Cour d'appel, 06 juin 2023. 19/11334

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-1 ARRÊT AU FOND DU 6 JUIN 2023 N° 2023/ 194 Rôle N° RG 19/11334 - N° Portalis DBVB-V-B7D-BETCL [O], [S], [I] [W] [A] [C], [E], [M] [A] C/ [J] [L] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Pierre françois RANCAN Me Mireille TOUFANY Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance d'Aix en Provence en date du 24 Juin 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 18/00015. APPELANTS Madame [O], [S], [I] [W] [A] née le 11 Janvier 1969 à [Localité 9] (92), demeurant [Adresse 1] Monsieur [C], [E], [M] [A] né le 03 Décembre 1972 à [Localité 6] (57), demeurant [Adresse 2] Tous deux représentés par Me Pierre françois RANCAN, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMÉ Monsieur [J] [L] né le 15 Août 1951 à [Localité 5] - ALGERIE, demeurant [Adresse 7] représenté par Me Mireille TOUFANY, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 2 Mai 2023 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Olivier BRUE, Président Madame Danielle DEMONT, Conseillère Madame Louise DE BECHILLON, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Nicolas FAVARD, Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 6 Juin 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 06 Juin 2023, Signé par Monsieur Olivier BRUE, Président et Monsieur Nicolas FAVARD, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 2 juin 2017 rédigé avec l'assistance de Me [H], notaire à [Localité 4], Mme [O] [W] épouse [A] et M. [C] [A] ont promis de vendre, et M. [J] [L] d'acquérir une maison sise sur la commune de [Localité 8], [Adresse 3] au prix de 410 000 € sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt. L'acquéreur a versé la somme de 15 000 € à titre de dépôt de garantie. La vente qui devait être réalisée avant le 1er septembre 2017 n'a pas été réitérée. Par exploit du 19 décembre 2017 M. [L] a fait assigner les époux [A] en nullité de la promesse de vente signée entre les parties pour vice du consentement en sollicitant le versement de la somme de 30'000 € à titre de dommages-intérêts, et à titre subsidiaire, la caducité de la promesse de vente. Par jugement en date du 24 juin 2019 le tribunal de grande instance d'Aix-en-Provence a annulé pour cause de dol la promesse de vente immobilière conclue le 2 juin 2017 entre les consorts [A] et M. [J] [L], dit en conséquence que Me [H] devra restituer sans délai à M. [L] la somme de 15'000 € versée en son étude au titre du dépôt de garantie, condamné les consorts à verser à [J] [L] la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens, et rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties. Le 12 juillet 2019 Mme [O] [W] épouse [A] et M. [C] [A] ont relevé appel de cette décision. Par conclusions du 11 octobre 2019 ils demandent à la cour : ' d'infirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ; statuant à nouveau, ' de dire que la vente était parfaite, toutes les conditions suspensives étant réunies, et que c'est M. [L] qui a manqué à son obligation d'acquérir ; ' de le condamner à leur payer la somme de 41'000 € à titre de dommages-intérêts en application de la clause pénale ; ' de débouter M. [L] de toutes ses demandes ; ' et de le condamner à leur payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens avec distraction. Par conclusions du 17 novembre 2022 M. [J] [L] prie la cour : ' de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf le rejet de ses demandes plus amples ou contraires, statuant à nouveau, de condamner solidairement les consorts [A] à lui payer : - la somme de 467,68 € correspondant aux frais de de la vente retenus par l'étude le 6 mars 2018, - la somme de 41'000 € correspondant à la pénalité stipulée par la promesse de vente du 2 juin 2017, - celle de 20'000 € au titre de la moins-value réalisée lors de la vente de son bien, - celle de 4 830 € au titre des frais de logement pour la période de septembre 2017 à août 2018, - la somme de 10'000 € au titre d'un préjudice moral, - ainsi que la somme de 5000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. L'ordonnance de clôture est datée du 28 novembre 2022. * Par arrêt avant-dire droit en date du 31 janvier 2023, la cour de ce siège a ordonné la réouverture des débats sur le caractère manifestement excessif ou non du montant de la clause pénale figurant à