Texte intégral
Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 07 NOVEMBRE 2023
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/05129 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHJWY
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Février 2023 -Tribunal de proximité de Paris - RG n° 22/06524
APPELANT
M. [E] [K]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représenté par Me Emmanuel LECLERCQ, avocat au barreau de PARIS, toque : A0280
INTIMÉ
M. [N] [F] [W] [D]
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté et asisté par Me Jean-claude BOUCTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : E0998
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 septembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre, et Valérie GEORGET, Conseillère chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Jean-Christophe CHAZALETTE, Président de chambre
Patricia LEFEVRE, Conseillère
Valérie GEORGET, Conseillère
Greffier, lors des débats : Jeanne BELCOUR
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Patricia LEFEVRE, Conseillère, le Président étant empêché et par Jeanne BELCOUR, Greffière, présente lors de la mise à disposition.
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Par acte sous seing privé du 22 mars 2000, à effet au1er avril 2000, M. [D] a donné à bail à M. [K] des locaux à usage d'habitation situés au [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel actuel provision sur charges incluse de 1 161, 97 euros.
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Par acte du 17 mai 2022, M. [D] a délivré à M. [K] un commandement de payer, visant la clause résolutoire, pour la somme de 3 633,04 euros au titre de l'arriéré locatif.
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Par acte du 25 juillet 2022, M. [D] a assigné M. [K] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :
constater l'acquisition de la clause résolutoire ;
être autorisé à faire procéder à l'expulsion de M. [K] avance l'assistance de la force publique et d'un serrurier et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égale à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu'à libération des lieux ;
- 5 578,98 euros à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er juillet 2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 3 633,04 euros et depuis l'assignation pour le surplus.
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Par ordonnance contradictoire du 7 février 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris, a :
au principal, renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent et par provision, vu l'urgence :
constaté que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 mai 2022 n'a pas été réglée dans les deux mois ;
constaté, en conséquence, que le contrat conclu le 22 mars 2000, à effet au 1er avril 2000, entre M. [D], venant aux droits de l'indivision [D], d'une part, et M. [K], d'autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] est résilié depuis le 18 juillet 2022 ;
dit n'y avoir lieu d'octroyer des délais de paiement à M. [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d'une procédure de surendettement ;
ordonné à M. [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 5] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;
dit qu'à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;
dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
rappelé que l'expulsion ne pourra avoir lieu qu'hors période hivernale et à l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux ;
condamné à titre provisionnel M. [K] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
dit que cette indemnité d'occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 juillet 2022, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient le loyer et les charges, jusqu'à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;
condamné M. [K] à payer à M. [D] la somme de 10 340,83 euros (dix mille trois cent quarante euros et quatre-vingt-trois centimes) à titre de provision sur l'arriéré locatif arrêté au 1er décembre 2022, échéance de décembre 2022 incluse et frais déduits, avec intérêts au taux légal à compter du 17 mai 2022 sur la somme de 1 945,94 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 1 945,94 euros et à compter de la signification de la ordonnance pour le surplus ;
condamné M. [K] à payer à M. [D] la somme de 400 euros (quatre cents euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
dit n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision ;
condamné M. [K] aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 17 mai 2022 et celui de l'assignation du 25 juillet 2022.
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Par déclaration du 19 mars 2022, M. [K] a relevé appel de l'ensemble des chefs de dispositif de l'ordonnance.
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Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 mai 2023 par voie électronique, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens développés, M. [K] à la cour de :
déclarer recevable et fondé son appel ;
y faisant droit,
infirmer la décision entreprise en ce qu'elle :
''''''''''' - 'dit qu'il n'y a pas lieu d'accorder à M. [K] des délais de paiement ;
- constate la résiliation du contrat de bail conclu le 22 mars 2000 entre M. [K] et M. [D] ;
''''''''''' - ordonne à M. [K] de quitter les lieux sis [Adresse 3] à [Localité 5] ;
''''''''''' - ordonne que, à défaut de le faire, il en soit expulsé ;
en conséquence,
dire qu'il y a lieu de lui accorder des délais de paiement ;
dire que le bail conclu entre l'appelant et l'intimé le 22 mars 2000 n'est pas résilié ;
dire qu'il n'y a pas lieu à ce qu'il quitte les lieux loués, ni que, à défaut de le faire, il en soit expulsé.
