Tribunal judiciaire, 14 novembre 2024. 23/10427

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expédition exécutoire à : -Maître Eric CANCHEL délivrée le: ■ Charges de copropriété N° RG 23/10427 N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7PD N° MINUTE : Assignation du : 11 Août 2023 JUGEMENT rendu le 14 Novembre 2024 DEMANDEUR Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, la société CABINET JUNEGE, S.A.S [Adresse 2] [Localité 4] représenté par Maître Eric CANCHEL de la SELEURL CANCHEL, avocat au barreau de [Localité 6], avocat plaidant, vestiaire #D0937 DÉFENDERESSE S.C.I. IMMO -RYFT [Adresse 5] [Localité 3] non-représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés. Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique. assistée de Line-Joyce GUY, Greffière. Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/10427 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7PD DÉBATS A l’audience publique du 12 Septembre 2024 JUGEMENT - Réputé contradictoire - En premier ressort - Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile *** EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La SCI IMMO RYFT est propriétaire du lot de copropriété n°5 d'un immeuble situé au [Adresse 1]. Par lettre recommandée avec avis de réception du 27 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait mettre en demeure la SCI IMMO-RYFT de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 4.846,83 euros. Par exploit de commissaire de justice signifié le 11 août 2023 suivant procès-verbal de recherche infructueuse, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner la SCI IMMO-RYFT en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de [Localité 6], pour l'audience du 24 janvier 2024. Au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et de l’article 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, il demande au tribunal de : - condamner la SCI IMMO-RYFT au paiement de la somme de 11.010,56 euros au titre des charges dues au 25 mai 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 26 janvier 2022 ; - condamner la SCI IMMO-RYFT au paiement des frais nécessaires de recouvrement à compter de la première mise en demeure du 26 janvier 2022 ; - condamner la SCI IMMO-RYFT au paiement de la somme de 3.500 euros, à titre de dommages et intérêts ; - condamner la SCI IMMO-RYFT au paiement des entiers dépens dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ; - condamner la SCI IMMO-RYFT au paiement de la somme de 4.000 euros au titre des frais irrépétibles. Citée suivant les modalités de l’articles 659 du code de procédure le 11 août 2023, la SCI IMMO-RYFT n’a pas constitué avocat. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire. Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/10427 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7PD En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires. La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 mars 2024 et l'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge unique) du 12 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION En application de l'article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la demande principale en paiement Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » - le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges. En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire. En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels. * En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité. Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/10427 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7PD En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d'abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI IMMO RYFT est propriétaire du lot 5 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 6]. Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats : - les procès-verbaux des assemblées générales des 26 juin 2023, 20 juin 2022, 6 avril 2022, 21 décembre 2021, 24 mai 2021 et 22 mai 2019, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux; - les attestations de non-recours correspondantes pour l’AG du 26 juin 2023, 20 juin 2022 et 24 mai 2021. Il a été formé un recours contre l’AG du 21 décembre 2020 qui est toujours en cours ; - un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ; - un décompte de créance actualisé du 1er janvier 2022 au 1er avril 2023 et intitulé « relevé 31 décembre 2024 » Il résulte de l'examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI IMMO-RYFT, déduction faite des frais de recouvrement de 16,06 euros (frais relance copropriétaire), est débiteur de 10.994,50 euros (11.010,56 – 16,06) au 25 mai 2023. La SCI IMMO-RYFT ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés. En application de l'article 1231-6 du code civil, le demandeur produisant l'accusé de réception du courrier adressé le 26 janvier 2022 et reçu le 27, l'intérêt au taux légal sera donc dû à compter de cette date. Sur les frais de recouvrement Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n'est pas exhaustive, la juridiction disposant d'un pouvoir d'appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais. En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées : - les frais de relance antérieurs à l'envoi d'une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l'assignation ; Décision du 14 Novembre 2024 Charges de copropriété N° RG 23/10427 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ7PD - les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, dès lors qu'il n'est pas justifié de l'accomplissement de diligences exceptionnelles ; - les frais d'huissier engagés pour l'introduction de l'instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l'article 695 du code de procédure civile (6°) ; - les frais d'avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige. * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre la condamnation de la SCI IMMO-RYFT au paiement des frais nécessaires de recouvrement à compter de la première mise en demeure du 26 janvier 2022 sans chiffrer sa demande. Cette demande ne constitue pas un prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elle ne confère pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert et ne consiste qu’en un simple rappel des dispositions légales ou règlementaires applicables au litige. Elle ne donnera en conséquence pas lieu à mention au dispositif. Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires L'article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d'une obligation de somme d'argent consistent dans l'intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire. Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d'un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu'il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587). * En l'espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l'indemnisation du préjudice qu'il dit avoir subi en raison de l'inexécution par la SCI IMMO-RYFT de ses obligations. A l'examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI IMMO-RYFT a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l'égard de la copropriété dès le 1er Janvier 2022. Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble. Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu'elle aurait nécessité le vote d'appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d'être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l'exécution de l'obligation. En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n'est pas démontré que la SCI IMMO-RYFT a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés financières. Faute de justifier de l'existence d'un préjudice distinct de celui susceptible d'être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires La SCI IMMO-RYFT, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile. Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.200 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Enfin il sera rappelé, au visa de l'article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.      PAR CES MOTIFS, Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe, CONDAMNE la SCI IMMO-RYFT à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] les sommes de : - 10.994,50 euros au titre d'arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 25 mai 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 11 août 2023 ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] du surplus de ses demandes ; CONDAMNE la SCI IMMO-RYFT à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] une somme de 1.200 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE la SCI IMMO-RYFT aux entiers dépens de l’instance ; RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire. Fait et jugé à Paris le 14 Novembre 2024 La Greffière La Présidente