Cour d'appel, 12 décembre 2023. 21/00966

COUR D'APPEL DE BORDEAUX QUATRIÈME CHAMBRE CIVILE -------------------------- ARRÊT DU : 12 DÉCEMBRE 2023 N° RG 21/00966 - N° Portalis DBVJ-V-B7F-L6JR S.C.I. DU ROND POINT c/ S.A.R.L. OPERA [Localité 6] BERSOL Maître [F] [C] Nature de la décision : AU FOND Grosse délivrée le : aux avocats Décision déférée à la Cour : jugement rendu le 04 février 2021 (R.G. 18/04970) par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX suivant déclaration d'appel du 18 février 2021 APPELANTE : S.C.I. DU ROND POINT, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 2] représentée par Maître Bertrand FAVREAU, avocat au barreau de BORDEAUX INTIMÉE : S.A.R.L. OPERA [Localité 6] BERSOL, prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 4] représentée par Maîrte Diane CAZAUBON, substituant Maître Clément GERMAIN de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX INTERVENANT : Maître [F] [C], agissant en qualité de mandataire liquidateur de la SARL OPERA [Localité 6] BERSOL et domicilié en cette qualité au siège sis, [Adresse 1] représenté par Maîrte Diane CAZAUBON, substituant Maître Clément GERMAIN de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 17 octobre 2023 en audience publique, devant la Cour composée de : Monsieur Jean-Pierre FRANCO, Président, Madame Marie GOUMILLOUX, Conseiller, Madame Sophie MASSON, Conseiller, qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Monsieur Hervé GOUDOT ARRÊT : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile. EXPOSE DU LITIGE : Par acte du 18 février 2004, la SCI du rond-point (le bailleur), a donné à bail commercial à la société Danobis, aux droits de laquelle se trouve désormais la société Opéra [Localité 6] Bersol (le preneur) des locaux à usage commercial situés [Adresse 3] à [Localité 6], dépendant d'un centre commercial, pour une durée de 9 ans à compter du 1er février 2004, en vue de l'exploitation d'une activité de boulangerie-pâtisserie. Le bail a été renouvelé par acte du 30 juin 2015, pour la même durée à compter rétroactivement du 1er octobre 2013, avec une adjonction à l'assiette du bail portant sur outre une terrasse de 50 m2 en façade. Le 2 mai 2017, la SCI du Rond Point a informé ses locataires, dont la société Danobis, qu'elle allait réaliser des travaux de transformation dans son immeuble, afin de lui donner un aspect extérieur plus attractif, et pour installer une terrasse (roof-restaurant) affectée à la restauration, sans qu'il soit touché aux locaux donnés à bail. Un calendrier prévisionnel étant ensuite diffusé, prévoyant l'immobilisation du parking du 23 octobre au 3 novembre 2017, puis la fermeture totale des commerces du 6 au 17 novembre 2017. Le preneur s'est plaint de différents désordres (remontées d'eaux usées, inondations, dégradations des câbles téléphoniques, suppression du parking) et par acte du 31 mai 2018, il a fait assigner son bailleur devant le tribunal judiciaire de Bordeaux pour voir ordonner l'interruption des travaux, avec remise de l'immeuble en son état antérieur, voir juger que les travaux ont été réalisés en violation de l'article 1723 du code civil et, à titre subsidiaire, que la clause de souffrance stipulée au bail est inapplicable en raison de l'interruption de travaux, en sollicitant la condamnation de la SCI du rond-point à payer en toute hypothèse diverses sommes en réparation des préjudices subis. Par assignation du 20 mai 2019, le bailleur a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux pour voir constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail en raison d'un arriéré de loyer de février à mai 2019 (24 576,56 euros), suite à un commandement délivré le 6 décembre 2018. Par ordonnance du 20 juillet 2020, le juge des référés a constaté son incompétence pour statuer sur les demandes en paiement des loyers et fixation d'une indenmité d'occupation en raison de la saisine du juge du fond et de la désignation d'un juge de la mise en état, outre le débouté de la demande en constat de l'acquisition de la clause résolutoire et expulsion du preneur au motif qu'il appartient au seul juge du fond de dire si le commandement du 21 décembre 2018 visant la clause résolutoire a pu produire ses