la promesse de vente du 7 juin 2017 liant les parties et invité les parties à conclure sur ce point avant le 31 mars 2023 date la nouvelle clôture et renvoyé la cause et les parties à l'audience de plaidoirie du 2 mai 2023. Vu les dernières conclusions du 29 mars 2023 de M. [L]. Vu les dernières conclusions du 30 mars 2023 des époux [A]. La cour renvoie aux écritures précitées pour l'exposé exhaustif des prétentions et moyens des parties. Motifs Attendu qu'il convient de relever en premier lieu que la cour n'a ordonné la réouverture des débats que sur la question du caractère manifestement excessif ou non du montant de la clause pénale, de sorte que les débats sont circonscrits à cette question à l'exclusion de toute autre, et que toutes les nouvelles demandes présentées postérieurement à la clôture du 28 novembre 2022, ne sont pas recevables ; Attendu que les époux [A] font valoir au soutien de leur appel qu'étant en cours de divorce, les époux [A] ont laissé totalement libre accès à l'acquéreur pour visiter leur bien ; que M. [L] a visité à 7 reprises le bien, notamment en compagnie de ses fils qui sont entrepreneurs du bâtiment ; que l'état de la bâtisse, les désordres et fissures existants ainsi que l'affaissement du sol en partie centrale n'ont pas été dissimulés ; que les défauts étaient tout à fait apparents, notamment au niveau du sol du salon et celui de la salle à manger qui présentait une différence de niveau très nette comme souligné par l'expert missionné par M. [L] lui-même, en page 3 de son rapport, une partie du coin repas étant légèrement descendue d'environ 1 cm et au niveau du mur côté sud et le carrelage en terre cuite étant bombé assez nettement de l'ordre de trois à 4 cm, de même dans la chambre, de l'ordre d'un centimètre ; que M. [L] leur a ensuite proposé une baisse importante du prix de l'ordre de 50'000 €, 'sinon la vente serait résolue' ; que l'affaissement survenu en 1999 était bien visible ; que le tribunal a retenu l'existence d'une dissimulation portant sur l'information selon laquelle un épisode de sécheresse survenu en 1999 serait à l'origine des désordres, alors que cette information résulte seulement du témoignage qui a été versé aux débats par l'intimé, émanant du petit-fils des auteurs des époux [A] ; que ce fait n'était pas connu d'eux et d'ailleurs il ne figurait pas dans leur propre acte de vente ; qu'en outre, dans les documents fournis à l'acquéreur préalablement à la conclusion du compromis, figure l'état des risques naturels-évolution annexé à l'avant-contrat lequel mentionne l'existence d'« un plan de prévention des risques naturels : mouvements de terrain (PPR 'retrait-gonflement des argiles (sécheresse) approuvé par arrêté préfectoral le 14 avril 2014 » ; et que si le risque de sécheresse était réellement une information déterminante, cette information a été ainsi complètement donnée à M. [L] dans le cadre du diagnostic environnemental établi préalablement à la signature de l'avant-contrat ; Attendu que M. [L] répond en reprenant ses prétentions et moyens de première instance ; qu'il expose en substance avoir été alerté le 4 juillet 2017, après la signature de la promesse par M. [U], le petit-fils des anciens propriétaires, de l'existence d'importants désordres consécutifs à un épisode de sécheresse ; qu'il verse aux débats le témoignage de celui-ci aux termes duquel « La maison avait un défaut et nous avons dû à l'époque la brader à cause de ce défaut qui est apparu lors de la sécheresse de 1999. Je me souviens très bien que mes grands-parents avaient signalé ce souci existant sur la bâtisse d'origine et c'est pour cela que le prix avait été bradé. » ; qu'une visite du bien au lieu le 11 juillet 2017 en présence des époux vendeurs et de l'agent immobilier de l'agence La provençale, mais que ce n'est qu'après le désencombrement de la chambre située dans la partie centrale de la maison, et après avoir soulevé une partie de revêtement au sol qu'il a pu constater que celui-ci était affaissé ; que l'acquéreur a fàit procéder à une expertise technique par M. [R] expert en bâtiment qui a rendu son rapport de mission le 4 août 2017 ; et qu'il n'a pas eu connaissance de l'intégralité des désordres lors de la conclusion du contrat que les vendeurs, parfaitement informés, lui avaient sciemment dissimulés ; Mais attendu que les époux [A] vendeurs sont fondés à tirer