Cour d'appel, 30 juin 2025. 23/00361

ARRÊT N°25/ PF R.G : N° RG 23/00361 - N° Portalis DBWB-V-B7H-F4ID [T] C/ S.C.I. GIS 33 CILAOS 2009-10 RG 1èRE INSTANCE : 1122000313 COUR D'APPEL DE SAINT- DENIS ARRÊT DU 30 JUIN 2025 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE [Localité 9] en date du 24 FEVRIER 2023 RG n°: 1122000313 suivant déclaration d'appel en date du 21 MARS 2023 APPELANT : Monsieur [V] [T] [Adresse 4] [Localité 7] Représentant : Me Chafi AKHOUN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMEE : S.C.I. GIS 33 CILAOS 2009-10 [Adresse 1] [Localité 2] (HERAULT) Représentant : Me Sanaze MOUSSA-CARPENTIER, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION CLÔTURE LE : 14/02/2025 DÉBATS : En application des dispositions de l'article 804 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 14 février 2025 devant la Cour composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : Madame Sophie PIEDAGNEL, Conseillère Qui en ont délibéré après avoir entendu les avocats en leurs plaidoiries. A l'issue des débats, le président a indiqué que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition le 30 avril 2025 prorogé par avis au 30 mai 2025 puis au 30 juin 2025. Greffier lors des débats : Sarah HAFEJEE,. Greffiere lors de la mise à disposition : Nathalie BEBEAU. ARRÊT : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 30 juin 2025. * * * LA COUR EXPOSE DU LITIGE Par contrat prenant effet à compter du 1er janvier 2014, la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 a, par l'intermédiaire de son mandataire, la SAS VICTORIA GESTION, donné à bail à Monsieur [V] [T] une maison à usage d'habitation située [Adresse 3] à SAINT GILLES LES BAINS (974). Monsieur [V] [T] n'ayant pas payé le loyer de manière régulière, la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 lui a fait signifier, en date du 16 février 2022, un commandement de payer visant la clause résolutoire. Par ce même acte, elle mettait son locataire en demeure de justifier de la souscription d'un contrat d'assurance contre les risques locatifs. Monsieur [V] [T] n'ayant pas régularisé la situation, la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 a, par exploit d'huissier du 21 juin 2022, saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Saint-Paul pour faire constater, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, l'acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [V] [T] ainsi que tous occupants de son chef et obtenir la condamnation de Monsieur [V] [T] à réparer les préjudices qui lui ont été causés. Par exploit d'huissier en date du 24 juin 2022, cet acte annulant et remplaçant un précédent exploit délivré le 11 mai 2022, Monsieur [V] [T] a saisi le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité de Saint-Paul de demandes tendant à voir condamner la SCI GIS 33 à procéder à des travaux de remise en état de son logement ; à lui rembourser certaines sommes indument perçues ; à prononcer la réduction de 50 % des loyers versés depuis le mois d'avril 2021 et ce, jusqu'au parfait achèvement des travaux de remise en état du logement ; à autoriser la séquestration des loyers dans l'attente du parfait achèvement desdits travaux ; à prononcer la compensation entre les loyers dus et les sommes mises à la charge de la bailleresse et à condamner la SCI GIS 33 à réparer les préjudices qu'il a subis. Par jugement en date du 24 février 2023, le tribunal de proximité de Saint-Paul a statué en ces termes : " DIT la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 recevable en ses demandes, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 1er janvier 2014 entre la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 et Monsieur [V] [T] concernant le logement situé [Adresse 3] à SAINT GILLES LES BAINS (974) sont réunies à la date du 17 avril 2022, CONDAMNE Monsieur [V] [T] à verser à la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 la somme de 42 000 euros (quarante-deux mille euros) selon décompte arrêté au 28 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2022 sur la somme de 28 000 euros et de la présente décision pour le surplus, Vu l'article 24, alinéas 3 et 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par l'article 114 de la loi n°98-657 du 29 juillet 1988 d'orientation relative à la lutte contre les exclusions, AUTORISE Monsieur [V] [T] à s'acquitter de cette somme en un seul versement de 42 000 euros (quarante-deux mille euros), le loyer courant devant être payé en sus, DIT que ce versement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution du délai accordé, DIT que si le délai accordé est entièrement respecté, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer courant ou de l'arriéré, restée impayée justifiera, sept jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : * que la clause résolutoire retrouve son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire, * que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible, * qu'à défaut pour Monsieur [V] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, * que Monsieur [V] [T] soit condamné à verser à la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 1 000 euros (mille euros), courant jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux et augmentée des intérêts légaux à compter de chaque indemnité, que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant, qu'elle ne donnera pas lieu à indexation, CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer à la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE Monsieur [V] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (288,58 euros TTC) et de l'assignation (96,81 euros TTC), DEBOUTE toutes les parties de leurs autres demandes différentes, plus amples ou contraires au présent dispositif, RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris. " Par déclaration du 21 mars 2023, Monsieur [V] [T] a interjeté appel du jugement précité. L'affaire a été renvoyée à la mise en état suivant une ordonnance rendue le 22 mars 2023. Le 5 juin 2023, Monsieur [V] [T] a déposé ses premières conclusions. Le 24 aout 2023, la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 a déposé ses premières conclusions. L'ordonnance de clôture est intervenue le 12 septembre 2024. Elle a été révoquée par ordonnance du 10 octobre 2024, afin