Texte intégral
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
4ème chambre civile
Juge du Contentieux de la Protection
ORDONNANCE DE REFERE
Chambre 4
N° RG 24/05687 - N° Portalis DB3D-W-B7I-KK3I
MINUTE N°
ORDONNANCE
DU 30 Octobre 2024
[S] [W] c/ [B]
DÉBATS :
A l’audience publique du 02 Octobre 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 30 Octobre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
COMPOSITION DE LA JURIDICTION :
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : Madame Ariane CHARDONNET, Vice-Président en charge des fonctions de JCP du TJ
assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier
et lors du prononcé par Madame Stéphanie STAINIER qui a signé la minute avec le président
PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 30 Octobre 2024
ENTRE :
DEMANDERESSE:
Madame [R] [S] [W]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Rep/assistant : Me Juliette BOUZEREAU, avocat au barreau de DRAGUIGNAN
DEFENDEUR:
Monsieur [F] [B]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non comparant, ni représenté
Madame [Z] [V]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Non comparante, ni représentée
COPIES DÉLIVRÉES LE 30 Octobre 2024 :
1 copie exécutoire à ;
- Me Juliette BOUZEREAU
- [Z] [V]
- [F] [B]
1 copie dossier
EXPOSE DU LITIGE :
Suivant acte sous seing privé en date du 23 octobre 2021 à effet au 1er novembre 2021, madame [R] [S] épouse [W] a consenti à madame [Z] [V] et monsieur [F] [B] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement de type F4, d’une surface de 113,45 m² (76,40 m² en loi Carrez), sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 840 euros, révisable annuellement au mois de novembre, outre une provision sur charge de 50 euros.
Le contrat de bail comporte en son paragraphe XII (page 3) une clause résolutoire en cas de défaut de paiement.
Les locataires ayant cessé d’honorer le paiement de leur loyer, madame [W] leur a fait délivrer, par acte de commissaire de justice en date du 12 janvier 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 4.450 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 155,94 euros.
Par actes de commissaire de justice signifiés le 15 juillet 2024 par remise à étude, madame [W] a fait assigner madame [V] et monsieur [B] à comparaître devant la présente juridiction statuant en référé à l’audience du 2 octobre 2024, au visa de l’article 834 du code de procédure civile, aux fins de :
Constater que le bail en date du 23 octobre 2021 a été résilié de plein droit à la date du 12 mars 2024, à défaut d’avoir réglé les causes du commandement de payer du 12 janvier 2024 depuis cette date,Ordonner l’expulsion de madame [V] et monsieur [B] ainsi que de celle de tous occupants de leur chef de l’appartement sis [Adresse 2] au besoin avec le concours de la force publique,Condamner madame [V] et monsieur [B] à payer à madame [R] [S] épouse [W] à titre provisionnel la somme de 4.450 euros, correspondant au montant des loyers impayés arrêtés à la date du 12 janvier 2024, outre le coût du commandement de payer,Condamner madame [Z] [V] et monsieur [F] [B] à payer à madame [R] [S] épouse [W] une indemnité d’occupation d’un montant de 840 euros équivalente au montant du loyer, outre une somme de 50 euros par mois au titre des charges dues en exécution du bail, ladite indemnité d’occupation variant selon les termes de la clause d’indexation insérée au bail,Condamner madame [Z] [V] et monsieur [F] [B] à la somme de 1.800 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner madame [Z] [V] et monsieur [F] [B] aux entiers dépens de la présente procédure, en ce compris le coût du commandement de payer,Juger valide et exécutoire le congé pour motif légitime délivré le 12 janvier 2024 par madame [R] [S] épouse [W] à madame [Z] [V] et monsieur [F] [B]
Madame [W] était représentée à l’audience par son conseil.
Elle a maintenu ses demandes et versé aux débats un décompte de créance actualisé au jour de l’audience, présentant un solde débiteur au nom des défendeurs de 12.370 euros.
Madame [V] et monsieur [B] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.
Les parties ont été avisées que la décision serait rendue le 30 octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la présente juridiction.
Compte tenu des modalités de citation et de comparution des parties, ainsi que du montant des demandes, la présente décision sera réputée contradictoire, conformément aux dispositions des articles 473 et 474 du code de procédure civile, et rendue en premier ressort.
Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond ; le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
MOTIFS :
I/ Sur la recevabilité de l’action
Il résulte des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile que “dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend”.
L’article 835 du code de procédure civile énonce par ailleurs que “le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.