effets alors qu'il est allégué par le preneur que le bailleur ne respecte pas ses obligations contractuelles. Par jugement du 4 février 2021, le tribunal judiciaire de Bordeaux a statué comme suit - déclare irrecevable le chef de demande de la SCI du Rond-point tiré de la nullité de l'assignation introductive d'instance, - déboute la société Opéra [Localité 6] Bersol du chef de demande tendant au prononcé de la résiliation du bail cormnercial autour (aux torts) exclusifs du bailleur, - condamne la SCI du Rond-point à payer à la société Opéra [Localité 6] Bersol une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - déboute la société Opera [Localité 6] Bersol des autres chefs de demande, - déboute la SCI du Rond-point du chef de demande tendant à constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire suite au commandement du 6 décembre 2018, - condamne la société Opera [Localité 6] Bersol à payer à la SCI du Rond-point une somme de 25 405,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - déboute la société Opéra [Localité 6] Bersol des autres chefs de sa demande, - dit que chaque partie conserve à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens, - ordonne par moitié le partage des dépens, - dit n'y avoir lieu au prononcé de l'exécution provisoire. Par déclaration en date du 18 février 2021, la SCI du Rond point a interjeté appel du jugement rendu par le tribunal judiciaire, limité aux chefs de jugement expressément critiqués La société Opéra [Localité 6] Bersol a relevé appel incident. Par jugement en date du 27 janvier 2022, le tribunal de commerce de Bordeaux a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l'égard de la société Opéra [Localité 6] Bersol. Par acte en date du 5 mai 2022, la SCI du Rond-Point a fait assigner en intervention forcée Maître [F] [C], en sa qualité de mandataire. Par actes en date des 3 et 5 mai 2022, la SCI du Rond Point a fait assigner en intervention forcée, respectivement, la société CBF et associés et la SELARL Ajilink et Vigreux, en qualité d'administrateurs de la société Opéra [Localité 6] Bersol. Par jugement du 14 juin 2022, le tribunal de commerce de Bordeaux a converti la procédure en liquidation judiciaire de la société Opéra [Localité 6] Bersol. Par conclusions notifiées le 21 novembre 2022, Maître [F] [C] est intervenu à l'instance en qaualité de mandataire liquidateur de la société Opéra [Localité 6] Bersol. PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES : Par ses dernières conclusions notifiées le 4 octobre 2023 la SCI du Rond point demande à la cour de : Vu les conclusions signifiées le 3 octobre 2023 à 9h39 Vu les articles 56 et 648 du code de procédure civile, et 1219, 1719, 1720, 1724, 1382 et 1844-7, 7° du Code civil, les articles 16, 117 à 119 du code de procédure civile et L. 641-9 du Code de commerce, et l'article 6-1 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales et de la jurisprudence subséquente de la cour européenne des droits de l'Homme; - déclarer recevable l'appel interjeté par la société civile immobilière du Rond-point - constater que la SAS Opera [Localité 6] Bersol, en liquidation judiciaire, n'a plus capacité pour agir en justice et ne peut présenter à la Cour aucune demande envers la SCI du Rond-point - constater que la SCI du Rond-point a été admise à titre chirographaire en tant que créancière de la liquidation de la SAS Opera [Localité 6] Bersol pour 60.745,53 euros, - constater qu'une transaction définitive est intervenue par laquelle le mandataire liquidateur s'est engagé à se désister du contentieux concernant le paiement des loyers en payant la somme de 10.000 euros pour solde de tout compte de sa créance de loyers postérieure à l'ouverture de la procédure collective. - constater que le liquidateur de la Société Me [F] [C] a déclaré se désister de l'instance et de l'action de se désister de l'instance en cours « portant sur une demande de constat de la résiliation du bail » et au paiement des loyers, moyennant le versement de la somme de 30.000 euros par la SCI du Rond-point dont il a bien encaissé ce règlement, - constater qu'il ne formule titre de liquidateur aucune demande recevable devant la cour mais se borne à déclarer