Texte intégral
Du 31 juillet 2024
5AA
SCI/JJG
PPP Référés
N° RG 24/00721 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZEHR
Société CDC HABITAT SOCIAL
C/
[O] [G] [X], [T] [N] [Y]
- Expéditions délivrées à avocat
- FE délivrée à Me Catherine LATAPIE-SAYO
Le 31/07/2024
Avocats : Me Catherine LATAPIE-SAYO
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 31 juillet 2024
PRÉSIDENT : M. Nicolas GETTLER, Vice-Président placé
GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,
DEMANDERESSE :
Société CDC HABITAT SOCIAL
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO (Avocat au barreau de BORDEAUX)
DEFENDEURS :
Monsieur [O] [G] [X]
né le 26 Juillet 1974 à [Localité 5] (COTE D’IVOIRE)
[Adresse 6] -
[Adresse 6]
[Localité 3]
Absent
Madame [T] [N] [Y]
[Adresse 6] -
[Adresse 6]
[Localité 3]
Absente
DÉBATS :
Audience publique en date du 14 Juin 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 09 Avril 2024
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
la demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l’Ordonnnance de référé sera rendue en premier ressort,
les défendeurs ne comparaissent pas : la décision est en premier ressort, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 11 septembre 2013, prenant effet le même jour, la Société CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] un logement situé [Adresse 6].
Par acte de commissaire de justice du 26 décembre 2023, la Société CDC HABITAT SOCIAL a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1719.60 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Un précédent commandement de payer en date du 18 novembre 2022 avait été délivré pour un montant de 1692.35 euros.
Par acte de commissaire de justice du 9 avril 2024, la Société CDC HABITAT SOCIAL a assigné Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 juin 2024 aux fins de voir :
CONSTATER le jeu de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail du logement situé [Adresse 6] à [Localité 3] à compter du 7 février 2024,
ORDONNER l'expulsion de Monsieur [O] [G] [X] et Mademoiselle [T] [N] [Y], ainsi que celles de toutes autres personnes se trouvant dans les lieux dans la quinzaine de la signification de la décision à intervenir, avec si nécessaire le concours de la force publique,
ORDONNER l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls des défendeurs,
CONDAMNER Monsieur [O] [G] [X] et Mademoiselle [T] [N] [Y], solidairement au paiement de la somme provisionnelle de 1 576 € à valoir sur le montant des loyers, charges, restant actuellement dû, mois de février 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
CONDAMNER Monsieur [O] [G] [X] et Mademoiselle [T] [N] [Y], solidairement au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, indemnité à indexer selon les clauses du contrat résilié, jusqu'à la vidange effective des lieux,
CONDAMNER Monsieur [O] [G] [X], Mademoiselle [T] [N] [Y], solidairement au paiement d'une somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux dépens, en ce compris le coût des commandements de payer des qui comprendront le coût des commandements de payer des 18 novembre 2022, 4 août 2023 et du 26 décembre 2023,
Lors de l’audience du 14 juin 2024, la Société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 2146.61 euros au 13 juin 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.
La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.
A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 31 juillet 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la non-comparution des défendeurs
En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.
Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 11 avril 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience du 14 juin 2024.
Les bailleurs justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 27 décembre 2023.
L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion
L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.
En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La Société CDC HABITAT SOCIAL a fait signifier à Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] un commandement d’avoir à payer la somme de 1719.60 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 26 décembre 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] n’ayant pas, dans le délai légal de six semaines à compter de la délivrance du commandement du 26 décembre 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 7 février 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
Le locataire n’a pas réglé les causes dudit commandement dans le délai légal.
Ce défaut de régularisation fonde la SA CDC HABITAT SOCIAL à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 7 février 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.
Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il ressort des débats que Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] ont repris le paiement intégral du loyer courant en payant en sus de celui-ci une somme de nature à apurer la dette.
Par suite, au regard des efforts fournis par le défendeur et dès lors que le montant de la dette apparaît comme modique, il y a lieu de leur accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
En cas de non-respect de ce moratoire, la SA CDC HABITAT SOCIAL sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T].
En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] seront tenus au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.
Sur la provision et les indemnités d’occupation
En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.
En l’espèce, au soutien de sa demande, la Société CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2146.61 euros à la date du 13 juin 2024.
Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] seront donc condamnés au paiement de la somme de 2146.24 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 13 juin 2024 – échéance du mois de mai 2024 incluse. Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (734.87 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er juin 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux.
S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur la solidarité
Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.
En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que «les signataires du présent contrat seront solidaires dans toutes les dispositions du bail».
Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.
Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T].
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] à verser à la Société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 150 euros.
Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :
CONSTATONS la réunion à la date du 7 février 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 11 septembre 2013, entre Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] et la SA CDC HABITAT SOCIAL, relatif au logement situé [Adresse 6] ;
CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] à payer à la Société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 2146.24 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 13 juin 2024 (échéance du mois de mai 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
ACCORDONS à Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] la faculté de se libérer de la dette dans un délai de 12 mois à raison de 11 mensualités successives de 190 euros chacune, suivies d’une 12ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au dernier jour de chaque mois au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;
DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;
ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;
DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;
DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :
la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;
si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ;
qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS solidairement Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] à son paiement à compter du 1er juin 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;
CONDAMNONS in solidum Monsieur [X] [O] et Madame [N] [Y] [T] à payer à la SA CDC HABITAT SOCIAL une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
