Texte intégral
COUR D'APPEL
DE
VERSAILLES
Code nac : 51A
1re chambre 2e section
ARRET N°
CONTRADICTOIRE
DU 28 NOVEMBRE 2023
N° RG 22/03741 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VHSE
AFFAIRE :
M. [W] [O]
C/
S.A.HLM dénommée 'LogiRep' anciennement dénommée 'LOGISTART',
Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 07 Avril 2022 par le Tribunal de proximité de SANNOIS
N° RG : 11-22-0036
Expéditions exécutoires
Expéditions
Copies
délivrées le : 28/11/23
à :
Me Anne-sophie HENRIE-GUER
Me Sabrina DOURLEN
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
LE VINGT HUIT NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS,
La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre :
Monsieur [W] [O]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentant : Maître Anne-sophie HENRIE-GUER de la SELARL ASHG AVOCAT, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 18B
APPELANT
****************
S.A.HLM dénommée 'LogiRep' anciennement dénommée 'LOGISTART', représentée par le Président de son Directoire, domicilié en cette qualité audit siège, ladite société venant, par suite d'une fusion absorption, aux droits et actions de la 'SOCIETE ANONYME D'HABITATIONS A LOYER MODERE LOGEMENT ET GESTION IMMOBILIERE POUR LA REGION PARISIENNE - LOGIREP' radiée au Registre du Commerce et des Sociétés de Nanterre le 26 octobre 2019 où elle était inscrite sous le numéro 552 093 338
Ayant son siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
Représentant : Maître Sabrina DOURLEN, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 453
Représentant : Maître Christian PAUTONNIER de la SELARL PAUTONNIER ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : L0159 -
INTIMEE
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Composition de la cour :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 Juin 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, Président chargé du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Monsieur Philippe JAVELAS, Président,
Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller,
Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,
Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 29 janvier 2000, la SA d'HLM Logirep a donné à bail à M. [O] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 1]) pour un loyer annuel de 22 674,44 francs (4 605,32 euros) hors charges, outre un dépôt de garantie de 1 888,54 francs (3 83,57 euros).
Par acte d'huissier de justice délivré le 29 décembre 2021, la société d'HLM Logirep a assigné M. [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Sannois aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail pour défaut de justi'cation de l'assurance contre les risques locatifs,
ordonner l'expulsion de M. [O] et de tous occupants de son chef, avec, si besoin
le concours de la force publique,
condamner M. [O] au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges tels qu'ils auraient été dus en cas de poursuite du contrat de bail et ce, jusqu'a libération effective des lieux,
800 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
les dépens.
Par jugement réputé contradictoire du 7 avril 2022, le tribunal de proximité de Sannois a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire 'gurant au bail conclu le 29 janvier 2000 entre la société d'HLM Logirep et M. [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situe [Adresse 1], sont réunies à la date du 10 octobre 2021,
ordonné à M. [O] de libérer les lieux et de restituer les clés,
dit qu'à défaut pour M. [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société d'HLM Logirep pourra, deux mois après la signi'cation d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris lie cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
condamné M. [O] à verser à la société d'HLM Logirep une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la date de la libération effective et dé'nitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,
dit que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées,
débouté la société d'HLM Logirep de sa demande d'indemnité fondée sur l'article 700 du Code de procédure civile,
débouté les parties de toutes demandes plus amples ou contraires,
condamné M. [O] aux dépens,
rappelé que la présente décision est exécutoire de droit.
Par déclaration reçue au greffe en date du 6 juin 2022, M. [O] a relevé appel de ce jugement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 13 juin 2023, M. [O], appelant, demande à la cour de :
infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de proximité de Sannois le 7 avril 2022,
Et, statuant à nouveau :
dire que l'ensemble des stipulations du contrat de bail conclu le 29 janvier 2000 entre les parties continuent de produire pleinement et entièrement leurs effets,
condamner l'intimé au paiement de la somme de 2.000 euros à M. [O] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
condamner l'intimé aux entiers dépens de première instance et d'appel sur le fondement des articles 695 et suivants du Code de procédure civile.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 31 mai 2023, la société d'HLM Logirep, intimée et appelante à titre incident, demande à la cour de :
Déclarer la société d'Hlm Logirep recevable et bien fondée en son appel incident et en ses demandes,
Confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection de Sannois du 7 avril 2002 en ce qu'il a :
constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire 'gurant au bail conclu le 29 janvier 2000 entre la société d'HLM Logirep et M. [O] concernant l'appartement à usage d'habitation situe [Adresse 1], sont réunies à la date du 10 octobre 2021,
ordonné à M. [O] de libérer les lieux et de restituer les clés,
dit qu'à défaut pour M. [O] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société d'HLM Logirep pourra, deux mois après la signi'cation d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris lie cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,
condamné M. [O] à verser à la société d'HLM Logirep une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter de l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la date de la libération effective et dé'nitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés,
dit que le jugement sera transmis par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant dans le cadre du plan départemental d'action pour le logement des personnes défavorisées,
condamné M. [O] aux dépens,
- Infirmer le jugement du juge des contentieux et de la protection de Sannois en date du 7 avril 2002 en ce qu'il a débouté la société d'HLM Logirep de sa demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
En tant que de besoin,
prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail en l'absence d'assurance postérieurement au 31 mars 2023,
En conséquence,
condamner M. [O] à payer à la société d'HLM Logirep la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
Y ajoutant :
condamner M. [O] à payer à la société d'HLM Logirep la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
En tout état de cause :
débouter M. [O] de toutes ses demandes plus amples ou contraires,
condamner M. [O] aux entiers dépens en cause d'appel.
