Cour d'appel, 07 décembre 2023. 23/02261

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 30B 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 DECEMBRE 2023 N° RG 23/02261 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VY4K AFFAIRE : S.A.S. VEDA C/ S.C.I. TAHAR Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 15 Mars 2023 par le Président du TJ de NANTERRE N° RG : 23/00052 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 07.12.2023 à : Me Stéphanie ARENA, avocat au barreau de VERSAILLES Me Olivier ELBAZ, avocat au barreau de PARIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : S.A.S. VEDA Venant aux droits et obligations de la SAS INSTITUT COCCONING Agissant poursuites et diligences au nom de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 4] Représentant : Me Stéphanie ARENA de la SELEURL ARENA AVOCAT, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 637 Ayant pour avocat plaidant Me Mathieu CAVARD, du barreau de Paris APPELANTE **************** S.C.I. TAHAR 92340 prise en la personne de son Gérant, y domicilié en cette qualité audit siège N° SIRET : 840 42 7 1 73 [Adresse 1] [Localité 2] Représentant : Me Olivier ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0183 - N° du dossier 22P866 INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Mme Florence SCHARRE, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 9 janvier 2019, la S.C.I. Tahar 92340, a donné à bail commercial à la S.A.S. Institut Cocooning le lot n° 172 de copropriété sis [Adresse 3]), pour une durée de neuf années et moyennant un loyer annuel de 20 400 euros, hors taxes et hors charges, payable d'avance le premier de chaque mois. Par acte sous seing privé du 6 juin 2021, la société Institut Cocooning a cédé son fonds de commerce à la S.A.S. Veda. Trois commandements de payer visant la clause résolutoire ont été délivrés à la société Veda les 18 novembre 2021, 7 février et 3 juin 2022. Le 4 octobre 2022, la société Tahar 92340 a fait délivrer un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 5 800,36 euros. Par acte d'huissier de justice délivré le 17 novembre 2022, la société Tahar 92340 a fait assigner en référé la société Veda aux fins d'obtenir principalement la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail, l'expulsion de sa locataire et sa condamnation au paiement, à titre provisionnel, de la somme de 12 108,84 euros, au titre de l'arriéré locatif, outre une indemnité d'occupation. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 15 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Nanterre a : - constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 4 novembre 2022, - ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de l'ordonnance, l'expulsion de la société Veda et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, - dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point, - condamné la société Veda à payer, par provision, à la société Tahar 92340, la somme de 4 155,16 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation, taxes et charges arriérées arrêtés au 1er février 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - condamné la société Veda à verser à la société Tahar 92340 à titre provisionnel et au titre de l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail soit à partir du 4 novembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, - condamné la société Veda aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, - condamné la société Veda à payer à la société Tahar 92340 la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - dit n'y avoir lieu à référé sur toute autre demande. Par déclaration reçue au greffe le 6 avril 2023, la société Veda a interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans ses dernières conclusions déposées le 15 juillet 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Veda demande à la cour, au visa des articles L.145-41 et suivants du code de commerce et 1343-5 et suivants du code civil , de : '- réformer la décision du juge des référés de Nanterre en toutes ses dispositions, statuant de nouveau : - accorder à la société Veda, conformément aux dispositions de l'article 1343-5 du code civil, les plus larges délais mois pour régler toute somme éventuellement due au bailleur en application du bail commercial, - en tout état de cause, juger que la société Veda offre au bailleur d'apurer sa dette locative à hauteur de 1 000 euros par mois, le 15 de chaque mois. - suspendre pendant la durée du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire insérée au bail, - débouter la sci Tahar 92340 de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - dire que chacune des parties conservera à sa charge ses frais et dépens'. Dans ses dernières conclusions déposées le 2 octobre 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Tahar 92340 demande à la cour, au visa des articles 1104, 1729 du code civil et L. 145-41 du code de commerce, de : '- confirmer l'ordonnance de référé en ce qu'elle : - constate que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies à la date du 4 novembre 2022, - ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la sas Veda et de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 3], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier, - dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point, - condamne la sas Veda à verser à la sci Tahar 92340 à titre provisionnel et au titre de l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires, à compter de la résiliation du bail soit à partir du 4 novembre 2022 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, - condamne la sas Veda aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, - condamne la sas Veda à payer à la sci Tahar 92340 la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau, - condamner la sas Veda à payer, par provision, à la sci Tahar 92340, la somme de 14 077,99 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation, taxes et charges arriérées arrêtés au 26 septembre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation. - débouter la sas Veda de sa demande de délais et, plus généralement, de toutes ses demandes, fins et conclusions. subsidiairement, en cas d'octroi de délais et de suspension des effets de la clause résolutoire, - dire et arrêter qu'à défaut de paiement à bonne date d'une seule mensualité, comme à défaut de règlement des loyers et charges courants à leur date d'exigibilité, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception : - le tout deviendra immédiatement exigible, - la clause résolutoire sera définitivement acquise, - il sera procédé à l'expulsion immédiate de la société Veda et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique des lieux loués, sis [Adresse 3], au besoin avec l'appui de la force publique et l'assistance d'un serrurier, - une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à sa charge, en cas de maintien dans les lieux, jusqu'à libération effective des lieux par remise des clés, en toute hypothèse, - condamner la sas Veda à payer à la sci Tahar 92340 une somme de 3 000 euros supplémentaire en cause d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. - condamner la sas Veda aux dépens.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 octobre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION La société Veda expose au soutien de son appel rencontrer des difficultés pour régler son loyer depuis son entrée dans les lieux mais avoir toujours procédé à des paiements réguliers. Elle conteste le montant qui lui est réclamé au titre de la régularisation des charges de l'année 2021 (9 807,96 euros), faisant valoir que cette somme exorbitante ne figurait pas dans le commandement de payer, qu'elle est incohérente avec la provision sur charges de 100 euros par mois prévue au contrat et qu'elle concerne pour partie une période à laquelle elle n'était pas locataire. Affirmant disposer d'un carnet de rendez-vous fourni et d'une trésorerie assainie, la société Veda sollicite la suspension de la clause résolutoire et propose de régler chaque mois la somme de 1 000 euros en sus du loyer courant, apurement qu'elle aurait commencé à mettre en place depuis le mois de juin 2023. La société Tahar 92340 soutient en réponse que le constat de l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la locataire doivent être confirmés. Sollicitant l'actualisation de sa créance, elle souligne que la dette locative n'a cessé d'augmenter en cours de procédure, précisant que la société Veda s'était engagée contractuellement à payer les régularisations de charges, fussent-elles relatives à une période antérieure au bail, à charge pour elle de les réclamer ensuite au vendeur du fonds de commerce. L'intimée déclare s'opposer à la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement, faisant valoir que non seulement elle ne démontre pas sa bonne foi et ne justifie pas de sa situation financière, mais qu'en outre elle la place de ce fait hors d'état de régler ses propres échéances de crédit. Sur ce, Sur la résiliation du bail L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Dans le cas d'espèce, le bail produit contient une telle clause résolutoire et aucune irrégularité formelle du commandement n'est invoquée. L'article 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit à peine de nullité mentionner ce délai. Faute d'avoir payé ou contesté les sommes visées au commandement dans le délai imparti, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement ; l'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci. Si l'appelante indique dans le dispositif de ses conclusions qu'elle sollicite la réformation le jugement entrepris en toutes ses dispositions, il convient de constater à la lecture de ses écritures qu'elle ne demande en réalité que la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais. Au surplus, le commandement du 