de permettre à l'appelant de répliquer par dernières conclusions, maintenant l'affaire à l'audience du 14 février 2025. *** Aux termes de ses dernières conclusions n° 4, déposées le 19 décembre 2024, Monsieur [V] [T] demande à la cour de : " CONFIRMER le jugement en ce qu'il a suspendu les effets de la clause résolutoire, et dit que si le délai accordé est entièrement respecté, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise INFIRMER le jugement entrepris en ce qu'il a : - Constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 1er janvier 2014 entre la SCI GIS 33 CTLAOS et Monsieur [V] [T] concernant le logement situé [Adresse 3] à SAINT GILLES LES BAINS sont réunies à la date du 17 avril 2022. - Condamné Monsieur [T] à verser à la SCI GIS 33 la somme de 42 000 euros selon décompte arrêté au 28 février 2023, avec intérêt au taux légal à compter du 16 février 2022 sur la somme de 28 000 euros et de la présente décision pour le surplus. - Dit que le versement de la dette locative devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la décision, - Dit que toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer courant ou de l'arriéré, restée impayée justifiera, sept jours auprès la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : o Que la clause résolutoire retrouve son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire, o Que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible, o Qu'à défaut pour Monsieur [V] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans le délai de deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, o Que Monsieur [V] [T] soit condamné à verser à la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 1 000 euros (mille euros) courant jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux et augmentée des intérêts légaux à compter de chaque indemnité, que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant, qu'elle ne donnera pas lieu à indexation, - Condamné Monsieur [V] [T] à payer à la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile, - Condamné Monsieur [V] [T] aux entiers dépens de la présente procédure qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (288,58 euros TTC) et de l'assignation (96,61 euros TTC), - Débouté Monsieur [T] de l'intégralité de ses demandes. Statuant à nouveau : REJETER l'intégralité des demandes, fins et conclusions de la société GIS 33, et notamment sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, CONDAMNER la SCI GIS 33 à procéder aux travaux de remise en état du logement de Monsieur [T], sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, soit faire : " Réaliser les travaux nécessaires aux fins de cesser les infiltrations d'eau et assurer ainsi le clos et le couvert ; " Réaliser les travaux nécessaires aux fins d'assurer l'équipement en eau chaude de l'habitation ; " Procéder à une mise en conformité électrique ; " Procéder à une réparation des fuites de la piscine et à sa mise en conformité au titre du dispositif de prévention des accidents. CONDAMNER la SCI GIS 33 à transmettre chaque mois à Monsieur [T] des quittances de loyers, et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée. AUTORISER Monsieur [T] à suspendre le paiement de ses loyers à compter de la décision à intervenir, et à les séquestrer sur le compte CARPA de son conseil, ou auprès de la Caisse des dépôts et consignation, et ce jusqu'à l'exécution effective des travaux par son bailleur, qui devra être dûment constatée par voie d'un commissaire de justice, dont les frais seront pris en charge par la société GIS 33. CONDAMNER la SCI GIS 33 à rembourser à Monsieur [T] la somme de 1 040 euros avancée au titre des travaux d'ores et déjà entrepris ; CONDAMNER la SCI GIS 33 à procéder à une réduction rétroactive de 50 % des loyers versés par Monsieur [T] depuis le mois d'avril 2021, et ce jusqu'au parfait achèvement des travaux de remise en état du logement ; A ce titre, CONDAMNER la SCI GIS 33 à verser à Monsieur [T] à titre de provision, la somme de 20 500 euros correspondant au remboursement de 50 % du loyer versé sur la période d'avril 2021 à septembre 2024, CONDAMNER la SCI GIS 33 à verser à Monsieur [T] la somme de 2 940 euros au titre du remboursement de la taxe d'habitation ; CONDAMNER la SCI GIS 33 à verser à Monsieur [T] la somme de 5 000 euros au titre du dommage moral. A titre subsidiaire, si la clause résolutoire devait être considérée acquise : CONFIRMER la suspension des effets de la clause résolutoire ; DIT que les délais de paiement ayant été respectés par Monsieur [T], la clause résolutoire est réputée n'avoir jamais été acquise ; ENJOINDRE à la société GIS 33 à mettre en 'uvre les dispositions prévues à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, pour diligenter toute expulsion qu'elle souhaiterait entreprendre à l'encontre de Monsieur [T], dans le cas d'un défaut de règlement par son locataire de toute mensualité due postérieurement au prononcé de la décision à intervenir ; En tout état de cause DIRE prescrit le loyer sollicité au titre du mois de juillet 2018 ; CONDAMNER la SCI GIS 33 au paiement de la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNER la SCI GIS 33 aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître Anaïs AYACHE, avocat, en application de l'article 699 du Code de procédure civile, ainsi qu'au remboursement des frais de billet d'avion. " *** Aux termes de ses dernières conclusions n° 2, déposées le 11 septembre 2024, la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 demande à la cour de : " CONFIRMER le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité de SAINT-PAUL du 24 février 2023 en ce qu'il a : * DIT la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 recevable en ses demandes ; * CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail ayant pris effet le 1er janvier 2014 entre la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 et Monsieur [V] [T] concernant le logement situé [Adresse 5] à SAINT GILLES LES BAINS (974) sont réunies à la date du 17 avril 2022 ; * CONDAMNE Monsieur [V] [T] à verser à la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 la somme de 42 000 euros (quarante-deux mille euros) selon décompte arrêté au 28 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2022 sur la somme de 28 000 euros et de la présente