Cour d'appel, 18 décembre 2024. 22/00461

18/12/2024 ARRÊT N° 403/24 N° RG 22/00461 N° Portalis DBVI-V-B7G-OS4O AMR - SC Décision déférée du 04 Mars 2021 TJ de [Localité 17] - 18/02536 P. GUICHARD SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE DU CH ATEAU D'[Localité 4] ASSOCIATION SYNDICALE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DU CHATEAU D'[Localité 4] C/ S.A. HABITATIONS A LOYER MODERE DES CHALETS INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le 18/12/2024 à Me Emmanuelle DESSART Me Xavier RIBAUTE REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 1ere Chambre Section 1 *** ARRÊT DU DIX HUIT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT QUATRE *** APPELANTS SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 13] DU [Adresse 7] D'[Adresse 5] [Adresse 12] [Adresse 3] [Localité 2] ASSOCIATION SYNDICALE DE L'ENSEMBLE IMMOBILIER DU CHATEAU D'[Localité 4] [Adresse 6] [Localité 2] Représentés par Me Emmanuelle DESSART de la SCP SCP DESSART, avocat au barreau de TOULOUSE INTIMEE S.A. HABITATIONS A LOYER MODERE DES CHALETS [Adresse 1] [Localité 2] Représentée par Me Xavier RIBAUTE, avocat au barreau de TOULOUSE COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 22 janvier 2024 en audience publique, devant la cour composée de : M. DEFIX, président A.M. ROBERT, conseillère S. LECLERCQ, conseillère qui en ont délibéré. Greffière : lors des débats N.DIABY ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, après avis aux parties - signé par A.M. ROBERT, conseillère, pour le président empêché et par M. POZZOBON, greffière EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE La Sa [Adresse 10] a réalisé la construction d'un grand ensemble immobilier dénommé 'L'ensemble immobilier du château d'Ancely' à [Localité 17] (31), sur un terrain d'une superficie d'environ 16 hectares, composé de 765 logements situés dans des immeubles collectifs et 97 pavillons individuels qui font de plein droit partie de l'association syndicale de l'ensemble immobilier du [Adresse 8] (association syndicale) ; elle reste à ce jour propriétaire du lot n°1860 au sein de l'immeuble composant la copropriété [Adresse 15] [Localité 17], constitué par un centre nautique comprenant une piscine avec toutes ses dépendances ainsi qu'un bâtiment à trois niveaux avec restaurant, l'ensemble couvrant une superficie d'environ 3240 m². Estimant que ce copropriétaire ne respecte pas ses obligations figurant dans le règlement de copropriété relatives à l'entretien et à la destination de son lot, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 14] (le syndicat des copropriétaires) et l'Association syndicale de l'ensemble immobilier du [Adresse 8] (l'association syndicale) l'ont sommé d'avoir à réaliser les travaux nécessaires à la remise en état du centre nautique, en vain. Par acte d'huissier de justice du 24 juillet 2018, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] du [Adresse 8] et l'association syndicale de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] d'[Adresse 5] ont fait assigner la Sa [Adresse 10] devant le tribunal judiciaire de Toulouse. Par ordonnance en date du 14 février 2019 confirmée par arrêt de la cour d'appel de Toulouse du 8 juillet 2019, le juge de la mise en état a dit recevable mais mal fondée l'exception d'incompétence soulevée au profit de la juridiction administrative. Par jugement du 4 mars 2021, le tribunal judiciaire de Toulouse a : -débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] du [Adresse 8] et l'association syndicale de l'ensemble immobilier du [Adresse 8] de leur demande de réalisation des travaux de remise en état et de mise en conformité avec la réglementation du centre nautique constituant le lot 1860 de la copropriété, -condamné la société anonyme Habitations à Loyers Modérés des Chalets à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] du [Adresse 8] ou à l'association syndicale de l'ensemble immobilier du [Adresse 8] la somme de 5 000 euros, -les a déboutés de leur demande au titre de la clause pénale, -condamné la société anonyme Habitations à Loyers Modérés des Chalets aux dépens qui comprendront le droit de plaidoirie et à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, -ordonné l'exécution provisoire. Pour statuer ainsi le tribunal a relevé qu'à partir de 1984, les copropriétaires n'avaient plus bénéficié d'un accès exclusif au centre nautique de sorte qu'au sein de l'ensemble immobilier se trouvait, sur une partie privative, un équipement recevant du public et que jusqu'à sa fermeture en 2014 l'ouverture au public du centre nautique n'avait