argument du rapport de l'expert en bâtiment produit par la partie adverse, M. [L] lui-même, au soutien de ses propres demandes, qui fait état des multiples défauts visibles du bien immobilier litigieux ; Attendu qu'en effet il en résulte, en dépit de l'encombrement des pièces et de travaux de réfction inachevés, s'agissant des vices du sol déplorés par M. [L], que ceux-ci étaient apparents, notamment au niveau du sol en granito de la salle à manger et de la chambre présentant une différence de niveau très nette comme souligné par cet expert en page 3 de son rapport, une partie du coin repas étant descendue d'environ 1 cm et au niveau du mur côté sud, et le carrelage en terre cuite étant bombé de l'ordre de 3 à 4 cm ; Attendu que cet expert en bâtiment avait été missionné par M. [L] après la signature de l'avant-contrat le 2 juin 2017, afin, comme il le souligne lui-même, « d'examiner la maison qu'il envisage d'acheter et de le conseiller sur les travaux éventuels à réaliser notamment au niveau de l'ossature et de l'état général de la bâtisse et plus particulièrement de la partie centrale affaissée dont le sol présente une élévation et le mur une fissure », et non pas pour révéler l'ampleur de vices affectant le bâtiment ; Attendu que M. [R] a rendu le 4 août 2017 un rapport d' « ANALYSE TECHNIQUE selon lequel : La structure de la bâtisse ne présente pas de désordres majeurs mis à part la partie centrale construite selon les informations de M. [L] sans fondation et affaissée. Le mur fissuré en façade Est est dépourvu de fondations (partie centrale) devra être repris en sous-'uvre par 'tronçons en touches de piano' pour stabiliser la zone et créer une fondation correcte. ('). Pour la partie centrale dont le sol est soulevé, ce qui inquiète le plus M. [L], je pense qu'il sera important de réaliser un sondage en partie centrale pour vérifier la surface de ce dallage et éventuellement de casser l'ensemble du dallage pour réaliser une nouvelle dalle sur un hérisson indépendant des murs porteurs. Les autres fissures constatées sont essentiellement dues à un défaut constructif courant lié à l'absence de chaînage horizontale au niveau des appuis de baies. Les toitures de la partie Nord est de la partie Sud sont à refaire en totalité avec un désamiantage à prévoir. » ; Attendu que M. [R] in fine effectue son « ANALYSE FINANCIÈRE » de tous les travaux de remise en état nécessaires : « ' toiture entre 40'000 et 45 000 € dont environ 20'000 € de désamiantage ; ' murs périphériques reprises des chaînages entre 5 à 8000 € ; ' reprise en sous-'uvre Est partie centrale et reprise des fissures et enduits : entre 8000 € et 10 000 € ; ' reprise du dallage en partie centrale y compris carrelage entre 8000 et 10 000 € ; ' remplacement des menuiseries par des menuiseries isolantes double vitrage entre 15'000 € et 20 000 € ; ' isolation thermique des murs et du toiture entre 8000 € et 10 000 € ; ' mise en place d'une ventilation mécanique entre 1500 et 2 000 € ; ' décoration et rafraîchissement 10'000 € ; soit un budget moyen autour de 105'000 €. En conclusion : au jour de notre visite la bâtisse présente une structure saine, nous n'avons pas constaté des fissures importantes, seules quelques microfissures situées dans les angles des ouvertures des parties centrales et sud ont été relevés. Le soulèvement du dallage de la partie centrale est énigmatique mais solutionnable par des travaux conséquents mais non rédhibitoires surtout du fait de l'absence de fissures visibles sur les murs de refends. Les toitures infiltrantes doivent être une priorité tout comme la ventilation et l'isolation thermique. Le prix d'achat devra tenir compte de travaux importants nécessaires voire indispensables permettant de rendre habitable cette maison et de la pérenniser. M. [L] m'indique avoir fait une proposition à 410'000 € tenant déjà compte des travaux de reprise des toitures bien que n'ayant pas forcément évalué le coût du désamiantage obligatoire. Compte tenu des travaux nécessaires décrits ci-avant je pense que pour être judicieux, le prix d'achat de cette maison devrait se situer entre 360'000 € et 380'000 €, ce qui donnerait un budget, entre l'achat et les travaux, compris entre 465'000 € et 485'000 €, ce qui correspond à une maison équivalente sans travaux. » Attendu qu'en réalité M. [L] s'était déjà engagé contractuellement à acquérir le bien immobilier en cause au prix de 410 000 €, alors que les désordres d'affaissement central étaient déjà apparents sur les côtés, pour provenir de la même cause d'absence de fondations de la bâtisse ; qu'il est à observer que ces travaux au niveau du dallage ne sont pas ceux qui demandent les reprises les plus importantes et les plus coûteux selon l'expert en bâtiment ; Que l'acquéreur avait manifestement sous-estimé l'ampleur et le prix de tous les travaux de rénovation à réaliser, sollicitant tardivement une réduction du prix de vente ; Attendu que l'ampleur des désordres étant visible, M. [L] ne démontre pas que les époux [A] lui auraient celé quelque information déterminante de son consentement à l'achat, l'attestation du petits-fils de leur propre vendeur, qui n'en concerne que l'origine, soit la sécheresse de 1999, étant dès lors inopérante à cet égard ; que les mouvements de sol et le risque d'affaissement sont de surcroît signalés dans la promesse de vente en page 14, et le plan de prévention des risques (PPR) les mentionnant est annexé à l'acte ; Qu'aucune réticence dolosive de la part des vendeurs ne peut être retenue ; Attendu que dans ces circonstances, M. [L] n'est pas fondé d'avoir refusé de réitérer la vente en exigeant une baisse de prix à 360'000 €, somme qu'il souligne dans ses écritures avoir vainement offert à trois reprises aux vendeurs, ni davantage à invoquer subsidiairement à un dol inexistant, une caducité de l'avant contrat à raison de la supposée réalisation de la condition suspensive de droit commun liée à la révélation de vices grevant la valeur du bien ; Attendu qu'à l'opposé les époux [A] ont à bon droit refusé une baisse tardive du prix de vente ; qu'ils ont mandaté le 14 décembre 2017 le notaire chargé de la vente pour fixer un rendez-vous de signature de l'acte dans les conditions de la promesse de vente, rendez-vous auquel M. [L] n'a comparu que de manière formelle, ayant clairement indiqué, par ses lettres adressées aux époux [A] ou à Me [H] les 17 août, 29 août, 14 septembre et 13 novembre 2017, par lui-même ou par son conseil, qu'il refusait de payer le prix stipulé à l'avant-contrat ; Attendu que compte tenu de ces éléments, les vendeurs peuvent prétendre au montant de la clause pénale figurant en page 7 de l'avant contrat, ayant effectué la mise en demeure prévue par l'article 1231-5 du code civil, et les conditions suspensives étant réputées accomplies en application de l'article 1304-3 du code civil rappelé à l'acte ; Attendu qu'en revanche la faute de l'acquéreur est sanctionnée par une pénalité contractuelle d'un montant forfaitaire de 41'000 € manifestement excessif au regard de la période de 18 mois durant laquelle les époux [A], en instance de divorce, ont souffert l'immobilisation inutile de leur bien immobilier et le paiement des charges pour un bien inoccupé, étant observé que le lien de causalité avec la baisse du prix de vente de 375'000 € obtenu en mars 2019 ( au lieu de 410'000 €) n'est pas suffisamment démontré, ce prix correspondant à la valeur vénale du bien sur le marché réel en l'état ; Attendu que le jugement qui a fait droit aux demandes de M. [L] sera infirmé en toutes ses dispositions et qu'il sera condamné à verser aux époux [A] la somme de 15'000 € au titre de la clause pénale figurant à la promesse de vente ; qu'a fortiori seront écartées toutes les demandes plus amples contenues dans l' appel incident formé par l'intimé ; Attendu que l'intimé succombant devra supporter la charge des entiers dépens, et verser en équité, la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile applicable en première instance et en cause d'appel, ne pouvant lui-même prétendre au bénéfice de ce texte ; PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort, Déclare irrecevables les demandes présentées postérieurement à l'ordonnance de clôture du 28 novembre 2022, Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, statuant à nouveau et ajoutant Déboute M. [J] [L] de toutes ses demandes, Condamne M. [J] [L] à payer à M. [C] [A] et à Mme [O] [W]-[A], ensemble, la somme de 15'000 € au titre de la clause pénale figurant à la promesse de vente du 2 juin 2017, et celle de 4 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de première instance et d'appel, et dit que ceux-ci pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. LE GREFFIER LE PRESIDENT