Aux termes de l’article L 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire énonce, “le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d'immeubles à usage d'habitation ou un contrat portant sur l'occupation d'un logement est l'objet, la cause ou l'occasion ainsi que des actions relatives à l'application de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement”.
L’article 24 I et III de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 dispose par ailleurs que :
« I.( …)
Lorsque le locataire est en situation d'impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d'un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.
Le représentant de l'État dans le département saisit l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée, afin qu'il réalise un diagnostic social et financier pour les locataires ainsi signalés par le commissaire de justice. Le diagnostic est transmis par l'opérateur à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la même loi avant l'expiration du délai mentionné au III du présent article.
(...)
III. - A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'État dans le département au moins six semaines avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre globale de services d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la même loi. La saisine de l'organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l'État dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article ».
Madame [W] justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les dispositions visées plus avant.
Elle produit en effet :
le justificatif de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) du Var en date du 12 janvier 2024, suite à la délivrance du commandement de payer signifié le 12 janviers 2024, le montant de l’impayé imposant un tel signalement,le justificatif de la notification de l’assignation à la Préfecture du Var qui en a accusé réception le 15 juillet 2024, soit six semaines au moins avant l’audience.Le diagnostic social et financier dont le contenu est précisé par le décret n° 2021-8 du 5 janvier 2021 a donné lieu à l’établissement par les services préfectoraux d’un procès-verbal de carence.
L’action de madame [W] est donc recevable.
II/ Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences
Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, “il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention”.
Aux termes des articles 1103 et 1104 du Code Civil, “les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et doivent être exécutés de bonne foi”.
L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 fixe à la charge du locataire l’obligation de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
L'article 24 I de la loi du 24 juillet 1989 précitée dispose par ailleurs que « tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».
Toutefois dans l’avis qu’elle a rendu le 13 juin 2024 (pourvoi n°24-70.002), la 3ème Chambre de la Cour de Cassation a relevé que la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Elle en tire pour conséquence que « dès lors, son article 10, en ce qu'il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction ».
En l’espèce, par acte sous seing privé en date du 23 octobre 2021 à effet au 1er novembre 2021, madame [R] [S] épouse [W] a consenti à madame [Z] [V] et monsieur [F] [B] un bail d’habitation non meublé portant sur un appartement de type F4, d’une surface de 113,45 m² (76,40 m² en loi Carrez), sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 840 euros, révisable annuellement au mois de novembre, outre une provision sur charge de 50 euros.
Le contrat de bail contient en son paragraphe XII une clause résolutoire en cas de défaut de paiement de tout ou partie du loyer et des charges ou du dépôt de garantie, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
Dans ces conditions, au titre du contrat de bail querellé c’est un délai de deux mois comme prévu contractuellement qui doit être retenu s’agissant du délai dont bénéficie la locataire à compter de la délivrance du commandement de payer pour faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 12 janvier 2024 à madame [V] et monsieur [B], portant sur la somme en principal de 4.450 euros, outre des frais de commissaire de justice s’élevant à 155,94 euros.
La demanderesse communique un décompte locatif arrêté au 2 octobre 2024, jour de l’audience, présentant un solde débiteur de 12.370 euros, en l’absence de reprise des paiements par les locataires.
A la lecture dudit décompte, il apparait qu’entre le 12 janvier 2024 et le 12 mars 2024, aucun règlement n’est intervenu. Dès lors les causes du commandement n’ont pas été payées dans le délai de deux mois, imparti à madame [V] et monsieur [B].
Elles ne l'ont pas été davantage postérieurement au 12 mars 2024
En conséquence, madame [W] justifie de manière non sérieusement contestable de la résiliation de plein droit du bail querellé au 12 mars 2024 à minuit par l’effet de la clause résolutoire insérée au contrat de location objet du litige, dont la régularité n’est par ailleurs pas discutée.
Vu l’article 1240 du code civil,
Il résulte de ce texte qu’une indemnité d'occupation est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient sans droit ni titre dans les lieux.
Pour autant, aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence et dans les cas ou l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Ils ne peuvent donc accorder qu’une provision au créancier, à l’exclusion du prononcé de toute condamnation définitive.
En l’espèce, la demanderesse poursuit la condamnation des défendeurs au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de égal au dernier loyer mensuel échu, soit 840 euros, charges en sus (indexation annuelle incluse), soit 50 euros, à compter de la résiliation du bail. Il n’est pas sollicité le paiement d’une quelconque provision à ce titre.