jamais été critiquée par la copropriété ; estimant que cet élément était de nature à générer, par rapport au standing de la copropriété, au moins autant d'avantages que d'inconvénients, il a considéré qu'il n'était pas démontré que cet équipement ait pu constituer un des critères au vu desquels chaque copropriétaire avait acquis son lot. Il a considéré que cette évolution du standing de l'immeuble par rapport au critère de l'usage de la piscine privait les demandeurs du droit de demander le retour à l'état antérieur c'est-à-dire une réouverture à leur usage exclusif, aucun acte n'exprimant une obligation de maintenir la piscine en état d'ouverture et le droit de propriété divis permettant au propriétaire de vider les eaux tout en maintenant la sécurité. Il a estimé que l'état actuel de la piscine était celui de la majorité des bassins pendant les mauvais jours et que le fait que la situation soit maintenue de manière pérenne n'était pas de nature à caractériser à ce jour un manquement de la société d'Hlm à son obligation d'entretien. Il a estimé cependant que l'état du bassin entre 2014 et 2019 avait occasionné un trouble aux demanderesses au sens de l'article 8 du règlement de copropriété. Il a relevé que la clause pénale n'était pas prévue par le règlement d'origine. Par déclaration en date du 28 janvier 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] du [Adresse 8] et l'association syndicale de l'ensemble immobilier du [Adresse 8] ont relevé appel de l'ensemble des dispositions de ce jugement à l'exception de celle ayant condamné la Sa [Adresse 10] aux dépens. EXPOSE DES PRÉTENTIONS DES PARTIES Dans leurs dernières écritures transmises par voie électronique le 18 octobre 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] du [Adresse 8] et l'association syndicale de l'ensemble immobilier du [Adresse 7] d'[Adresse 5], appelants, demandent à la cour de : in limine litis, -déclarer irrecevable la Sa [Adresse 10], -infirmer et réformer le jugement dont appel en ce qu'il : * les a déboutés de leur demande de réalisation des travaux de remise en état et de mise en conformité avec la réglementation du centre nautique constituant le lot 1860 de la copropriété, * a condamné la société anonyme Habitations à Loyers Modérés des Chalets à leur payer la somme de 5 000 euros, * les a déboutées de leur demande au titre de la clause pénale, En conséquence et jugeant à nouveau, -juger la violation du règlement de copropriété par la Sa [Adresse 11], -condamner la Sa HLM des Chalets à réaliser à ses frais et risques les travaux de remise en état et de mise en conformité avec la réglementation du centre nautique constituant le lot n° 1860 de la copropriété '[Adresse 14]' conformément au règlement de copropriété et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir, -condamner la Sa [Adresse 11] à leur payer la somme de 110 000 euros tous chefs de préjudices confondus, -condamner la Sa Hlm les Chalets à payer au syndicat des copropriétaires ès qualité la somme de 91 euros au titre de la clause pénale, -confirmer le jugement en ce qu'il a condamné la Sa [Adresse 11] aux dépens qui comprendront le droit de plaidoirie et à payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Y ajoutant, -condamner la Sa HLM les Chalets à leur payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la première instance et d'appel et au droit de plaidoirie, En tout état de cause, -débouter la Sa [Adresse 11] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. Ils soutiennent que la fin de non-recevoir soulevée pour la première fois en cause d'appel par la Sa Hlm des Chalets est une nouvelle prétention irrecevable sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile ce qui rend irrecevables ses conclusions et, partant, l'ensemble de ses fins, prétentions et conclusions pour ne pas avoir conclu valablement dans le délai de trois mois prévu à l'article 909 du même code. Subsidiairement ils font valoir qu'ils ont qualité pour agir pour y avoir été autorisés respectivement par l'assemblée générale des copropriétaires et l'assemblée générale des membres de l'Asl et qu'ils ont intérêt à agir pour s'opposer à un changement de destination d'un lot venant affecter l'harmonie de la destination même de l'immeuble. Sur le fond, ils font valoir que les copropriétaires et les membres de l'Asl, qui ont un droit d'accès exclusif au lot 1860 décrit dans le règlement de copropriété comme un centre nautique comprenant une piscine ainsi qu'un bâtiment à trois niveaux avec restaurant, ne peuvent plus l'utiliser et subissent par ailleurs les nuisances engendrées par