Cour d'appel, 26 mai 2023. 21/21915

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 1 ARRÊT DU 26 MAI 2023 (n° , 6 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/21915 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CE23O Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 novembre 2021 - Tribunal judiciaire de BOBIGNY - RG n° 19/00968 APPELANTS Monsieur [V] [P] né le31 décembre 1964 à Kaboul (Afghanistan), [Adresse 1] [Localité 5] Madame [M] [P] [Adresse 1] [Localité 5] Tous deux représentés par Me Karim AZGHAY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 220 INTIMÉE S.A.S.U. PROMOTION PICHET immatriculée au RCS de Bordeaux 415 235 514, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège [Adresse 2] [Localité 3] Représentée par Me Camille MESNIL, avocat au barreau de PARIS, toque : D0754 assistée de par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocat au barreau de BORDEAUX, toque : 706 substitué par Me Valentin BOULLET, avocat au barreau de BORDEAUX de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI-MOUSSEAU, toque : 706 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 mars 2023en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Catherine GIRARD-ALEXANDRE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Claude CRETON, président de chambre Corinne JACQUEMIN, Conseillère Catherine GIRARD-ALEXANDRE., conseillère Greffier, lors des débats : Marylène BOGAERS. ARRÊT : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Claude CRETON , Président de chambre et par Madame Marylène BOGAERS, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. EXPOSE DU LITIGE Suivant acte notarié en date du 16 mars 2018, Monsieur [V] [P] et son épouse Madame [M] [P] ont consenti à la SASU PROMOTION PICHET une promesse unilatérale de vente portant sur un bien immobilier situé sur le territoire de la commune d'[Localité 5], [Adresse 1], cadastré section E n°[Cadastre 4] moyennant le prix de 1 050 000 €, et expirant le 16 mars 2019. Audit acte, étaient notamment stipulées : Une indemnité d'immobilisation de 105 000 €, garantie par la justification d'une caution bancaire, et à défaut par le versement de la somme entre les mains du notaire, dans les trente jours calendaires de la promesse, Une condition suspensive liée à l'obtention, par le bénéficiaire, d'un ou plusieurs permis de construire emportant autorisation de démolir les constructions existantes, purgé de tout recours de tiers, opposition, annulation, déféré préfectoral ou retrait et n'ayant pas fait l'objet d'une mesure de sursis à exécution conforme en tous points à la demande déposée et permettant la construction sur le bien d'un ensemble immobilier à usage d'habitation d'une surface de plancher d'environ 2.602m2, à destination de logements en accès libre à la propriété, le bénéficiaire s'engageant à justifier du dépôt d'une telle demande de permis de construire dans les trois mois de la promesse. Après un échange de nombreux courriels entre les parties à la promesse, desquels il résultait une renégociation de la transaction projetée en raison de l'impossibilité de réaliser le projet susvisé en l'état des règles d'urbanisme applicables, la société PROMOTION PICHET a, par courrier du 28 novembre 2018, informé les époux [P] de ce qu'elle renonçait à l'option qui lui était consentie, en se prévalant de l'impossibilité d'obtenir un permis de construire pour la surface requise pour son projet, du fait du plan local d'urbanisme. Après une mise en demeure restée vaine, les époux [P] ont fait assigner la SASU PROMOTION PICHET devant le tribunal judiciaire de Bobigny en paiement de l'indemnité d'immobilisation, outre 20 000 € à titre de dommages et intérêts. Par jugement rendu le 22 novembre 2021, le tribunal judiciaire a débouté les époux [P] de leurs demandes, et les a condamnés à payer à la société PROMOTION PICHET la somme de 3 000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile. Monsieur [P] a interjeté appel dudit jugement par déclaration du 13 décembre 2021 et Madame [P] par déclaration du 10 janvier 2022. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état du 23 juin 2022 sous le n° de RG 21-21915. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 11 mars 2023 auxquelles il est expressément référé pour l'exposé complet de leurs prétentions et moyens, les époux [P] demandent : d'infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de toutes leurs demandes, et statuant de nouveau, de condamner la société PROMOTION PICHET à leur payer la somme de 105 000 € au titre de l'indemnité d'immobilisation, avec intérêts au taux l égal à compter de la délivrance de l'assignation, de condamner la société PROMOTION PICHET à leur payer la somme de 110 000 € à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues (déloyauté, perte de chance ') de condamner la société PROMOTION PICHET à leur payer la somme de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A l'appui de leurs prétentions, Monsieur et Madame [P] soutiennent que la société PROMOTION PICHET a manqué à son obligation de justifier dans le délai de trois mois de la promesse du dépôt d'une demande de permis de construire, que la prétendue étude capacitaire qui aurait été réalisée le 11 avril 2018, sur la sincérité de laquelle ils émettent des doutes, ne peut se substituer aux diligences qu'elle devait faire auprès des services de l'urbanisme de la commune, et que faute d'avoir accompli les démarches nécessaires à l'obtention du permis de construire, la défaillance de la condition