La demande formée par madame [R] [S] épouse [W] s’apparente dès lors à une mesure de réparation visant à mettre fin de manière définitive, et non provisoire, au trouble invoqué. Ce pouvoir n’entre toutefois pas dans l’office du Juge des référés mais relève de l’appréciation et de la compétence du Juge du fond. Dans ces conditions, il n’y a pas lieu à référé s’agissant des prétentions formulées le bailleur au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation.
En revanche, la mesure d’expulsion sollicitée par madame [R] [S] épouse [W] apparaissant être la seule de nature à la restaurer dans ses droits de propriétaire, il convient de l’ordonner si nécessaire avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier à défaut pour madame [Z] [V] et monsieur [F] [B] de libérer volontairement les lieux querellés à savoir appartement T4, d’une surface de 113,45 m² (76,40 m² en loi Carrez), sis [Adresse 2], conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.
Eu égard à la constatation de la clause résolutoire et à la résiliation du bail, la demande de madame [R] [S] épouse [W] tendant à voir juger valide et exécutoire le congé pour motif légitime se trouve sans objet. Il n’y sera pas répondu.
III/ Sur le paiement de sommes à titre provisionnel
Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Vu l'article 7a de la loi du 06 juillet 1989,
Vu l'article 1353 du Code civil,
S’agissant de la demande de provision au titre de la dette locative, l’article 835 du code de procédure civile impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable.
Le montant de la provision allouée n’a alors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.
Il convient de rappeler qu’à compter de la résiliation du contrat de bail soit en l’espèce le 12 mars 2024 à minuit, le bailleur n’est pas fondé à recouvrer le loyer et les provisions sur charges locatives prévus contractuellement.
Selon décomptes versés aux débats par la demanderesse, au 12 mars 2024, la dette locative s’élève à la somme de 6.230 euros (incluant les provisions sur charges).
Aucun paiement n’a été enregistré postérieurement à cette date venant s’imputer au paiement de la dette locative conformément aux dispositions de l’article 1342-10 du code civil.
Il convient en conséquence de condamner madame [V] et monsieur [B] à payer à madame [W] titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 12 mars 2024, une somme non sérieusement contestable de 6.230 euros.
Il n’y a pas lieu à référé pour le surplus.
IV/ Sur les demandes accessoires
Le coût du commandement de payer et celui de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) sont à la charge du locataire, dès lors qu’il s’agit au visa de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 d’actes dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier comme le rappelle l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Madame [V] et monsieur [B] succombant, serontcondamnés au paiement des entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 12 janvier 2024 et celui de la saisine de la CCAPEX du Var conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile ainsi qu’à verser au demandeur la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe en application des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties préalablement avisées, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, tous droits et moyens des parties étant réservés ; vu l’urgence et les articles L 145-5 du code de commerce, 834 et 835 du code de procédure civile,
DECLARONS l'action de madame [R] [S] épouse [W] recevable ;
CONSTATONS la résiliation du bail non-meublé d’habitation consenti le 23 octobre 2021 à madame [Z] [V] et monsieur [F] [B], ayant pour objet la location d’un appartement T4, d’une surface de 113,45 m² (76,40 m² en loi Carrez), sis [Adresse 2], au 12 mars 2024 à minuit par l’acquisition de la clause résolutoire ;
DISONS qu’à compter du 13 mars 2024, madame [Z] [V] et monsieur [F] [B] sont occupants devenus sans droit ni titre des lieux donnés à bail ;
ORDONNONS la libération par ces derniers des lieux querellés à savoir un appartement T4, d’une surface de 113,45 m² (76,40 m² en loi Carrez), sis [Adresse 2] ;
DISONS qu’à défaut de départ volontaire de madame [Z] [V] et monsieur [F] [B] ou de tous occupants de leur chef, il pourra être procédé à leur expulsion des lieux querellés si nécessaire avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L 411-1, L 412-1 à L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution ;
CONDAMNONS madame [Z] [V] et monsieur [F] [B] à payer à madame [R] [S] épouse [W] :
à titre de provision à valoir sur les loyers et provisions sur les charges locatives exigibles au 12 mars 2024, la somme de SIX MILLE DEUX CENT TRENTE euros (6.230 euros),la somme de QUATRE CENTS euros (400 euros) au titre de l’article 700 du code de procédure Civile ;
DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus des prétentions formulées par la demanderesse et invitons cette dernière à mieux se pourvoir au fond ;
RAPPELONS que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire ;
CONDAMNONS les défendeurs aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifiée le 12 janvier 2024 et celui de la saisine de la CCAPEX du Var ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe
Le greffier Le juge des référés
