Texte intégral
Minute n° 2024 /
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES - PALAIS DE JUSTICE
AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES
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JUGEMENT du 16 Mai 2024
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DEMANDERESSE :
S.A. ATLANTIQUE HABITATIONS
10 boulevard Charles Gautier
44800 SAINT- HERBLAIN
représentée par Maître Johanne RIALLOT-LENGLART, avocate au barreau de NANTES
D'une part,
DÉFENDERESSE :
Madame [J] [C] [M]
Logement 110 Etage 3
13 Rue du Cher
44000 NANTES
comparant en personne D'autre part,
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
PRÉSIDENTE : Constance GALY
GREFFIER : Michel HORTAIS
PROCEDURE :
date de la première évocation : 11 janvier 2024
date des débats : 11 janvier 2024
délibéré au : 16 mai 2024
RG N° N° RG 23/02661 - N° Portalis DBYS-W-B7H-MOKO
COPIES AUX PARTIES LE :
CE + CCC à Maître Johanne RIALLOT-LENGLART
CCC à Madame [J] [C] [M] + préfecture
Copie dossier
EXPOSE DU LITIGE
Selon acte sous seing privé en date du 12 juin 2015, prenant effet le 26 juin 2015, la société anonyme d'habitations à loyer modéré Atlantique Habitations (ci-après la SA Atlantique Habitations) a donné à bail pour une durée d’un an à [J] [C] [M] et [D] [I] un logement de type 4 lui appartenant sis, 13 rue du Cher, 3ème étage, n°110 – 44000 NANTES, moyennant un loyer mensuel initial de 676,03 € pour le logement outre une provision mensuelle pour charges de 180,56 €. Le même jour, la SA Atlantique Habitations a également consenti à [J] [C] [M] et [D] [I] un bail pour un parking sis rue du Cher 44000 NANTES moyennant un loyer mensuel de 50,64 € outre une provision mensuelle pour charge de 4,36€.
Par un avenant du 12 février 2018, la SA Atlantique Habitations a pris acte du départ de [D] [I] du logement et a reconnu [J] [C] [M] seule titulaire du bail.
Par acte d’huissier de justice du 21 avril 2023, la SA Atlantique Habitations a fait commandement à [J] [C] [M] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.935,63 € arrêté au 12 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par acte d’huissier de justice en date du 9 août 2023, dont copie a été régulièrement adressée au représentant de l’État dans le département le 10 août 2023, la SA Atlantique Habitations a fait assigner [J] [C] [M] devant le juge des contentieux de la protection affecté au tribunal judiciaire de Nantes aux fins de :
· Constater à compter du 1er juin 2023 pour défaut de paiement la résiliation des baux ayant pris effet le 26 juin 2015 et subsidiairement, prononcer la résiliation desdits baux ;
· Ordonner l’expulsion de [J] [C] [M] et de tout occupant de son chef du logement, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, selon les modalités prévues par la loi ;
· Condamner [J] [C] [M] au paiement de la somme de 2.483,95 € correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 10 juillet 2023 avec intérêts de droit à compter du 1er avril 2023 ou à compter du jugement à intervenir à parfaire ou diminuer le jour de l’audience ;
· Condamner [J] [C] [M] à lui payer une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges locatives, révisable dans les mêmes conditions que lesdits loyers, payable immédiatement à compter du 1er juin 2023 ou du jugement à intervenir et ce jusqu'à la libération complète des lieux ;
· Assortir tous délais d’une clause de déchéance du terme en cas de non-paiement d’une seule échéance et que dans ce cas, le bail sera résilié de plein droit et que l’expulsion pourra être réalisée avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier et ce, sans qu’il soit besoin de revenir devant le juge ;
· Condamner [J] [C] [M] au paiement d’une somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer ;
· Rappeler que la décision à intervenir est exécutoire de droit à titre provisoire.
Le diagnostic social et financier a été transmis au tribunal le 14 décembre 2023 par les services sociaux du département.
L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 11 janvier 2024.
