Tribunal judiciaire, 28 octobre 2024. 24/02465

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 6] [Adresse 6] [Adresse 6] [Localité 3] NAC: 5AA N° RG 24/02465 N° Portalis DBX4-W-B7I-TDMK ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ N° B DU : 28 Octobre 2024 [C] [V] C/ [Y] [Z] Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée à : Me FAGES (SELARL CLF) Le : Copies certifiées conformes à toutes les parties Le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ Le lundi 28 Octobre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE, Sous la présidence de Madame Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Madame Halima KAHLI, Greffière, lors des débats et de Madame Hanane HAMMOU-KADDOUR, Greffière chargée des opérations de mise à disposition. Après débats à l'audience du 27 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ; ENTRE : DEMANDEUR Monsieur [C] [V] Demeurant SCI MAFLEX - SARL LA COB [Adresse 1] [Localité 4] Représenté par Maître Claire FAGES de la SELARL CLF, avocate au barreau de TOULOUSE ET DÉFENDEUR Monsieur [Y] [Z] Demeurant [Adresse 5] [Adresse 5] [Adresse 5] [Localité 2] Représenté par Maître Valentine PONS-GUEDDICHE, avocate au barreau de TOULOUSE RAPPEL DES FAITS Par contrat du 11 mars 2023, prenant effet au 13 mars 2023, Monsieur [C] [V] a donné à bail à Monsieur [Y] [Z] un appartement à usage d'habitation n°59 et un parking aérien n°86, situés [Adresse 5] pour un loyer mensuel de 312 euros et une provision sur charges mensuelle de 43 euros. Le 08 février 2024, Monsieur [C] [V] a fait signifier à Monsieur [Y] [Z] un commandement de payer les loyers et charges impayés et de justifier d’une assurance visant la clause résolutoire. Par acte de Commissaire de justice en date du 29 mai 2024, Monsieur [C] [V] a ensuite fait assigner Monsieur [Y] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique, outre la séquestration des meubles du logement à ses frais et périls, et sa condamnation au paiement : - de la somme de 1.598,53 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers, somme à parfaire au jour de l'audience, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la libération du logement, - d'une somme de 1.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile et des dépens. Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 mai 2024. A l’audience du 27 septembre 2024, Monsieur [C] [V], représenté par la SELARL CLF, se réfère à ses conclusions écrites. Il maintient ses demandes et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 2.371,11 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de septembre 2024 comprise. Il s’oppose à l’octroi de délais de paiement. Au soutien de ses demandes, il se fonde sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et les impayés de loyers pour solliciter l’acquisition de la clause résolutoire. Il met en avant l’absence de reprise du paiement des loyers courants pour s’opposer à la demande de délai. Monsieur [Y] [Z], représenté par Maître Valentine PONS-GUEDDICHE, sollicite que Monsieur [C] [V] soit débouté de ses demandes et qu’il lui soit accordé des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, à hauteur de 100 euros pendant 24 mois. Au soutien de ses demandes, il indique qu’il a été incarcéré du 13 novembre 2023 au 13 juillet 2024, ce qui l’a empêché de régler ses loyers. Il fait valoir qu’il est de bonne foi, ayant repris une activité professionnelle et payé son loyer d’août 2024, avant que son compte bancaire ne soit clôturé. Il argue du fait qu’il doit percevoir 2.400 euros d’une procédure judiciaire et 2.153 euros au titre de son salaire d’août, ce qui lui permettra de reprendre les loyers dès qu’il aura un compte bancaire. L'affaire a été mise en délibéré au 28 octobre 2024. Autorisé à produire une note en délibéré jusqu’au 15 octobre 2024, le conseil de Monsieur [Y] [Z] a justifié de l’ouverture d’un compte bancaire par son client et d’un versement de 750 euros au profit de son bailleur. MOTIFS DE LA DECISION I. SUR LA RESILIATION A titre liminaire, il est noté que Monsieur [C] [V] fonde sa demande d’acquisition des effets de la clause résolutoire sur les seuls impayés de loyer et non sur le défaut d’assurance, qui ne sera dès lors pas étudié. 1. Sur la recevabilité de l'action Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 31 mai 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige. L’action est donc recevable. 