Texte intégral
CIV.3
MY1
COUR DE CASSATION
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Audience publique du 3 novembre 2016
Rejet non spécialement motivé
M. CHAUVIN, président
Décision n° 10441 F
Pourvoi n° M 15-24.243
R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E
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AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
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LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante :
Vu le pourvoi formé par la société Les Combes, société civile immobilière, dont le siège est [...] ,
contre l'arrêt rendu le 30 avril 2015 par la cour d'appel de Lyon (1re chambre civile A), dans le litige l'opposant à la société l'Yseron, société par actions simplifiée unipersonnelle, venant aux droits de l'EURL l'Yseron, dont le siège est [...] ,
défenderesse à la cassation ;
Vu la communication faite au procureur général ;
LA COUR, en l'audience publique du 4 octobre 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Andrich, conseiller rapporteur, Mme Masson-Daum, conseiller doyen, Mme Besse, greffier de chambre ;
Vu les observations écrites de la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat de la société Les Combes, de la SCP Didier et Pinet, avocat de la société l'Yseron ;
Sur le rapport de Mme Andrich, conseiller, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;
Vu l'article 1014 du code de procédure civile ;
Attendu que les moyens de cassation annexés, qui sont invoqués à l'encontre de la décision attaquée, ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation ;
Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ;
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Les Combes aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société Les Combes et la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société l'Yseron ;
Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du trois novembre deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision
Moyens produits par la SCP Gatineau et Fattaccini, avocat aux Conseils, pour la société Les Combes.
PREMIER MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt partiellement confirmatif attaqué D'AVOIR condamné la SCI LES COMBES à payer à l'EURL L'YZERON la somme de 266.574,64 euros TTC, à charge pour cette dernière de faire réaliser les travaux de reprise, cette somme étant réactualisée au jour de la signification de la décision sur l'indice du coût de la construction, la somme de 35.074,50 euros TTC avec indexation sur l'indice du coût de la construction (celui de référence étant celui applicable en novembre 2012), et D'AVOIR condamné la SCI LES COMBES à payer à l'EURL L'YZERON la somme de 60.000 euros en indemnisation de son préjudice arrêté au 30 novembre 2011,
AUX MOTIFS ADOPTES QU'il résulte de l'article 1719 du Code Civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur des locaux conformes à la destination prévue par le bail ; que le bail commercial conclu entre ['EURL L'YZERON et la SCI LES COMBES porte sur "un tènement immobilier comprenant cinq pavillons locatifs de 10 appartements individuels chacun, un bâtiment principal à usage de bureau, cuisine, salle de restaurant, salle d'animation, plusieurs salons, une buanderie, une laverie, avec terrain attenant". Le contrat précise que "lesdits biens devront servir à l'exploitation d'une résidence non médicalisée pour personnes handicapées psychiques" ; que lors de son entrée dans les lieux, l'EURL L'YZERON s'est plainte d'un certain nombre de désordres affectant la construction, qu'elle a dénoncés par courrier à son bailleur (pièces n° 3 et 4 demandeur), et qui ont été constatés par procès-verbaux (pièces n° 5 et 41 demandeur) ; que la réalité de ces désordres a également été confirmée par le rapport d'expertise ; qu'ainsi, certaines chambres présentent un taux d'humidité important, causé d'une part par un mauvais raccordement des bondes de douche aux évacuations, et d'autre part à des malfaçons des récupérations des eaux de ruissellement extérieures ; que les travaux de raccordement des bondes de douche aux évacuations ont été