A ladite audience, la SA Atlantique Habitations, représentée, se réfère à l’acte introductif d’instance, sauf à préciser que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 4.624,81 € au titre des loyers et charges échus à la date du 2 janvier 2024. Elle indique que le montant du loyer s’élève désormais à 781,36 € et souligne la reprise des paiements des loyers par la locataire depuis le 5 décembre 2023.
Régulièrement assignée à étude, [J] [C] [M] a comparu et ainsi il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. Elle a déclaré qu’un dossier de surendettement était en cours. Elle précise être assistante maternelle et avoir pris contact avec la gestionnaire d’Atlantique Habitations et une assistante sociale. La locataire propose des délais de paiement à hauteur de 70 € par mois en sus du loyer courant afin de régler sa dette.
L’affaire a été mise en délibéré au 16 mai 2024, date de mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire de Nantes.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité de l’action
Aux termes de l'article 24-II de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023, applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement de ces aides (Caisse d'allocations familiales - CAF).
En l’espèce, le bailleur justifie de la saisine de la CAF le 28 mars 2023, réceptionnée le 30 mars 2023, soit au moins deux mois avant l’assignation du 9 août 2023.
L’article 24-III de la même loi énonce qu’à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l'audience (précédente rédaction : deux mois). Les II et III sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elles sont motivées par l'existence d'une dette locative du preneur. Ils sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation, motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l’État dans le département incombant au bailleur.
En l'espèce, l'assignation du 9 août 2023 a été régulièrement dénoncée par le bailleur au représentant de l’État dans le département le 10 août 2023, soit plus de six semaines avant l'audience du 11 janvier 2024, conformément aux dispositions précédemment énoncées.
Dans ces conditions, la demande aux fins de voir constater la résiliation du bail est ainsi recevable.
Sur la résiliation du bail
L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » (précédente rédaction : deux mois).
En l’espèce, le contrat de bail contient une clause résolutoire en son article 4.7.1.
Par exploit d’huissier en date du 21 avril 2023, la SA Atlantique Habitations a fait commandement à [J] [C] [M] de payer un arriéré de loyer et charges d’un montant de 1.935,63 € arrêté au 12 avril 2023, outre coût de l’acte, ce commandement visant la clause résolutoire insérée au bail.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 juin 2023.
En conséquence, il convient de constater la résiliation du bail et d'ordonner l'expulsion de [J] [C] [M].
Sur la dette locative
L’article 7-a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, rappelle que la locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
La créance de la SA Atlantique Habitations est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.
[J] [C] [M] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette.
Le décompte actualisé versé aux débats laisse apparaître un solde de 4.624,81 € au titre des loyers, charges, indemnités d’occupation échus au 2 janvier 2024 duquel il convient de déduire la somme de 158,90 € correspondant aux frais relevant des dépens.
En conséquence, [J] [C] [M] sera condamnée au paiement de la somme de 4.465,91 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 2 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Elle sera enfin condamnée à payer à la SA Atlantique Habitations, à compter du 3 janvier 2024 et jusqu’à libération effective des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme de 857,84 €.
Sur les délais de paiement
En application de l’article 24-V de la loi de 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, le juge peut, à la demande de la locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que la locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’elle ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l’espèce, il ressort de l’étude des décomptes produits aux débats que les difficultés de paiement de [J] [C] [M] sont apparues au mois de décembre 2022. Entre les mois d’avril et août 2023, les loyers ont été payés mais des rejets de prélèvement sont de nouveaux intervenus à partir de septembre 2023. Toutefois, la locataire a repris le paiement des loyers depuis décembre 2023.
Le diagnostic social et financier indique que [J] [C] [M] est assistante maternelle et vit dans le logement avec ses deux enfants. Ses difficultés financières s’expliquent par la contractualisation d’un crédit, la perte d’un contrat de travail pour l’un des enfants dont elle avait la garde et un arrêt maladie. Consciente de ses difficultés, la locataire a décidé de déposer une déclaration de surendettement. Du fait de l’augmentation du temps de garde des enfants dont elle se charge, ses revenus devraient augmenter en septembre 2024.