2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux". Le commandement de payer fait pour une somme supérieure à celle effectivement due demeure valable à hauteur de cette dernière somme (Cass. 3e civ., 27 oct. 1993, n°91-19.416). Ainsi, l’erreur sur la somme appelée ne fait pas obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire si la somme réellement due n’est pas réglée par le débiteur. Le bail conclu le prenant effet au 13 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII. Clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer. Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.532,02 euros a été signifié le 08 février 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat. Un paiement de 266,25 euros a été réalisé le 02 févier 2024 au titre des allocations pour le logement, sans être pris en compte dans le commandement de payer (selon le décompte annexé au commandement de payer et daté du 01 février 2024). Cette somme doit être déduite des sommes réclamées à Monsieur [Y] [Z], comme ayant déjà été réglée avant le commandement. Ainsi, il convient de vérifier si Monsieur [Y] [Z] a réglé la somme de 1.265,77 euros dans le délai de deux mois. Un seul versement d’allocation pour le logement de 291 euros doit s’imputer sur le commandement de payer en application de l’article 1342-10 du Code civil et Monsieur [Y] [Z] n'a pas réglé le restant de la dette dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 09 avril 2024. II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF L’article 1728 du Code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi". Monsieur [C] [V] produit un décompte du 12 septembre 2024 indiquant que Monsieur [Y] [Z] reste devoir la somme de 2.371,11 euros, mensualité de septembre 2024 comprise. Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite de 330,46 euros, compris dans les dépens, et les frais de gestion sur impayés de 121 euros, dont il n’est pas démontré à quel titre ils seraient dus. Il convient également de déduire la somme de 750 euros que Monsieur [Y] [Z] justifie avoir payé. Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 1.169,65 euros. III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. [...] Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. [...] Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet". Monsieur [Y] [Z] justifie de ressources, d’un travail et d’un compte bancaire, de nature à lui permettre de régler sa dette. Il apparaît d’ailleurs de bonne foi, ayant réalisé un paiement en août 2024 et un paiement conséquent en octobre 2024. Toutefois, il apparaît qu’il n’avait pas repris avant l’audience le paiement de ses loyers courants, dans la mesure où le loyer du mois de septembre 2024 a été payé après l’audience et uniquement en octobre 2024, ce qui fait obstacle à l'octroi de délai de paiement. Aussi, il convient de rejeter la demande de délai de paiement. IV. SUR LES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE En l'absence de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, la résiliation est intervenue le 09 avril 2024 et Monsieur [Y] [Z] est depuis occupant sans droit ni titre. Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Monsieur [Y] [Z] ainsi que de tous les occupants de leur chef. Il n’y a lieu de statuer sur le sort des meubles, hypothétique à ce stade. Monsieur [Y] [Z] sera également condamné au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré pour la période du 09 avril 2024 au septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES Monsieur [Y] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [C] [V], Monsieur [Y] [Z] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 11 mars 2023 prenant effet au 13 mars 2023 entre Monsieur [C] [V] et Monsieur [Y] [Z] concernant l’appartement à usage d'habitation n°59 et le parking aérien n°86, situés [Adresse 5] sont réunies à la date du 09 avril 2024 ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à verser à Monsieur [C] [V] à titre provisionnel la somme de 1.169,65 euros (décompte arrêté au 12 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de septembre 2024 comprise) ; REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ; ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Y] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés ; DISONS qu’à défaut pour Monsieur [Y] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [C] [V] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à payer à Monsieur [C] [V] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] à verser à Monsieur [C] [V] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNONS Monsieur [Y] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; La Greffière, La Juge,