Cour d'appel, 11 mai 2023. 20/00299

N° 173 GR -------------- Copies exécutoires délivrées à : - Me Eftimie-Spitz, - Me Tracqui-Pyanet, le 11.05.2023. Copie authentique délivrée à : - Me Merceron, le 11.05.2023. REPUBLIQUE FRANCAISE COUR D'APPEL DE PAPEETE Chambre Civile Audience du 11 mai 2023 RG 20/00299 ; Décision déférée à la Cour : jugement n°321, rg n° 19/00044 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 24 juin 2020 ; Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 29 septembre 2020 ; Appelant : M. [N] [X], né le [Date naissance 3] 1971 à [Localité 7], de nationalité française, demeurant à [Localité 12] [Adresse 9] ; Représenté par Me Marie EFTIMIE-SPITZ, avocat au barreau de Papeete ; Intimés : M. [A] [E], né le [Date naissance 1] 1951 à [Localité 6], de nationalité française, demeurant à [Localité 12] [Adresse 8] ; Ayant pour avocat la Selarl M & H, représentée par Me Muriel MERCERON, avocat au barreau de Papeete ; Mme [D] [E], épouse [P], née le [Date naissance 2] 1948 à [Localité 5], de nationalité française, demeurant à [Localité 12] [Adresse 11] ; Représentée par Me Hina TRACQUI-PYANET, avocat au barreau de Papeete ; Ordonnance de clôture du 27 janvier 2023 ; Composition de la Cour : La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 9 février 2023, devant M. RIPOLL, conseiller désigné par l'ordonnance n° 57/OD/PP.CA/22 du premier président de la Cour d'Appel de Papeete en date du 7 novembre 2022 pour faire fonction de président dans le présent dossier, Mme BRENGARD, président de chambre, Mme PINET-URIOT, conseiller, qui ont délibéré conformément à la loi ; Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ; Arrêt contradictoire ; Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ; Signé par M. RIPOLL, président et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. A R R E T, FAITS, PROCÉDURE ET DEMANDES DES PARTIES : Par acte sous-seing privé en date du 4 mars 2003, [N] [X] a pris à bail deux maisons d'habitation situées à [Localité 12], appartenant à feue [J] [H] veuve [E] pour une durée de douze années à compter du 1er mars 2003 pour se terminer le 28 février 2015, renouvelable par tacite reconduction par période de cinq ans, moyennant paiement d'un loyer mensuel de 480.000 CFP et comprenant : une première maison d'habitation construite en dur, située côté mer, et couverte en tôles avec un séjour, une terrasse, une cuisine, cinq chambres, trois salles d'eau, une buanderie et un garage ; une seconde maison d'habitation, plus petite, située côté route, construite en bois et en béton et couverte de tuiles bitumineuses avec au rez-de-chaussée deux chambres et une salle de bain et au premier étage un salon, une cuisine, une salle d'eau et une terrasse couverte en bois ; dans le jardin, un petit abri couvert en pandanus ; deux pontons sur le lagon. [J] [E], décédée en 2009, a laissé pour lui succéder ses deux enfants, héritiers réservataires à parts égales : [A] [E] et [D] [E] épouse [P]. Il a alors été convenu que le locataire verserait une partie du loyer à l'un des héritiers et la seconde partie du loyer à l'autre, [A] [E] se disant héritier de la petite maison située côté route et sa s'ur de la plus grande maison située côté mer. Par courriel en date du 8 octobre 2015, [A] [E] a demandé au locataire des explications sur l'état de la maison sise côté mer et lui a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire au regard de l'absence d'assurance, par acte d'huissier du 26 septembre 2016. Le 24 octobre 2016, [N] [X] a mis en demeure les consorts [E] de lui assurer une jouissance normale des lieux. Une instance en référé a été introduite par [N] [X]. Par arrêt définitif en date du 17 mai 2018, la cour d'appel de Papeete a : -mis hors de cause [D] [E] épouse [P] ; -confirmé l'ordonnance de référé en date du 10 avril 2017 rendu par le juge des référés du tribunal civil de première instance de Papeete en ses seules dispositions prises sur les frais irrépétibles et les dépens ; -infirmé ladite ordonnance de référé en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à référé au regard d'une contestation sérieuse ; Statuant à nouveau, -constaté la nécessité de prévenir un dommage imminent ; -enjoint à [A] [E] d'exécuter les travaux essentiels à la salubrité des lieux loués estimés suivant devis fourni par lui-même à la somme totale de 2.809.027 CFP et de les commencer dans le délai d'un mois à compter de la notification de l'ordonnance intervenir et de les achever aux plus tard trois mois après leur commencement, sans astreinte ; -dit que l'existence de l'obligation de réparer de [N] [X] n'est pas sérieusement contestable ; -condamné [N] [X], seul signataire du bail, à verser à [A] [E] la somme de 2.500.000 CFP à valoir sur l'indemnisation du préjudice subi du fait des dégradations résultant de son abstention fautive à signaler la nécessité d'entreprendre des travaux d'entretien ; -rejeté tout autre chef de demande des parties ; -condamné solidairement les époux [X] à payer à [D] [E] épouse [P] la somme de 200.000 CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; -condamné solidairement les époux [X] à payer à [A] [E] la somme de 200.000 CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; -condamné solidairement les époux [X] aux dépens. Par requête en date du 28 décembre 2018, réceptionnée