Tribunal judiciaire, 01 août 2024. 23/02384

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY [Adresse 4] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/02384 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YM5K Minute : 24/723 S.A. IMMOBILIERE 3 F Représentant : Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0220 C/ Monsieur [H] [E] Madame [F] [E] Exécutoire délivrée le : à : Copie certifiée conforme délivrée le : à : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS JUGEMENT Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 01 Août 2024 par Madame Fanny TEMAM, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ; Après débats à l'audience publique du 13 Juin 2024 tenue sous la présidence de Madame Fanny TEMAM, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ; ENTRE DEMANDEUR : S.A. IMMOBILIERE 3 F, demeurant [Adresse 2] [Localité 3] représentée par Me Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Monsieur [H] [E], demeurant [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 8] comparant en personne Madame [F] [E], demeurant [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 8] non comparante, ni représentée D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 28 septembre 2020, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] un logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], pour un loyer mensuel de 424,27 euros. Par acte de commissaire de justice en date du 27 avril 2022, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 3.233,46 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés. Par lettre en date du 15 novembre 2022 reçue le 22 novembre 2022, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 14 novembre 2023, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de : " à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, " à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail, " ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l'assistance du Commissaire de police et de la force publique et d'un serrurier, " dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles du code des procédures civiles d'exécution, " fixer l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu'à la reprise effective des lieux, " condamner solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] au paiement des sommes suivantes : o la somme de 10.395,57 euros, due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit à compter du commandement de payer du 27 avril 2022, ainsi qu'au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu'au point de départ de l'indemnité d'occupation, o une indemnité d'occupation mensuelle à due concurrence, o la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile o les dépens, " rappeler que l'exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit. L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 14 novembre 2023. À l'audience du 13 juin 2024, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 14.302 euros arrêtée au 31 mai 2024, loyer du mois de mai 2024 inclus. Elle est opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire . La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F soutient, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] n'ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 avril 2022. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La SA D'HLM IMMOBILIERE 3F souligne qu'il n'y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant et que la dette a beaucoup augmenté. Monsieur [H] [E], comparant, ne conteste pas le principe de la dette. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois en plus des loyers, non suspensifs des effets de la clause résolutoire. Au soutien de ses prétentions, il indique être divorcé de Madame [G] [E] depuis deux semaines. Monsieur [H] [E] assure percevoir entre 1.500 et 2.000 euros de revenu. Il déclare ne pas vouloir rester dans le logement. Madame [F] [E], régulièrement assignés à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée. À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 1er août 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction. MOTIVATION DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Madame [F] [E], assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l'audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Sur les demandes principales Sur la recevabilité de la demande Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 14 novembre 2023, soit au moins six semaines avant l'audience. Par ailleurs, la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 22 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 14 novembre 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En conséquence, les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables. Sur la demande en paiement Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 28 septembre 2020, du commandement de payer délivré le 27 avril 2022 et du décompte de la créance actualisé au 11 juin 2024 que la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés. Conformément à la clause du contrat de bail, à l'article 13, les locataires sont obligés solidairement d'exécuter l'ensemble des obligations du contrat. En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 14.302 euros, au titre des sommes dues au 11 juin 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 27 avril 2022 sur la somme de 583,46 euros, de l'assignation du 14 novembre 2023 sur la somme de 9.812,11 euros et du présent jugement sur le surplus. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation du bail pour défaut de paiement des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient, à l'article 9, une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 27 avril 2022. Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 27 juin 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 septembre 2020 à compter du 28 juin 2022. Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges. Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l'espèce, Monsieur [H] [E] propose de s'acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Il justifie de sa situation personnelle et financière. Toutefois, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] n'ont repris le paiement intégral du loyer et des charges. Dès lors, ils ne sont pas en mesure de démontrer ni leur capacité ni leur volonté pour résorber leur dette. Au vu de ces éléments, il convient donc de rejeter à Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] la demande de délais, y compris non suspensifs de l'acquisition de la clause résolutoire. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 28 juin 2022, Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] à son paiement à compter de 28 juin 2022, jusqu'à la libération effective des lieux. La solidarité au paiement des indemnités d'occupation étant prévue à la clause n°13 du bail, ils seront tenus solidairement au paiement des indemnités d'occupation. Sur les frais du procès et l'exécution provisoire En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] in solidum aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer, de l'assignation, de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX. Il convient également de condamner in solidum Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit, sans qu'il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, DECLARE recevables les demandes de la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 28 septembre 2020 entre la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F d'une part, et Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5] à [Localité 8], sont réunies à la date du 28 juin 2022, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, FIXE le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due solidairement par Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] à compter du 28 juin 2022, date de la résiliation du bail, et jusqu'à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 14.302 euros (quatorze mille trois cent deux euros) au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 11 juin 2024 échéance de mai 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 27 avril 2022 sur la somme de 583,46 euros, du 14 novembre 2023 sur la somme de 9.812,11 euros et du présent jugement sur le surplus, CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F l'indemnité d'occupation mensuelle à compter du 11 juin 2024, échéance de juin 2024, et jusqu'à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances, REJETTE la demande de délais de paiement, CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 avril 2022, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX, CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [E] et Madame [F] [E] à payer à la SA D'HLM IMMOBILIERE 3F la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE JUGE