l'absence d'entretien. Ils ajoutent que la présence d'un centre nautique assure l'attractivité de la copropriété dans un espace très urbanisé et soutiennent que la Sa [Adresse 10] ne peut pas changer la destination de centre nautique de son lot et doit le maintenir, l'entretenir et le rendre accessible en remettant notamment les bassins en état de fonctionnement. Dans ses dernières écritures transmises par voie électronique le 19 décembre 2023, la Sa Habitations à Loyer Modéré des Chalets, intimée et sur appel incident, demande à la cour de : -déclarer recevable la fin de non-recevoir tirée du défaut de droit d'agir qu'elle invoque ; -déclarer irrecevable l'action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] du [Adresse 8] tendant à faire constater la violation du règlement de copropriété à défaut pour elle de justifier d'un intérêt à agir -déclarer irrecevable l'action de l'Association Syndicale de l'Ensemble Immobilier du [Adresse 8] tendant à faire constater la violation du règlement de copropriété à défaut de qualité pour agir -déclarer irrecevable l'action conjointe en réparation du trouble de jouissance du syndicat des copropriétaires et de l'Association Syndicale de l'Ensemble Immobilier du [Adresse 8] à défaut pour eux de justifier de l'existence d'un trouble présentant un caractère collectif -confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : * débouté le [Adresse 16] [Adresse 8] et l'association syndicale de l'ensemble immobilier [Adresse 8] de leur demande de réalisation des travaux de remise en état et de remise aux normes du centre nautique, -réformer le jugement dont appel en ce qu'il : * l'a condamnée à payer au Syndicat des Copropriétaires de la résidence du [Adresse 8] et à l'association syndicale de l'ensemble immobilier du [Adresse 8] la somme de 5000 € outre 3000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, En conséquence -débouter le Syndicat des Copropriétaires de la [Adresse 13] du [Adresse 8] et l'association syndicale de l'ensemble immobilier [Adresse 8] de l'intégralité de leurs demandes, -condamner solidairement le [Adresse 16] [Adresse 8] et l'association syndicale de l'ensemble immobilier [Adresse 8] à lui verser la somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris le coût des constats d'huissier. Elle soutient que la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité et d'intérêt à agir peut être soulevée pour la première fois en cause d'appel en application de l'article 123 du code de procédure civile. Elle soutient qu'en l'absence d'usage privé du centre nautique par les copropriétaires la sauvegarde de l'intégrité du bien commun et plus largement la protection de l'intérêt collectif, conditions de recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires prévue par l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965, font donc défaut et que par ailleurs l'Asl est dépourvue du droit d'agir faute de démontrer qu'elle est régulièrement déclarée et autorisée à agir. Sur le fond, elle fait valoir qu'en application des articles 54 du code civil et 2, 8, 9 et 26 de la loi du 10 juillet 1965, en l'absence de clauses limitatives contenues dans le règlement de copropriété, les copropriétaires usent et jouissent librement des parties privatives et que le non-usage d'un lot ne constitue pas un changement d'usage ou d'affectation. Elle soutient que la fermeture du centre nautique ne porte atteinte ni à la destination de l'immeuble ni aux droits des copropriétaires. L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 janvier 2024 et l'affaire a été examinée à l'audience du 22 janvier 2024. MOTIFS DE LA DECISION Les fins de non-recevoir En vertu des dispositions des articles 122 et 123 du code de procédure civile les fins de non recevoir peuvent être proposées en tout état de cause, y compris pour la première fois en cause d'appel, de sorte que les fins de non recevoir tirées du défaut de qualité ou défaut d'intérêt à agir soulevées par la Sa Hlm des Chalets doivent être déclarées recevables. En vertu des dispositions de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1965 le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble. L'action du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] tend à s'opposer à ce qu'il estime être un changement de destination d'un lot privatif en violation du règlement de copropriété venant affecter l'harmonie de la destination de l'immeuble et à être indemnisé d'un trouble de jouissance du fait d'un manque d'entretien de son lot privatif par la Sa des Chalets, de sorte qu'il a qualité et intérêt pour agir et que, ajoutant