décision pour le surplus ; * CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer à la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 la somme de 3 000 euros (trois mille euros) en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile * CONDAMNE Monsieur [V] [T] au entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, du commandement de payer (288,58 €) et de l'assignation (91,81 euros TTC) ". INFIRMER partiellement le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité de SAINT-PAUL du 24 février 2023 en ce qu'il a jugé : " AUTORISE Monsieur [V] [T] à s'acquitter de cette somme en un seul versement de 42 000 € (quarante-deux mille euros), le loyer courant devant être payé en sus, " DIT que le versement devra intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, " SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution du délai accordé, " DIT que si le délai accordé est entièrement respecté la clause résolutoire ne sera réputée n'avoir jamais été acquise, o DIT qu'en revanche, toutes mensualités, qu'elle soit au titre du loyer courant qu'elle soit due au titre du loyer courant ou de l'arriéré, restée impayée justifiera, 7 jours après la réception d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception : o que la clause résolutoire retrouve son plein effet de plein droit et sans nouvelle décision judiciaire o que l'intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible, o qu'à défaut pour Monsieur [V] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les 2 mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 puis-je faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, o que Monsieur [V] [T] soit condamné à verser à la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 une indemnité mensuelle d'occupation égale à la somme de 1 000 € (mille euros), courant jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux et augmenter des intérêts légaux à compter de chaque indemnité, que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5 du mois suivant, qu'elle ne donnera pas lieu à indexation ". Statuant à nouveau, DEBOUTER Monsieur [V] [T] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, tant à titre principal qu'à titre subsidiaire, ORDONNER l'expulsion immédiate et sans délais de Monsieur [V] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef du local d'habitation situé [Adresse 6], CONDAMNER Monsieur [V] [T] au paiement d'une indemnité d'occupation fixée à la somme de 1 000 € par mois, en principal, à compter de la date d'effet de la résiliation du bail (acquisition de la clause résolutoire au 17 avril 2022) jusqu'à complète des lieux par lui-même et tous occupants de son chef, CONDAMNER Monsieur [V] [T] au paiement de la somme de 10 000 € au titre de son appel dilatoire et abusif, CONDAMNER Monsieur [V] [T] à une amende civile d'un montant qui plaira à la Cour de céans, En tout état de cause, CONDAMNER Monsieur [V] [T] au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens d'appel. " *** Pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il convient de se reporter à leurs écritures ci-dessus visées, figurant au dossier de la procédure, auxquelles il est expressément référé en application de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIFS A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'examine que les moyens développés dans la partie discussion des conclusions présentés au soutien de ces prétentions. Elle n'est pas tenue de statuer sur les demandes de " constatations " ou de " dire et juger " qui ne sont pas, hors les cas prévus par la loi, des prétentions en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques mais constituent, en réalité, les moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. Sur la clôture : L'ordonnance du 10 octobre révoquant l'ordonnance de clôture du 12 septembre 2024 a permis à Monsieur [T] de déposer ses dernières écritures comme il l'avait sollicité préalablement. Mais aucune clôture n'a été ordonnée depuis. Aussi, la clôture intervient le jour de l'audience par ordonnance séparée sans opposition des parties. Sur le périmètre de l'appel : L'appelant fait grief au jugement querellé d'avoir constaté l'acquisition de la clause résolutoire alors qu'elle aurait été mise en 'uvre de mauvaise fois par la bailleresse (CGIS 33). Il fait aussi valoir une exception d'inexécution de paiement des loyers en raison de l'état indécent du logement et du manquement de la bailleresse à son obligation de délivrance. Il invoque aussi la prescription de l'action en paiement de certains loyers. Dans la partie DISCUSSION de ses conclusions, il évoque le défaut de qualité à agir de la SCI CGIS 33 mais renonce à maintenir cette fin de non-recevoir en appel alors que l'intimée y réplique. Il n'y a donc pas lieu de statuer de ce chef. Sur l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail : Pour constater l'acquisition de la clause résolutoire à la date du 17 avril 2022, le premier juge a retenu en substance que : . La clause résolutoire est stipulée dans le bail conclu entre les parties le 1er janvier 2014. . Le commandement de payer les loyers et charges impayés a été délivré le 16 février 2022 pour obtenir le paiement d'une dette locative d'un montant de 28 000 euros. . Il est resté sans effet après le délai de deux mois. . Ce commandement vise clairement l'intention du bailleur de se prévaloir de la clause résolutoire en cas d'absence de régularisation dans le délai de deux mois. . La juridiction, tenue dans l'ignorance absolue de l'existence éventuelle d'un mandataire de la bailleresse et des obligations éventuelles de celui-ci dans le cadre d'un contrat de mandat de gestion locative, ne peut donc que s'en remettre aux stipulations du contrat de bail en considérant que le loyer devait être versé entre les mains de la SCI bailleresse. . Une sommation interpellative et la communication d'un justificatif INFOGREFFE comportant notamment l'adresse postale de la SCI bailleresse ainsi qu'un courriel lui ont été adressés pour l'inviter à régler les loyers dus entre les mains de l'huissier de justice. . Monsieur [V] [T] était donc, a. compter de cette date, en mesure soit de régler ses loyers entre les mains de l'huissier de justice, soit d'adresser mensuellement un chèque à la SCI bailleresse. . L'exception