Cour d'appel, 29 janvier 2025. 24/00547

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-11 référés ORDONNANCE DE REFERE du 29 Janvier 2025 N° 2025/38 Rôle N° RG 24/00547 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BN2Z5 SARL NARDI MASSENA C/ [I] [U] S.C.I. SAINT VICTOR SCM [T] [H]-PIERRE LOUISEZAVIN Copie exécutoire délivrée le : à : Me Maud DAVAL-GUEDJ Me Karim RAISSI-FERNANDEZ Me Philippe SAMAK Prononcée à la suite d'une assignation en référé en date du 11 Octobre 2024. DEMANDERESSE SARL NARDI MASSENA, demeurant [Adresse 3] - [Localité 1] représentée par Me Maud DAVAL-GUEDJ de la SCP COHEN GUEDJ - MONTERO - DAVAL GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE DEFENDEURS Monsieur [I] [U], demeurant [Adresse 6] - [Adresse 4] - [Localité 5] représenté par Me Karim RAISSI-FERNANDEZ, avocat au barreau de NICE S.C.I. SAINT VICTOR, demeurant [Adresse 6] [Adresse 4] - [Localité 5] représentée par Me Philippe SAMAK, avocat au barreau de NICE SCM [T] [H]-PIERRE LOUISEZAVIN Prise en la personne de Me [T] [H], demeurant [Adresse 2] - [Localité 1] défaillante PARTIE(S) INTERVENANTE(S) * * * * DÉBATS ET DÉLIBÉRÉ L'affaire a été débattue le 12 Décembre 2024 en audience publique devant Pierre LAROQUE, Président, déléguée par ordonnance du premier président. En application des articles 957 et 965 du code de procédure civile Greffier lors des débats : Cécilia AOUADI. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025 prorogée au 29 Janvier 2025. ORDONNANCE Réputée contradictoire, Prononcée par mise à disposition au greffe le 23 Janvier 2025 prorogée au 29 Janvier 2025. Signée par Pierre LAROQUE, Président et Cécilia AOUADI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** M. [I] [U] et la SCI Saint-Victor sont copropriétaires de lots au sein de la Résidence [Adresse 6] située [Adresse 4] à [Localité 5], dont la Sarl Nardi Massena est le syndic. Faisant état des carences de la Sarl Nardi Massena dans l'exercice de sa mission de syndic, M. [I] [U] l'a faite assigner devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice par acte du 19 octobre 2023 aux fins de voir nommer un administrateur ad hoc de la copropriété. La SCI Saint-Victor est intervenue volontairement à l'instance au soutien de la demande formée par M. [I] [U]. Aux termes d'une ordonnance rendue le 19 septembre 2024, le juge des référés a : - Rejeté l'exception d'incompétence soulevée par la Sarl Nardi Massena ; - Reçu l'intervention forcée de la SCI Saint-Victor ; - Désigné pour une durée initiale de six mois, la SCM [T] [H]-Pierre Louis Ezavin, prise en la personne de Me [T] [H], en qualité d'administrateur provisoire à effet de gérer l'ensemble immobilier dénommé [Adresse 6] situé [Adresse 4] à [Localité 5], et notamment : * Se faire communiquer à la Sarl Nardi Massena les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat dans le délai de 15 jours à compter de la notification de l'ordonnance, sous astreinte de 100 € par jour de retard à l'issue de ce délai de 15 jours ; * Administrer la copropriété ; * Prendre toutes les mesures imposées par l'urgence ou non afin d'assurer notamment la conservation et l'entretien de l'immeuble et de ses parties communes ; * Recouvrer les charges de copropriété et engager toutes procédures utiles aux fins du règlement desdites charges ; * Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 32-1 du code de procédure civile ; * Condamné la Sarl Nardi Massena à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile une indemnité de 1 200 euros à M. [I] [U] et à la SCI Saint-Victor * Condamné la Sarl Nardi Massena aux paiement des entiers dépens et au remboursement à M. [I] [U] du coût du constat d'huissier établi le 28 juin 2023. La Sarl Nardi Massena a interjeté appel de cette ordonnance par une déclaration du 1er octobre 2024. Par actes des 8 et 11 octobre 2024, elle a fait assigner M. [I] [U], la SCI Victor et la SCM [T] [H]-Pierre Louis Ezavin devant le premier président de la cour d'appel d'Aix-en-Provence. Par ordonnance du 22 octobre 2024, la Selarl Xavier Huertas a été désignée en remplacement de la SCP Evazin [H]. Aux termes de ses conclusions récapitulatives notifiées le 4 décembre 2024, elle demande au premier président de la cour d'appel de : - Ordonner la suspension de l'ordonnance de référé du 19 septembre 2024 en toutes ses dispositions ; A défaut, - Ordonner la suspension de