au greffe le 24 janvier 2019, suivie d'un acte d'huissier en date du 15 janvier 2019, [N] [X] et son épouse née [Z] [B] ont fait assigner devant le tribunal civil de première instance de Papeete [A] [E] et [D] [E] épouse [P] aux fins que : -il soit dit que M. [N] [X] n'a manqué à aucune de ses obligations contractuelles ; -il soit constaté que l'état de vétusté de la maison était nécessairement connu par [A] [E] ; - [A] [E] soit condamné à lui payer la somme de 2.500.000 CFP versée à titre de provision en exécution de l'arrêt de la cour d'appel du 17 mai 2018, outre la somme de 612.000 CFP à titre de dommages et intérêts en réparation de la privation de jouissance subie ; -il lui soit alloué la somme de 300.000 CFP en remboursement de ses frais irrépétibles. [A] [E] a sollicité du tribunal de débouter les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes et de les condamner à lui payer les sommes de : -5.100.618 CFP au titre des travaux de remise en état de la maison louée, soit 2.600.618 CFP déduction faite de la provision de 2.500.000 CFP allouée par le juge des référés ; -250.000 CFP au titre des frais irrépétibles. [D] [E] épouse [P] a sollicité sa mise hors de cause et le déboutement des époux [X] de l'ensemble de leurs demandes, au motif qu'elle n'est pas propriétaire, en application du testament établi par [J] [H] veuve [E] le 12 janvier 1996, de la parcelle sur laquelle se trouvent les biens pris à bail. Par jugement rendu le 24 juin 2020, le tribunal civil de première instance de Papeete a : Déclaré [N] [X] entièrement responsable des désordres affectant la maison d'habitation située côté route, construite en bois et en béton et couverte de tuiles bitumineuses, sise à [Localité 12], [Adresse 10], appartenant à M. [A] [E] et prise à bail par acte sous-seing privé du 4 mars 2003 ; Dit que [N] [X] doit supporter la charge des travaux de réparation de l'immeuble susvisé ; Fixé le montant des travaux de reprise de l'immeuble susvisé à la somme de 5.100.628 CFP TTC ; Constaté que [N] [X] s'est acquitté du paiement de la provision mise à sa charge par l'arrêt de la cour d'appel du 17 mai 2018, d'un montant de 2.500.000 CFP ; Par suite, condamné [N] [X] à payer à [A] [E] la somme restant due au titre des travaux de reprise de l'immeuble susvisé d'un montant de 2.600.618 CFP TTC ; Débouté [N] [X] de l'ensemble de ses demandes ; Dit n'y avoir lieu à application à son bénéfice des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; Condamné [N] [X] à payer à [A] [E] la somme de 250.000 CFP sur le fondement des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; Condamné [N] [X] à payer à [D] [E] épouse [P] la somme de 120.000 CFP sur le fondement des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; Condamné [N] [X] aux dépens. [N] [X] a relevé appel par requête enregistrée au greffe le 29 septembre 2020. Il est demandé : 1° par [N] [X], appelant, dans ses conclusions récapitulatives visées le 6 décembre 2021, de : Infirmer le jugement du 24 juin 2020 en toutes ses dispositions ; Statuant à nouveau, Dire et juger l'arrêt à intervenir opposable à Mme [D] [E] ; Dire et juger que la succession de Mme [J] [H], représentée par M. [E], ou subsidiairement M. [A] [E], a manqué à son obligation d'entretien du bien loué, et qu'elle était tenue de s'enquérir des réparations évidentes à réaliser après plusieurs dizaines d'années sans investir le moindre franc ; Dire et juger que la succession de Mme [J] [H], représentée par M. [E], ou subsidiairement M. [A] [E], devait payer le montant des travaux de réparation, qui ne peuvent incomber au locataire ; Constater que M. [A] [E] encaisse seul les loyers payés pour la seconde maison d'habitation vétuste, et qu'il a reçu seul le paiement à titre provisoire de 2 500 000 XPF, Condamner M. [A] [E] à payer à M. [N] [X] la somme de 2 500 000 XPF, versée à titre provisoire en exécution de l'arrêt du 17 mai 2018, outre la somme de 612 000 XPF à titre de dommages-intérêts pour privation de jouissance en raison de l'éviction partielle et temporaire des lieux loués ; Condamner M. [A] [E] à payer à M. [N] [X] la somme de 500 000 XPF au titre des frais irrépétibles d'instance et d'appel sur le fondement de l'article 407 du Code de Procédure Civile de la Polynésie française ; Condamner M. [A] [E] aux entiers dépens d'instance ; 2° par [A] [E], intimé, dans ses conclusions récapitulatives visées le 31 août 2022, de : Confirmer le jugement du 24 juin 2020 en toutes ses dispositions ; Débouter M. [X] de toutes ses demandes ; Condamner M. [X] à verser à M. [A] [E] : la somme de 5.100.618 XPF au titre des travaux de remise en état de la maison louée, soit 2.600.618 XPF déduction faite de la provision de 2.500.000 XPF allouée par le juge des référés; la somme de 300.000 XPF au titre des frais irrépétibles d'appel ; Condamner M. [X] aux entiers dépens d'appel, dont distraction ; 3° par [D] [E] épouse [P], intimée, dans ses conclusions visées le 9 avril 2021, de : Prononcer sa mise hors de cause ; Débouter les époux [X] de toutes leurs demandes à son encontre ; Les condamner à lui payer la somme de 200 000 F CFP pour frais irrépétibles ainsi qu'aux dépens avec distraction. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 janvier 2023. D'autre part, [A] [E] a signifié aux époux [X] un congé pour reprise le 22 mars 2018. Les époux [X] ont engagé contre les consorts [E] devant le tribunal de première instance une action en annulation du congé qui est en cours. Il est répondu dans les motifs aux moyens et arguments des parties, aux écritures desquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé. MOTIFS DE LA DÉCISION : L'appel a été interjeté dans les formes et délais légaux. Sa recevabilité n'est pas discutée. Le jugement entrepris a retenu que : -De manière liminaire, il convient de débouter les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes dirigées à l'encontre de Mme [D] [E] épouse [P], à bon droit attraite en la cause initialement par les demandeurs, mais qui justifie, par la production aux débats du testament-partage établi par [J] [H] veuve [E] le 12 janvier 1996 qu'elle n'est pas propriétaire de la parcelle sur laquelle sont édifiées les deux maisons d'habitation prises à bail par M. [N] [X] le 4 mars 2003, le fonds considéré ayant été légué par leur auteur à son frère M. [A] [E]. -Sur la responsabilité des désordres affectant la maison prise à bail située côté route : -Il est constant que l'une des deux maisons prises à bail par M. [N] [X], située côté route, d'une superficie d'environ cent mètres carrés au sol, se trouve dans un état de délabrement avancé et menace ruine. En effet, cet état de vétusté résulte à la fois du procès-verbal de constat d'huissier en date du 21 octobre 2015 ainsi que des deux rapports dressés par la SOCOTEC les 10 et 11 mars 2016. Tous les intervenants s'accordent pour relever que, principalement, la charpente et la toiture sont pourries et menacent de s'effondrer, le faux plafond est atteint par d'importantes infiltrations d'eaux pluviales, une partie du plafond de la buanderie se désolidarise du reste de la structure, certaines lames vitrées des fenêtres font défaut, le climatiseur est hors d'usage, les murs sont pourris et infestés de termites, la salle d'eau est hors d'usage, la cuisine est vétuste, l'évier fuyant, le parquet est en mauvais état, le plancher du premier étage est flexible, les installations électriques sont dangereuses pour la sécurité des occupants. -Certes, aux termes des dispositions de l'arrêté numéro 1996 CM du 27 décembre 2012, sont mises à la charge du bailleur les réparations afférentes à de tels désordres qui affectent la structure même de l'immeuble loué et ses éléments d'équipement fondamentaux, et ne relèvent pas de simples réparations d'entretien locatif tels que définis à l'article 7 d de la loi du 6 juillet 1989 visé par le bail. En revanche, il incombe au locataire, en application de la clause du bail stipulée au paragraphe «Travaux et réparations-entretien et réparations», de prévenir immédiatement le bailleur de toute détérioration qu'il constaterait et qui nécessiterait des réparations à sa charge». -En l'espèce, M.[X], seul signataire du bail, ne justifie pas avoir alerté M. [A] [E] de l'état de dépérissement de la maison louée, qui est ancien et n'a pu surgir en un bref laps de temps compte tenu de la nature et de l'ampleur généralisée des désordres constatés, le fait que la maison ait été construite il y a plus de quarante années et que le bailleur passait devant le bien loué chaque jour pour sortir de la propriété ne justifiant pas que le locataire puisse valablement se décharger de l'obligation contractuelle mise à sa charge, ni le l'exonère de son obligation d'information due au bailleur. En effet, M. [E] ne pouvait subodorer que la maison donnée à bail se trouvait dans un tel état catastrophique de dépérissement. Si M. [X] a effectivement mis en demeure le bailleur d'intervenir pour mettre la maison en sécurité et la rendre conforme à son usage, ce n'est qu'en date du 2 septembre 2016, alors qu'il disposait, dès le 21 octobre 2015, d'un constat d'huissier décrivant précisément l'état de vétusté de l'immeuble et que le défendeur lui avait adressé un courriel le 8 octobre 2015 l'interrogeant sur l'état de la maison et auquel il n'avoir répondu. M. [X] a, en outre, refusé de laisser le propriétaire pénétrer dans les lieux, alors qu'il en avait régulièrement sollicité l'autorisation. -En conséquence, il ressort de l'ensemble de ces considérations que la cause des désordres litigieux réside exclusivement dans la carence du locataire à alerter le propriétaire des détériorations constatées nécessitant des travaux de reprise urgents. -Par suite, M. [N] [X] doit être déclaré entièrement responsable des désordres constatés et tenu de supporter la charge de leur réparation, rendue nécessaire par ses manquements aux obligations contractuelles lui incombant. -Sur le montant des travaux de réparation : -Il est constant que M. [A] [E] a exécuté l'arrêt rendu par la cour d'appel de Papeete le 17 mai 2018 et a fait réaliser, dans le délai imparti, les travaux de remise en état qui étaient nécessaires. M. [E] produit aux débats pour en justifier la facture de travaux numéro 0001 en date du 5 octobre 2018, régulièrement acquittée pour la somme TTC de 5.100.628 CFP, comprenant les opérations de reprise du gros 'uvre, de l'électricité, de la plomberie et des peintures et revêtements. -Il est constant que M. [N] [X] s'est acquitté du paiement de la provision mise à sa charge par l'arrêt de la cour d'appel du 17 mai 2018, d'un montant de 2.500.000 CFP. -Par suite, il convient