d'inexécution, fondée sur le seul fait que le locataire n'ait pu utiliser le logement conformément à. sa destination en raison de son prétendu caractère indécent, n'est pas valablement opposée aux demandes formées par la SCI bailleresse. . Les conditions de la suspension du paiement des loyers dans l'attente de la réalisation des travaux réclamés par le locataire n'ont pas été respectées pas plus que celle concernant une éventuelle demande de consignation des loyers. . La mauvaise foi de la SCI bailleresse dans la délivrance du commandement de payer les loyers impayés n'est pas démontrée. . S'agissant des désordres allégués par Monsieur [T], s'il résulte de ces deux dernières pièces que le logement loué est affecté de certains désordres, seuls les désordres d'infiltrations constatés pourraient conduire à qualifier d'indécent ledit logement. . Toutefois, le logement litigieux est situé sur l'île de la Réunion ; compte tenu des conditions climatiques spécifiques à ce département, les désordres constatés ne sauraient conduire à retenir l'indécence du logement. Monsieur [T] fait valoir en appel que : . Le commandement de payer visant la clause résolutoire comme l'assignation, ont été mis en 'uvre par la société GIS 33 avec la plus extrême mauvaise foi. . La bailleresse ne vise qu'un unique objectif, récupérer le logement litigieux. Ainsi, elle a tenté de faire obstacle à l'exécution du jugement rendu en essayant d'empêcher Monsieur [T] de régler le montant des condamnations mises à sa charge, et ce a'n d'obtenir son expulsion. . La bailleresse a manifesté un désintérêt total pour son locataire, tant quant à ses conditions de vie et d'existence dans le logement loué, que plus encore dans la perception des loyers. Monsieur [T] prétend qu'il justifie avoir à plusieurs reprises et par le biais de divers interlocuteurs tenté depuis plusieurs années, de prendre contact avec son Bailleur : - Par l'intermédiaire de son avocat (pièces 4, 16 et 17) - Par l'intermédiaire de son assurance (pièces 23 et 40) - Par appel et courriels divers de sa part et de la part de sa compagne (pièces 3, 6, 22, 24, 27,34) . Bien que le bail ait été conclu en janvier 2014, Monsieur [T] n''a jamais eu le moindre contact direct avec la société bailleresse GIS 33, mais uniquement avec son représentant la société VICTORIA, entre les mains de laquelle il a toujours procédé au règlement de ses loyers, sans jamais enregistrer le moindre impayé. Néanmoins, il a été contraint et forcé, de prendre lui-même l'initiative de provisionner lesdits loyers au cours de l'année 2019, dans la mesure ou dépourvu de tout interlocuteur, il ignorait à ce moment-là, auprès de qui ses loyers devaient être reversés. La SCI 33 expose que : . Le bail d'habitation conclu entre les parties contient une clause résolutoire. . La SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire selon acte d'huissier du 16 février 2022 et de justifier de l'attestation d'assurance. . A la suite du commandement de payer les loyers et de justifier de l'assurance habitation délivré à Monsieur [V] [T], celui-ci a justifié de l'assurance habitation par son conseil le 15 mars 2022. En revanche, celui-ci n'avait jamais réglé les loyers impayés jusqu'à l'intervention de la décision de première instance et dont la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 a été forcée de recouvrer les sommes en amont de la décision au titre d'un prétendu " auto-séquestre " juridiquement infondé et de pure mauvaise foi : Monsieur [V] [T] n'avait pas l'intégralité des loyers dont il se prétendait séquestre sur les comptes saisis. . Il est toujours redevable à ce jour de la somme de 6 517,40 € € au 16 août 2023 et n'a pas respecté les termes convenus par la décision de première instance. Ceci étant exposé, L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 prévoit que : I. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 a fait délivré au preneur un commandement de payer le 16 février 2022 pour obtenir le paiement de la somme de 28.000,00 euros correspondant aux loyers impayés à la date du 1er janvier 2022. Monsieur [T] ne démontre pas avoir réglé cette dette dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer. Ainsi, la clause résolutoire est acquise à la date du 16 avril 2022, sous réserve des exceptions soulevées par le locataire qu'il convient d'examiner. Sur l'exception d'inexécution : Le premier juge a écarté l'exception d'inexécution soulevée par le locataire en considérant que : . Monsieur [T] n'a procédé de la sorte que par un exploit délivré par huissier de justice le 24 juin 2022, cet acte annulant et remplaçant un précédent exploit délivré par huissier de justice le 11 mai précédent, soit après qu'un commandement de payer lui ait été délivré en date du 16 février 2022. . Il ne pouvait suspendre de lui-même le paiement du loyer en se retranchant derrière l'exception d'inexécution qui apparaît en conséquence mal fondée dans le cadre de la présente instance. . Dans la mesure où la délivrance du commandement visant la clause résolutoire n'a pas permis au locataire d'apurer sa dette locative dans un délai de deux mois, le jeu de la clause résolutoire apparait acquis. Monsieur [T] affirme que les loyers n'ont pas été réglés en raison de l'indécence du logement et de l'inexécution par le bailleur de son obligation d'entretien. Selon l'appelant, il a subi à plusieurs reprises d'importants dégâts des eaux dus à des problèmes d'infiltrations générées par le toit plat de la maison. Ainsi et à chaque forte pluie, l'eau vient s'infiltrer dans les murs de la maison provoquant des inondations intérieures, effritements et fissures des murs et plafonds, outre une humidité insupportable. A chaque épisode de pluie, des infiltrations qui inondent l'habitation créent en outre d'importants problèmes électriques faisant notamment disjoncter le tableau électrique. Monsieur [T] a dûment informé son assurance, GROUPAMA de ces difficultés. Elle a mandaté le Cabinet d'expertise EOI aux fins de procéder à une réunion contradictoire mais la société GIS 33, ainsi que son gérant la société MB IMMO, dûment convoqués, ne se sont jamais présentés. Le Cabinet EOI a dressé un rapport désastreux de l'état de cette habitation. La SCI GIS 33 réplique que : . Si le logement ne satisfait pas aux conditions du caractère