Lors de l’audience, la SA Atlantique Habitations a accepté les délais de paiement proposés par la locataire en vue de la suspension de la clause résolutoire. [J] [C] [M] a précisé qu’un dossier de surendettement était à venir.
Au regard de ces éléments, dès lors que [J] [C] [M] dispose désormais de revenus devant lui permettre de s’acquitter d’une échéance de remboursement en sus de son loyer courant, et que la bailleresse ne s'oppose pas aux délais de paiement, il convient de lui accorder des délais de paiement selon les modalités précisées dans le dispositif.
Il importe, en outre, de souligner que tout paiement intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative et qu’un trop perçu ouvre droit à une action en répétition et oblige celui qui a reçu en trop à restituer les sommes excédentaires.
Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.
Il convient par ailleurs de rappeler que si [J] [C] [M] respecte les délais de paiement qui lui sont accordés et qu’elle règle le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué. Elle pourra ainsi se maintenir dans les lieux, sans risquer l’expulsion.
Dans le cas contraire, la résiliation prendra effet à la date de sa défaillance et elle sera redevable d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer en cours, augmenté des charges, avec revalorisation (indexation ou révision applicable eu égard à la teneur du bail initial). La SA Atlantique Habitations pourra alors, le cas échéant, procéder à son expulsion.
Cette indemnité d'occupation sera due par la locataire jusqu’à son départ effectif des lieux caractérisé par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion.
Sur les autres demandes
En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, [J] [C] [M], succombant à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer.
En revanche, l'équité commande de débouter la SA Atlantique Habitations de sa demande formulée sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable la demande aux fins de voir constater la résiliation des baux conclus le 12 juin 2015 entre la SA Atlantique Habitations et [J] [C] [M], concernant le logement sis 13 rue du Cher, 3ème étage, n°110 – 44000 NANTES et un parking sis rue du Cher 44000 NANTES ;
CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sont réunies à la date du 22 juin 2023 ;
CONDAMNE [J] [C] [M] à payer à la SA Atlantique Habitations la somme de 4.465,91 €, en deniers ou quittance, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus et impayés au 2 janvier 2024, échéance de décembre 2023 incluse, et ce avec intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
ACCORDE à [J] [C] [M] un délai de paiement de 36 mois pour se libérer de la dette, soit 35 mensualités de 70 €, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables chaque mois en sus du loyer courant, en même temps que le loyer courant, sauf meilleur accord des parties ;
RAPPELLE que pendant le cours du délai accordé, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;
DIT que, pendant le cours du délai accordé, les effets de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties sont suspendus et que si les modalités de paiement précitées sont intégralement respectées par la locataire, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;
DIT qu’à défaut de paiement d'une seule mensualité ou d'un seul loyer, la clause résolutoire reprendra son effet de plein droit, l'intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible;
DIT que dans l'hypothèse du non-respect des délais de paiement ou du non-paiement du loyer courant, [J] [C] [M] et tout occupant de son fait, devra quitter et rendre libre de toute occupation les lieux loués sis 13 rue du Cher, 3ème étage, n°110 – 44000 NANTES et du parking sis rue du Cher 44000 NANTES, en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;
ORDONNE à défaut, l'expulsion de [J] [C] [M] ainsi que celle de tous occupants de son fait et ce, au besoin avec le concours de la force publique à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
CONDAMNE [J] [C] [M] à payer à la SA Atlantique Habitations, à compter du 3 janvier 2024, une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer, charges et revalorisation incluses, soit la somme mensuelle de 857,84 €, et ce, jusqu’à la libération complète des lieux ;
CONDAMNE [J] [C] [M] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification au représentant de l’État ;
DÉBOUTE la SA Atlantique Habitations de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit ;
DIT qu’une copie de ce jugement sera communiquée au représentant de l’État dans le département.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 16 mai 2024.
Le greffier La vice-présidente chargée des contentieux de la protection
Michel HORTAIS Constance GALY