réalisés en cours d'expertise, à l'exception toutefois de deux douches. Concernant le réseau eaux pluviales, l'expert relève que les puits perdus sont d'une capacité insuffisante, et sont placés trop près des bâtiments, que les évacuations vers le bassin de rétention ne sont pas installées, et que de nombreux cheminements présentent des pentes en direction des bâtiments. Le fort taux d'humidité dans les chambres a entraîné une dégradation des cloisons et des plinthes, qui doivent être remplacées, outre la réfection des enduits et peintures : en outre, la robinetterie installée dans les salles de bains des studios 11' est pas adaptée, puisque sa pose n'est pas conforme aux règles de l'art, et que le flexible trop court ne permet pas une utilisation correcte de la douche. Les bouches d'extraction VMC ne sont pas raccordées à lin réseau l'extraction, ce qui selon l'expert rend l'ouvrage impropre à sa destination ; que les pompes de relevage ne fonctionnent pas normalement, et leur tableau de commande est situé dans une chambre. L'alarme incendie est également installée dans une chambre, et doit être déplacée, les antennes de télévision ne sont pas correctement installées, et les canalisations d'évacuation des eaux usées et vannes présentent des contre pentes ; qu'enfin, les clôtures sont instables et doivent être refaites ; que la nature et l'importance de ces désordres ne permettent pas l'exploitation, dans des conditions normales, d'une résidence accueillant des personnes handicapées psychiques, et certains studios ont d'ailleurs dus être fermés ; que la SCI LES COMBES ne peut valablement opposer le changement de classement de l'établissement sans son accord, alors que l'expert explique que le classement 5ème catégorie type N, qui correspond au permis de construire délivré, est celui des établissements de type "restaurants ou débits de boissons", tandis que le classement de 5ème catégorie type J est celui des établissements d'hébergement, que l'exercice d'une activité d'hébergement était prévue dans le bail, et que l'expert souligne que "le classement demandé au permis de construire n'était sans doute pas adapté à l'ouvrage réalisé" (rapport page 18) ; qu'elle invoque en outre un défaut d'entretien de la station de relevage, qui n'est cependant étayé par aucune pièce, et qui n'a pas été retenu par l'expert ; que par ailleurs, l'expert a bien imputé les défauts du réseau d'évacuation des eaux pluviales à une erreur de conception lors de la construction des bâtiments ; qu'enfin, s'il n'est pas démontré que les clôtures et le portail étaient prévus au bail, il n'est pas non plus contesté que ceux-ci ont été installés par le bailleur, dans des conditions insatisfaisantes ; qu'au vu de l'ensemble de ces éléments, il est donc établi que la SCI LES COMBES a manqué à son obligation de délivrance ; que l'EURL L'YZERON n'a pu obtenir la réalisation des travaux de réparation par son bailleur, et sollicite le paiement du coût des travaux de reprise ; que cette demande comprend implicitement celle tendant à être autorisée à réaliser les travaux pour le compte de la SCI LES COMBES ; qu'il convient donc de condamner la SCI LES COMBES à payer à l'EURL L'YZERON le coût des travaux de reprise tels qu'évalués par l'expert, soit la somme de 266574,64 € TTC, outre indexation sur l'indice du coût de la construction, à charge pour elle de faire réaliser les travaux de reprise ; que l'EURL L'YZERON justifie également avoir engagé des frais pour la réparation de la pompe de relevage et le curage du réseau des eaux usées, ainsi que la réparation du studio n° 1 ; qu'il convient donc de faire droit à ses demandes de remboursement à hauteur de 3 823,07 € ; qu'en revanche, sa demande de remboursement de la pose de goudron n'est pas justifiée, puisqu'il n'est pas établi que la pose de ce revêtement était contractuellement prévue et nécessaire à l'exercice de son activité ; qu'elle sera donc déboutée de ce chef de demande ; que l'EURL L'YZERON invoque également un préjudice au titre du temps passé par son employé, Monsieur Y..., à intervenir en urgence pour remédier aux désordres ; qu'elle sollicite des