décent visé par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, l'article 20-1 permet au locataire d'agir. . Lorsque le logement est insalubre, le locataire doit impérativement poursuivre la procédure prévue aux articles L. 511-1 et R. 511-1 du code de la construction et de l'habitation. . - L'article 1731 du code civil dispose que " s'il n'a pas été fait d'état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ". L'article 1735 du code civil dispose que " le preneur est tenu des dégradations et des pertes qui arrivent par le fait des personnes de sa maison ou de ses sous-locataires ". . Monsieur [V] [T] n'a jamais mis en 'uvre une quelconque procédure pour logement non décent ou logement insalubre. S'il considérait le local d'habitation comme indécent ou insalubre, celui-ci aurait intenté les procédures précédemment visées puisque conseillé depuis plusieurs années. . La production d'un constat amiable de dégât des eaux (dont le bailleur n'a jamais été informé) et la production d'un constat d'huissier de justice relatant des infiltrations sont sans effet sur la cause. . L'exception d'inexécution ne peut utilement être mise en 'uvre que dans le cas où, par suite d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, la chose louée est totalement inutilisable au regard de l'activité prévue au bail. Or, le locataire se borne à qualifier le logement d'indécent sans démontrer qu'il s'est trouvé dans l'impossibilité de l'habiter. . Il est aussi produit un nouveau rapport amiable non-contradictoire du 11 juillet 2024 (pièce n° 55 adverse) effectué par la société IDOM TECHNOLOGIE (442 771 044) mandaté par l'assureur GROUPAMA, faisant état de prétendus désordres sur la toiture et la façade du mois de janvier 2024. Ce rapport amiable et non-contradictoire n'apporte aucun élément nouveau aux débats et ne prouve absolument rien. En effet, il est curieux de lire à celui-ci que le bail aurait été signé le 1 er janvier 2024 (ce qui est bien évidemment faux) et que les désordres proviendraient du toit et de la façade, sans qu'aucune photographie ni du toit ni de la façade (origine des désordres) n'ait été annexé au sein de ce prétendu rapport. Le rapport se borne à reprendre les éléments qui auraient été indiqués par les occupants lors du passage de l'expert. Sur ce, Aux termes de l'article 1184 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige compte tenu de la date de conclusion du bail, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances. L' article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 énonce que " Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours (...) ". A défaut, en cas de saisine par le locataire, le juge a la possibilité dès le départ, c'est-à-dire avant l'exécution des travaux, de réduire le montant du loyer ou de suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution des travaux. En l'espèce, Monsieur [T] ne justifie d'aucune démarche destinée à faire valoir une exception d'inexécution en retenant les loyers avant la délivrance du commandement de payer du 16 février 2022. Il ne justifie pas non plus avoir saisi la juridiction compétente dans le délai de deux mois suivant la délivrance du commandement de payer les loyers puisqu'il a fait délivrer une première assignation à cette fin le 11 mai 2022, remplacée par un acte du 24 juin 2022, tendant à voir condamner la SCI GIS 33 à procéder à des travaux de remise en état de son logement. Ainsi, à la date de la délivrance de cette assignation, le délai de deux mois suivant le commandement de payer visant la clause résolutoire était déjà expiré. Monsieur [T] est donc mal fondé à invoquer une exception d'inexécution alors qu'il ne justifie d'aucune action régulière susceptible de la faire valoir avant la date d'effet de la clause résolutoire deux mois après la délivrance du commandement de payer les loyers, pas plus qu'une action visant à obtenir l'autorisation de séquestrer les loyers jusqu'à exécution des travaux dont l'appelant allègue qu'ils étaient indispensables pour rendre le logement habitable. Sur l'indécence du logement : Monsieur [T] soutient néanmoins que le logement donné à bail était affecté par de nombreux désordres le rendant inhabitable ou relevant de l'indécence. Pour étayer cette prétention, il verse aux débats diverses pièces : Pièce 7 : Un constat amiable de dégât des eaux daté du 14 avril 2021 adressé à son assureur valant déclaration de sinistre ; Piece 8 : Des photographies " des murs et plafonds " illisibles en noir et blanc, non datées ni commentées ; Pièce 9: Un procès-verbal de constat de l'habitation dressé par l'étude [U] [I] & [X] [W] [R], en date du 4 août 2022, soit postérieurement à l'assignation en constatation de la clause résolutoire et en paiement ; Pièce 10 : Un rapport du Cabinet EOI du 11 mars 2022 rédigé par l'expert amiable, adressé à Monsieur [T] précisant les causes probables du sinistre, les premières causes ayant été constatées " courant 2014 " selon le cabinet d'expertise ; Piece 12 : Une photographie de la piscine en noir et blanc, sans commentaire ni date et difficilement interprétable ; Piece 13 : Un signalement de l'[Localité 8] du 5 février 2021 concernant le défaut d'entretien de la piscine et rappelant la nécessité d'éliminer les eaux stagnantes pour limiter le risque lié à la présence de moustiques ; Piece 14 : Un courriel du 9 juillet 2018 adressé à un destinataire " [E].[Z] " concernant le chauffe-eau précisant que le locataire n'a pas d'eau chaude pendant la période d'hiver ; Piece 16 : Un courrier de Maître [T], avocat de l'appelant, du 15 mars 2022, répondant aux griefs de la bailleresse en affirmant que le montant des loyers a été séquestré et que la somme due est " parfaitement disponible ", que le locataire a subi en 2018 et en 2021 d'importants dégâts des eaux liés à des infiltrations par le toit, depuis plus de trois ans ; que des déclarations de sinistres ont été réalisés et que les tentatives de contact avec la SCI GIS 33 sont restées vaines ; que la piscine n'est plus fonctionnelle et, en substance que la bailleresse n'a pas rempli son obligation de délivrance. Les autres pièces versées aux débats par l'appelant concernent la période postérieures à l'assignation en paiement et en constatation des effets de la clause résolutoire. Synthétiquement, ces éléments de preuve démontrent que le preneur pouvait se plaindre de difficultés auprès de la bailleresse alors que les désordres d'infiltrations pouvaient lui permettre d'agir contre le vendeur ou le constructeur, compte tenu de la date de la mise à disposition de la villa. Or, Monsieur [T] ne justifie nullement d'une action régulière contre la SCI GIS 33, sa bailleresse, destinée à la contraindre à agir après lui avoir fait prendre conscience des éventuelles désordres inhérents à l'ouvrage. Ce n'est qu'à partir du deuxième trimestre 2022 que l'avocate de Monsieur [T] a évoqué les désordres anciens et récurrents de l'immeuble donné à bail sans justifier des actions directes engagées contre la propriétaire depuis au moins 2018. Le courriel du 9 juillet 2018 (pièce n° 14) adressé à un destinataire " [E].