intervenir aux côtés de la société Opera [Localité 6] Bersol - déclarer irrecevable la demande présentée en tant que de besoin par la Société Opera [Localité 6] Bersol et l'en débouter purement et simplement. À titre subsidiaire, - réformant le jugement entrepris, et statuant à nouveau : - constater qu'il n'y a eu aucune interruption ni dans la jouissance des lieux loués pour le propriétaire ni dans la faculté de stationnement qui est consenti à ses clients Et, réformant le jugement entrepris et statuant à nouveau, - déclarer irrecevable la SAS Opera en ses demandes fins et conclusions et la débouter par voie de réformation de toute demande de dommages et intérêts pour quelque cause que ce soit ; - constater à titre subsidiaire, l'acquisition de la clause résolutoire du fait du non paiement persistant pendant plus de deux mois du loyer pour la période entre le 6 décembre 2018 et la date du jugement. - débouter intégralement la SAS Opera de ses conclusions, fins et prétentions - condamner la SAS Opera et Me [F] [C] à régler à la SCI du Rond-point somm e de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens d'instance, dont distraction au profit de la SCP Favreau Civilise sur ses offres et affirmations de droit sur fondement de l'article 699 du code de procédure civile. Par ses dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2023, la SARL Opera Bersol demande à la cour de : Vu les articles 1134 et 1147 du code civil dans leur ancienne rédaction antérieure, Vu les articles 1723 et 1724 du code civil, Vu les articles L145-4 et L145-21 du code de commerce, - déclarer la société Opera recevable et bien fondée en son appel incident, Y FAISANT DROIT, - confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 4 février 2021 en ce qu'il a : - débouté la SCI du Rond-point de sa demande tendant à constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire suite au commandement du 6 décembre 2018, - débouté la SCI Du Rond-point des autres chefs de sa demande, - réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bordeaux en date du 4 février 2021, en ce qu'il a : - débouté la société Opera [Localité 6] Bersol du chef de demande tendant au prononcé de la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du bailleur, - condamné la SCI Du rond-point à payer à la société Opera une somme de 20.000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - débouté la société Opera des autres chefs de demande, - condamné la société Opera à payer à la SCI du rond-point une somme de 25.405,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - dit que chaque partie conserve à sa charge les frais engagés non compris dans les dépens, - ordonné par moitié le partage des dépens. STATUANT A NOUVEAU, A TITRE PRINCIPAL : - dire et juger que la résiliation judiciaire du bail du 18 février 2004 aux torts exclusifs de la SCI du rond-point aurait dû être prononcée par le tribunal ; - condamner la SCI du Rond-point au versement de la somme de 740.000 euros au titre de l'indemnité de résiliation judiciaire dudit bail ; A TITRE SUBSIDIAIRE : - dire et juger que les travaux de surélévation effectués par la SCI du Rond-point ont été réalisés en violation de l'article 1723 du code civil à défaut de pouvoir appliquer la clause de souffrance, ou des articles L145-4 et L145-21 du code de commerce si la clause de souffrance venait à être jugée applicable au présent litige; - condamner en conséquence la SCI du Rond-point à payer à la société Opera [Localité 6] Bersol (représentée par son liquidateur) la somme de 45.651 euros à titre de dommages-intérêts pour ses préjudices économiques, outre 30.000 euros à titre de dommages-intérêts pour la perte de valeur du fonds, soit un total de 75.651 euros, - condamner la SCI du Rond-point à payer à la société Opera (représentée par son liquidateur) les sommes dues au titre du remboursement des loyers pour la période courant du 1 er octobre 2017 jusqu'à la date du jugement à intervenir; EN TOUT ETAT DE CAUSE, - rejeter l'intégralité des demandes, fins et prétentions de la SCI du Rond-point; - condamner la SCI du Rond-point au paiement de la somme de 4.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la SCI du Rond-point aux entiers dépens de l'instance. En application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour renvoie expressément aux dernières conclusions précitées des parties pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. L'ordonnance de clôture est intervenue le 3 octobre 2023. MOTIFS DE LA DECISION : 1- Il convient d'ordonner la révocation de l'ordonnance de clôture, afin d'assurer le respect du contradictoire. La nouvelle clôture est fixée à la date de l'auidence, le 17 octobre 2023, avant les plaidoiries. Les conclusions notifiées le 4 octobre 2023 par la SCI du Rond-Point, en réponse aux conclusions notifiées le 3 octobre 2023 sont donc recevables. 2- Il n'existe aucune contestation concernant la recevabilité de l'appel interjeté par la SCI du Rond Point, et les pièces de procédures ne révèlent aucune fin de non-recevoir susceptible d'être soulevée d'office à ce titre par la cour. L'appel principal sera dès lors déclaré recevable. Sur les demandes de la société Opéra [Localité 6] Bersol : Concernant la recevabilité des demandes de la société Opéra [Localité 6] Bersol : 3- La SCI du Rond-point fait valoir que la société Opéra [Localité 6] Bersol, en liquidation judiciaire, privée en conséquence de la capacité pour agir, est irrecevable à présenter des demandes à son encontre; et que Maître [C], en qualité de mandataire liquidateur, a déclaré se désister de l'instance et de l'action, dans le cadre d'une transactionla demande de Opéra [Localité 6] Bersol est irrecevable et l'intervention de son liquidateur sans effet juridique en ce que la société Opéra placée en liquidation judiciaire n'a pas capacité pour ester en justice. 4- La société Opéra [Localité 6] Bersol réplique que si un désistement est bien intervenu, au titre d'une procédure distincte en paiement de loyers, elle ne s'est nullement désistée de sa demande en indemnisation de son préjudice, du fait de la privation de jouissance paisible des lieux. Elle ajoute que si le bail a pris fin du fait de la liqquidation judiciaire, sa demande indemnitaire demeure parfaitement recevable, d'autant plus qu'elle correspond à un droit propre du dirigeant. Sur ce : 5- En application des dispositions de l'article L.641-9 du code de commerce, Maître [C] est parfaitement recevable à intervenir à l'instance d'appel afin de solliciter, au nom et pour le compte de la société Opéra [Localité 6] Bersol, l'indemnisation des préjudices que celle-ci aurait subis à la suite des travaux entrepris par le bailleur. La société Opéra [Localité 6] Bersol ne réclame d'ailleurs aucune indemnité en son nom personnel. 6- Par ailleurs, la SCI du Rond-Point n'a pas communiqué le protocole de transaction signé entre la SCI du Rond-Point et Maître [F] [C] es-qualité de mandataire liquidateur de la société Opéra [Localité 6] Bersol, ayant donné lieu à un jugement d'homologation du tribunal de commerce de Bordeaux du 13 décembre 2022. Il n'est donc justifié d'aucune transaction ayant autorité de chose jugée en ce qui concerne l'indemnisation des préjudices invoqués dans le cadre de la présente instance par la société Opéra [Localité 6] Bersol. Les demandes sont donc recevables. Concernant la demande en paiement de la somme de 740 000 euros en conséquence de résiliation du bail : 7- Les intimées indiquent que le bail a pris fin du fait de la liquidation judiciaire du preneur. Elles ne sont donc pas fondées à demander paiement d'une somme de 740 000 euros au titre de la perte de la valeur du fonds de commerce, en conséquence de la résiliation judiciaire que le premier juge aurait dû selon elles prononcer, mais qui en définitive a été rejetée. Au surplus, les premiers juges ont écarté à juste titre cette demande de résiliation judiciaire aux torts exclusifs du bailleur, dès lors que les manquements contractuels imputés à ce dernier ne justifiaient pas une telle mesure. En outre, l'évaluation du fonds de commerce n'est fondée que sur un rapport d'expertise particulièrement succinct et incomplet, sans analyse des données propres au commerce considéré, et réalisé le 23 juillet 2019 par la SARL A. Perney, à la demande de M. [B], directeur général de la société holding Opéra. Or, il est constant que la juridiction ne peut se fonder exclusivement sur une expertise non judiciaire réalisée à la demande de l'une des parties (en ce sens, notamment, Cour de cassation, 1ère chambre civile, 6 juillet 2022, pourvoi n°21-12545). 