de condamner M. [N] [X] à payer à M. [A] [E] la somme restant due à ce titre de 2.600.618 CFP TTC. -Sur le trouble de jouissance invoqué par M. [N] [X] : -Il est constant que les travaux de reprise ont duré trois mois , tels que fixés par l'arrêt de la cour d'appel susvisé. Le bail conclu par [N] [X] le 4 mars 2003 prévoit en son paragraphe «Travaux et réparations- troubles de jouissance» que «le locataire devra souffrir sans indemnité la réalisation par le bailleur des travaux d'amélioration des parties communes ou des parties privatives de l'immeuble ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal de la chose louée. Mais, conformément aux dispositions de l'article 1724 alinéas 2 et 3 du code civil, si ces travaux durent plus de quarante jours, le loyer sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé. Si ces réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail». -M. [N] [X] ne se trouve pas bien-fondé à revendiquer l'indemnisation d'un quelconque trouble de jouissance lié à l'exécution des travaux nécessaires pour mettre fin au péril imminent engendré par les vices affectant les lieux loués, compte tenu du fait qu'il est responsable de l'état de délabrement avancé de l'immeuble et que, s'il avait informé au fil du temps le propriétaire de la survenance de désordres, ce dernier les aurait fait reprendre, sans que la situation ne dégénère pour en arriver à la vétusté généralisée du bien. D'ailleurs, il est étonnant que M. [N] [X] puisse s'autoriser à formuler une pareille demande, alors qu'il est resté illégalement taisant sur le mauvais état de la villa louée, qui n'a cessé de se dégrader, en n'hésitant pas à maintenir dans cet environnement dégradé son épouse ainsi que l'auxiliaire de vie et la famille de cette dernière, qui ont dû supporter les désordres liés à l'insalubrité du bien. -M.[N] [X], responsable du mauvais état de l'immeuble, sera ainsi débouté de sa demande reconventionnelle formulée de ce chef. Sur l'identité du bailleur : Le bail du 10 mars 2003 a été conclu entre feue [Y] [J] [H] et [N] [X]. Ce dernier demande de : dire et juger l'arrêt à intervenir opposable à [D] [E] ; dire et juger que la succession de feue [J] [H], représentée par M. [E], ou subsidiairement M. [A] [E], a manqué à son obligation d'entretien du bien loué, et qu'elle était tenue de s'enquérir des réparations évidentes à réaliser après plusieurs dizaines d'années sans investir le moindre franc ; dire et juger que la succession de feue [J] [H], représentée par M. [E], ou subsidiairement M. [A] [E], devait payer le montant des travaux de réparation, qui ne peuvent incomber au locataire. [A] [E] conclut que [N] [X] a lui-même produit l'acte de notoriété après décès de [J] [H] aux termes duquel ses légataires universels sont ses deux enfants [A], à qui est léguée la propriété qu'il occupe à [Localité 12] avec la moitié du terrain et la maison côté route, et [D], à qui sont léguées les autres maisons avec la moitié du terrain ; que le legs a été exécuté et que P. [E] a perçu les loyers versés par [N] [X] ; que ce dernier conteste dans une autre instance le congé au motif qu'il n'a pas été délivré au nom de l'indivision successorale, mais que, par jugement avant dire droit du 21 juillet 2022, le tribunal de première instance a à bon droit retenu qu'il résulte de la lecture du testament qu'au-delà d'avoir institué ses deux enfants légataires universels de l'intégralité de son patrimoine existant, [J] [H] leur a également consenti des legs particuliers, parfaitement identifiables et identifiés clairement par les parties, s'agissant des maisons en question, et qu'il s'agit sans nul doute de legs particuliers, de sorte que [A] [E] a bien qualité et capacité en tant que propriétaire de la petite maison pour délivrer congé. [D] [E] épouse [P] conclut que les legs ont transféré les immeubles qui en font l'objet dans les patrimoines des légataires au jour du décès (C. civ., art. 1014), et qu'en l'espèce, les deux légataires, étant aussi héritiers réservataires, ont été saisis sans avoir à demander la délivrance de leurs legs (jurisprudence constante citée dans ses conclusions) ; que, statuant en référé, la cour l'a déjà mise hors de cause pour ce motif dans son arrêt du 17 mai 2018. Ces conclusions sont corroborées par les pièces de la procédure : -La requête introductive de [N] [X] du 24 janvier 2019 indique que : «La première maison d'habitation louée se situe sur la moitié d'une parcelle allant du bord de route au bord de mer et couvre à peu près la moitié de la superficie de la propriété. Suivant notoriété, communiquée le 26 janvier 2017 par Mme [E] seulement après avoir été assignée, cette parcelle, sur laquelle se situe cette première maison dans laquelle réside la famille [X], a été entièrement léguée à Mme [D] [E] (PJ 16). La deuxième maison louée se situe en bord de route derrière la maison d'habitation occupée par M. [A] [E] et bénéficie notamment le long de l'habitation de M. [A] [E] d'un accès à la mer. Mme [F] [C], auxiliaire de vie de Mme [Z] [X], dont la présence constante à ses côtés est indispensable, y habitait avec son époux et ses 3 enfants. La parcelle comprenant en bord de mer la demeure de M. [A] [E] et en bord de route la maison d'habitation louée par M. [X] pour Mme [F] [C] et sa famille a été léguée à M. [A] [E], ce que