au jugement, ses demandes doivent être déclarées recevables. Si l'Association syndicale libre de l'ensemble immobilier du [Adresse 8] produit le procès-verbal de son assemblée générale qui s'est tenue le 13 juin 2018 qui a autorisé son action en justice, elle ne justifie ni de la déclaration en préfecture de sa constitution avec publication au journal officiel ni de la régularisation de ses statuts en application de l'ordonnance n° 2004-632 du 1er juillet 2004 et du décret n° 2007-18 du 3 mai 2006 de sorte qu'elle ne justifie pas de sa capacité d'agir en justice. Ses demandes doivent être déclarées irrecevables pour défaut de droit d'agir, le jugement étant infirmé en ce qu'il condamné la Sa [Adresse 10] à payer à l'Asl la somme de 5000 € à titre de dommages et intérêts. La demande de remise en état et de mise en conformité du lot 1860 Aux termes de l'article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. En vertu des dispositions de l'articIe 9 alinéa premier de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot et use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. L'état descriptif de division annexé au règlement de copropriété initial en date du 16 juillet 1974 (annexe 1) décrit le lot 1.860 comme constitué par un centre nautique comprenant une piscine avec toutes ses dépendances ainsi qu'un bâtiment à trois niveaux avec restaurant, l'ensemble couvrant une superficie de 3240 m2. Aucune stipulation du règlement de copropriété initial ne prévoit l'usage exclusif du centre nautique par les copropriétaires de la résidence, pas plus que l'obligation pour le propriétaire de ce lot de maintenir le centre nautique en activité. En son article 5 concernant la définition des parties privatives il est indiqué qu'elles sont constituées par les locaux et espaces qui aux termes de l'état descriptif de division sont compris dans la composition d'un lot et comme tels, sont affectés à son usage exclusif et particulier et il est rappelé que le centre nautique constitue avec tous les bâtiments et installations afférents un lot privatif. En son article 8 concernant l'usage des parties privatives il est stipulé que chacun des copropriétaires aura le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse porter atteinte à la destination de l'immeuble. Les restrictions à cette jouissance des lots privatifs énumérées ensuite ne concernent aucunement l'obligation, pour le propriétaire du centre nautique, de le maintenir en activité. Ces stipulations ne sont pas remises en cause par le dernier modificatif du règlement de copropriété intervenu en 2014, l'article 10 B reprenant les termes de l'article 8 du règlement initial concernant l'usage des parties privatives. En n'exploitant plus le centre nautique, la Sa Hlm des Chalets a exercé son droit de jouissance sur son lot privatif et n'a pas contrevenu au règlement de copropriété dans la mesure où l'affectation du lot n'a pas été modifiée. Elle n'a pas non plus porté atteinte à la « destination de l'immeuble ». Il apparaît que la résidence s'étend sur plus de 16 hectares et comprend 21 bâtiments d'habitation de deux à six étages ainsi que 6 bâtiments à usage de garages, le centre nautique, couvrant 3240 m2, ayant été positionné en pointe de la résidence le long de la [9]. S'il est stipulé au règlement de copropriété que ce vaste ensemble immobilier essentiellement à usage d'habitation doit être « occupé bourgeoisement », cette clause renvoie classiquement à une obligation d'entretien et d'usage paisible des lots privatifs mais ne permet pas d'imposer à la Sa [Adresse 10] d'exploiter effectivement le centre nautique qui ne constitue ni un équipement collectif ni une partie commune. Dans ces conditions le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] sera débouté de sa demande de sa demande de condamnation de la Sa [Adresse 10] à réaliser à ses frais et risques les travaux de remise en état et de mise conformité avec la réglementation du Centre nautique constituant le lot n°1860 de la copropriété [Adresse 14], le jugement étant confirmé sur ce point. La demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance Le syndicat des copropriétaires met en cause la responsabilité de la Sa Hlm des Chalets pour manquement à son obligation d'entretien de son lot. Il ressort des articles de presse parus en 2017 versés au débat et corroborés par le courrier adressé par le syndic à la Sa des Chalets le 6 avril 2018 et la photographie figurant en page de garde du document édité le 28 mai 2018 par [Localité 17] Métropole et la mairie de [Localité 17], qu'entre 2014, date à laquelle il est