Tribunal judiciaire, 30 avril 2025. 24/04571

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 7] [Adresse 1] [Adresse 5] [Localité 2] NAC: 5AA N° RG 24/04571 N° Portalis DBX4-W-B7I-TS45 ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B 25/ DU : 30 avril 2025 S.C.I. MML C/ [M] [J] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 30 Avril 2025 à Me Crystel CAZAUX Expédition délivrée à toutes les parties ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDERESSE S.C.I. MML, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître Crystel CAZAUX, avocat au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDERESSE Madame [M] [J] demeurant [Adresse 6] comparante en personne RAPPEL DES FAITS Par contrat du 1er avril 2021, la SCI MML a donné à bail à Mme [M] [J] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], avec parking, pour un loyer mensuel de 530 € et 40 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MML a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 août 2024 pour un montant de 2834 € en principal et de justifier de l'occupation du logement. Par acte de commissaire de Justice en date du 30 octobre 2024, la SCI MML a ensuite fait assigner Mme [M] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin : - de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés; - d'ordonner l'expulsion de Mme [M] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique ; - et de la condamner au paiement : * de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 4244,81 € avec intérêts de droit, * d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux, * de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et du coût de l'assignation. A l’audience du 24 janvier 2025, l'affaire a été renvoyée contradictoirement à l'audience du 07 mars 2024. A cette audience, la SCI MML, représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 3974 euros. Elle précise que la locataire s'est acquittée du loyer de mars 2025 et ne forme pas d'observations sur les demandes reconventionnelles formées par la défenderesse. Mme [M] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 110€ par mois en règlement de l'arriéré. Elle expose percevoir un revenu mensuel de 1600€, comme ayant signé un CDI en qualité d'aide soignante à compter du 1er septembre 2024. Elle précise que les impayés antérieurs sont la conséquence de l'absence de revenus stables, en ce que les emplois obtenus étant en CDD. L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION : - sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 12 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité. Par ailleurs, la SCI MML, SCI non familiale, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 23 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le bail conclu le 1er avril 2021 contient une clause résolutoire (article 14) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 14 août 2024 pour la somme en principal de 2834 €, conformément à la clause résolutoire. Mme [M] [J] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 570 euros, le 04 octobre 2024. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 octobre 2024. II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION : Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la SCI MML produit un décompte démontrant que Mme [M] [J] reste lui devoir la somme de 3974 € à la date du 04 mars 2025, incluant le loyer de mars 2025. Mme [M] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle sera donc condamnée à payer à la SCI MML cette somme de 3974 €, à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal compter de la présente décision, conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE : L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...) VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, au regard du fait que Mme [M] [J] a repris le paiement du loyer courant depuis le mois d'octobre 2024 de sorte que la dette s'est stabilisée, du montant de celle-ci, et de ses ressources, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 110 €, soit 35 mensualités de 110 € et une 36ème mensualité plus importante qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. La demande de Mme [M] [J] de rester dans les lieux s'analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire. En conséquence, conformément à la demande de Mme [M] [J], et celle-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d'audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d'expulsion devient sans objet. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de Mme [M] [J] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles. IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Mme [M] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI MML, Mme [M] [J] sera condamnée à lui payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2021 entre la SCI MML et Mme [M] [J] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4], avec parking, sont réunies à la date du 15 octobre 2024 ; CONDAMNE Mme [M] [J] à payer à la SCI MML à titre provisionnel la somme de 3974 € (décompte arrêté au 04 mars 2025, incluant le loyer et les charges de mars 2025), avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ; AUTORISE Mme [M] [J] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 110 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ; PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ; SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ; DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ; DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet ; * que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ; * qu'à défaut pour Mme [M] [J] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI MML puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ; * que Mme [M] [J] soit condamnée à payer à la SCI MML une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ; CONDAMNE Mme [M] [J] à payer à la SCI MML une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Mme [M] [J] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ; REJETTE les demandes plus amples ou contraires ; RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. La greffière La vice-présidente