le demandeur a appris au cours de la procédure de référé (PJ 3).» -L'acte de notoriété après décès de [J] [H] Vve [E] dressé le 20 avril 2010 mentionne que : ses deux héritiers pour moitié sont ses enfants légitimes [D] et [A] [E] ; ceux-ci sont aussi ses légataires universels selon testament olographe du 12 janvier 1996 ; le testament précise la quotité des legs faits à chacun. Les dispositions testamentaires sont ou universelles, ou à titre universel, ou à titre particulier (C. civ., art. 1002). Le legs universel est la disposition testamentaire par laquelle le testateur donne à une ou plusieurs personnes l'universalité des biens qu'il laissera à son décès (art. 1003). Tout autre legs ne forme qu'une disposition à titre particulier (art. 1010). Le jugement dont appel a exactement qualifié le testament de [J] [H] en faveur de ses deux enfants de testament-partage. Le testament-partage, appelé aussi partage testamentaire, est une disposition à cause de mort, acte unilatéral, révocable, par lequel toute personne opère, entre ses héritiers présomptifs, la distribution et le partage de tout ou partie des biens qu'il laissera à son décès. Il produit les effets d'un partage (C. civ., art. 1079). Recueillant leur lot comme héritiers, les descendants allotis par le testament-partage ont, conformément aux dispositions de l'article 724 du Code civil, à compter du décès du testateur, la saisine des biens qui y sont compris, ce qui leur permet, notamment, sans avoir à former de demande en délivrance, de les appréhender et d'en acquérir et percevoir les fruits et revenus. [N] [X] n'est pas bien fondé à soutenir que la procédure est bien opposable à [D] [E] car, en tant que légataire à titre universel, celle-ci serait coïndivisaire avec son frère des maisons d'habitations louées ; et que les legs auraient été faits à titre universel et non particulier, car le testament les qualifie de tels, qu'ils portent sur une quote-part des biens comme prévu par l'article 1010 du code civil et non sur des biens déterminés et identifiables, qu'il n'y a pas eu de partage, que le compte hypothécaire de P. [E] ne mentionne pas de droit de propriété sur la moitié de la parcelle qui est restée indivise, ainsi que le montrent le cadastre et des attestations notariées. En effet, il résulte des termes clairs du testament que les legs, quoique qualifiés d'universels, n'ont pas eu pour objet une quote-part des biens de [J] [H], telle, aux termes de l'article 1010 du code civil, qu'une moitié, un tiers, ou tous ses immeubles, ou tout son mobilier, ou une quotité fixe de tous ses immeubles ou de tout son mobilier. Ils ont, au contraire, eu pour objet la désignation de plusieurs biens, meubles, immeubles, individualisés et situés dans le patrimoine du testateur : à [A] [E] la propriété qu'il occupe à [Localité 12] avec la moitié de la maison côté route ; à [D] [E] les deux autres maisons avec la moitié du terrain, ainsi que les bijoux et l'argenterie. Le testament fixe ainsi géographiquement les immeubles légués aux deux enfants. Il contient aussi une stipulation en faveurs des deux petits-enfants de [J] [H], à qui sont légués à chacun un appartement dans la résidence [Adresse 4] à [Localité 6], ce qui suffit à constater qu'il n'y a pas eu de legs universel ou à titre universel fait à [A] et [D] [E]. Un codicille du 13 mars 2002 a même désigné quel appartement dans la résidence recevrait chaque petit-enfant. [N] [X] n'est pas non plus bien fondé à soutenir, à titre subsidiaire, que le caractère indivisible du bail impliquerait la mise en cause des deux légataires universels, car le bail aurait pour un objet un ensemble de constructions et de terrains qui ne pourraient être dissociés tant qu'un partage n'a pas eu lieu. En effet, le bail se poursuit après le décès du bailleur (C. civ., art. 1742) : les héritiers ou les légataires se voient transmettre automatiquement, du fait du décès de leur auteur, les droits et obligations découlant du contrat de location. Il n'est pas justifié de renonciation à la succession de [J] [E]. Les immeubles inclus dans le bail du 10 mars 2003 ont été attribués divisément à [A] et [D] [E] à la date de son décès par l'effet déclaratif du partage testamentaire. L'exécution du bail a été poursuivie entre [A] [E] et [N] [X]. Le bail ne contient pas de clause particulière en cas de décès du bailleur. Il se réfère aux dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à laquelle il échet de substituer les dispositions d'ordre public de la loi du pays n° 2012-18 du 19 octobre 2012, lesquelles ne dérogent pas à l'article 1742 du code civil. Et il n'importe que la chambre des terres de la cour, ayant statué par arrêt en date du 28 février 2019 dans une instance en partage et recel successoral entre [D] et [A] [E], ait, par confirmation d'un jugement du tribunal civil de première instance de Papeete du 27 juin 2016, ordonné l'ouverture des opérations de compte, liquidation et partage de la succession de [J] [H], comprenant les quatre maisons situées à Punaauia, puisque lesdites opérations devront tenir compte des legs contenus dans le testament du 12 janvier 1996 et du partage que celui-ci a réalisé. Sur l'action du preneur pour troubles de jouissance : L'action formée de ce chef par les époux [X] devant le tribunal de première instance n'est plus exercée que par [N] [X] en cause d'appel. Elle tend à faire constater que les grosses réparations d'une des maisons louées doivent être mises à la charge du bailleur, et que celui-ci doit indemniser le preneur de sa privation de jouissance en raison de l'éviction partielle et temporaire des lieux loués. Les moyens d'appel de [N] [X] sont : le bail ne contient aucune clause contraire à l'obligation du bailleur de faire toutes les réparations autres que locatives ; la vétusté des lieux est établie par un constat d'huissier et un bureau d'études, et elle n'est pas contestée ; la maison est présumée avoir été louée en bon état en 2003, et la connaissance par le locataire de l'état de l'immeuble lors de la signature du bail n'exonère pas le bailleur de son obligation d'entretien ; [A] [E] n'est pas bien fondé à alléguer que le locataire ne lui a pas notifié des détériorations nécessitant les réparations à sa charge ; il ne justifie pas s'être inquiété du sort de l'habitation après de nombreuses intempéries, ni avoir veillé, même sans être informé par son locataire, à la réparation des outrages naturels du temps et de l'usure normale due à l'action des éléments, ni avoir veillé de façon constante à l'entretien de son immeuble, ni avoir légitimement pu ignorer les réparations auxquelles il devait procéder ; [A] [E] n'est pas non plus bien fondé à excepter de l'inexécution par [N] [X] de ses propres obligations quant aux réparations locatives ; [N] [X] n'a pas refusé l'accès du bailleur aux lieux, mais a demandé à être présent ; les maisons ont toujours été assurées, ce dont il a justifé ; une maison non entretenue pendant 50 ans ne peut être que délabrée ; [N] [X] demande à être indemnisé d'une perte de jouissance des lieux pendant plus de 40 jours, les travaux ayant duré du 5 juillet au 17 octobre 2018. [A] [E] conclut qu'il n'est pas fait la preuve contraire de la présomption légale de location de la maison en bon état à la signature du bail ; que c'est la carence du locataire qui est la cause de la dégradation accélérée de la maison depuis 2003 ; que le locataire a manqué à son obligation d'avertir le bailleur des détériorations ; qu'il a manqué à son obligation d'entretien locatif ; qu'il n'y a pas de préjudice de jouissance, car la durée réelle des travaux de trois mois a correspondu à la durée prévue par la cour d'appel dans son arrêt du 7 mai 2018 et que c'est du fait de [N] [X] que la maison a été inhabitable. Sur quoi : Le jugement entrepris a exactement constaté, au vu de la procédure et des pièces produites, le mauvais état d'entretien et de structure de la maison louée en cause. Le bailleur est tenu à une obligation d'entretien de la chose louée et de garantie au preneur d'une jouissance paisible (C. civ., art. 1719) qui inclut celle d'une délivrance en bon état et celle d'y faire pendant la durée du bail toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives (art. 1720 & 1754). Le locataire est exonéré des réparations locatives quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure (art. 1755). Ces obligations sont également prévues par la loi du pays du 19 octobre 2012 relative aux baux d'habitation (art. LP6, LP7, LP9). L'arrêt de la cour rendu entre les parties le 17 mai 2018 en état de référé a : constaté la nécessité de prévenir un dommage imminent ; enjoint à [A] [E] d'exécuter les travaux essentiels à la salubrité des lieux loués estimés suivant devis fournis par lui-même à un montant total de 2.809.027 francs pacifiques, de les commencer dans le délai d'un mois à compter de la notification de la décision, et de les achever au plus tard trois mois après leur commencement ; dit qu'il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte ; dit que l'existence de l'obligation de réparer de [N] [X] n'est pas sérieusement contestable ; condamné [N] [X], seul signataire du bail, à verser à [A] [E] la somme de 2.500.000 francs pacifiques, à valoir sur l'indemnisation du préjudice subi du fait des dégradations résultant de son abstention fautive à signaler la nécessité d'entreprendre des travaux d'entretien ; rejeté tout autre chef de demande des parties, plus ample ou contraire. Quoiqu'il n'ait pas autorité de chose jugée au fond, l'arrêt du 17 mai 2018 a, du fait de l'injonction d'exécuter des travaux faite au bailleur qu'il contient, ouvert à la mise en oeuvre des dispositions de l'article 1724 du code civil en vigueur en Polynésie française, aux termes duquel : Si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. Il n'est pas dérogé par le bail à ces dispositions, qui sont au demeurant d'ordre public (art. 4r LP 19/10/2012). L'exécution par [A] [E] de l'arrêt du 17 mai 2018 doit donc donner lieu à indemnité versée à [N] [X] dès lors que les conditions prévues par l'article 1724 du code civil sont réunies. L'urgence des réparations et l'impossibilité de les différer jusqu'à la fin du bail ont été constatées par l'arrêt du 17 mai 2018 et aucun élément ne permet de les remettre en cause dans la présente instance au fond. Il est justifié de la nature et de la durée de ces travaux par des factures produites par [A] [E] et par un courrier adressé par l'entreprise de peinture le 21 août 2018 indiquant que le chantier avait pris beaucoup de retard. Les premières facturations sont du 3 juillet 2018. Les parties ont convenu d'un retour dans les lieux après constat le 8 octobre 2018 suite à un début des travaux le 5 juillet 2018. Les travaux tels qu'ils ont été ordonnés et exécutés (changement de poutres, dépôt de cloisons, peinture) ont privé [N] [X] de la jouissance totale de la maison, peu important que lui ou les occupants de son chef aient pu être relogés ailleurs. La cour fixe à 95 jours la durée de cette privation de jouissance. Faute de quittances produites, elle fixe le prix du bail à la moitié du loyer prévu par le bail, soit 240 000 F CFP par mois ou 8 000 F CFP par jour. L'indemnité due à [N] [X] en application de l'article 1724 du code civil est donc de 8000 x 95 = 760 000 F CFP. Sur la demande reconventionnelle du bailleur pour défaut d'entretien : Pour les moyens déjà exposés, [A] [E] demande la condamnation de [N] [X] à lui rembourser la somme de 5 100 618 F CFP au titre des travaux de remise en état de la maison louée, soit 2 600 618 F CFP déduction faite de la provision de 2 500 000 F CFP allouée par le juge des référés. [N] [X] s'y oppose comme il a été dit. Il n'est pas justifié que l'état des lieux contradictoire prévu par le bail ait été réalisé. Le bail stipule que le preneur connaît bien les lieux pour les avoir visités. Il n'est pas justifié que le bail ait été mis en conformité avec la loi du pays du 19 octobre 2012 comme prescrit par son article LP31. Quoique, comme il a été dit, les grosses réparations soient à la charge du bailleur, c'est à celle du preneur que les dispositions d'ordre public de ladite loi du pays mettent la mise en 'uvre de cette obligation si elle n'est pas spontanément exécutée par le bailleur, comme en l'espèce. L'article LP7 dispose que : Lorsque des travaux essentiels a' la salubrité' des lieux loués sont nécessaires, le locataire met en demeure le bailleur d'exécuter ces travaux par lettre recommandée avec accuse' de réception adressée à' l'adresse contractuelle du bailleur. Dans le délai de quinze jours a' compter de la réception de cette mise en demeure, le bailleur expédie a' l'adresse contractuelle du locataire une lettre recommandée avec accuse' de réception pour lui faire connaître s'il accepte d'exécuter les travaux. En cas d'acceptation du bailleur, les travaux doivent commencer dans le mois de l'expédition de sa lettre d'acceptation. Faute d'acceptation par le bailleur dans le délai ci-dessus ou en cas de refus du bailleur, le locataire peut saisir le juge des re'fe're's afin de faire exécuter ces travaux par le propriétaire ou les faire réaliser lui-même aux frais du propriétaire. Dans la seconde hypothèse, le coût réellement dépense' par le locataire pour les travaux ainsi autorisés devra être justifié au bailleur. Chaque mois, le locataire pourra compenser ce coût avec les loyers dus au bailleur, dans la limite de 25 % du montant du loyer annuel. En cas de rupture du contrat de bail avant compensation entière du coût justifié des travaux autorisés avec les loyers, le bailleur reste débiteur envers le locataire du solde non rembourse'. Le locataire pourra recouvrer ce solde contre le bailleur en saisissant le juge des re'fe're's qui a autorisé les travaux. Sont produits : -Un courrier électronique de [A] [E] à [N] [X] du 8 octobre 2015 lui reprochant d'avoir manqué à son obligation d'entretenir la maison et de conclure un nouveau bail ailleurs ou de reprendre la maison. -Un constat d'huissier du 21 octobre 2015 à la requête de [N] [X] constatant des désordres affectant le clos et le couvert constituant un danger pour les occupants (étais pour empêcher un faux plafond de la maison et la toiture du garage de s'effondrer, canalisations et gouttières d'évacuation des eaux pluviales inopérantes, pourrissement d'éléments de la charpente de la maison, traces d'infiltrations massives d'eaux pluviales et début d'effondrement du plafond de la buanderie, parties manquantes de fenêtres, climatiseur hors d'usage et installation électrique vétuste, salle d'eau de l'étage hors d'usage, garde-corps pourris). -Rapports de visite du bureau d'études SOCOTEC à la demande de [N] [X] des 1011 mars 2016 constatant des désordres qui affectent la solidité de la maison en cas de vent fort et la dangerosité des installations électriques. -Demande par courrier électronique de [N] [X] de s'abstenir de toute visite des lieux par le bailleur avant son retour de métropole le 10/08/2016. -Constat d'huissier du 12 août 2016 à la requête de [A] [E] constatant les désordres. -Lettre de mise en demeure du conseil de [N] [X] aux consorts [E] de réaliser les travaux de réparation de la seconde maison en date du 2/09/2016. -Assignation des consorts [E] en référé par [N] [X] le 9 janvier 2017 aux fins de condamnation à effectuer les travaux essentiels à la salubrité des lieux loués estimés selon devis à un montant total de 2 809 027 F CFP dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance et sous astreinte. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que [N] [X], qui, ainsi que l'a relevé pertinemment le jugement entrepris, a laissé vivre son épouse et l'auxiliaire de vie de celle-ci dans une habitation insalubre, a attendu que [A] [E] lui fasse connaître son intention de lui demander de faire des travaux ou de mettre fin au bail pour mettre en 'uvre la procédure prévue par l'article LP 7 de la loi du pays du 19 octobre 2012. Mais il en résulte également que l'état délabré de la maison était connu de [A] [E] dès avant la mise en demeure du 2 septembre 2016, et qu'il n'avait d'autre réponse que de demander à [N] [X] de remettre la maison en état, en méconnaissance de sa propre obligation d'entretien. Les rapports SOCOTEC évaluent en 2016 l'âge de la maison à plus de 40 ans, c'est-à-dire qu'il était déjà d'au moins 27 ans au moment de l'entrée dans les lieux en 2003. Il s'agit, toujours selon ces rapports, d'une construction peu durable (fondations en béton de type indéterminé a priori superficielles, ossature en matériaux composites, charpente en bois et couverture en tôles) et vétuste avec pourrissement et termitage des charpentes. L'installation électrique était vétuste et dangereuse. Le montant du loyer de 480 000 F CFP par mois pour l'ensemble des deux maisons et de leurs dépendances permet à la cour de constater qu'il ne correspondait pas au prix de location de deux maisons sans défauts en bord de mer. L'absence d'état des lieux d'entrée contradictoire ne peut bénéficier à aucune des deux parties qui n'ont pas respecté les stipulations du bail sur ce point. Le bail a été exécuté sans demandes de travaux de l'une ou l'autre partie pendant douze ans. Or, au regard de l'ampleur et de l'ancienneté des désordres constatés comme il a été dit, et que le jugement entrepris a décrits, la vétusté atteignait la maison en cause dès le début du bail. Le défaut de réalisation par [N] [X] de réparations réputées locatives, à le supposer établi, ne peut donc lui être exclusivement reproché, cela en application de l'article 1755 du code civil. La chronologie des faits établit qu'il ne peut être reproché à [N] [X] d'avoir refusé de laisser le propriétaire pénétrer dans les lieux, puisque constat a été fait à la demande de celui-ci, qui a pu ensuite faire réaliser les travaux mis à sa charge par l'arrêt du 17 mai 2018. Le jugement entrepris sera donc infirmé en ce qu'il a retenu que [N] [X] doit être déclaré entièrement responsable des désordres constatés et qu'il doit être tenu de supporter la charge de ses réparations. Au contraire, [A] [E], à compter de 2009, et [N] [X], jusqu'en 2015, ont chacun également concouru à l'absence de remède à la ruine de la maison louée par l'effet de la vétusté et des intempéries. Contrairement à ce qu'il soutient, et qu'a retenu le jugement entrepris, [A] [E], qui est le voisin de [N] [X], et qui lui a reproché en 2015 le mauvais entretien de la maison, n'ignorait rien de l'ampleur des travaux de remise en état nécessaires, mais il avait préféré se dispenser de respecter ses obligations prévues par le bail et la législation sur ce point. Et [N] [X] s'était jusqu'alors négligemment satisfait de laisser la maison se délabrer par l'effet de la vétusté et des intempéries, sans mettre en 'uvre la procédure prévue par l'article LP7 de la loi du pays du 19 octobre 2012. Ils doivent par conséquent contribuer chacun pour moitié au coût des travaux exposés pour y remédier en exécution de l'arrêt du 17 mai 2018. Celui-ci est justifié pour un montant de 5 100 618 F CFP par les factures produites. Il doit être supporté pour moitié par [A] [E] et [N] [X] en raison de manquements réciproques à leurs obligations de bailleur et de preneur. Le compte entre les parties s'établit en définitive comme suit : À la charge de [N] [X] : Moitié du prix des travaux : 5 100 618 : 2 = 2 550 309 F CFP, À déduire : provision versée de 2 500 000 F CFP, Reste : 50 309 F CFP. À la charge de [A] [E] : Moitié du prix des travaux : 5 100 618 : 2 = 2 550 309 F CFP, Indemnité pour troubles de jouissance pendant les travaux : 760 000 F CFP. Il y a lieu d'opérer compensation entre ces montants. [A] [E] sera par conséquent condamné à payer à [N] [X] la somme de 50 309 + 760 000 = 810 309 F CFP. Étant mise hors de cause, il sera fait application à [D] [E] des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française à la charge de [N] [X]. L'équité ne commande pas qu'il soit fait application de ces dispositions aux autres parties. La solution de l'appel motive le partage des dépens entre [N] [X] et [A] [E]. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ; En la forme, déclare l'appel recevable ; Met hors de cause [D] [E] épouse [P] ; Au fond, confirme le jugement entrepris en ce qu'il a : Fixé le montant des travaux de reprise de l'immeuble à la somme de 5 100 628 F CFP TTC ; condamné [N] [X] à payer à [D] [E] épouse [P] la somme de 120 000 F CFP sur le fondement de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française ; Infirme pour le surplus ; Statuant à nouveau, Condamne [A] [E] à payer à [N] [X] la somme de 810 309 F CFP avec intérêts au taux légal à compter du 15 janvier 2019, date de l'assignation ; Condamne [N] [X] à payer à [D] [E] épouse [P] la somme supplémentaire de 200 000 F CFP en application des dispositions de l'article 407 du code de procédure civile de la Polynésie française devant la cour ; Rejette toute autre demande ; Met par moitié à la charge de [N] [X] et de [A] [E] les dépens de première instance et d'appel, lesquels pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 409 du Code de procédure civile de la Polynésie française. Prononcé à Papeete, le 11 mai 2023. Le Greffier, Le Président, signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL