Cour d'appel, 20 novembre 2020. 18/26624

Copies exécutoires délivrées aux parties le RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS Cour d'appel de Paris Pôle 4 - chambre 1 Arrêt du 20 novembre 2020 (no , pages) Numéro d'inscription au répertoire général : RG 18/26624 -Portalis 35L7-V-B7C-B6YT7 Décision déférée à la cour : jugement du 08 octobre 2018 -tribunal de grande instance de Bobigny - RG 16/08189 APPELANTS Monsieur I... D... [...] [...] Madame G... W... épouse D... [...] [...] Représentés par Me Géraud BOMMENEL de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0570 Ayant pour avocat plaidant, Me Julien BOUZERAND de la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0570 INTIMÉE Madame Q... S... [...] [...] Représentée par Me Nadia BOUSSAC COURTEY, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque PB 04 Composition de la cour : L'affaire a été débattue le 22 octobre 2020, en audience publique, devant la cour composée de : M. Claude CRETON, président Mme Christine BARBEROT, conseillère Mme Monique CHAULET, conseillère qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par M. Claude CRETON, président dans les conditions prévues par l'article 804 du code de procédure civile. Greffier, lors des débats : M. Grégoire GROSPELLIER Arrêt : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Claude CRETON, président et par Grégoire GROSPELLIER, greffier présent lors de la mise à disposition. ***** Par acte du 5 novembre 2014, M. D... et Mme W... ont vendu à Mme S... un appartement dans un immeuble en copropriété situé à [...] , moyennant un prix de 105 000 euros. Cet appartement, donné à bail, est situé au premier étage de l'immeuble, au-dessus de l'entrée et de la salle du restaurant "La Belle époque" dont les murs appartiennent à M. D... et Mme W.... A l'occasion de la réalisation de travaux, Mme S... a constaté que la chape de béton de la salle de bains présentait des anomalies qui l'ont conduite à solliciter l'avis technique d'un bureau d'études. Le 12 août 2015, lors de la réalisation des travaux préconisés par ce bureau d'études, une partie du plancher s'est effondrée au-dessus de la salle de restaurant du rez-de-chaussée. Le maire de la commune a pris le 26 août 2015 un arrêté ordonnant l'évacuation immédiate des occupants de l'appartement et le 15 décembre 2016 un arrêté de péril imminent enjoignant au syndic de la copropriété de faire cesser ce péril. Par ordonnance de référé du 20 décembre 2016, Mme S... a été condamnée à payer certaines sommes à la société La Belle époque. Se fondant sur la garantie des vices cachés et sur le dol, Mme S... a alors assigné M. D... et Mme W... en résolution ou en annulation de la vente et en paiement, outre la somme de 123 000 euros au titre de la restitution du prix et des frais de la vente, des dommages-intérêts suivants : - une somme correspondant aux échéances, intérêts, frais, primes d'assurance, indemnités, pénalités, émoluments, droits d'enregistrement ou de publicité foncière dus au titre du prêt immobilier souscrit pour financer le prix d'acquisition de l'appartement depuis la date d'entrée en vigueur de ce prêt jusqu'à sa résiliation consécutivement à la résolution ou l'annulation de la vente ; - le montant des charges de copropriété dues depuis la date de conclusion de la vente jusqu'à sa résolution ou annulation ; - le montant des primes d'assurance dues pour garantir l'appartement jusqu'à la résolution ou l'annulation de la vente ; - le montant de la taxe foncière et de toutes les taxes, impôts, droits fiscaux dus en sa qualité de propriétaire de l'appartement jusqu'à la résolution ou l'annulation de la vente ; - un montant correspondant à la perte de loyers du 1er août 2015 jusqu'à la date du jugement prononçant la résolution ou l'annulation de la vente ou, à défaut, jusqu'à la date de réalisation des travaux de réparation du plancher de l'appartement et la levée de l'arrêté de péril ; - la somme de 4 830 euros correspondant au coût des travaux effectués dans l'appartement ; - la somme de 6 000 euros en réparation du préjudice matériel ; - la somme de 6 000 euros en réparation de son préjudice moral ; - la somme de 2 500 euros en réparation du préjudice que lui a causé l'action en référé engagée par M. D... et Mme W... sous couvert de la société La Belle époque ; - la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Par jugement du 8 octobre 2018, le le tribunal de grande instance de Bobigny a : - prononcé la nullité pour dol de la vente du 5 novembre 2014 ; - condamné in solidum M. D... et Mme W... à restituer à Mme S... la somme de 105 000 euros au titre du prix de vente de l'appartement et Mme S... à restituer aux vendeurs l'appartement ; - ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière ; - invité Mme S... à se rapprocher de l'administration fiscale en vue de la restitution des droits indûment acquittés à concurrence de 6 202 euros ; - condamné M. D... et Mme W... à payer à Mme S... : * la somme de 9 000 euros au titre du remboursement des frais d'agence ; * la somme de 2 698,26 euros au titre du remboursement des frais de notaire ; * la somme de 4 830 euros au titre du remboursement des travaux qu'a fait réaliser Mme S... ; * la somme de 15 000 euros correspondant au manque à gagner ; * la somme de 3 000 euros en réparation du préjudice personnel ; - débouté Mme S... de ses demandes en remboursement des charges de copropriété, de la taxe foncière, des primes d'assurance, des sommes dues au titre du prêt immobilier et des frais liés à la prise de garantie sur le patrimoine de M. D... et Mme W..., des dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par la procédure de référé engagée par la société La Belle époque ; - condamné M. D... et Mme W... à payer à Mme S... la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. M. D... et Mme W... ont interjeté appel de ce jugement. Sur l'information relative à l'état des planchers haut des caves, ils font valoir que les mentions portées sur les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires du 21 janvier 2008 et du 17 juin 2009, s'ils font état de travaux à envisager pour renforcer ces planchers, n'établissent pas qu'ils avaient connaissance de l'ampleur des désordres alors qu'en outre ces travaux n'ont jamais été réalisés et que l'indication qu'il s'agissait de "travaux à envisager" montre qu'il ne s'agissait pas de travaux urgents et que les désordres en cause ne portaient pas atteinte à la structure de l'immeuble. Ils ajoutent que ne possédant pas les clefs permettant d'accéder aux caves, ils n'ont pu eux-même constaté l'état de ces planchers. Sur l'information relative à l'état du plancher de l'appartement, ils expliquent que suite à la délivrance d'un arrêté de péril non imminent ce n'est pas eux qui ont fait réaliser les travaux de réfection du plancher mais le syndic. Sur les infiltrations d'eau, M. D... et Mme W... soutiennent que les dégradations causées par ces infiltrations étaient visibles puisqu'il résulte du rapport de l'expert désigné par le tribunal administratif en 2008 et 2015 l'existence de traces de coulures sur le mur et un trou dans la plaque BA13 fixée sous le plafond. Ils ajoutent que l'existence de ces infiltrations est mentionnée au procès-verbal de l'assemblée générale du 31 octobre 2013 qui a été communiqué à Mme S... laquelle, exerçant la profession d'architecte, a pu apprécier la portée de cette information. Ils concluent en conséquence au rejet de la demande fondée sur le dol ou sur la garantie des vices cachés A titre subsidiaire, ils sollicitent le rejet des demandes indemnitaires et demandent à la cour de réduire de 15 000 euros la somme due au titre de la restitution du prix de vente compte tenu des dégradations causées à l'appartement en raison de l'inachèvement des travaux entrepris par Mme S.... Ils réclament enfin une somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Mme S... a formé un appel incident. Ses conclusions d'appel ont été déclarées irrecevables. SUR CE, Attendu que M. D... et Mme W..., propriétaires de l'appartement depuis 2007, avaient connaissance d'infiltrations provenant de la salle de bains qui ont altéré le plafond en plâtre sur un lattis en bois puisque ce plafond s'était effondré en octobre 2008 et que l'effondrement de ce plancher le 12 août 2015 procède de la même cause ; que l'effondrement du plancher en août 2015 ne peut dès lors être imputé aux travaux qu'a fait réaliser Mme S... et que si l'arrêté de péril non imminent avait été levé le 5 janvier 2009, il ressort de l'expertise administrative qui a été diligentée que cette décision avait été justifiée par le seul constat de la réfection du plancher haut de l'immeuble sans qu'ait pu être justifié que les travaux de réfection avaient remédié aux causes de l'effondrement provenant des infiltrations d'eau dans la salle de bains de l'appartement alors que le rapport de l'expert administratif préconisait "la réfection du plancher de la salle d'eau avec une étanchéité sous le carrelage et la réfection des canalisations" ; qu'en outre la persistance des infiltrations résulte des sommations adressées le 7 mai 2014 par le syndic à M. D... et Mme W... pour leur demander de réparer les deux fuites d'eau localisées dans la cuisine et la salle d'eau de leur appartement et d'établir un constat de dégât des eaux ; que Mme S... n'avait pu être informée de cette situation par la seule lecture du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 31 octobre 2013 qui ne fait état d'infiltrations d'eau provenant de l'appartement litigieux que très succinctement au titre des "questions courantes" ; que cette information ne lui a pas permis d'apprécier l'origine et l'importance de ces infiltration ainsi que ses conséquences sur la structure de l'immeuble ; qu'il apparaît ainsi que l'existence et la gravité des infiltrations n'avaient pu être décelées par Mme S... avant la vente et ne lui ont été révélées qu'à l'occasion des travaux de rénovation qu'elle a ensuite entrepris ; Attendu, en conséquence, que M. D... et Mme W..., qui avaient connaissance depuis 2008 de l'existence d'infiltrations récurrentes et permanentes provenant des installations sanitaires de l'appartement ainsi que de ses conséquences sur la solidité des planchers de l'appartement, avaient l'obligation d'en informer Mme S.... Attendu en outre que M. D... et Mme W... n'ont pas informé Mme S... sur l'état du plancher haut des caves alors qu'il résulte du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 janvier 2008 qu'un architecte avait été désigné "afin de préparer les travaux de renforcement du plancher haut des caves" et que le procès-verbal de l'assemblée générale du 17 juin 2009 prévoit au titre des "travaux éventuels à envisager" des "travaux (...) au niveau du plafond de toutes les caves", ce qui établit que M. D... et Mme W... avaient connaissance de l'état de fragilité du plancher haut des caves et la nécessité de réaliser des travaux de confortement afin d'assurer la stabilité de l'immeuble ; que le fait que ces travaux n'aient plus été remis à l'ordre du jour des assemblées générales ultérieures ne les dispensait pas d'informer Mme S... sur l'état de ces planchers s'agissant d'informations portant sur la structure de l'immeuble nécessitant la réalisation de travaux importants ; Attendu que ces manquements de M. D... et Mme W... à leur obligation d'informer l'acquéreur de leur appartement sur l'état de l'immeuble sont constitutifs d'un dol qui, compte tenu de l'importance de ces informations, relatives à des désordres affectant la structure de l'immeuble, a déterminé son consentement ; que c'est donc à bon droit que le tribunal a prononcé la nullité de la vente et a justement évalué les préjudices causés à Mme S... par la faute de M. D... et Mme W... dont la responsabilité délictuelle est ainsi engagée ; PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, Confirme le jugement en toutes ses dispositions ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de M. D... et Mme W... ; Les condamne aux dépens d'appel. Le greffier, Le président,