8- Il convient dès lors de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté ce chef de demande. Concernant la demande de dommages-intérêts por réalisation fautive de travaux : 9- La société Opéra [Localité 6] Bersol et Maître [C] es-qualités soutiennent en premier lieu que le bailleur a fait réaliser des travaux en violation des dispositions de l'article 1723 du code civil, auxquelles la clause Travaux insérée au bail ne dérogeait pas. Subsidiairement, elles soulignent que cette clause dite de souffrance ne pouvait s'appliquer en l'espèce, puisque l'exécution des travaux, débutés en novembre 2017, et qui concernaient bien les locaux donnés à bail, avaient l'objet d'une interruption. Elles en concluent que le bailleur ne pouvait faire réaliser les travaux de surélévation de l'immeuble que dans le cadre de son droit de reprise prévu par l'article L.145-4 du code de commerce, ce qui aurait nécessité l'éviction de la locataire puisqu'ils étaient incompatibles avec l'exercice de l'activité de boulangerie. 10- La SCI du Rond-Point réplique à titre principal qu'aucune indemnisation n'est due pour la période antérieure au 6 juin 2018 (date de cession des parts sociales de la société Danobis), dès lors que les travaux, annoncés à l'avance, n'ont occasionné aucune interruption dans la jouissance des lieux loués (en ce compris la terrasse), ni restriction dans l'activité des commerces (qui ont pu fonctionner sans discontinuité) ou les possibilités de stationnement. Subsidiairement, elle fait valoir que les travaux d'embellissement se sont déroulés sans discontinuité entre le 8 février 2018 et fin mai-début juin 2018, en conformité avec les articles 1719-2° et 1720 alinéa 2 du code civil, et de la clause Travaux du bail. Sur ce : 11- Selon les dispositions de l'article 1723 du code civil, le bailleur ne peut, pendant la durée du bail, changer la forme de la chose louée. 12- Au vu des productions, et notamment des procès-verbaux de constat et photographies versés au débat, il n'est pas démontré que les travaux de surélévation litigieux aient changé la forme même des locaux donnés à bail depuis le 18 février 2004, avec renouvellement à compter rétroactivement du 1er octobre 2013, comportant adjonction à l'assiette du bail d'une terrasse de 50 m2 en façade. L'argumentation développée à cet égard par la société Opéra [Localité 6] Bersol et Maître [C] es-qualités doit donc être écartée comme inopérante. C'est également en vain que la société Opéra [Localité 6] Bersol et Maître [C] es-qualités invoquent les dispositions de l'article L.145-4 du code de commerce, dès lors que les pièces produites ne démontrent pas la nécessité d'évincer provisoirement le preneur, et de verser à ce dernier une indemnité, à l'occasion de la surélévation de l'immeuble puisque les travaux ont été réalisés par l'extérieur, sans compromettre l'accès des clients au local de boulangerie. 13- Par ailleurs, selon les dispositions de l'article 1719-3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de faire jouir paisiblement le preneur de la chose louée pendant la durée du bail. Selon les dispositions de l'article 1724 du code civil, dans leur rédaction applicable au litige, si, durant le bail, la chose louée a besoin de réparations urgentes et qui ne puissent être différées jusqu'à sa fin, le preneur doit les souffrir, quelque incommodité qu'elles lui causent, et quoiqu'il soit privé, pendant qu'elles se font, d'une partie de la chose louée. Mais, si ces réparations durent plus de quarante jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont il aura été privé. Si les réparations sont de telle nature qu'elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail. 14- Le bail du 18 février 2004 contient une clause Travaux rédigée comme suit: 'le preneur souffrira l'exécution de toutes les réparations, reconstruction, surélévation et travaux quelconques, même de simple améliorations, que le propriétaire estimerait nécessaires ou utiles, ou même simplement convenables et qu'il ferait exécuter pendant le cours du bail, dans les locaux loués ou dans l'immeuble (souligné par la cour)dont ils dépendent, et il ne pourra demander aucune indemnité ni diminution de loyer ni interruption de paiement du loyer, quelle que soient l'importance et la durée de ces travaux, même si la durée excède 40 jours, à condition toutefois qu'ils soient exécutés sans interruption, sauf le cas de force majeure. 