La clôture de l'instruction a été prononcée le 15 juin 2023.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.
MOTIFS DE LA DÉCISION
I) Sur la demande de résiliation du bail
Moyens des parties
M. [O], appelant, fait grief au premier juge d'avoir constaté la résiliation du bail qui lui avait été consenti pour défaut d'assurance.
Poursuivant l'infirmation du jugement déféré, il fait valoir à hauteur de cour que :
- la loi et le contrat de bail en son article 12, ne sanctionnent que le défaut d'assurance du locataire et non l'absence de justification de la souscription d'une telle assurance,
- le logement a toujours été assuré contre les risques locatifs depuis 2008, ainsi qu'il en justifie,
- l'attestation d'assurance a été transmise à son bailleur par dépôt dans la boîte aux lettres de la bailleresse le 30 juin 2021 et par courrier électronique du 21 octobre 2021,
- la bailleresse ne peut invoquer les dispositions légales et les stipulations du contrat de bail, dès lors qu'elle encourage elle-même les locataires à remettre l'attestation en mains propres ou par remise dans la boîte aux lettres au gardien sans délivrer de preuve de dépôt,
- étant conducteur d'engins de chantier, il est amené à se déplacer sur tout le territoire français et à être absent de son domicile pendant de longues périodes.
La bailleresse intimée réplique que :
- la clause résolutoire est acquise, le locataire n'ayant pas justifié de son assurance dans le délai de deux mois requis,
- l'attestation produite seulement en cause d'appel ne peut justifier l'infirmation du jugement entrepris,
- la période pendant laquelle le locataire justifie d'une assurance a pris depuis le 31 mars 2023.
Réponse de la cour
Il résulte de l'article 7 g de la loi du 6 juillet 1989 que :
' le locataire est obligé :
.......
De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa'.
En application des dispositions de ce texte, la clause de résiliation de plein droit du bail ne peut trouver application que pour l'absence de souscription d'une assurance pour les risques locatifs, et non pour absence de production d'un justificatif dans les délais d'un commandement d'avoir à le produire.
En outre, même le locataire ne justifie pas dans le délai imparti, qu'il a souscrit une assurance, mais qu'il s'avère a posteriori qu'il était effectivement assuré pour les risques locatifs, la clause résolutoire ne peut pas jouer (3e Civ., 27 avril 2017, pourvoi n° 15-28.869).
En l'espèce, l' attestation d' assurance produite par M. [W] [O] démontre qu'il était bien assuré pour tous risques locatifs afférents au logement, depuis 2008 et donc pour la période visée au commandement.
Même si la preuve de la production du justificatif demandé dans les deux mois du commandement délivré au locataire n'est pas rapportée, il convient de relever que M. [O] justifie avoir adressé par courrier électronique du 21 octobre 2021, soit avant qu'il ne soit assigné par acte de commissaire de justice délivré le 29 décembre 2021, une attestation d'assurance responsabilité locative à son bailleur.
En outre, M. [O] justifie que son logement fait toujours l'objet d'une assurance pour la période du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024.
Il n'y a, dès lors, pas lieu à constatation de la résiliation de plein droit du bail litigieux pour défaut d'assurance contre les risques locatifs ni au prononcé d'une résiliation pour ce même motif, l'assurance étant toujours en cours ; par suite, le jugement contesté doit être infirmé en toutes ses dispositions et la bailleresse déboutée de la totalité de ses demandes.
II) Sur les demandes accessoires
La société bailleresse, qui succombe, sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant contradictoirement et par mise à disposition au greffe
Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau
Déboute la société d'Hlm Logirep de la totalité de ses demandes et dit que les stipulations du contrat de bail conclu le 29 janvier 2000 continuent de produire pleinement leurs effets ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne la société d'Hlm Logirep à payer à M. [W] [O] une indemnité de 2 000 euros ;
Condamne la société d'Hlm Logirep aux dépens de première instance et d'appel.
- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
Le greffier, Le président,