suspensive est imputable au bénéficiaire. Ils ajoutent que la société PROMOTION PICHET ne les a pas tenus informés de la prétendue non réalisation de la condition suspensive dans le délai de trois mois, ce qui aurait évité l'immobilisation du bien jusqu'au mois d'octobre 2018. Enfin, ils soulignent que la prétendue impossibilité d'obtenir un permis, quand bien même la demande en aurait été faite, invoquée par la société PROMOTION PICHET tenant à la superficie maximale autorisée par le PLU, est contredite par l'obtention par la société SCCV EPINAY MONET d'un permis de construire pour une surface constructible autorisée de 3960 m2 pour 3 terrains de 538 m2 chacun. Sur leurs demande de dommages et intérêts, ils soutiennent que leur bien a été vainement immobilisé depuis le 16 mars 2018, sans que la société PROMOTION FICHET n'effectue la moindre démarche pour réaliser la condition suspensive, alors qu'ils avaient d'autres propositions d'achat dont une supérieure de 100 000 € à celle du bénéficiaire, et qu'en conséquence, ils ont perdu une chance réelle de vendre leur bien à un prix supérieur à celui proposé par la société PROMOTION PICHET, et ce d'autant qu'ils ne sont parvenus à le vendre qu'en décembre 2021. Ils ajoutent que la déloyauté de cette dernière est caractérisée dès la signature de la promesse, par le refus de verser l'indemnité d'immobilisation. Enfin, ils soulignent que cette demande n'est pas une demande nouvelle, dès lors qu'elle est la conséquence et le complément de celle formée devant les premiers juges. Par ses dernières écritures du 13 mars 2023 auxquelles il est expressément renvoyé pour plus ample exposé de ses prétentions et moyens, la SASU PROMOTION PICHET demande de confirmer le jugement, de débouter les époux [P] de toutes leurs demandes, et de les condamner au paiement de la somme de 5 000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile. Elle fait valoir en premier lieu que la seule conséquence contractuelle du défaut de remise de la caution bancaire ou d'un versement équivalent était la possibilité pour les époux [P] de se prévaloir de la caducité de la promesse et de reprendre leur liberté, mais en aucun cas sa condamnation à verser le montant de l'indemnité d'immobilisation. Elle soutient qu'aux termes de la clause relative à la condition suspensive qu'elle reprend in extenso dans ses écritures, la réalisation de la vente et l'engagement du bénéficiaire étaient expressément subordonnés à la possibilité pour ce dernier d'obtenir un permis de construire en vue de la mise en 'uvre d'une opération représentant 2602 m2 de surface de plancher en conformité avec la réglementation d'urbanisme et le PLU, mais que l'étude capacitaire réalisée par l'architecte de la société concluante le 11 avril 2018 a révélé que la surface maximale autorisée par la réglementation d'urbanisme applicable était limitée à 2074 m2. Elle en déduit qu'elle était dans l'impossibilité de déposer un dossier de demande de permis de construire à la fois pour un ensemble immobilier d'une surface plancher de 2602 m2 et conforme aux règles d'urbanisme en vigueur. Elle insiste sur le fait que, selon l'étude capacitaire susvisée et l'étude détaillée établie par un cabinet de géomètre-expert sur la base des dispositions alors applicables au PLU de la commune, ce n'est pas parce que la demande de permis de construire n'a pas été déposée que la condition n'a pas été remplie, mais parce que la condition ne pouvait pas être remplie, sans qu'elle en soit responsable. Concernant l'obtention d'un permis de construire par la société ayant finalement acquis le terrain en 2021, elle soutient que cette argumentation ne résiste pas à l'analyse, car le projet autorisé n'est pas comparable à celui envisagée par elle-même puisqu'il porte sur une assiette foncière différente plus étendue et intégrant une troisième parcelle, et que le projet de la SCCV EPINAY MONET a été instruit et autorisé au regard du plan local d'urbanisme intercommunal approuvé le 25 février 2020. Elle estime que la demande de dommages et intérêts à hauteur de 110 000 € est une demande nouvelle, comme telle irrecevable, et qu'en toute hypothèse, les époux [P] n'ont subi aucune perte de chance dès lors qu'ils ont vendu le terrain litigieux au prix de 1 150 000 €, soit 100 000 € de plus que celui convenu aux termes de la promesse de vente. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande principale au titre de l'indemnite d'immobilisation L'article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En l'espèce, la clause dénommée « Indemnité d'immobilisation ' Caution » de la promesse est ainsi stipulée: « Dans I'hypothèse où la somme convenue au titre de I 'indemnité d 'immobilisation ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas versée ou remise au notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues si bon semble au promettant ». C'est donc par de justes motifs que la cour adopte que le tribunal a considéré qu'en aucun cas, il était prévu que l'obligation pour le bénéficiaire de fournir une caution bancaire ou de payer l'indemnité d'immobilisation entre les mains du notaire, dans les trente jours de la promesse, était sanctionnée par l'acquisition de ladite indemnité au profit du promettant, mais seulement par la possibilité pour ce dernier de se prévaloir de la caducité du contrat, ce qu'il n'a pas fait en l'espèce. En outre, il résulte de l'article 1304-3 du même code que la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. La clause susvisée précise par