constant que le centre nautique a fermé, et le 17 avril 2019, date à laquelle la Sa [Adresse 10] a vidé et couvert les bassins, le centre nautique n'était pas entretenu, les bassins étant partiellement en eau et des détritus de végétaux et autres s'y étant accumulés. La Sa Hlm des Chalets produit trois constats de commissaire de justice datés des 11 septembre 2020, 14 juin 2022 et 5 décembre 2023 montrant qu'une couverture pérenne et en dur des bassins a été mise en oeuvre et qu'une clôture supplémentaire a été installée sur le pourtour des bassins vides. Elle reconnaît elle-même dans ses écritures (page 14) que les bassins n'ont été vidés et couverts que le 17 avril 2019, postérieurement à la date de l'assignation du 24 juillet 2018. L'absence totale d'entretien d'un lot de copropriété laissé à l'abandon contrevient aux stipulations de l'article 7 « généralités », 8 a) « occupation » et 8 d) « harmonie de l'immeuble » du règlement initial de copropriété, reprises aux articles 10 B « usage des parties privatives », 11 B « entretien de son lot » et 11 E « harmonie de l'immeuble » du modificatif du règlement de copropriété de 2014. La présence d'un lot laissé à l'abandon et d'eau croupie au sein d'une résidence durant cinq années est de nature à porter atteinte à l'harmonie de l'immeuble dans son ensemble, de sorte que l'ensemble des copropriétaires, quelles que soient les modalités ayant permis à ces derniers d'accéder à la propriété, a subi un préjudice de jouissance qui sera suffisamment réparé par l'octroi d'une somme de 10 000 € . Infirmant le jugement, la Sa [Adresse 10] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] la somme de 10 000 €, outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date du présent arrêt en application de l'article 1231-7 du code civil, à titre de dommages et intérêts. La clause pénale L'article 10 du règlement de copropriété, repris à l'article 12 du modificatif du règlement de copropriété de 2014, prévoit à titre de clause pénale que toute contravention à l'une quelconque des interdictions ou réglementations visées notamment à l'article 8 (alinéas a à g) peut, de convention expresse, faire l'objet, à l'initiative du syndic, d'une pénalité égale au plus à vingt fois le montant de la taxe d'affranchissement d'une lettre recommandée avec accusé de réception. Infirmant le jugement, la Sa [Adresse 10] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires, dans les limites de la demande de ce dernier, la somme de 91 € au titre de la clause pénale. Les demandes annexes Succombant partiellement dans ses demandes la Sa Hlm des Chalets supportera les dépens de première instance, ainsi que retenu par le premier juge, et les dépens d'appel. Elle se trouve dès lors redevable d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant au titre de la procédure de première instance, telle qu'appréciée justement par le premier juge, qu'au titre de la procédure d'appel, dans les conditions définies au dispositif du présent arrêt et ne peut elle-même prétendre à l'application de ce texte à son profit. PAR CES MOTIFS La Cour, -Déclare recevables les fins de non recevoir présentées en cause d'appel par la Sa [Adresse 10] ; -Déclare recevables les demandes du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] du [Adresse 8] ; -Déclare irrecevables les demandes de l'association syndicale de l'ensemble immobilier du [Adresse 8] ; -Infirme le jugement rendu le 4 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Toulouse sauf sa disposition ayant débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] du [Adresse 8] de sa demande de réalisation des travaux de remise en état et de mise en conformité avec la réglementation du centre nautique constituant le lot 1860 de la copropriété et ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles ; Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant, -Condamne la Sa [Adresse 10] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 13] du [Adresse 8] la somme de 10 000 € outre les intérêts au taux légal sur cette somme à compter de la date du présent arrêt à titre de dommages et intérêts ; -Condamne la Sa [Adresse 10] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] la somme de 91 € au titre de la clause pénale ; -Condamne la Sa [Adresse 10] aux dépens d'appel ; -Condamne la Sa Hlm des Chalets à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 14] la somme de 5000 € au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel ; -Déboute la Sa [Adresse 10] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La greffière P/Le président M. POZZOBON A.M. ROBERT .