[Z] " concernant le chauffe-eau précisant que le locataire n'a pas d'eau chaude pendant la période d'hiver n'est pas suivi d'effet auprès de la SCI GIS 33. En outre, le signalement de l'ARS à propos de l'état d'abandon de la piscine le 5 février 2021, relevant plutôt de l'obligation d'entretien du locataire, n'a pas fait l'objet d'une information formelle à la bailleresse, indépendamment des incertitudes alléguées à propos de son mandataire et alors qu'il appartenait à Monsieur [T] de prévenir directement la SCI GIS 33, ce dont il ne justifie nullement avant la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire. En tout état de cause, ces éléments qui ne semblent pas avoir été communiqués régulièrement à la bailleresse ne démontrent pas le caractère indécent allégué du logement et ne justifient donc pas la réduction des loyers demandés par Monsieur [T]. Sur la mauvaise foi de la bailleresse : Selon les termes du jugement, la clause résolutoire ne peut pas jouer si elle n'a pas été invoquée de bonne foi, toujours présumée tandis qu'il appartient à celui qui fait état de la mauvaise foi de son cocontractant d'en rapporter la preuve. . Le seul délai écoulé entre le premier loyer impayé et la délivrance du commandement de payer, ne saurait caractériser un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir des effets de la clause résolutoire et ne suffit pas à caractériser la mauvaise foi de la SCI bailleresse, pas plus que les quelques démarches entreprises par le locataire ou les courriers émanant de son mandataire. La mauvaise foi de la SCI bailleresse n'est donc pas démontrée. Monsieur [T] fait valoir en appel que : . La bailleresse a manifesté un désintérêt total pour son locataire, tant quant à ses conditions de vie et d'existence dans le logement loué, que plus encore dans la perception des loyers tirée de la location dudit bien. Il a à plusieurs reprises, par le biais de divers interlocuteur, tenté depuis plusieurs années, de prendre contact avec son Bailleur : - Par l'intermédiaire de son avocat (pièces 4, 16 et 17) - Par l'intermédiaire de son assurance (pièces 23 et 40) - Par appel et courriels divers de sa part et de la part de sa compagne (pièces 3, 6, 22, 24, 27,34). Ni la société GIS 35, ni ses mandataires en la personne de son conseil ou de son huissier de justice, n'ont néanmoins jamais daigné lui adresser une réponse, pas plus que lui transmettre des quittances de loyer. Il est donc manifeste que c'est avec la plus extrême mauvaise foi que la SCI GIS 33, après un silence gardé pendant plus de deux ans, a cru pouvoir faire signifier à Monsieur [T], un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire. Sur ce, Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi. Monsieur [T] supporte la preuve de la mauvaise foi alléguée de la bailleresse. Or, celui-ci se limite à soutenir que la SCI GIS 33 a attendu près de 28 mois pour lui délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire dans le but de récupérer son bien immobilier malgré les nombreuses démarches entreprises par le locataire. L'examen des pièces produites par l'appelant établit que : . L'avocate de l'appelant a simplement répondu à l'huissier de justice le 6 mai 2019 à propos d'un acte relatif au paiement des loyers sans évoquer de griefs à propos de l'obligation de délivrance de la bailleresse (pièces n° 3 et 4) ; . Les courriers du 15 mars 2022 et du 5 avril 2022, rédigés par la même avocate évoquent le séquestre des loyers impayés auprès du même huissier de justice (pièce n° 16 et 17) ; . Les courriers des experts de la société d'assurance GROUPAMA, transmis à une société MB IMMO le 20 juillet 2021 et à la SCI GIS 33 évoquent la nécessité d'examiner des désordres liés à des dégâts des eaux (pièce n° 23); . Le courrier du même cabinet d'expertise en date du 16 août 2023 est postérieur à la date d'effet de la clause résolutoire, même s'il s'agit d'une convocation à expertise de la propriétaire et de la société MB IMMO, dont il résulte du jugement du 30 janvier 2019 (pièce n° 2) qu'elle représentait la SCI GIS 33 CILAOS 2009-2010. Mais ces éléments sont insuffisant à caractériser la mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer le 16 février 2022 alors que 28 loyers mensuels n'avaient pas été honorés par Monsieur [T] et qu'il n'a pas régularisé cette dette dans le délai de deux mois alors qu'il prétend avoir " séquestré " ces loyers dès le 15 mars 2022. En conséquence, en l'absence de preuve de la mauvaise foi de la SCI GIS 33 et de la validité de l'exception d'inexécution alléguée par l'appelant, le jugement querellé doit être confirmé en ce qu'il a validé l'acquisition de la clause résolutoire du bail litigieux. Sur l'arriéré locatif et la prescription de loyers : Le premier juge a considéré que l'action en paiement des loyers n'était pas prescrite, même partiellement car : . à défaut d'indication par le débiteur, l'imputation se fait d'abord sur les dettes échues et parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus intérêt d'acquitter et, à égalité d'intérêt, d'abord sur les plus anciennes. . Dès lors, dans la mesure où il n'est pas démontré que Monsieur [V] [T] aurait, en acquittant les loyers des mois d'août 2018 à octobre 2019, indiqué quelle dette il entendait acquitter, l'imputation des paiements doit se faire d'abord sur les dettes les plus anciennes. . Il en résulte que le premier loyer impayé n'est pas celui du mois de juillet 2018 mais bel et bien celui du mois de novembre 2019 de sorte que