ailleurs . « Le sort de l'indemnité d'immobilisation sera le suivant selon les hypothèses ci-après envisagées si elle venait à être versée aux lieux et place de la caution Elle s 'imputera purement et simplement et à due concurrence sur le prix en cas de réalisation de la vente promise. Elle sera restituée purement et simplement au BENEFICIAIRE dans les cas où la non réalisation de la vente résulterait de la défaillance de I 'une quelconque des conditions suspensives sus-énoncées et auxquelles le BENEFIC/AIRE n'aurait pas renoncé. Elle sera versée au PROMETTANT, et lui restera acquise à titre d'indemnité forfaitaire et non réductible faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d'avoir réalisé l'acquisition dans les délais ci-dessus, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées ». Et la condition suspensive relative à l'obtention, par la société Promotion Pichet, d'un permis de construire, stipule : « A défaut de dépôt de permis de construire dans le délai imparti, le promettant conserve l''indemnité d''immobilisation, mais seulement dans I'hypothèse où le défaut de dépôt de permis de construire est imputable au BENEFICIAIRE ». A cet égard, il est constant que s'il est établi que, même si le bénéficiaire de la promesse avait déposé une demande de permis de construire, celle-ci n'aurait pu être acceptée en raison des contraintes d'urbanisme, la non-réalisation de la condition suspensive n'est alors pas imputable à l'acquéreur (voir en ce sens Cass, Civ 3, 15 décembre 2010, 10-10.473). En l'espèce, la société PROMOTION PICHET verse aux débats une étude précise et motivée d'un géomètre- expert en date du 22 juin 2020, qui démontre que, compte tenu des dispositions du plan local d'urbanisme de la commune d'[Localité 5], approuvé le 28 juin 2007, modifié le 28 mai 2009, le 16 janvier 2012 et le 13 février 2018, et notamment de ses articles UB9 Emprise au sol et UB10 Hauteur des constructions, la surface au sol, murs extérieurs inclus, autorisée pour toute nouvelle construction d'un ensemble immobilier sur la parcelle litigieuse précisément localisée en zone UB dudit PLU (et la parcelle voisine, objet d'une promesse distincte, les deux contrats étant liés) ne pouvait être supérieure à 2.238 m2. Aucun élément n'est produit par les époux [P] pour contredire cette analyse, qu'ils n'ont d'ailleurs jamais contestée dans le cadre de la correspondance échangée par courriers électroniques entre juillet et novembre 2018 avec la société PROMOTION PICHET, émettant même leur accord pour une éventuelle modification des conditions de la promesse compte tenu de ces contraintes d'urbanisme. Comme l'a justement retenu le tribunal, il est ainsi établi que le projet de construction en considération duquel la promesse litigieuse a été consentie ne pouvait donner lieu à obtention d'un permis de construire, de sorte qu'en raison de cette impossibilité juridique d'obtention du permis de construire constitutif de la condition suspensive litigeuse, la défaillance de la condition peut être imputée à la société PROMOTION FICHET qui n'a pas déposé une telle demande de permis dans le délai de trois imparti. Enfin, le fait que la SCCV EPINAY MONET, qui a acquis le terrain des époux [P] le 8 octobre 2021, ait obtenu le 9 avril 2021, un permis de construire ne vient pas plus contredire l'impossibilité juridique à laquelle la société PROMOTION FICHET s'est trouvée confrontée pour la réalisation de la condition suspensive, dès lors qu'il ressort du permis produit aux débats par les époux [P] que le projet autorisé n'est pas comparable à celui envisagé par la société PROMOTION PICHET, puisqu'il porte sur une assiette foncière différente plus étendue intégrant une troisième parcelle, et qu'il a été instruit et autorisé au regard du PLAN local d'urbanisme intercommunal approuvé le 25 février 2020, et non du seul PLU de la commune d'[Localité 5]. La condition suspensive stipulée au titre de l'obtention d'un permis de construire en vue de réaliser une construction répondant à certaines caractéristiques précises n'étant pas réalisée, sans fait ou faute imputable à la société PROMOTION PICHET, l'indemnité d'immobilisation ne peut être allouée aux promettants, les époux [P]. Le jugement critiqué sera donc confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [P] de leur demande au titre de l'indemnité d'immobilisation, ainsi que de leur demande de dommages et intérêts dont le bien-fondé dépend de cette dernière. Il sera également confirmé en ses demandes relatives à l'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de première instance. Sur les demandes accessoires Les consorts [P], parties perdantes en appel, doivent être condamnés in solidum aux dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile, avec bénéfice du droit prévu par l'article 699 du même code, ainsi qu'à payer à la société PROMOTION PICHET une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l'équité commande de fixer à la somme de 4.000 euros. PAR CES MOTIFS, Confirme le jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 22 novembre 2021 en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne in solidum Monsieur [V] [P] et Madame [M] [P] à payer à la SASU PROMOTION PICHET la somme de 4 000 € (QUATRE MILLE EUROS) par application de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum Monsieur [V] [P] et Madame [M] [P] aux dépens, avec bénéfice de distraction au profit de Maître Camille MESNIL, Avocat au Barreau de Paris. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,