Cour d'appel, 25 septembre 2024. 24/00111

COUR D'APPEL DE BORDEAUX PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 25 SEPTEMBRE 2024 N° RG 24/00111 - N° Portalis DBVJ-V-B7I-NSWY S.A. CLAIRSIENNE c/ [Y] [K] Nature de la décision : APPEL D'UNE ORDONNANCE DE REFERE Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la cour : ordonnance rendue le 13 décembre 2023 par président du Tribunal judiciaire de LIBOURNE (RG : 23/00192) suivant déclaration d'appel du 09 janvier 2024 APPELANTE : S.A. CLAIRSIENNE demeurant [Adresse 1] - [Localité 2] représentée par Me Thomas BAZALGETTE de la SARL AHBL AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉ : [Y] [K] né le 04 Mai 1992, de nationalité Française, demeurant [Adresse 5] Porte 111 [Adresse 4] Bat B - [Localité 3] non représenté, assigné selon dépôt de l'acte à l'étude de l'huissier, COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 juin 2024 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,, qui a fait un rapport oral de l'affaire avant les plaidoiries, Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Paule POIREL, président, Bérengère VALLEE, conseiller, Isabelle LOUWERSE, magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles Greffier lors des débats : Véronique SAIGE Greffier lors du prononcé : Séléna BONNET ARRÊT : - par défaut - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE. Selon deux contrats du 24 février 2022, la SA Clairsienne a donné à bail à M. [Y] [K] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 5] Bâtiment B 5 Porte n° 111, [Adresse 4] - [Localité 3], moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 445,37 € (accessoires et charges cornprises) ainsi qu'une place de stationnement également située [Adresse 5] - Parking extérieur collectif Conv. Bat. A-B - parking n° 9 - [Adresse 4] - [Localité 3] moyennant un loyer mensuel qui était en dernier lieu de 20,17 €. Un commandement de fournir les justificatifs d'assurance et de payer les loyers visant la clause résolutoire et portant sur un arriéré locatif de 5.053,47 €, a été délivré à M. [K] le 3 mai 2023. En l'absence de régularisation, la SA Clairsienne a, par acte du 19 juillet 2023 dénoncé à la Préfecture de la Gironde le 25 juillet 2023, fait assigner M. [Y] [K] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne a'n d'obtenir, notamment, la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation et que soit ordonnée l'expulsion du locataire, outre le paiement d'une somme provisionnelle à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés ainsi que le paiement d'indemnité d'occupation jusqu'à la libération effective des lieux loués. Par ordonnance du 13 décembre 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne, statuant en référé, a : - déclaré irrecevable la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence les demandes relatives à l'expulsion et l'indemnité d'occupation ; - condamné M. [Y] [K] à payer à la SA Clairsienne, à titre provisionnel, une somme de 12.401 ,61 € à valoir sur le montant des loyers et charges à la date du 8 novembre 2023 (échéance du mois d'octobre 2023 incluse), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamné M. [Y] [K] et la SCI Clairsienne à payer les dépens de l'instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture, lesquels seront partagés par moitié ; - dit que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Par déclaration électronique du 9 janvier 2024, la SA Clairsienne a relevé appel de la décision. L'acte d'appel a été signifié à M. [K] par acte du 15 février 2024. Par ordonnance du 7 février 2024, l'affaire relevant de l'article 905 du code de procédure civile a été fixée pour être plaidée à l'audience de plaidoiries du 26 juin 2024, avec clôture de la procédure au 12 juin 2024. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 4 mars 2024 et signifiées avec les pièces à M. [K] par acte du 18 mars 2024, la SA Clairsienne demande à la cour, sur le fondement des articles 7g et 24-I de la loi du 6 juillet 1989, de : - infirmer l'ordonnance du 13 décembre 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Libourne, en ce qu'elle a : - déclaré irrecevable la demande tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence les demandes relatives à l'expulsion et l'indemnité d'occupation ; - condamné M. [Y] [K] à payer à la SA Clair sienne, à titre provisionnel, une somme de 12.401,61€ à valoir sur le montant des loyers, charges à la date du 8 novembre 2023 (échéance du mois d'octobre 2023 incluse), outre les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; - débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ; - condamné M. [Y] [K] et la SCI Clairsienne à payer, les dépens de l'instance incluant notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la Préfecture, lesquels seront partagés par moitié ; - dit que chaque partie conserve la charge de ses frais irrépétibles au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Et statuant à nouveau : - constater que M. [Y] [K] n'a pas déféré aux causes du commandement visant la clause résolutoire, constater l'acquisition des clauses résolutoires et la résiliation subséquente des baux du 24 février 2022 portant sur le local d'habitation et la place de stationnement, et ce à compter du 23 juillet 2023, - ordonner en conséquence l'expulsion de M. [Y] [K], de ses biens, et de tout occupant de son chef, des locaux visés dans les baux du 24/02/2022 situés [Adresse 5], [Adresse 4] [Localité 3], porte 111 et place de parking, et ce, avec le concours éventuel de la force publique et d'un serrurier, - condamner à titre provisionnel M. [Y] [K] à payer à la société Clairsienne une indemnité mensuelle d'occupation équivalente au dernier montant des loyers et charges, avec indexation, à compter de la date de résiliation du contrat de bail et jusqu'à libération totale des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de ces sommes, - condamner à titre provisionnel M. [Y] [K] à payer à la société Clairsienne une somme de 16 195,36 euros au titre de l'arriéré de loyers et charges arrêté au 01/03/2024, avec intérêts au taux légal, à compter de la décision de première instance à hauteur de 12 401,61 euros et à compter de la décision à intervenir pour le surplus. - condamner M. [Y] [K] à payer à la société Clairsienne une somme de 1 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'auxentiers dépens, comprenant les frais de commandement de payer, de mesures conservatoires et d'exécution. M. [K] n'a pas constitué avocat, Par application de l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément fait référence aux conclusions susvisées pour un exposé complet des prétentions et des moyens en fait et en droit développés par chacune des parties. MOTIFS DE LA DÉCISION. Sur la recevabilité de l'action engagée par la SA Clairsienne. Le juge des référés a déclaré l'action de la SA Clairsienne tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence les demandes relatives à l'expulsion et l'indemnité d'occupation irrecevables au motif qu'il n'était pas justifiée de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990(CCAPEX). La SA Clairsienne fait valoir que la motivation de l'ordonnance est erronée dès lors que la saisine de la CCAPEX avait bien été effectuée dans les conditions prévues par la loi deux mois avant la délivrance de l'assignation, la CCAPEX ayant accusé réception de sa saisine le 2 mai 2023. Aux termes de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par l'ordonnance du 17 juillet 2019, 'II.-Les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s'effectue par voie électronique par l'intermédiaire du système d'information prévu au dernier alinéa de l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.' En l'espèce, la SA Clairsienne pour justifier de la CCAPEX produit un document intitulé 'signalement CCAPEX' en date du 2 mai 2023 accompagné d'un courriel de réception émanant de la la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 2 mai 2023. L'assignation a été délivrée le 19 juillet 2023, soit après le délai de deux mois prévu par l'article 24-II de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. L'action tendant à constater l'acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence les demandes relatives à l'expulsion et l'indemnité d'occupation sont donc recevables, l'ordonnance devant être infirmée en ce qu'elle a jugé le contraire. Sur les demandes de la SA Clairsienne. - sur la résiliation des baux. Aux termes de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 22 août 2021, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 24 I de la même loi, '-Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l'adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil...' En l'espèce les contrats de bail consentis par la SA Clairsienne à M. [K] comportent chacun une clause stipulant la résiliation du bail en cas notamment de défaut de paiement des loyers et charges. Un commandement de payer visant les clauses de résiliation a été délivrée à M. [K] par acte du 3 mai 2023, pour un arriéré s'élevant à la somme de 5053,47 € arrêté au 30 avril 2023 selon le décompte étant annexé à l'acte. Ce commandement qui répond aux exigences de l'article 24-I de la la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 est resté infructueux, M. [K] qui n'a pas comparu en première instance et ne comparaît pas non plus en cause d'appel ne justifiant d'aucun règlement. Il convient donc de constater que les deux baux sont résiliés par le jeu de la clause de résiliation contenue dans chacun des contrats. En conséquence, M. [K] étant désormais occupant sans droit ni titre, son expulsion sera ordonnée si besoin est ainsi que précisé au dispositif suivant. Ainsi que sollicité par la SA Clairsienne, M. [K] sera condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et des charges afin de compenser l'occupation sans droit ni titre des lieux objets des deux baux. - sur la demande de provision. Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier. La SA Clairsienne sollicite en l'espèce l'infirmation de la condamnation de M. [K] au paiement de la somme provisionnelle de 12.401,61 euros et demande que la provision soit portée à la somme de 16.195,36 euros au titre des loyers, charges et dus au 1er mars 2024. En l'espèce, il ressort du décompte produit par la SA Clairsienne arrêté au 1er mars 2024 que la dette de loyers et charges s'élevait à 16.195,36 € au 29 février 2024. La demande de provision est donc justifiée à hauteur de ce montant, il y sera fait droit, l'ordonnance étant infirmée en que la provision a été allouée à hauteur de 12.401,61 euros. Les intérêts au taux légal seront dus à titre provisionnel à compter de la décision de première instance sur la somme de 12.401,61 euros, à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus et à compter de l'exigibilité de chaque échéance pour les indemnités d'occupation postérieures. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile . Partie perdante, M. [K] sera condamné aux dépens de première instance et d'appel ainsi qu'à verser à la SA Clairsienne une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . PAR CES MOTIFS. La Cour, Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a déclaré irrecevable la demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire ainsi que les demandes relatives à l'expulsion et l'indemnité d'occupation, Statuant à nouveau et y ajoutant, Déclare recevables les demandes de la SA Clairsienne tendant à voir constater 1'acquisition de la clause de résiliation, relatives à l'expulsion et l'indemnité d'occupation, Constate à la date du 3 juillet 2023 la résiliation de plein droit du bail d'habitation en vertu-de la clause de résiliation du logement situé [Adresse 5] Bâtiment B 5 Porte n° 111, [Adresse 4] - [Localité 3] et de la place de stationnement située [Adresse 5] - Parking extérieur collectif Conv. Bat. A-B - parking n° 9 - [Adresse 4] - [Localité 3], Dit qu' à défaut par M. [Y] [K] d'avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si besoin est 1'assistance de la force publique et d'un serrurier deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément dispositions des articles L 411-1 et L4l2-1- du code des procédures civiles d'exécution, Ordonne l'enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux aux frais et risques et périls de M. [Y] [K], Condamne M. [Y] [K] à payer à la SA Clairsienne une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées à compter de la date de résiliation des baux et ce jusqu'à la libération effective des lieux, Condamne M. [Y] [K] au paiement de la somme provisionnelle de 16.195,36 euros arrêtée au 29 février 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 13 décembre 2023 sur la somme de 12.401,61 euros et à compter de la signification du présent arrêt pour le surplus, puis à compter de leur échéance pour les indemnités d'occupation à venir, Condamne M. [Y] [K] à payer à la SA Clairsienne une somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [Y] [K] aux dépens de première instance et d'appel. Le présent arrêt a été signé par Madame Paule POIREL, président, et par Madame Séléna BONNET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier, Le Président,