15- Ces stipulations qui ont été reprises sans changement dans le bail renouvelé le 30 juin 2015 à effet au 1er octobre 2013 dérogent valablement aux dispositions de l'article 1724 du code civil qui ne sont pas d'ordre public et avaient donc force obligatoire entre les parties. 16- Ainsi que le fait valoir la SCI du Rond-Point en page 19 de ses dernières conclusions, la clause, exempte d'ambiguité, ne peut trouver à s'appliquer à l'occasion de travaux ayant affecté l'accès aux parkings communs ou à la rangée de parking située aux droits de la façade du local, pour laquelle le preneur bénéficie seulement d'un droit d'usage en application du bail (Clause 'désignation des lieux loués'). 17- Dès lors que la clause de souffrance ne s'applique pas sur ce point, et que les réparations entreprises par le bailleur ne présentaient pas de caractère d'urgence, au sens de l'article 1724 du code civil, le preneur est fondé à solliciter au visa de l'article 1719-3° du code civil l'indemnisation du préjudice qui lui aurait été causé par une limitation ou restriction d'accès aux parkings, l'ayant ainsi empêché de jouir du droit d'usage conféré par le bail, ou dans l'exploitation du local commercial. 18- Le procès-verbal de constat dressé à la requête du bailleur le 15 novembre 2017mentionne que le long du magasin Rapid'Flore, du magasin multimédia Ultima Games et de la boulangerie la Ronde des pains donnant sur l'avenue Gustave Eiffel, l'enrobé situé en bout des 13 places de stationnement le long des commerces a été cassé, que de la terre est présente, et que la signalétique des places est quasi effacée. L'huissier a toutefois constaté que les véhicules utilisaient ces places mais dépassaient légèrement sur l'allée principale de desserte du parking et que 45 places de stationnement demeuraient disponibles pour les clients des différents fonds de commerce. 19- Ce constat se trouve confirmé par les observations faites le 24 novembre 2017 par huissier à la requête de la société Danobis (la couche bitumée au sol a été retirée laissant une zone recouverte de terre). L'huissier a également mentionné qu'il existait un escalier métallique provisoire, des barrières de chantier, des canalisations mises à jour. Toutefois, ces ouvrages n'étaient pas situés au droit du local donné à bail, et il ne résulte pas des productions que l'accès à celui-ci ait été entravé ni même restreint. Ce constat n'établit pas que les véhicules de clients aient été empêchés de stationner durant cette période. 20- Il ressort en revanche des pièces produites par la société Opéra [Localité 6] Bersol et Maître [C] es-qualités que la jouissance paisible du local donné à bail a été perturbée de manière occasionnelle, du fait du bailleur, en raison : - d'une coupure d'électricité survenue le 9 février 2018 à l'occasion d'une modification du réseau électrique. Le groupe électrogène installé par ENEDIS ne permettait qu'un éclairage minimum des locaux, sans toutefois permettre de chauffage, ni la femeture des poprtes coulissantes électriques, ni la réfrigération des denrées alimentaires en vitrine. Le constat a eu lieu à 11 heures, il n'est pas établi que la coupure a excédé la période de 3 heures qui avait été annoncée (soit de 9 à 12 heures). - d'une inondation du laboratoire de la boulangerie a eu lieu le 15 décembre 2017, ayant nécessité l'intervention de l'entreprise ADN (Aquitaine débouchage nettoyage), qui a dressé une facture de forfait débouchage le 16 décembre 2017 mentionnant la présence de gravats dans le regard du voisin, - d'une seconde inondation est survenue le 13 février 2018, lorsque la société Spie Batignolles a dégradé un tuyau d'eau usée sortant du local donné à bail, branché sur l'ancien réseau et qui n'avait pas été identifié. Il conviendra d'allouer à ce titre une indemnité de 3000 euros, en réparation du trouble de jouissance ainsi occasionné, par perturbation des conditions d'exploitation du fonds de commerce, outre le remboursement de la facture ADN de 336 euros.. 