l'ordonnance de référé en ses effets, c'est-à-dire s'agissant de la mission confiée à Me [H], es-qualités, jusqu'à ce que la cour ait pu statuer sur l'appel formée contre ladite ordonnance ; - Condamner solidairement M. [I] [U] et la SCI Saint-Victor au paiement d'une somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Au soutien de ses demandes, qu'elle fonde sur l'application de l'article 514-3 du code de procédure civile, elle conteste les manquements qui lui sont imputés et fait valoir que l'ordonnance rendue par le juge des référés viole les dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, celui-ci n'ayant aucunement pris en considération ses moyens de défense et les pièces qu'elle a produites aux débats, lesquelles démontraient le caractère infondé des carences qui lui étaient imputées, les obstructions systématiques de M. [U] et de la SCI Saint Victor, ainsi que les difficultés de trésorerie consécutives aux impayés de ces derniers. Elle expose aussi que la mission ordonnée par le juge des référés n'est pas conforme à une mission d'administrateur ad hoc telle que prévue par l'article 49 du décret du 17 mars 1967, mais à une mission complète d'administrateur provisoire qui aurait nécessité d'attraire le syndicat des copropriétaires dans la cause ; qu'au surplus, la désignation d'un administrateur ad hoc nécessitait la caractérisation de réelles carences dans l'administration de la copropriété, lesquelles ne sont pas avérées en l'espèce, ce d'autant qu'elle a remédié entre-temps aux désordres qui étaient allégués par M. [U] et la SCI Saint Victor. Elle indique que les conséquences manifestement excessives prévues à l'article 514-3 susvisé, résident dans le fait qu'elle sera contrainte de se dessaisir des archives et des comptes de la copropriété et que l'exécution provisoire de l'ordonnance privera son appel de toute effectivité. Par acte du 5 décembre 2024, la Sarl Nardi Massena a dénoncé la procédure à la Selarl Xavier Huertas et l'a assignée en intervention forcée. En défense, M. [U] fait valoir, aux termes de ses conclusions n°2 notifiées par le RPVA le 9 décembre 2024, que la Sarl Nardi Massena exerce ses fonctions de syndic de façon sélective, uniquement pour le compte des SCI propriétaires des six autres lots de copropriété et qui appartiennent toutes à M. [L] et ce, au détriment des deux autres copropriétaires que sont la SCI Saint Victor et lui-même ; que cette situation a abouti à de multiples abus de majorité qu'il a fait sanctionner judiciairement ; que les carences multiples de la Sarl Nardi Massena sont largement démontrées par les pièces versées aux débats. Il expose que les moyens sérieux d'annulation ou de réformation dont la Sarl Nardi Massena se prévaut ne peuvent pas prospérer et que la compétence du juge des référés résulte de l'article 49 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 ; que la décision rendue est conforme aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile et que sa motivation démontre que les moyens de défense de la Sarl Nardi Massena ont été pris en considération ; que la mission confiée à l'administrateur est conforme aux énonciations des articles 49 susvisé et 18 de la loi du 10 juillet 1965 et qu'enfin, les carences de la Sarl Nardi Massena sont établies notamment par les constats, mises en demeure, photographies, courriel et décisions de justice produits aux débats. Il indique enfin qu'aucune conséquence manifestement excessive ne peut découler de l'intervention de l'administrateur. Il sollicite la condamnation de la Sarl Nardi Massena à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. La SCI Saint Victor fait essentiellement valoir, aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 4 décembre 2024, outre les mêmes moyens que ceux soutenus par M. Monsieur, que la mission confiée à l'administrateur est insusceptible d'entraîner des conséquences manifestement excessives, ce dernier étant chargé d'intervenir dans l'intérêt de la copropriété alors notamment que les désordres affectant la structure des balcons perdurent. Elle sollicite la condamnation de la Sarl Nardi Massena à lui payer la somme de 2 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. L'affaire a été appelée à l'audience du 12 décembre 2024, lors de laquelle la Selarl Xavier Huertas n'a pas comparu. Les conseils de la Sarl Nardi Massena, de M. [I] [U] et de la SCI Saint-Victor