dommages et intérêts correspondant à une partie du salaire et des charges de cet employé, de 2008 à 2011, pour un montant total de 40 250 € ; que cependant, la demanderesse ne produit pas le contrat de travail de Monsieur E..., pas plus que ses fiches de paie, les justificatifs de charges salariales et le décompte des heures consacrées par celui-ci à résoudre les problèmes causés par le manquement du bailleur à son obligation de délivrance ; que la somme importante sollicitée à ce titre n'est donc pas justifiée, et l'EURL L'YZERON sera déboutée de ce chef de demande ; qu'il convient également de rejeter la demande d'indemnisation au titre de la surfacturation de consommation d'eau, qui aurait été générée par une fuite d'eau dont la société preneuse ne précise ni la date, ni les causes ; qu'enfin, l'EURL L'YZERON sollicite des dommages et intérêts au titre de la perte de loyer pour les studios fermés ; qu'il n'est pas contesté que trois studios n'ont pu être mis en location entre les mois d'août et novembre 2008 inclus, puis que deux studios sont ensuite restés fermés ; que la demanderesse justifie de son prix de journée tel que fixé par le conseil général (pièce n'' 54), 'mais ne produit aucun élément sur ses charges et frais de fonctionnement, ni de document comptable permettant d'évaluer sa perte d'exploitation ; qu'en outre, elle ne justifie pas du taux de remplissage des 'studios de ta résidence, ni de la demande correspondant à ceux restés fermés ;
ET AUX MOTIFS PROPRES QUE 1. que les parties sont liées par un bail commercial conclu les 6 juin et 07 septembre 2007 portant des locaux destinés à l'exploitation d'une résidence non médicalisée pour personnes handicapées psychiques alors que le preneur déclare qu'il dispose d'un agrément pour l'exploitation de ce type d'activité pour une durée de 15 ans ; 2. que La SCI Les Combes, bailleur aujourd'hui, était le maître de l'ouvrage des travaux d'édification de l'ensemble immobilier et les travaux se sont achevés à la date du 1er novembre 2007, date d'ouverture de l'établissement. 3. que L'EURL l'Yzeron constatant divers dysfonctionnements sollicitait l'organisation d'une expertise pour vérifier l'état des lieux et l'expert D..., désigné le 1er septembre 2008, déposait un rapport le 19 janvier 2010. 4. que la SAS l'Yzeron soutient que le bailleur, la SCI Les Combes, n 'a pas délivré, au preneur, la chose louée et n'a pas rempli son obligation de délivrance au sens de l'article 1719 du Code civil : il n'a pas livré une résidence non médicalisée pour personnes handicapées psychiques. 5. que la SCI Les Combes fait valoir que le changement de catégorie de résidence non médicalisée habilitée à recevoir des personnes de l'aide sociale ou de résidence non médicalisée non habilitée à l'aide sociale explique les travaux dont le montant est réclamé. 6. Mais que, contrairement à ce que plaide la SCI Les Combes et comme l'a retenu, à bon droit, le premier juge, ce moyen n'a aucune pertinence parce que les désordres qui doivent être réparés, n'ont aucun rapport avec les changements de catégorie et parce qu'ils concernent les travaux d'origine, ceux qui permettent, en exécution des accords conclus avec la mairie d'Yzeron, la construction d'une résidence non médicalisée ; 7. qu'en effet, les constatations de l'expert D... dont les observations, avis et conclusions ne peuvent pas sérieusement être mis en cause, démontrent que les désordres de la construction, affectent des travaux prévus pour une résidence non médicalisée, dès l'origine. 8. que cela est si vrai que les désordres discutés en appel dans ses conclusions par la SCI Les Combes concernent bien la mise aux normes d'une résidence non médicalisée recevant des personnes handicapées psychiques, y compris quant aux travaux sur la station de relevage qui ne sont pas devenus nécessaires par défaut d'entretien imputable à la société locataire ; que car il est établi que l'entretien a été assuré normalement par la production des factures de la société Bonnefond ; que car il ressort des constatations que la station de relevage doit être remplacée. 