouvait seulement prétendre à l'octroi de dommages-intérêts, à condition d'établir des manoeuvres frauduleuses, et non le paiement d'une commission, la Cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé l'article 6 de la loi n° 70-9 du 6 janvier 1970, ensemble l'article 73 du décret du 20 juillet 1972.