Tribunal judiciaire, 28 août 2024. 23/04999

Min N° 24/00636 N° RG 23/04999 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDJ2E Société HABITAT 77 C/ M. [V] [O] Mme [C] [U] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION JUGEMENT DU 28 août 2024 DEMANDERESSE : Société HABITAT 77 [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 4] représentée par Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocats plaidant DÉFENDEURS : Monsieur [V] [O] [Adresse 3] [Localité 5] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-726 du 16/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MEAUX) Madame [C] [U] [Adresse 3] [Localité 5] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-731 du 16/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de MEAUX) représentés par Me Julien HAG, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant COMPOSITION DU TRIBUNAL : Président : PANGLOSE BAUMGARTNER Sonia, Greffier : Madame DE PINHO Maria, Greffière,lors de l’audience de plaidoirie et Madame Véronique SABBEN lors du prononcé DÉBATS : Audience publique du : 29 mai 2024 Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Jeanine HALIMI de la SELARL JEANINE HALIMI Copie délivrée le : à : Me Julien HAG EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 24 novembre 2010, HABITAT 77 a donné à bail à Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] un appartement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 251,63 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2023, HABITAT 77 a fait signifier à Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2321,04 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre du 10 août 2022 HABITAT 77 a saisi la Caisse d'allocations familiales de Seine-et-Marne. Par acte de commissaire de justice en date du 17 octobre 2023, HABITAT 77 a fait assigner Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de : à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, autoriser le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tel lieu qu'il plaira au bailleur aux frais des défendeurs, dans les conditions du code des procédures civiles d'exécution,condamner solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] au paiement des sommes suivantes :o la somme de 2.521,19 euros au titre de la dette locative, o une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu'à libération effective des lieux, o la somme de 360 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile o les dépens, comprenant le coût du commandement de payer, de l'assignation et plus généralement, de tous actes rendus nécessaires à l'occasion de la présente procédure, dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-et-Marne le 18 octobre 2023. À l'audience du 29 mai 2024, HABITAT 77, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 3549,95 euros arrêtée au 6 mai 2024, loyer du mois d'avril inclus. Elle souligne que les locataires n'ont pas repris le paiement du loyer, et est opposée à l'octroi de délais de paiement. HABITAT 77 soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 avril 2023. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. En réponse aux demandes reconventionnelles des défendeurs, elle souligne que ces derniers font état d'une défectuosité de la chaudière, mais ne le prouve pas, qu'ils n'ont jamais fait de réclamation auprès du bailleur, et leur a juste envoyé une facture, sans faire appel à une entreprise professionnelle et sans sollicité l'autorisation du bailleur. Elle ajoute que le logement n'est pas entretenu, que les locataires n'ont pas réalisé l'entretien régulier de la chaudière, et ont acheté une nouvelle chaudière. Elle demande de les débouter de leurs demandes. Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U], représentés, se réfèrent aux conclusions qu'ils déposent à l'audience et demandent au Juge des contentieux de la protection de : condamner HABITAT 77 à payer à Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] une somme de 1.673,93 euros en principal,condamner HABITAT 77 à payer à Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] une somme de 1.500 euros au titre du trouble de jouissance,ORDONNER la compensation entre ces sommes de 1.673,93 euros et de 1.500 euros et la dette locative des époux [O],ACCORDER à Monsieur et Madame [O] les plus larges délais de paiement pour leur permettre de régler leur dette locative à raison de 80 euros par mois en plus du loyer courant,Dire et juger que l'équité commande de ne pas faire droit à la demande d'indemnité présentée par HABITAT 77 au titre de l'article 700 du code de procédure civile,Condamner HABITAT 77 aux entiers dépens. Au soutien de leurs prétentions, ils expliquent avoir dû engager des frais pour réparer la chaudière défaillante du logement, et ce après en avoir informé la gardienne de l'immeuble qui l'a signalé au bailleur par courrier électronique. Ils ajoutent avoir acquis un circuit imprimé, un purgeur et un thermostat de surchauffe pour remédier aux dysfonctionnements de la chaudière, et ont fait intervenir un professionnel au mois de novembre 2023. Ils indiquent avoir dû procéder au remplacement de l'ancienne chaudière par une chaudière d'occasion, après avoir été contraints d'utiliser des radiateurs électriques, et alerté directement le bailleur de la défaillance de l'ancienne chaudière par lettre recommandée du 09 février 2024. Ils considèrent que les frais engagés ne relèvent pas des réparations à la charge des locataires conformément au Décret n°87-712 du 26 août 1987. Ils font état d'un trouble de jouissance en raison d'une interruption de chauffage et d'eau chaude durant la période hivernale. Ils sollicitent l'octroi de délais de paiement, au regard de leur situation personnelle et financière difficile. L'affaire a été mise en délibéré au 28 août 2024 par mise à disposition au greffe du tribunal. Par note en délibéré, autorisée, reçue le 29 mai 2024, HABITAT 77 a produit le justificatif de dénonciation de l'assignation à la Préfecture. MOTIFS DE LA DECISION : En l'espèce, Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] assignée à l'étude du commissaire de justice, étaient représentés à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement contradictoire en application de l'article 467 du code de procédure civile. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 18 octobre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, il est justifié que la situation d'impayés perdure malgré son signalement à la caisse d'allocations familiales par HABITAT 77 le 10 août 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 17 octobre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, la demande de HABITAT 77 aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande en paiement : Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 24 novembre 2010, du commandement de payer délivré le 24 avril 2023 et du décompte de la créance actualisé au 6 mai 2024 que HABITAT 77 rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Conformément aux stipulations contractuelles, article " Solidarité - Indivisibilité ", les preneurs sont tenus de manière solidaire et indivisible de l'exécution des obligations contractuelles. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] à payer à HABITAT 77 la somme de 3.549,95 euros, au titre des sommes dues au 6 mai 2024. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 24 avril 2023. Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 juin 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 24 novembre 2010 à compter du 24 juin 2023. Sur les demandes reconventionnelles Aux termes de l'article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. L'article 6a) et b) de la Loi du 06 juillet 1989 impose au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage et de réparations, et de lui assurer la jouissance paisible du logement. L'article 1732 du code civil dispose que le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu sans sa faute. L'article 1er du Décret du 26 août 1987 définit les réparations locatives comme des travaux d'entretien courant et de menues réparations y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] produisent pour justifier des réparations réalisées dans l'appartement, des factures d'achat d'un circuit Imprimé en date du 09 novembre 2023, d'un purgeur automatique et d'un thermostat de surchauffe en date du 17 novembre 2023, et un devis pour une intervention en urgence d'un professionnel le 27 novembre 2023. Ils joignent également un lettre manuscrite d'un tiers en date du 10 février 2024, attestant leur avoir vendu une chaudière de marque Saunier Duval. A l'examen des dispositions du Décret n°87-712 du 26 août 1987 il apparaît que le rinçage et le nettoyage des corps de chauffe, et plus généralement l'entretien de la chaudière, constituent des réparations à la charge du locataire. Les défendeurs démontrent avoir répondu à cette obligation que le 27 novembre 2023, en faisant intervenir un professionnel en urgence. Si Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] affirment avoir signalé les dysfonctionnements de la chaudière au bailleur, avant de procéder eux-mêmes au remplacement du circuit imprimé, du purgeur automatique et du thermostat de surchauffe, qui ne font pas partie de la liste des réparations locatives du Décret du 26 août 1987, ils ne le justifient pas. Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] ne démontrent pas que les défaillances de la chaudière ne résultent pas de leur fait, car ils ne justifient pas avoir procédé à l'entretien régulier de la chaudière, et ont pris l'initiative d'entreprendre des réparations qui n'incombaient pas aux locataires, et ce sans avoir recours à un professionnel. En conséquence, ils seront déboutés de leurs demandes de remboursement des frais engagés pour la réparation de la chaudière, et de condamnation à des dommages et intérêts. Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire : En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, si Monsieur [V] [O] et Madame [C] [U], justifient de leur situation personnelle et financière ils ne démontrent pas avoir repris le versement intégral du loyer courant. Les conditions légales d'obtention de délais de paiement ne sont donc pas remplies, et la bailleresse s'opposant à l'octroi de délais de paiement, ils seront déboutés de leur demande de ce chef. Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] : Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juin 2023 Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [C] [U] à son paiement à compter du 01 mai 2024 jusqu'à la libération effective des lieux. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] succombant en la cause, il convient de les condamner in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 avril 2023. En vertu des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer une somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Il convient dès lors de condamner in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] à payer à HABITAT 77 la somme de 360 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS DECLARE recevable la demande de HABITAT 77 aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 24 novembre 2010 entre HABITAT 77 d'une part, et Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 24 juin 2023, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [V] [O] et Madame [C] [U] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] à compter du 24 juin 2023, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] à payer à HABITAT 77 la somme de 3.549,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 6 mai 2024 échéance du mois d'avril incluse, CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [C] [U] à payer à HABITAT 77 l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 6 mai 2024, échéance de mai 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, DEBOUTE Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] de leur demande de condamnation en paiement ; DEBOUTE Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] de leur demande de condamnation à des dommages et intérêts, CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] à payer à HABITAT 77 la somme de 360 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [C] [O] née [U] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 24 avril 2023, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE