Cour d'appel, 07 décembre 2023. 23/02080

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51A 14e chambre ARRET N° CONTRADICTOIRE DU 07 DECEMBRE 2023 N° RG 23/02080 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VYMW AFFAIRE : [X] [V] [R] ... C/ S.A.S. SAINTE BARBE Décision déférée à la cour : Ordonnance rendue le 14 Février 2023 par le Tribunal de proximité de Nanterre N° RG : 12-22-0236 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 07.12.2023 à : Me Pierre-antoine CALS, avocat au barreau de VERSAILLES, Me Oriane DONTOT, avocat au barreau de VERSAILLES RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE SEPT DECEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Madame [X] [V] [R] née le 24 Juillet 1980 à [Localité 3] de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] / France Monsieur [O] [N] [B] né le 29 Décembre 1976 à Haiti de nationalité Française [Adresse 1] [Adresse 1] / France Représentant : Me Pierre-antoine CALS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 719 Ayant pour avocat plaidant Me Dahbia CHALAL-FERTANE, du barreau de Paris APPELANTS **************** S.A.S. SAINTE BARBE Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège N° SIRET : 307 26 3 7 80 [Adresse 2] [Adresse 2] Représentant : Me Oriane DONTOT de la SELARL JRF AVOCATS & ASSOCIES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 617 - N° du dossier 20230281 Ayant pour avocat plaidant Me Lauren SIGLER, du barreau de Paris INTIMEE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 30 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, Conseiller faisant fonction de président, Madame Marina IGELMAN, Conseiller, Mme Florence SCHARRE, Conseiller, Greffier, lors des débats : Mme Elisabeth TODINI, EXPOSE DU LITIGE Par actes du 9 et 11 novembre 2021, la S.A.S. Sainte Barbe, représenté par CDC Habitat, a donné à bail à M. [O] [B] et Mme [X] [R] un appartement, une cave et une place de stationnement situés résidence [Adresse 1], moyennant la somme de 2 205,79 euros. Depuis le mois de juillet 2022, des loyers sont restés impayés. Le 10 mars 2022, un commandement de payer la somme en principal de 6 172,43 euros, reproduisant la clause résolutoire, a été délivré à M. [B] et Mme [R]. Le commandement de payer est resté infructueux. Par acte d'huissier de justice délivré le 3 novembre 2022, la société Sainte Barbe a fait assigner en référé M. [B] et Mme [R] aux fins d'obtenir principalement : - la constatation de l'acquisition de la clause résolutoire, - leur expulsion et celle de tous les occupants de leur chef des lieux loués avec le concours de la force publique et d'un serrurier si nécessaire, - leur condamnation solidaire au paiement de la somme provisionnelle de 8 391,73 euros au titre des loyers impayés, terme de juillet 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal courant à compter du 10 mars 2022, date d'un commandement de payer la somme de 6 172,43 euros visant la clause résolutoire, ainsi qu'au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant des loyers et charges jusqu'à la libération effective des lieux,, - leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer. Par ordonnance réputée contradictoire rendue le 14 février 2023, le juge des référés du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a : au principal, renvoyé les parties à mieux se pourvoir, mais dès à présent, - condamné solidairement M. [B] et Mme [R] à payer à la société Sainte Barbe la somme provisionnelle de 8 391,73 euros au titre des loyers et charges impayés, terme de juillet 2022 inclus, augmentée des intérêts au taux légal courant à compter du 10 mars 2022 sur la somme de 6 172,43 euros et du 3 novembre 2022 pour le surplus, - constaté que le bail en date des 9 et 11 novembre 2021 liant les parties est résilié de plein droit à la date du 10 mai 2022 par l'acquisition de la clause résolutoire prévue audit bail, - ordonné en conséquence à M. [B] et Mme [R] de quitter les lieux loués par ce bail au plus tard deux mois après un commandement de les libérer délivré conformément aux articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution, - passé ce délai, autorisé l'expulsion de M. [B] et Mme [R] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin est, dans les conditions visées aux articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, ainsi que la séquestration du mobilier garnissant les locaux à ses frais et risques sous réserve des dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, - condamné solidairement M. [B] et Mme [R] à payer à la société Sainte Barbe : - une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter de la résiliation d'un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et ce jusqu'à la libération effective des lieux, - la somme de 500 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - rejeté pour le surplus ou les autres demandes, - rappelé que l'exécution provisoire de l'ordonnance est de droit, - condamné solidairement M. [B] et Mme [R] aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer en date du 10 mars 2022. Par déclaration reçue au greffe le 29 mars 2023, Mme [R] et M. [B] ont interjeté appel de cette ordonnance en tous ses chefs de disposition. Dans leurs dernières conclusions déposées le 10 mai 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de leurs prétentions et moyens, Mme [R] et M. [B] demandent à la cour, au visa des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, de : '- déclarer recevable l'appel interjeté par M. [O] [B] et Mme [X] [R]; par conséquent : - infirmer l'ordonnance de référé du tribunal de proximité de Boulogne Billancourt en date du 14 février 2023 dans toutes ses dispositions ; statuant à nouveau : - constater, la bonne foi de Mme [X] [R] et M. [O] [B] - prononcer, la suspension des effets de la clause résolutoire ; - accorder, des délais de paiement pour les sommes restant dues sur une durée de trois années; - réserver les dépens'. Dans ses dernières conclusions déposées le 12 juin 2023 auxquelles il convient de se rapporter pour un exposé détaillé de ses prétentions et moyens, la société Sainte Barbe demande à la cour, au visa des articles 564 du code de procédure civile, 7-1, 24 II et 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, de : '- déclarer Mme [X] [R] et M. [O] [B] irrecevables et à tout le moins infondés en leur appel ; - débouter Mme [X] [R] et M. [O] [B] de l'ensemble de leurs demandes, à toutes fins qu'elles comportent, - confirmer l'ordonnance de référé rendue par le tribunal de proximité de Boulogne Billancourt le 14 février 2023 sous le RG n°12-22-000236 en toutes ses dispositions ; - condamner solidairement Mme [X] [R] et M. [O] [B] au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.' L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION M. [B] et Mme [R] exposent reconnaître l'existence de leur dette locative, qu'ils imputent à des difficultés professionnelles aujourd'hui terminées. Soutenant avoir réellement mais vainement tenté de procéder à des règlements en cours de procédure et précisant avoir trois enfants mineurs à charge, ils sollicitent la suspension de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement. Pour s'opposer à cette demande, la société Sainte Barbe fait valoir que les paiements effectués par ses locataires depuis août 2022 sont systématiquement rejetés et que la dette locative s'élève à plus de 31 000 euros. Elle souligne que les appelants ne justifient pas de la situation professionnelle de M. [B] et qu'au regard des documents versés aux débats, les revenus des locataires apparaissent trop faibles pour permettre un apurement de la dette, fût-elle étalée sur trois ans. Sur ce, Sur la résiliation du bail Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'article 835 suivant dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre régulièrement. Si les appelants indiquent dans le dispositif de leurs conclusions qu'ils sollicitent la réformation le jugement entrepris en toutes ses dispositions, il convient de constater à la lecture de leurs écritures qu'ils ne sollicitent en réalité que la suspension de la clause résolutoire. Au surplus, le commandement du 10 mars 2022 visait la clause résolutoire et il n'est pas contesté que les locataires ne se sont pas acquittés de leur dette dans le délai qui leur était imparti. L'ordonnance attaquée sera donc confirmée en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail ainsi que sur les mesures subséquentes à savoir l'expulsion et la séquestration du mobilier. Sur les demandes en paiement Il convient de constater que ni la société Sainte Barbe (même si elle produit un décompte postérieur faisant état d'une dette supérieure) ni M. [B] et Mme [R] ne contestent la décision querellée en ce qu'elle a condamné les locataires au paiement d'une provision de 8 391,73 euros correspondant à l'arriéré au 31 juillet 2022 et d'une indemnité d'occupation. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire et de délais de paiement L'article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. L'article 24 VII prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. Il découle de ces dispositions que l'octroi de délais de paiement, entraînant la suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire, est subordonnée à la justification par le locataire d'éléments relatifs à sa situation, en particulier financière, permettant de démontrer qu'il est en capacité d'apurer sa dette si celle-ci est étalée, en plus de l'acquittement des échéances du loyer et des charges courantes. Or en l'espèce, M. [B] et Mme [R] ne produisent, pour justifier de leur situation professionnelle, que 3 bulletins de paie de Mme [R] dont le montant est insuffisant pour démontrer leur capacité à régler le loyer, dont le montant est élevé. Au surplus, le décompte versé aux débats par la société Sainte Barbe permet de constater qu'aucun règlement n'est intervenu postérieurement au mois d'août 2022, la dette locative ne cessant de s'accroître. Dans ces conditions, leur demande de délais et de suspension des effets de l'acquisition de la clause résolutoire ne peut qu'être rejetée et il sera ajouté à l'ordonnance querellée à ce titre. Sur les demandes accessoires L'ordonnance sera confirmée en ses dispositions relatives aux frais irrépétibles et dépens de première instance. Parties perdantes, M. [B] et Mme [R] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel. En équité, il a lieu de les condamner in solidum à verser à la société Sainte Barbe la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Confirme l'ordonnance entreprise ; Y ajoutant ; Rejette le surplus des demandes ; Condamne in solidum M. [O] [B] et Mme [X] [R] à verser à la société Sainte Barbe la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne in solidum M. [O] [B] et Mme [X] [R] aux dépens d'appel. Arrêt prononcé par mise à disposition au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et signé par Madame Pauline DE ROCQUIGNY DU FAYEL, conseiller faisant fonction de président, et par Madame Élisabeth TODINI, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. Le greffier, Le président,