4 octobre 2022 visait la clause résolutoire et il n'est pas contesté que la société Veda ne s'est pas acquittée de sa dette dans le délai qui lui était imparti. A supposer même que la locataire ait contesté les régularisations de charges qui lui étaient réclamées, celles-ci ne constituaient que la somme de 2 060, 55 euros dans ce décompte (1359 + 701, 55) sur un arriéré total de 5 800, 36 euros, et l'existence d'une dette locative n'est donc pas remise en cause. L'ordonnance attaquée sera en conséquence confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail ainsi que sur les mesures subséquentes à savoir l'expulsion et la séquestration du mobilier. Sur la demande de provision L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoit que le président du tribunal judiciaire peut dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Ce texte impose donc au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Il sera retenu qu'une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond. Le montant de la provision allouée n'a alors d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Aux termes de l'article du 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. La société Tahar 92340 verse aux débats un décompte qui fait apparaître une dette locative de 14 077, 99 euros à la date du 30 septembre 2023. Le locataire n'allègue d'aucun autre paiement mais conteste le montant réclamé au titre de la régularisation des charges locatives. S'il est exact que la société Veda n'a racheté le fonds de commerce que le 6 juin 2021, l'acte de vente précisait cependant que 'il est convenu que l'acquéreur réglera intégralement les régularisations de charges dues au bailleur qui seraient appelées postérieurement aux présentes. Il pourra ensuite en demander le remboursement au vendeur au prorata temporis, le vendeur s'obligeant d'ores et déjà à rembourser l'acquéreur dans un délai de quinze jours de la demande qui lui en sera faite.' Dès lors, la société Veda ne peut sérieusement contester être redevable des régularisations de charges pour la période antérieure à son entrée dans les lieux et il lui appartiendra le cas échéant d'en réclamer le paiement à son vendeur. Il y a lieu cependant de déduire du décompte produit par la société Tahar 92340 les sommes de 1 002, 15 euros (car seules les charges locatives de 11 598, 65 euros peuvent être réclamées à la société Veda et non les charges réclamées au copropriétaire de12 600, 80 euros) et de 1 988, 51 euros au titre des frais, qui ne relèvent pas de l'arriéré locatif. Le montant non sérieusement contestable de la dette s'élève donc à la somme de 11 087, 33 euros, que la société Veda sera condamnée à payer à la société Tahar 92340 à titre provisionnel, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022 sur la somme de 4 155,16 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus. L'ordonnance entreprise sera infirmée sur le montant de la provision. Sur la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement Le 2e alinéa de l'article L. 145-41 du code de commerce dispose que : 'Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge'. Selon l'article 1343-5, alinéa 1, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. En l'espèce, il résulte des décomptes produits que la société Veda accuse des retards de paiement des loyers depuis son entrée dans les lieux et que le total de ses règlement sur les 9 premiers mois de l'année 2023 est inférieur au montant du loyer courant augmenté des provisions sur charges. Par ailleurs, l'appelante ne verse à l'appui de ses demandes de délais de grâce et de suspension des effets de la clause résolutoire aucune pièce de nature à démontrer sa capacité financière à assumer à l'avenir, outre le paiement du loyer courant, l'arriéré de la dette, fut-elle étalée dans le temps. Ainsi, il convient de rejeter sa demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. Il sera ajoutée à l'ordonnance querellée de ce chef. Sur les demandes accessoires Les dispositions de l'ordonnance entreprise relatives aux dépens et à l'indemnité procédurale seront également confirmées. Partie perdante, la société Veda sera condamnée aux dépens d'appel. En équité, il y a lieu de la condamner à verser à la société Tahar 92340 la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort, Confirme l'ordonnance entreprise, sauf sur le montant de la provision ; Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant ; Condamne la société Veda à payer à la société Tahar 92340 la somme provisionnelle de 11 087, 33 euros au titre des loyers et charges échus au 30 septembre 2023, outre les intérêts au taux légal à compter du 17 novembre 2022 sur la somme de 4 155,16 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne la société Veda à verser à la société d'H.L.M. Tahar 92340 la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que la société Veda supportera les dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,