l'action de la demanderesse n'est absolument pas atteinte par la prescription. Monsieur [T], demande subsidiairement de déclarer prescrite l'action en paiement du loyer du mois de juillet 2018. Invoquant les dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, il soutient que l'assignation en acquisition de la clause résolutoire a été délivrée le 21 juin 2022 et que les loyers impayés avant le 21 juin 2019, sont prescrits en application dudit article. Toute éventuelle condamnation en paiement de loyers prononcée à l'encontre de Monsieur [T], devra donc déduire, le loyer exigé en règlement du mois de juillet 2018. L'appelant affirme que la SCI GIS 33 soutient à tort que la sommation interpellative du mois d'avril 2019 serait venue interrompre la prescription. La SCI GIS 33 fait valoir que, par application de l'article 2240 du code civil, la sommation interpellative est interruptive de prescription dès lors qu'elle comporte une reconnaissance par le débiteur de sa dette. En l'espèce et contrairement à ce que soutient Monsieur [V] [T], aucune demande tendant au paiement des loyers n'est prescrite, puisque Monsieur [V] [T] reconnaît parfaitement qu'il doit l'ensemble des loyers impayés conformément à ses réponses écrites et orales contenues dans le constat du 26 avril 2019 par mail. Si toutefois la cour de céans ne reprenait pas le raisonnement de la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10, elle confirmera l'analyse du Juge des contentieux de la Protection qui a visé la règle d'imputation des paiements sur les échéances les plus anciennes. Sur ce, Selon l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, issue de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. Cette disposition, entrée en vigueur le 27 mars 2014, n'est donc pas applicable au bail litigieux conclu quelques mois auparavant en vertu de l'article 14 de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 ayant créé l'article 7-1 à la loi du 6 juillet 1989. Toutefois, même s'il y avait eu reconnaissance de dette par le locataire selon un mail du 26 avril 2019, il n'en demeure pas mois que l'action en paiement a été introduite par la SCI GIS 33 le 21 juin 2022, soit plus de trois ans après cette reconnaissance alléguée. Mais, le commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 16 février 2022, vise bien un loyer impayé de juillet 2018 puis les loyers impayés depuis le mois de novembre 2019. Mais l'assignation délivrée le 21 juin 2022 de la SCI CGIS 33 tend à obtenir le paiement des loyers de juillet 2018 puis depuis le 1er novembre 2019 à hauteur de 31.000,00 euros arrêtée au 1er janvier 2022. Ainsi, la demande en paiement du loyer du mois de juillet est prescrite. Le jugement querellé sera donc infirmé partiellement de ce chef et dans cette seule mesure. Sur la résolution du bail et l'arriéré locatif : Eu égard à la régularité du commandement de payer délivré le 16 février 2022, le bail litigieux a été résilié de plein droit à la date du 16 avril 2022 comme l'a retenu le jugement querellé. Compte tenu de la prescription de l'action en paiement du loyer du mois de juillet 2018, Monsieur [T] reste devoir à la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 la somme de 41 000 euros, au lieu de 42.000,00 euros, selon décompte arrêté au 28 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2022 sur la somme de 27.000 euros, et non 28.000,00 euros. Le jugement querellé doit donc être confirmé de ce chef, et ce même si les parties admettent l'exécution partielle de la décision pendant la procédure d'appel ; les sommes déjà payées à ce titre devront donc être déduites du total fixé par le premier juge et réformé par la cour d'appel. Sur la demande de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire : Le premier juge a accordé à Monsieur [T] des délais de paiement en suspendant les effets de la clause résolutoire insérée au bail et revendiquées dans le commandement de payer par la bailleresse. Pour parvenir à cette décision, le jugement entrepris énonce que le défendeur a suspendu le règlement des sommes dues en raison de l'indécence du logement loué mais qu'il est en mesure d'apurer sa dette ; qu'il ressort de son relevé de compte qu'il disposait sur ledit compte de la somme de 54 064,42 euros à la date du 29 octobre 2022. Il a ainsi autorisé l'appelant à s'acquitter de sa dette locative en un seul versement de 42.000 euros, le loyer courant devant être payé en sus. Monsieur [T] plaide pour la confirmation de ce chef de jugement. Il justifie d'ailleurs avoir respecté ces délais et payé une partie de sa dette locative depuis le 7 mars 2023, à hauteur de 11.000,00 euros, se trouvant empêché de régler le solde par l'effet d'une saisie conservatoire de la somme supplémentaire de 31.000,00 euros. Ainsi, la suspension des effets de la clause résolutoire était justement ordonnée par le juge des contentieux de la protection puisqu'il résulte des débats et des pièces produites que Monsieur [T] disposait bien des fonds lui permettant d'apurer sa dette locative comme prévu par le dispositif du jugement, et ce indépendamment des actions menées par la SCI GIS 33 qui ont pu retarder ou rendre plus difficile l'exécution du jugement sur ce point. En conséquence, il convient de confirmer le jugement ayant accordé des délais de paiement au locataire et ayant ainsi suspendu les effets de la clause résolutoire et ce même si le premier juge a retenu à tort l'allégation relative à l'indécence du logement pour admettre la rétention unilatérale des loyers par le locataire. Sur les autres demandes de Monsieur [T] : Le premier juge a débouté Monsieur [T] de ses demandes reconventionnelles en paiement en retenant que : . le logement litigieux n'apparait manifestement pas indécent ; que les demandes tendant à voir condamner la SCI bailleresse à effectuer un certain nombre de travaux sous astreinte, à minorer le montant des loyers à compter du mois d'avril 2021 et à voir séquestrer les loyers dans l'attente du parfait achèvement des travaux seront rejetées ; que Monsieur [V] [T] ne rapporte pas la preuve du bien-fondé de ses demandes ; que, s'agissant de sa demande de remboursement des frais avancés non remboursés par l'assurance, il lui appartient de démontrer que ces sommes ont été exposées pour remédier à un manquement imputable au