Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 8
ARRÊT DU 23 JUIN 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/20007 - N° Portalis 35L7-V-B7G-CGYI7
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Novembre 2022 -Président du TJ d'Evry - RG n° 22/00865
APPELANTE
E.U.R.L. SHEET ANCHOR FRANCE prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 2]
[Localité 3]
Représentée et assistée par Me Aurélie KHAYAT, avocat au barreau de PARIS, toque : B0714
INTIMEE
S.A.S.U. ETABLISSEMENTS RUFFIN HEITMANN prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée et assistée par Me Aurélie GHAZAL de la SELEURL AURELIE GHAZAL AVOCAT, avocat au barreau de PARIS
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 mai 2023, en audience publique, Rachel LE COTTY, Conseiller, ayant été entendue en son rapport, devant la cour composée de :
Florence LAGEMI, Président,
Rachel LE COTTY, Conseiller,
Patrick BIROLLEAU, Magistrat honoraire,
qui en ont délibéré,
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Florence LAGEMI, Président et par Saveria MAUREL, Greffier.
*****
Par acte sous seing privé du 26 décembre 2001, la SCI [Localité 4] 91, aux droits de laquelle vient la société Sheet Anchor France, a donné à bail à la société Etablissements Ruffin Heitmann des locaux commerciaux à usage de concession automobile situés [Adresse 1]). Ce bail a pris effet le 1er janvier 2002 pour une durée de 9 ans, moyennant un loyer de 165.600 euros HT/HC par an. Un nouveau bail a été régularisé entre les parties le 30 mars 2007, moyennant un loyer réévalué de 199.000 euros HT/HC par an.
La locataire a subi trois inondations en 2016, 2017 et 2021, en raison du débordement du ru d'Oly situé en bordure des locaux donnés à bail.
Le 7 juin 2021, un avenant de renouvellement du bail commercial a été signé entre les parties, lequel prévoyait des avoirs sur les loyers pour la période du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2020, une franchise de loyer d'un mois pour janvier 2021 et un loyer réévalué pour l'avenir à 238.263,51 euros HT/HC par an. Cet avenant stipulait en son article 13.8 que le bailleur s'engageait à procéder à des travaux afin de remédier aux inondations par l'édification d'un mur anti-inondation et ramenait le loyer à la somme de 215.000 euros HT/HC à compter du 1er avril 2021 et jusqu'à l'édification du mur.
Par acte du 9 août 2022, la société Etablissements Ruffin Heitmann a assigné la société Sheet Anchor France devant le juge des référés du tribunal judiciaire d'Evry afin qu'il lui soit enjoint, sous astreinte, de faire réaliser les travaux d'édification du mur anti-inondation.
Par ordonnance réputée contradictoire du 18 novembre 2022, le juge des référés a :
condamné la société Sheet Anchor France à faire réaliser les travaux d'édification du mur anti-inondation dans un délai de six mois à compter de la signification de l'ordonnance, sous astreinte de 200 euros par jour de retard à l'expiration de ce délai ;
condamné la société Sheet Anchor France à justifier à la société Etablissements Ruffin Heitmann du descriptif et du planning des travaux à réaliser dans un délai d'un mois calendaire à compter de la signification de l'ordonnance ;
ordonné la consignation sur le compte CARPA de la SELARL Aurélie Ghazal Avocat du montant des loyers dus par la société Etablissements Ruffin Heitmann à la société Sheet Anchor France à compter de la signification de l'ordonnance et jusqu'à la réalisation effective du mur anti-inondation ;
condamné la société Sheet Anchor France à payer à la société Etablissements Ruffin Heitmann la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamné la société Sheet Anchor France aux entiers dépens.
Par déclaration du 29 novembre 2022, la société Sheet Anchor France a interjeté appel de cette décision en critiquant l'ensemble de ses chefs de dispositif.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 30 mars 2023, elle demande à la cour de :
la déclarer recevable et fondée en l'ensemble de ses demandes ;
partant,
infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle :
lui a enjoint de faire réaliser, dans les « trois mois » du prononcé de l'ordonnance, les travaux d'édification du mur anti-inondation, sous astreinte de « 600 euros » par jour de retard commençant à courir le lendemain de l'expiration de ce délai ;
lui a enjoint de justifier à la société Etablissements Ruffin Heitmann, au plus tard à l'expiration du délai de « 15 jours calendaires » à compter du prononcé de l'ordonnance, du descriptif et du planning des travaux à réaliser ;
a ordonné la consignation sur le compte CARPA de la SELARL Aurélie Ghazal Avocat du montant des loyers dus par la société Etablissements Ruffin Heitmann à compter « du prononcé » de l'ordonnance et jusqu'à la réalisation effective du mur anti-inondation ;
« a ordonné que l'exécution de l'ordonnance à intervenir ait lieu au seul vu de la minute » [sic] ;
l'a condamnée à payer à la société Etablissements Ruffin Heitmann la somme de « 2.000 euros » au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens ;
et, statuant à nouveau,
dire n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Etablissements Ruffin Heitmann ;
débouter la société Etablissements Ruffin Heitmann de l'intégralité de ses demandes ;
condamner la société Etablissements Ruffin Heitmann à lui payer une provision de 81.762,83 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à la date du 30 mars 2023 ;
condamner la société Etablissements Ruffin Heitmann à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Etablissements Ruffin Heitmann aux dépens d'appel.
Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 27 avril 2023, la société Etablissements Ruffin Heitmann demande à la cour de :
déclarer la société Sheet Anchor France irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et l'en débouter ;
confirmer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ;
débouter la société Sheet Anchor France de ses demandes reconventionnelles ;
condamner la société Sheet Anchor France à lui payer la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
condamner la société Sheet Anchor France à supporter les entiers dépens de l'instance.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 10 mai 2023.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions respectives.
SUR CE, LA COUR,
Sur les demandes relatives à l'édification d'un mur anti-inondation
Selon l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
Sur le fondement de ces dispositions, le premier juge a condamné la société Sheet Anchor France, bailleur, à réaliser les travaux d'édification du mur anti-inondation qu'elle s'était engagée à exécuter aux termes du bail renouvelé du 7 juin 2021.
Celle-ci expose toutefois que cette obligation se heurte à des contestations sérieuses tenant, d'une part, à l'opposition de la direction départementale des territoires de la préfecture de l'Essonne, d'autre part, à l'étendue de ses obligations, la société Etablissements Ruffin Heitmann faisant elle-même preuve d'inertie en s'abstenant d'entretenir le bassin d'infiltration situé sur sa concession comme il le lui incombe. Elle ajoute qu'il n'existe aucune urgence ni aucun dommage imminent, en l'absence d'inondation en cours, la dernière remontant à 2021.
La société Etablissements Ruffin Heitmann objecte que l'obligation de la bailleresse n'est pas sérieusement contestable puisqu'elle résulte de l'engagement contractuel pris lors de la signature de l'avenant de renouvellement au bail du 7 juin 2021 et qu'elle n'a jamais été contestée en son principe par l'appelante. Elle estime que cette dernière n'a entrepris aucune démarche depuis le 19 janvier 2022 pour satisfaire à son engagement de réaliser le mur anti-inondation et qu'elle tente vainement de reporter sur elle ses obligations en évoquant l'absence d'entretien du bassin d'infiltration, sans démontrer que l'état du bassin empêcherait la poursuite des investigations pour la recherche d'une solution alternative à la construction du mur.
Elle ajoute qu'il existe une urgence et un dommage imminent car elle a subi plusieurs inondations, dont la dernière en août 2022, et celles-ci ont généré des pertes d'exploitation très importantes liées à la destruction du stock de véhicules sur place. Elle soutient que le risque de subir de nouveaux sinistres est inacceptable car les conséquences financières en sont trop importantes, s'agissant notamment de la franchise subie par sinistre et de la prime d'assurance à régler, un surcoût de 320.000 euros par an étant annoncé par son assureur en l'absence de finalisation des travaux avant le 31 décembre 2023.
Il existe cependant, ainsi que l'expose l'appelante, une contestation sérieuse à l'obligation d'édification du muret souscrite contractuellement par celle-ci puisqu'il résulte de l'arrêté du 30 novembre 2021 de la préfecture de l'Essonne versé aux débats qu'elle s'est opposée au projet de muret anti-inondation envisagé au motif que ce projet conduirait à reporter les volumes soustraits à la crue du ru d'Oly en rive droite vers la rive gauche de ce dernier et que l'accord du propriétaire des parcelles concernées n'avait pu être recueilli.
Contrairement à ce que soutient l'intimée, la société Sheet Anchor France justifie avoir entrepris de très nombreuses démarches afin de parvenir à un projet qui puisse recueillir l'accord de la préfecture.
En l'état, et en dépit de ses efforts, elle ne dispose pas des autorisations administratives nécessaires à l'édification du mur anti-inondation, de sorte qu'il ne saurait lui être enjoint d'y procéder.
En outre, le dommage n'est pas à ce jour imminent, en l'absence d'inondation intervenue depuis août 2022, et les mesures envisagées n'ont pas un caractère conservatoire mais impliquent des modifications des lieux conséquentes et durables, avec une atteinte aux droits des tiers, de sorte qu'elles ne peuvent être ordonnées en référé.
L'ordonnance entreprise ne peut donc qu'être infirmée en ce qu'elle a condamné la société Sheet Anchor France à faire réaliser les travaux d'édification du mur anti-inondation et il appartiendra aux parties d'envisager d'autres solutions pour remédier aux inondations, étant précisé que la société Etablissements Ruffin Heitmann ne propose pour sa part aucune solution alternative et se borne à solliciter la confirmation de l'ordonnance entreprise.
Sur la demande de consignation des loyers
En l'absence d'obligation, pour la bailleresse, de réaliser à ce jour le mur anti-inondation, la locataire ne saurait être autorisée à consigner les loyers jusqu'à la réalisation effective de ce mur.
En outre, celle-ci continue d'exploiter les lieux loués et la bailleresse lui a accordé des avoirs et une baisse de loyer afin de tenir compte du préjudice lié au risque d'inondation. Il appartiendra au juge du fond éventuellement saisi d'évaluer les conséquences financières générées par les inondations à répétition sur le chiffre d'affaires de la locataire et l'augmentation de ses primes d'assurance mais, en l'état, elle ne saurait être dispensée de tout paiement de son loyer.
La demande de consignation sera donc rejetée et l'ordonnance entreprise infirmée en toutes ses dispositions.
Sur les demandes reconventionnelles de la société Sheet Anchor France
Aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code civil précité, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.
La société Sheet Anchor France expose que, la société Etablissements Ruffin Heitmann étant infondée en sa demande de consignation des loyers, elle doit être condamnée à lui payer une provision de 81.762,83 euros au titre des loyers et charges dus au 30 mars 2023.
La société Etablissements Ruffin Heitmann réplique que la demande reconventionnelle ne se rattache pas aux prétentions originaires par un lien suffisant.
Cependant, la demande reconventionnelle est la conséquence directe de la demande initiale de consignation des loyers, de sorte que le lien de rattachement est manifeste.
L'intimée ajoute qu'elle a procédé à la consignation des loyers comme ordonné par l'ordonnance entreprise et qu'elle a réglé en outre les charges du 1er trimestre 2023 de 3.140,72 euros, ainsi que la taxe sur les bureaux de 2023, de 1.119,60 euros, le 14 avril 2023. Elle conteste devoir la somme supplémentaire de 9.840,36 euros qui n'a pas été justifiée par la bailleresse, en dépit de sa demande, et soutient qu'en cas d'infirmation de l'ordonnance, les sommes qu'elle a consignées devraient être restituées au bailleur.
La cour relève qu'elle justifie avoir procédé à la consignation des loyers en exécution de l'ordonnance de référé, soit la somme de 70.802,87 euros au titre du loyer du 1er trimestre 2023, et réglé les charges de 3.140,72 euros à la bailleresse. Elle a également réglé la taxe sur les bureaux 2023 par chèque du 14 avril 2023. Elle a enfin consigné le loyer du deuxième trimestre 2023, soit 68.486,88 euros, le 31 mars 2023, et réglé la somme de 3.082,82 euros à la bailleresse au titre des charges.
Cependant, en application de la présente décision, les sommes consignées lui seront restituées, de sorte que son obligation de paiement de la somme de 81.762,83 euros, dûment justifiée par les décomptes et pièces produits par l'appelante, n'est pas sérieusement contestable.
La demande de provision sera donc accueillie.
Sur les frais et dépens
L'intimée, partie perdante, sera tenue aux dépens de première instance et d'appel et déboutée de sa demande d'indemnité sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.
Elle sera toutefois, en équité, dispensée de toute condamnation sur le fondement de ces dispositions.
PAR CES MOTIFS
Infirme en toutes ses dispositions l'ordonnance entreprise ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à référé sur les demandes de la société Etablissements Ruffin Heitmann ;
Déboute la société Etablissements Ruffin Heitmann de sa demande consignation et ordonne la restitution à celle-ci des fonds consignés sur le compte CARPA de la SELARL Aurélie Ghazal Avocat ;
Condamne la société Etablissements Ruffin Heitmann à payer à la société Sheet Anchor France une provision de 81.762,83 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 30 mars 2023 ;
Condamne la société Etablissements Ruffin Heitmann aux dépens de première instance et d'appel ;
Rejette les demandes formées par les parties en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
