Texte intégral
- N° RG 24/02633 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRZM
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE
Date : 11 Septembre 2024
Minute n° 24/00037
Affaire : N° RG 24/02633 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRZM
Formule Exécutoire délivrée
le : 13-09-2024
à : Me Lydie NAVENNEC-NORMAND + dossier
Copie Conforme délivrée
le :
à :
PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND
JUGEMENT DU ONZE SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE
PARTIES EN CAUSE
DEMANDERESSE
Syndicat des copropriétaires [Adresse 8] [Adresse 3] [Adresse 2] [Localité 7] représenté par son syndic le Cabinet FONCIA MARNE LA VALLEE SAS
[Adresse 4]
[Adresse 6]
[Localité 5]
représentée par Me Lydie NAVENNEC-NORMAND, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, substitué par Me Claire VINH SAN, avocat au barreau de MEAUX
DEFENDERESSE
S.C.I. STENEL
[Adresse 1]
[Localité 9]
non comparante
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats et du délibéré : Madame Estelle HEYNEN, statuant selon la procédure accélérée au fond
DEBATS
A l'audience publique du 31 Juillet 2024,
GREFFIER
Lors des débats et du délibéré : Madame Béatrice BOEUF, Greffière
JUGEMENT
réputé contradictoire, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Madame Estelle HEYNEN juge placée près la Cour d'appel de PARIS, déléguée au tribunal judiciaire de MEAUX par ordonnance du 9 juillet 2024 pour exercer les fonctions de juge non spécialisé, ayant signé la minute avec Madame Béatrice BOEUF, Greffière ;
EXPOSE DU LITIGE
La société civile immobilière STENEL (ci-après SCI STENEL), dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 9], est propriétaire des lots n°6 et n°69 au sein de la copropriété [Adresse 8], situé [Adresse 3] à [Localité 7].
La SCI STENEL ne s’est pas acquittée régulièrement du paiement des charges de copropriété.
Par acte de commissaire de justice délivré le 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de la copropriété, pris en la personne de son syndic, a fait assigner la SCI STENEL devant le président du Tribunal Judiciaire de MEAUX, selon la procédure accélérée au fond, au visa notamment de la loi du 10 juillet 1965 et sollicite sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- 9478,78 euros au titre des charges arrêtées au 2ème trimestre 2024 avec intérêts de droit capitalisables à comptrer de l’assignation,
- 611,53 euros sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- 1173,38 euros sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965,
- 4000 euros sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil,
- 2672,60 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi aux entiers dépens.
A l’audience du 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires était représenté par son conseil qui a maintenu ses demandes et a déposé son dossier auquel il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.
Bien que régulièrement assignée à comparaître à étude, la SCI STENEL n’était ni présente, ni représentée.
La décision a été mise en délibéré au 11 septembre 2024.
MOTIFS
En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.
Selon l’article 473 du même code, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.
Sur l'arriéré de charges de copropriété et les provisions non encore échues
En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa version applicable au présent litige, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas contesté dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 précitée, la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
L'article 19-2 de la même loi dispose qu'à défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1 ou du I de l'article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.
- N° RG 24/02633 - N° Portalis DB2Y-W-B7I-CDRZM
L’article poursuit en indiquant que le président du tribunal judiciaire ou son délégué statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.
Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2.
Le syndicat des copropriétaires justifie, par le relevé de propriété qu’il verse aux débats, que la société civile immobilière est propriétaire d’un lot au sein de la copropriété litigieuse.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
- le relevé de propriété,
- le Kbis de la société,
-les lettres de mise en demeure du 08 février 2021, 08 février 2022, 03 octobre 2023,
- les lettres de relance du 02 mars 2021, 23 février 2022,
- un décompte arrêté au 11 avril 2024, un état de situation de compte arrêté au 16 mai 2024 démontrant que la SCI STENEL était redevable de la somme de 10 090,31 euros,
- les appels de fonds et provisions pour la période du 10 juillet 2017 au 31 décembre 2020, du 01 janvier 2020 au 31 décembre 2020, du 01 octobre 2020 au 31 décembre 2020, du 03 juin 2021, du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 01 janvier 2021 au 31 mars 2021, du 01 avril 2021 au 30 juin 2021, du 01 juillet 2021 au 30 septembre 2021, du 1er octobre 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 mars 2022, du 01 avril 2022 au 30 juin 2022, du 01 juin 2022, du 01 juillet 2022 au 30 septembre 2022, du 01 octobre 2022 au 31 décembre 2022, du 01 janvier 2023 au 31 mars 2023, du 01 avril 2023 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2023, du 1er octobre 2023 au 31 décembre 2023, du 01 janvier 2024 au 31 mars 2024, du 01 avril 2024 au 30 juin 2024,
- une facture émise par la SARL GMG du 12 août 2021,
- les procès-verbaux des assemblées générales en date du 08 décembre 2020, du 08 juillet 2021, du 12 mai 2022, du 25 mai 2023,
- le contrat de syndic pour les années 2018-2020, 2021-2022, 2022-2024,
- un tableau des frais facturés selon le contrat de syndic,
- une facture n°2024-432-LNN
Il ressort ainsi des documents produits que la SCI STENEL reste devoir les sommes de :
- 9 478,78 euros à titre de charge de copropriété suivant arrêté du compte au 08 avril 2024,
- 1 173,38 euros au titre des provisions non encore échues devenues exigibles.
La SCI STENEL, non comparante, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ou le montant des charges et provisions non encore échues devenues exigibles.
La SCI STENEL sera donc condamnée à payer ces sommes qui produiront intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 10 juin 2024.
Sur les frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, en sa rédaction issue de la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice.
Sur les frais de mise en demeure et lettre de relance
Il est sollicité le remboursement des frais avancés des mises en demeure du 08 février 2021, du 08 février 2022 et du 14 décembre 2023 ainsi que ceux des lettres de relance datés du 02 mars 2021 etdu 23 février 2022.
Les troislettres de mise en demeure sont produites par la partie demanderesse et leur envoi par lettre recommandée avec accusé de réception est justifié.
Il est prévu par le contrat de syndic un coût de 42 euros TTC pour ce type de prestation.
Il a également été produit les deux lettres de relance. Ces frais sont justifiés et constituent des frais nécessaires au sens du texte précité.
Il est prévu par le contrat de syndic un coût de 33 euros TTC pour ce type de prestation.
La demande en paiement au titre des frais de mise en demeure et de relance sera par conséquent accueillie à hauteur des coûts prévus par le contrat de syndic, soit la somme totale de 192 euros.
Sur les frais de constitution dossier avocat
A la lecture du contrat de syndic, force est de constater que les frais de constitution du dossier transmis à l'auxiliaire de justice sont fixés à la somme de 350 euros uniquement en cas de diligences exceptionnelles.
Or, en l'espèce, il n'est pas rapporté par le demandeur la preuve de diligences exceptionnelles, étant rappelé que la constitution d'un dossier contentieux et le suivi relèvent de l’activité du syndic relative au recouvrement des sommes dues et constituent un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], pris en la personne de son syndic, sera débouté de sa demande s’agissant des frais de constitution dossier avocat.
Les frais imputés au titre des intérêts de retard et des rejets de prélèvement seront également écartés en l’absence d’éléments probants.
Sur la capitalisation des intérêts
En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.
Compte tenu de la demande formée, la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée, à compter de l'assignation s'agissant des charges et des frais de recouvrement et à compter du présent jugement s'agissant des dommages et intérêts.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l'espèce, en manquant sans raison valable et de façon répétée à l'obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de s’acquitter régulièrement des charges de copropriété, la SCI STENEL a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l'avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d'entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.
Ainsi, en n'acquittant pas régulièrement leurs charges de copropriété, elle a commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires, et perturbant la gestion de la copropriété ayant été privée des revenus des charges.
En conséquence, la SCI STENEL sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.
Sur les demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI STENEL, partie perdante, sera donc condamnée aux dépens de l’instance.
Condamnée aux dépens, la SCI STENEL versera au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] une somme qu’il est équitable de fixer à 300 euros. En effet, il paraît inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires de l'immeuble supporter la charge des frais non compris dans les dépens qu'il a pu exposer.
Aux termes de l’article 481-1 du Code de procédure civile relatif à la procédure accélérée au fond, le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 du même code.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des référés statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,
CONDAMNE la société civile immobilière STENEL, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 9], à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], situé [Adresse 3], [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, les sommes de :
- 9 478,78 euros à titre de charge de copropriété suivant arrêté du compte au 08 avril 2024,
- 1 173,38 euros au titre des provisions non encore échues devenues exigibles.,
- 192 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
ORDONNE la capitalisation des intérêts par périodes annuelles conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,
CONDAMNE la société civile immobilière STENEL, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 9], à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], situé [Adresse 3], [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;
CONDAMNE la société civile immobilière STENEL, dont le siège social est sis [Adresse 1] à [Localité 9], à verser au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 8], situé [Adresse 3], [Adresse 2] à [Localité 7], pris en la personne de son syndic, la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE la société civile immobilière STENEL aux dépens ;
CONSTATE l’exécution provisoire.
Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus, et a été signé par le juge et le greffier.
LA GREFFIÈRE LA JUGE
