Tribunal judiciaire, 23 août 2024. 24/00753

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE JUGEMENT RENDU SELON LA PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND LE 23 Août 2024 N° RG 24/00753 - N° Portalis DB3R-W-B7I-ZIBB N° : SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ [Adresse 1] A [Localité 4] - représenté par son administrateur provisoire, MAÎTRE [I] [D], administrateur judiciaire c/ Monsieur [R] [W] DEMANDERESSE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SITUÉ [Adresse 1] A [Localité 4] - représenté par son administrateur provisoire, MAÎTRE [I] [D], administrateur judiciaire [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Maître Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364 DEFENDEUR Monsieur Monsieur [R] [W] [Adresse 1] [Localité 4] non comparant COMPOSITION DE LA JURIDICTION Président : David MAYEL, Vice-président, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal, Greffières : Esrah FERNANDO, présente lors des plaidoiries et Divine KAYOULOUD ROSE lors du délibéré, Statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats. Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 19 Juin 2024, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour. EXPOSÉ DU LITIGE [W] [R] est propriétaire des lots n°23 et 33 au sein d’un ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4]. Par ordonnance en date du 2 août 2019, le président du tribunal judiciaire de Nanterre a désigné [I] [D] en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété sise [Adresse 1] à [Localité 4]. Sa mission a ensuite été prolongée par ordonnances des 31 août 2021, 19 juillet 2022 et 12 septembre 2023. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 18 décembre 2023, [I] [D] a mis en demeure [W] [R] de payer ses charges de copropriété à hauteur de la somme de 5.684,19 euros dans un délai de 8 jours selon décompte arrêté au 15 décembre 2023. Vu l’exploit d’huissier en date du 20 mars 2024, par lequel le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 4], ci-après « le syndicat des copropriétaires », représenté par [I] [D], se plaignant d’un compte d’appel de charges et de frais présentant depuis plusieurs trimestres un solde débiteur croissant que les actions précontentieuses qu’il a diligentées ne permettent pas de résorber, a assigné devant le président du tribunal judiciaire de Nanterre [W] [R] selon la procédure accélérée au fond pour obtenir sa condamnation à lui payer les sommes de : -6.776,63 euros au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtés au 6 mars 2024 avec intérêts de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire, -4.500 euros à titre de dommages et intérêts, -2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. A l’audience du 19 juin 2024, [I] [D], administrateur provisoire représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, a produit un décompte actualisé de la dette de charges de copropriété au 14 juin 2024 s’élevant désormais à la somme de 6.305,41 euros et a maintenu le reste de ses demandes. Régulièrement assigné par dépôt de l’acte à étude, [W] [R] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions du demandeur, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance. MOTIFS DE LA DECISION Sur les charges de copropriété En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Conformément aux dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles, étant précisé que le présent article est applicable aux cotisations du fonds travaux mentionné à l’article 19-2. En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats par [I] [D], représentant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, notamment du relevé de propriété, des procès-verbaux de décisions pris par elle en qualité d’administrateur provisoire les 9 mars 2021 et 8 juin 2023 approuvant les dépenses des exercices 2016, 2017, 2018, 2019, 2020, 2021 et 2022 et les budgets prévisionnels, des appels de charges et de travaux et du décompte des sommes dues du 1er janvier 2022 au 14 juin 2024 que [W] [R] est redevable d’arriérés de charges de copropriété au jour de l’introduction de la présente instance. Il résulte de ces éléments que [W] [R] ne s’est pas acquitté de la totalité des charges depuis six mois de sorte que [I] [D] est bien fondée à obtenir la condamnation de ce dernier à lui payer les arriérés de charges de copropriété. Le demandeur soutient que des frais nécessaires ont été engagés afin de recouvrer sa créance auxquels [W] [R] doit être condamné. L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose notamment que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné : a)Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; ». Le demandeur avance des frais au titre d’honoraires d’avocat à hauteur de 150 euros. Cependant, ces frais ne sont pas des frais nécessaires au recouvrement de la créance au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 mais relèvent des frais irrépétibles de l’article 700 du code de procédure civile de sorte que cette somme sera retirée du solde de la dette de [W] [R]. En conséquence, [W] [R] sera condamné au paiement de la somme de 6.155,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 20 mars 2024. Sur les dommages et intérêts L’article 1231-6 alinéa 3 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance. Le non-paiement des charges dont ils sont redevables par les copropriétaires constitue une faute entraînant une désorganisation des comptes et faisant peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice non couvert par le versement des intérêts légaux. La carence du défendeur à payer les charges a en effet pu causer des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs. Il apparaît du décompte produit que ces manquements sont relativement récents puisque le défendeur a honoré l’intégralité de ses charges de copropriété jusqu’au 5 décembre 2023. Cependant, aucune somme n’a plus été versée depuis cette date pour payer ses charges. En conséquence, il sera alloué à [I] [D], représentant le syndicat des copropriétaires, la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires L'article 696 du code de procédure civile énonce que la partie perdante est en principe condamnée aux dépens. Il y a en conséquence lieu de condamner [W] [R], qui succombe, aux dépens. L'article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il doit à ce titre tenir compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut écarter pour les mêmes considérations cette condamnation. Il serait inéquitable de laisser au demandeur la charge des frais irrépétibles qu’elle a dû exposer pour la défense de ses intérêts et il y aura lieu en conséquence de condamner [W] [R] à lui payer la somme de 1.000 euros. PAR CES MOTIFS, CONDAMNE [W] [R] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] à [Localité 4], représenté par son administrateur provisoire [I] [D], les sommes de : -6.155,41 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 14 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 20 mars 2024, -500 euros à titre de dommages et intérêts, -1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE [W] [R] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire. FAIT À NANTERRE, le 23 Août 2024. LA GREFFIÈRE Divine KAYOULOUD ROSE, Greffière LE PRÉSIDENT David MAYEL, Vice-président