9. que conformément aux constatations de l'expert, la somme de 266 574,64 € TTC doit être allouée à la SAS l'Yzeron comme l'a fait le premier juge dont la décision est confirmée. 10. qu'il convient d'ajouter la somme de 35 074,50 € TTC, coût du remplacement de la station de relevage avec indexation. 11. que quant au préjudice de la SAS l'Yzeron qu'elle évalue en appel à la somme de 134 848 € pour la période du 1er janvier 2008 au 31 octobre 2011 et qu'elle réclame dans le dispositif de ses conclusions, les pertes générées par les désordres et l'absence de leur réparation s'analysent en des frais de salaires versés à Monsieur Y... et en une perte de chance de percevoir des loyers pour les studios insalubres ; que ces pertes peuvent être évaluées à la somme de 60 000 € réparant l'entier préjudice subi par la SAS l'Yzeron pendant la période considérée, eu égard aux éléments de la cause. 12. qu'il est bien évident que les loyers sont dus par la SAS l'Yzeron à la SCI Les Combes soit la somme de 456 447,56 €, arrêtés au 30 avril 2013 (pièce nº 64 de la SCI Les Combes). 13. que la compensation sollicitée s'impose comme l'avait retenu le premier juge ;
1°) ALORS QUE le preneur à bail doit respecter la destination des locaux telle qu'elle résulte du contrat de bail ; que lorsqu'il a modifié la destination de lieux sans l'accord du bailleur, le preneur ne saurait obtenir la reprise d'éventuelles malfaçons affectant l'immeuble donné à bail ; qu'en l'espèce, il était constant qu'aux termes du bail en date des 6 juin et 7 septembre 2007 conclu entre la SCI Les Combes et la société l'Yzeron, les biens donnés à bail devaient « servir à l'exploitation d'une résidence non médicalisée pour personnes handicapées psychiques », et sans habilitation à l'aide sociale, le preneur s'engageant à disposer « d'un agrément pour l'exploitation de ce type d'activité pour une durée de 15 ans » ; que l'exposante faisait valoir que la SCI Les Combes l'EURL L'Yzeron avait demandé un agrément pour une résidence avec habilitation à l'aide sociale, l'établissement étant de ce fait classé en « résidence type J 5ème catégorie avec 2 places de parking pour handicapés et création de deux douches pour handicapés » (conclusions p. 7 et arrêté du maire du 30 octobre 2007), c'est-à-dire pour l'exploitation d'une activité différente de celle convenue entre les parties ; qu'en se bornant à relever que les désordres qui devaient être réparés « n'ont aucun rapport avec les changements de catégorie » et qu'ils « concernent les travaux d'origine (
) qui permettent (
) la construction d'une résidence non médicalisée » (arrêt attaqué p. 3) pour ordonner la prise en charge des coûts de reprise par le bailleur, lorsque le changement de destination décidé sans autorisation du bailleur était de nature à exclure une telle condamnation, la cour d'appel a violé les articles 1719 et 1720 du code civil, ensemble l'article 1728 du même code ;
2°) ALORS en tout état de cause QUE le juge ne peut condamner un bailleur à réaliser des travaux qui ne sont pas strictement indispensables à la jouissance des lieux selon la destination convenue au bail ; qu'en l'espèce, la SCI Les Combes faisait valoir qu'elle ne pouvait être condamnée à mettre en place une VMC « pour une catégorie (J 5ème catégorie) qui a été demandée et obtenue par l'EURL L'YZERON », destination non prévue par le bail ; que dans son rapport, l'expert retenait que « les installations nécessaires à la VMC devront être mises en oeuvre conformément à la réglementation imposée par le classement des locaux », étant précisé que « tous les bâtiments abritant les chambres sont classés type J 5ème catégorie » ; qu'en ordonnant la réparation de la VMC selon les propositions de l'expert, sans vérifier qu'ils n'excédaient pas la mesure des travaux nécessaires à la jouissance des lieux selon la destination convenue au bail, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil, ensemble l'article 1728 du même code ;
3°) ALORS QU'il résultait du permis de construire invoqué et produit aux débats que le maire avait accordé à la SCI Les Combes un permis de construire pour la « construction d'une résidence non médicalisée », ceci en conformité avec la destination convenue au bail ; qu'en affirmant, par référence au rapport d'expertise, que « le classement 5ème catégorie type N, qui correspond au permis de construire délivré, est celui des établissements de type ‘restaurants ou ‘débits de boissons' (
) » et que le classement obtenu par le locataire était bien celui d'un établissement d'hébergement, sans s'expliquer sur les mentions du permis de construire qui confirmaient que le permis était bien délivré à la SCI Les Combes pour la construction d'une résidence non médicalisée, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1719 et 1720 du code civil, ensemble l'article 1728 du même code ;
4°) ALORS QUE les juges du fond doivent indiquer l'origine de leurs constatations ; qu'en l'espèce, la SCI Les Combes contestait à la société L'Yzeron tout droit à indemnisation du chef des prétendues pertes générées tenant aux salaires versés à M. Y... pour réaliser des réparations et à la perte de chance de percevoir des loyers ; que le jugement entrepris avait retenu que la société L'Yzeron ne produisait ni le contrat de travail de M. Y..., ni les justificatifs de charge sociale et le décompte des heures de travail accomplies et qu'elle ne produisait « aucun élément sur ses charges et frais de fonctionnement, ni de document comptable permettant d'évaluer sa perte d'exploitation » (jugement entrepris p. 4) ; qu'en affirmant que ces pertes (frais de salaires et perte de chance de percevoir des loyers pour les studios) « peuvent être évaluées à la somme de 60.000 € réparant l'entier préjudice subi par la SAS L'Yzeron pendant la période considérée, eu égard aux éléments de la cause », sans à aucun moment indiquer l'origine de ses constatations, la cour d'appel a manqué aux exigences de l'article 455 du code de procédure civile.
SECOND MOYEN DE CASSATION
Il est fait grief à l'arrêt attaqué D'AVOIR constaté que les loyers s'élevaient au 30 avril 2013 à la somme de 456.447,56 euros TTC et D'AVOIR limité à cette somme le montant verse à la société SCI Les Combes à titre de provision de loyers, AUX MOTIFS QU'il est bien évident que les loyers sont dus par la SAS L'Yzeron à la SCI Les Combes soit la somme de 456.447,56 euros, arrêtés au 30 avril 2013 (pièce n° 64 de la SCI Les Combes) ; que la compensation sollicitée s'impose comme l'avait retenu le premier juge ;
1°) ALORS QUE le preneur à bail est débiteur des loyers aussi longtemps que s'exécute le contrat de bail ; qu'en l'espèce, la société SCI Les Combes demandait à la cour d'appel de condamner la société L'Yzeron à lui payer une somme de 513.592,28 euros à titre de provision, somme correspondant au solde des loyers au 30 avril 2014 (cf. chef de dispositif des conclusions) ; qu'en se bornant à accorder à la SCI Les Combes le paiement d'une somme correspondant aux loyers dus jusqu'au 30 avril 2013, sans expliquer pour quelle raison le bailleur n'aurait pas eu droit au paiement des loyers jusqu'au 30 avril 2014, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1728 du code civil ;
2°) ALORS QUE les juges du fond ne peuvent dénaturer les conclusions des parties ; qu'en affirmant que la SCI Les Combes demandait dans ses conclusions en date du 5 février 2014 le paiement des loyers jusqu'au 31 décembre 2013 (arrêt attaqué p. 2), lorsque la SCI Les Combes demandait bien le paiement des loyers jusqu'au 30 avril 2014, la cour d'appel a dénaturé les conclusions d'appel de la SCI Les Combes et violé les articles 4 et 5 du code de procédure civile ;
3°) ALORS en outre QUE la SCI produisait à l'appui de cette demande, outre le bail conclu avec la société L'Yzeron, un arrêté des sommes au mois d'avril 2013 et au 31 décembre 2013 (pièces n° 64 et 68) ; qu'en affirmant qu' « il est bien évident que les loyers sont dus par la SAS l'Yzeron à la SCI Les Combes soit la somme de 456.447,56 €, arrêtés au 30 avril 2013 (pièce n° 64 de la SCI Les Combes) », sans examiner même sommairement le décompte produit en pièce n° 68 dont il résultait que la société L'Yzeron était débitrice de loyers au moins jusqu'au 31 décembre 2013, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile.