21- Par ailleurs, l'utilisation du parking le plus proche de la boulangerie a été impossible pour des raisons de sécurité, du 19 mars 2018 au 31 mars 2018 inclus, ainsi qu'annoncé par le bailleur dans son courrier du 8 mars 2018, en raison de travaux de levage. Toutefois, il n'est pas démontré que la solution de remplacement proposée par le bailleur, à savoir l'utilisation du parking d'Auchan sur des emplacements réservés présentait un aspect incommode ou dissuasif pour les clients de la boulangerie. 22- De même, il convient d'écarter le grief tiré de l'impossibi:lité d'utliser la terrasse de 50 m², insuffisamment caractérisée par les pièces produites. Il n'est pas établi que la présence d'un croisillon entre les pieux de la structure extérieure édifiée à l'occasion de la surélévation du bâtiment soit une gêne dans l'exploitation du commerce ni dans l'occupation de la terrasse. 23- La preuve n'est pas rapportée que la présence d'amiante sur le toit de l'immeuble ait donné lieu à des perturbations dans l'exploitation commerciale ou des mesures de restriction d'accès. 24- La société Opéra [Localité 6] Bersol et Maître [C] es-qualités sollicitent le remboursement de la somme de 3106.30 euros, au titre des frais de recours à M. [W] [M], intérimaire, durant les semaines 45 et 46 (Factures [Localité 5] Intérim des 14 et 21 novembre 2017), elle précise à ce sujet qu'elle a dû procéder à la mise en congé de son personnel pour la période de fermeture qui avait été annoncée, mise en congé qui s'est avérée inutile puisque la fermeture n'a finalement pas eu lieu. Toutefois, le preneur ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité certain entre les travaux et ces frais de recours à un intérimaire, à compter du 6 novembre 2017, dès lors que le bailleur l'avait avisée par lettre recommandée du 23 octobre 2017, soit 15 jours auparavant, qu'il n'y aurait pas de nécessité de fermer les commerces, du fait d'une modification du calendrier des travaux, à la suite de la découverte par la société SPIE de réseaux non identifiés. 25- Au dispositif de leurs dernières conclusions, la société Opéra [Localité 6] Bersol et Maître [C] es-qualités sollicitent paiement de la somme de 45 651 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices économiques outre 30'000 euros pour la perte de valeur du fonds. Au soutien de prétentions, elles exposent en page 18 de leurs conclusions que les travaux et l'indisponibilité de la terrasse et du parking ont eu pour conséquence directe une perte considérable de chiffre d'affaires d'un montant de 29'106 euros. Cependant aucun manquement contractuel n'est retenu à l'encontre du bailleur, susceptible d'être à l'origine de ce dommage. En outre, les pièces comptables versées au débat sont insuffisantes pour caractériser une perte certaine de bénéfice. Le détail des encaissements donné par la société Danobis le 4 mai 2018, entre le 15 janvier 2018 et le 30 avril 2018 (159 253 euros), comparé à la même période de 2017 (188 360 euros), attestée par l'expert-comptable le 4 mai 2018, fait certes apparaître une perte de recettes de 29 106 euros. Toutefois, la perte de chiffre d'affaires ne peut correspondre à un préjudice net indemnisable. En outre, l'examen des comptes de résultat antérieurs révèle que le bénéfice avait été modique sur l'année précédente clos le 30 juin 2017 (résultat courant avant impôt de 3938 euros pour un chiffre d'affaires de 761 982 euros). Il convient dès lors de rejeter cette demande. 26- De même, la preuve d'une dévalorisation du fonds de commerce n'est pas rapportée, dès lors que la mise en place d'un croisillon métallique devant la vitrine, qui n'occasionne aucun trouble objectif dans la jouissance des lieux, en ce compris la terrasse, ne peut avoir une incidence économique sur la valeur du fonds. Ce chef de demande doit être rejeté. 