s'en sont remis à leurs écritures. MOTIFS DE LA DÉCISION : Aux termes de l'article 514-3, alinéas 1 et 2 du code de procédure civile : « En cas d'appel, le premier président peut être saisi afin d'arrêter l'exécution provisoire de la décision lorsqu'il existe un moyen sérieux d'annulation ou de réformation et que l'exécution risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives. La demande de la partie qui a comparu en première instance sans faire valoir d'observations sur l'exécution provisoire n'est recevable que si, outre l'existence d'un moyen sérieux d'annulation ou de réformation, l'exécution provisoire risque d'entraîner des conséquences manifestement excessives qui se sont révélées postérieurement à la décision de première instance ». Pour que soit écartée l'exécution provisoire, deux conditions cumulatives doivent être réunies: - l'existence de moyens sérieux d'annulation ou de réformation - le risque de conséquences manifestement excessives en cas d'exécution du jugement entrepris. En ce qui concerne la première condition, il est rappelé que seule la cour au fond est compétente pour se prononcer sur le bien ou le mal fondé de l'analyse faite par le premier juge des éléments de preuve fournis et des arguments juridiques soulevés devant lui, de sorte que les moyens soulevés tendant à critiquer la motivation de la décision querellée ne sont pas des moyens sérieux de réformation dès lors que n'apparaît pas une violation manifeste des textes et principes de droit applicables, de l'état de la jurisprudence ou des principes directeurs du procès. En ce qui concerne la seconde condition, il est rappelé que le risque de conséquences manifestement excessives suppose un préjudice irréparable et une situation irréversible en cas d'infirmation, étant rappelé que la charge de la preuve pèse sur la partie demanderesse à l'arrêt de l'exécution provisoire. S'agissant de la désignation d'un administrateur ad hoc dans le cadre de l'article 49 du décret du 17 mars 1967, celui-ci se voit confier, sauf limitation expresse de sa mission, les mêmes attributions qu'un syndic. En l'espèce et contrairement à ce que soutenait initialement la Sarl Nardi Massena, la mission confiée à la Selarl Xavier Hertas est donc bien plus large que celle d'assurer la réalisation des travaux urgents nécessaires à l'entretien et à la conservation de l'immeuble puisqu'elle est aussi de : - administrer la copropriété, - prendre toutes les mesures imposées par l'urgence ou non afin d'assurer notamment la conservation et l'entretien de l'immeuble et de ses parties communes, - recouvrer les charges de copropriété et engager toutes procédures utiles aux fins de règlement des dites charges; L'exercice de la mission confiée à la Selarl Xavier Huertas nécessite donc qu'elle puisse disposer des archives et des comptes de la copropriété et il ne résulte aucune conséquence manifestement excessive pour la Sarl Nardi Massena à devoir se dessaisir des archives et des comptes de la copropriété. En cas d'infirmation de l'ordonnance dont appel, il n'est pas démontré en quoi l'administration de la copropriété par un administrateur ad hoc pendant quelques mois emportera pour la Sarl Nardi Massena un préjudice irréparable ou une situation irréversible. La condition tenant à l'existence de conséquences manifestement excessives n'étant pas remplie, il convient de débouter la Sarl Nardi Massena de l'intégralité de ses demandes sans qu'il ne soit nécessaire de statuer sur l'existence de moyens sérieux d'annulation ou de réformation de l'ordonnance dont appel. Celle-ci, qui succombe, est condamnée aux entiers dépens de l'instance. Elle est aussi condamnée à payer à M. [I] [U] et à la SCI Saint Victor la somme de 1 500 euros chacun sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement en référé ; - Déboutons la Sarl Nardi Massena de sa demande d'arrêt de l'exécution provisoire attachée à l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice le 19 septembre 2024 ; - Déboutons la Sarl Nardi Massena de sa demande en paiement de la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamnons la Sarl Nardi Massena de payer à Monsieur [I] [U] la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - La condamnons à payer à la SCI Saint-Victor la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - La condamnons au paiement dépens de l'instance. LA GREFFIERE LE PRESIDENT