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Par ses dernières conclusions remises et notifiées le 4 septembre 2023 par voie électronique, auxquelles il convient de se référer pour l'exposé des moyens développés, M. [D] demande à la cour de :
déclarer M. [K] mal fondé en son appel et le débouter de ses demandes ;
confirmer l'ordonnance de référé entreprise en toutes ses dispositions ;
actualisant la demande locative ;
condamner M. [K] à lui payer la somme provisionnelle de 13 334,94 euros avec intérêts au taux légal depuis le 24 mai 2023 sur la somme de 10 275,78 euros et depuis les présentes conclusions d'actualisation sur le surplus (compte actualisé au 02 septembre 2023) ;
condamner M. [K] à lui payer la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens d'appel.
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L'ordonnance de clôture a été prononcée le 14 septembre 2023.
SUR CE,
Selon l'article 834 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.
En application de l'article 24, V, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années au locataire en situation de régler sa dette locative.
En l'espèce, M. [K] ne conteste ni les conditions de délivrance du commandement de payer, ni le défaut de paiement des causes de ce commandement dans les deux mois de sa délivrance ni le montant de la provision mise à sa charge par le premier juge. Pour obtenir des délais de paiement et voir juger que le bail 'n'est pas résilié', M. [K] expose qu'il a réglé les loyers des mois de janvier à mai 2023, qu'il est de bonne foi, qu'il est désormais titulaire d'une carte professionnelle lui permettant d'exercer une activité de 'transactions sur immeubles et fonds de commerces et de gestion immobilière', qu'il justifie de trois mandats de vente dont le total des commissions s'élèvera, en cas de vente effective des biens, à la somme de 58 165 euros, qu'il occupe le logement en cause depuis vingt-trois ans et que son père, propriétaire de plusieurs appartements à [Localité 4], a cessé brutalement en février 2022 de payer son loyer.
Cependant, si le loyer courant a été réglé pendant la période comprise entre les mois de janvier et mai 2023, l'arriéré locatif a augmenté puisqu'il est passé à la somme de 13 334, 94 euros le 1er septembre 2023 (pièce n°6 de l'intimé). Le montant et l'origine des capacités financières actuelles de M. [K] ne sont pas établis par les pièces qu'il produit. En effet, le premier juge a relevé que ses ressources étaient limitées au RSA et à une aide au logement. A hauteur d'appel, M. [K] verse la copie d'une carte professionnelle délivrée par la chambre de commerce et d'industrie de l'Hérault à Capi France et valable jusqu'au 23 mars 2022 seulement (sa pièce n°2). Les trois mandats de vente, établis par Capi France et désignant M. [K] en qualité de commercial (pièces 3, 4 et 5), ne démontrent pas qu'il est désormais en mesure de s'acquitter de la dette locative et du loyer courant. D'une part, ces mandats sont anciens (24 mai 2022, 12 juillet 2022 ,30 octobre 2022), d'autre part il n'est pas établi qu'ils ont abouti à des ventes et au versement de commissions au profit partiel ou total de M. [K].
En présence d'une augmentation continue de l'arriéré locatif et d'une incertitude sur ses revenus réels, le locataire ne justifie donc pas être en situation de régler sa dette, de sorte que sa demande de délais de paiement sera rejetée et l'ordonnance entreprise confirmée.
La demande du bailleur tendant à l'actualisation de la provision à la somme de 13 334, 94 euros correspondant aux loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 2 septembre 2023 est sans objet puisqu'elle est couverte par les condamnations au paiement de l'arriéré locatif et à une indemnité d'occupation. Au demeurant, M. [D] n'a pas demandé l'infirmation de l'ordonnance entreprise pour élever le montant de ses demandes.
M. [K] sera condamné aux dépens d'appel et à payer la somme de 1 500 euros à M. [D] par application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance en ses dispositions soumises à la cour,
Y ajoutant
Dit sans objet la demande de M. [D] au titre de la provision de 13 334, 94 euros ;
Condamne M. [K] aux dépens ;
Condamne M. [K] à payer à M. [D] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA CONSEILL'RE