27- Par ailleurs, dès lors que le preneur n'a nullement justifié d'une impossibilité d'user normalement du local conformément à sa destination, il est infondé à solliciter le remboursement des loyers depuis le mois d'octobre 2017. Le préjudice subi par la société Opéra [Localité 6] Bersol vendant aux droits de la société Sanobis doit être indemnisé par une somme de 3000 + 336 = 3336 euros. Le jugement sera donc infirmé sur le montant de la condamnation. Sur les demandes de la SCI du Rond-point : 28- La SCI du Rond Point sollicite par voie d'infirmation du jugement le constat de l'acquisition de la clause résolutoire du bail par suite du non-paiement des causes du commandement délivré le 6 décembre 2018. 29- Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail étaient effectivement acquises à la date du 7 janvier 2019, faute pour le preneur d'avoir réglé, dans le délai d'un mois qui lui était imparti, la somme de 19 866.30 euros au titre des loyers d'octobre à décembre 2018 outre le montant de la taxe foncière. En effet, la société Opéra [Localité 6] Bersol ne justifie pas avoir payé, dans le délai d'un mois, plus que la somme de 6141.89 euros prise en compte par le bailleur le 28 décembre 2018. Par ailleurs, le preneur ne pouvait ni opposer l'exception d'inexécution, ni réduire de son propre chef le montant de ses paiements, sans autorisation de justice, d'autant plus que les travaux étaient terminés à cette date, et qu'il ne justifiait alors d'aucune créance liquide et exigible à l'encontre du bailleur au titre des préjudices invoqués. Il sera donc fait droit sur ce point à la demande du bailleur, le jugement devant être infirmé de ce chef. 30- En application des articles L.622-21 et L. 641-3 du code de commerce, le jugement doit être infirmé en ce qu'il a prononcé condamnation à paiement de loyers pour un montant de 25405.60 euros, au titre d'une créance de loyers antérieure au jugement du 27 janvier 2022 pronononçant l'ouverture du redressement judiciaire de la société Opéra [Localité 6] Bersol, converti ensuite en liquidation judiciaire. Il n'y a pas lieu à condamnation de ce chef. Sur les demandes accessoires : 31- Il n'est pas inéquitable de laisser aux parties la charge de leurs frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort : Ordonne la révocation de l'ordonnance de clôture du 3 octobre 2023, et déclare l'instruction close à la date de l'audience, le 17 octobre 2023, Déclare recevable l'appel principal formé par la SCI du Rond-Point à l'encontre du jugement rendu le 4 février 2021 par le tribunal judiciaire de Bordeaux, Déclare recevable l'appel incident de la société Opéra [Localité 6] Bersol, représentée par Maître [C] en qualité de mandataire liquidateur, Déclare recevables les demandes formées à l'encontre de la SCI du Rond-Point par la société Opéra [Localité 6] Bersol représentée par Maître [C], en sa qualité de mandataire liquidateur, Infirme le jugement, en ce qu'il a : - condamné la SCI du Rond-point à payer à la société Opéra [Localité 6] Bersol une somme de 20 000 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - débouté la SCI du Rond-point du chef de demande tendant à constater la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire suite au commandement du 6 décembre 2018, - condamné la société Opera [Localité 6] Bersol à payer àl a SCI du Rond-point une somme de 25 405,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement, Statuant à nouveau des chefs infirmés du jugement, - condamne la SCI du Rond-Point à payer à la société Opéra [Localité 6] Bersol une somme de 3336 euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, - constate la résiliation de plein droit du bail commercial, à la date du 7 janvier 2019, par l'effet de la clause résolutoire visée au commandement de payer du 6 décembre 2018, - dit n'y avoir lieu à condamnation à l'encontre de la société Opera [Localité 6] Bersol au titre de la créance de loyers antérieure au jugement de redressement judiciaire du 27 janvier 2022, - confirme le jugement pour le surplus de ses dispositons critiquées, Y ajoutant, Rejette les autres demandes, Dit n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Dit que chaque partie conservera la charge de ses dépens d'appel. Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jean-Pierre FRANCO, président, et par Monsieur Hervé GOUDOT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. Le Greffier Le Magistrat