bailleur c'est-à-dire de démontrer que la pose d'une climatisation résulte de la survenance d'un désordre résultant de manquements imputables au bailleur et qu'en l'absence de tout rapport d'expertise, la seule facture produite ne permet pas de rapporter la preuve de ces différents éléments ; que sa demande relative au remboursement du coût d'un test de pression sur l'installation de la piscine ne peut prospérer en l'absence de toute pièce justificative et qu'il doit supporter la charge de la taxe d'habitation comme tout locataire. Enfin, le premier juge a considéré que la demande de dommages-intérêts n'est pas justifiée. L'appelant sollicite la condamnation de la SCI GIS 33 à : . Transmettre chaque mois à Monsieur [T] des quittances de loyers, et ce sous astreinte de 500 euros par infraction constatée ; . L'autoriser à suspendre le paiement de ses loyers à compter de la décision à intervenir, et à les séquestrer sur le compte CARPA de son conseil, ou auprès de la Caisse des dépôts et consignation, et ce jusqu'à l'exécution effective des travaux par son bailleur, qui devra être dûment constatée par voie d'un commissaire de justice, dont les frais seront pris en charge par la société GIS 33 ; . Condamner la SCI GIS 33 à lui rembourser la somme de 1.040,00 euros avancée au titre des travaux d'ores et déjà entrepris ; . Condamner la SCI GIS 33 à une réduction rétroactive de 50 % des loyers versés par Monsieur [T] depuis le mois d'avril 2021, et ce jusqu'au parfait achèvement des travaux de remise en état du logement ; . Condamner la bailleresse à rembourser au locataire la somme de 2.940 euros au titre de la taxe d'habitation ; . Condamner la SCI GIS 33 à lui verser la somme de 5.000,00 euros au titre du dommage moral. La SCI GIS 33 demande à la cour de confirmer le jugement sur ces points et de : . Condamner Monsieur [V] [T] au paiement de la somme de 10000,00 euros au titre de son appel dilatoire et abusif, outre une amende civile d'un montant qui plaira à la cour de céans. Sur ce, Sur la délivrance de quittances de loyers par la bailleresse : Selon l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat, du 28 mars 2009 au 27 mars 2014, le bailleur est tenu de transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer, le droit de bail et les charges. Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu. En l'espèce, Monsieur [T] n'a jamais sollicité la délivrance de quittances de loyer auprès de sa bailleresse avant l'appel du jugement. Cette demande nouvelle est recevable au sens de l'article 566 du code de procédure civile. Elle est aussi bien fondée compte tenu de l'obligation imposée à la bailleresse. Elle sera donc accueillie. Mais il n'y a pas lieu d'assortir cette injonction d'une astreinte alors que Monsieur [T] réclame la délivrance des quittances pour la première fois en cause d'appel et que celui-ci en cas de réticence de la part de la bailleresse, pourra saisir le cas échéant le juge de l'exécution à cette fin. Sur la demande de suspension des loyers : Le jugement querellé sera confirmé par adoption de motifs alors que Monsieur [T] n'a jamais envisagé la moindre expertise contradictoire de la villa litigieuse tout en constatant l'absence de réponse à ses demandes amiables. Sur le remboursement du coût des travaux entrepris : Cette demande doit être rejetée alors que Monsieur [T] ne démontre nullement que ces travaux relèvent de l'obligation du bailleur. Sur la réduction rétroactive de 50 % des loyers : Aucun motif pertinent justifié par l'appelant ne permet de faire droit à sa demande de réduction des loyers alors qu'il n'a jamais saisi de juridiction aux fins d'expertise contradictoire alors qu'il soutient que certains désordres existent depuis 2018. Sur le remboursement de la taxe d'habitation : Comme justement motivé par le premier juge, la charge de la taxe d'habitation incombe au preneur. Monsieur [T] doit être débouté de cette prétention. Sur le préjudice moral de Monsieur [T] : L'appelant ne justifie d'aucun préjudice moral indemnisable alors qu'il s'est abstenu de payer les loyers, de saisir une juridiction aux fins d'expertise ou de séquestre et que la situation conflictuelle actuelle résulte de son inaction ancienne à l'égard de la bailleresse. Sa demande d'indemnisation au titre d'un préjudice moral doit être rejetée. En conséquence, le jugement querellé sera confirmé en ce qu'il a débouté Monsieur [T] de toutes ses demandes reconventionnelles. Sur la demande de dommages et intérêts de la SCI GIS 33 : L'appel de Monsieur [V] [T] n'apparait ni dilatoire ni abusif puisqu'il a effectué le règlement des loyers impayés en cours d'instance tandis que les changements de mandataires de la SCI GIS 33 n'ont pas favorisé d'efficaces échanges entre les cocontractants depuis plusieurs années. Il n'y a donc pas lieu de faire droit à la demande de l'intimée, pas plus qu'à celle relative à une amende civile. Sur les dépens et les frais irrépétibles : Compte tenu de la confirmation du jugement en la quasi-totalité de ses dispositions, il convient de le confirmer sur les frais irrépétibles et les dépens. Monsieur [T] devra aussi supporter les dépens de l'appel et les frais irrépétibles de l'intimée à ce titre. PAR CES MOTIFS La cour, CONFIRME le jugement querellé en toutes ses dispositions, sauf celle relative au montant de l'arriéré locatif dû par Monsieur [T] ; Statuant à nouveau du chef infirmé : DECLARE PRESCRITE l'action en paiement du loyer du mois de juillet 2018; CONDAMNE Monsieur [J] [T] à payer à la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 la somme de 41 000 euros (au lieu de 42.000,00 euros), selon décompte arrêté au 28 février 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 février 2022 sur la somme de 27.000 euros (au lieu de 28.000,00 euros) ; Y ajoutant, ENJOINT à la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 de délivrer à Monsieur [V] [T] les quittances de loyer correspondant à ses versements ; DIT N'Y AVOIR LIEU à astreinte en l'état de la procédure ; DIT N'Y AVOIR LIEU à une amende civile ; CONDAMNE Monsieur [V] [T] aux dépens ; CONDAMNE Monsieur [V] [T] à payer à la SCI GIS 33 CILAOS 2009-10 une indemnité de 4.000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Madame Nathalie BEBEAU, Greffire, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT