Tribunal judiciaire, 09 août 2024. 24/02839

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES Service des contentieux de la protection [Adresse 5] [Localité 3] JUGEMENT DU 09 Août 2024 N° RG 24/02839 - N° Portalis DBYC-W-B7I-K54V Jugement du 09 Août 2024 N° : 24/492 Etablissement public ARCHIPEL HABITAT C/ [R] [J] EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à OPH ARCHIPEL HABITAT Au nom du Peuple Français ; Rendu par mise à disposition le 09 Août 2024 ; Par Manon LIPIANSKY, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Annie SIMON, Greffier lors des débats et de Géraldine LE GARNEC, Greffier, lors du délibéré ; Audience des débats : 17 Mai 2024. Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 Août 2024, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile. ENTRE : DEMANDEUR O.P.H ARCHIPEL HABITAT [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Mme [Z] [N], muni d’un pouvoir ET : DEFENDEUR : M. [R] [J] [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] non comparant, ni représenté I.- EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE Par acte sous seing privé en date du 27 octobre 2020, l'établissement ARCHIPEL HABITAT consentait un bail d’habitation à M. [R] [J] sur des locaux situés [Adresse 4] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 491,36 € (euros) et d’une provision pour charges de 49,48 €. Par acte de commissaire de justice en date du 10 août 2023, ARCHIPEL HABITAT délivrait au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.544,58 € correspondant à l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat. Concomitamment, par courrier électronique reçu, le 11 août 2023, le bailleur signalait à la CCAPEX (Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives) d’ILLE-ET-VILAINE la situation d’impayé d’[R] [J]. Ultérieurement, par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 30 janvier 2024, distribué le 01 février 2024, ARCHIPEL HABITAT mettait en demeure son locataire de payer la somme principale de 4.156,36 € d'arriéré locatif. Cette mise en demeure faisait suite à une précédente réceptionnée, le 06 juillet 2023. Par assignation en date du 02 avril 2024, l'établissement ARCHIPEL HABITAT saisissait le Juge des Contentieux de la Protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de : - Constater la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire et, à défaut, prononcer la résolution judiciaire du bail ; - Ordonner l’expulsion d’[R] [J] ; - Condamner [R] [J] au paiement des sommes suivantes : Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ; 2.490,84 € d’arriéré locatif, arrêté au 11 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ; 50 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Le 03 avril 2024, l’assignation était notifiée au Préfet d’ILLE-ET-VILAINE, représentant de l’État dans le département. Aucune enquête sociale ne parvenait au greffe avant l’audience. II.- PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES À l'audience du 17 mai 2024, ARCHIPEL HABITAT maintenait les demandes de son assignation. Il réévaluait la dette à la somme de 4029,83 € et le montant du loyer mensuel au jour de l’audience à 593,21 €. A l’appui de ses prétentions, la demanderesse déplorait n’avoir reçu que 4 paiements depuis la création de la dette et aucun depuis octobre 2023. Bien que régulièrement cité par acte délivré à étude, [R] [J] ne comparaissait pas, ni ne se faisait représenter. La présente décision, susceptible d’appel, sera donc réputée contradictoire. Il sera renvoyé à l’assignation de la demanderesse pour un plus ample exposé des moyens. À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe. III.- MOTIVATION 1. Sur la recevabilité des demandes de résiliation du bail : 1.1. Sur la recevabilité de la demande en constat de la résiliation : Le commandement de payer a été délivré, le 10 août 2023 et la CCAPEX saisie, le 11 août 2023, soit, l’un et l’autre, plus de deux mois avant l’assignation. L’assignation a été signifiée, le 02 avril 2024, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 03 avril 2024, soit moins de deux mois avant l’audience au fond. L’action du demandeur est donc irrecevable conformément aux dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989. 1.2. Sur la recevabilité de la demande en prononcé de la résiliation : Une mise en demeure a, préalablement, été délivrée et la CCAPEX saisie, le 11 août 2023, soit plus de deux mois avant l’assignation. L’assignation a été signifiée, le 02 avril 2024, et une copie transmise à la préfecture d’ILLE-ET-VILAINE qui en a accusé réception, le 03 avril 2024, soit moins de deux mois avant l’audience au fond. Un délai de deux mois doit impérativement être respecté entre l’information de l’assignation au préfet et l’audience pour permettre aux services sociaux de procéder à une enquête sociale. Le non-respect de ce délai n’est pas régularisable. Dès lors, les formalités préalables à l’audience au fond ne peuvent être considérées comme accomplies et l’action du demandeur n’apparaît pas plus recevable dans ce second cas. En conséquence, les demandes connexes aux requêtes en résiliation du bail, à savoir les demandes relatives à l’expulsion et à la condamnation à une indemnité d’occupation, seront également déclarées irrecevables 2. Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif : 2.1 Sur la dette locative : Aux termes de l’article 7 de la Loi du 06 juillet 1989 : « Le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus [...] ». Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ». Aux termes de l’article de l’article 1353 du Code civil : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». En l’espèce, le requérant évalue la dette locative au jour de l’audience à 4.029,83 €. Cependant, en l’absence du défendeur à l’audience et de complète contradiction lors des débats, seules les demandes figurant dans l’assignation seront valablement retenues et les nouvelles pièces versées écartées. Le dispositif de l’assignation vise un arriéré de loyer estimé à 2.490,84 €. Le décompte daté du 11 octobre 2023 permet de valider ce montant, soustraction faite des frais de procédure. M. [R] [J] sera donc condamné au paiement de cette somme de 2.490,84 € avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. 3. Sur les demandes accessoires : Chaque partie succombant partiellement à la cause, les dépens seront partagés par moitié. En revanche, l’équité commande de laisser à la charge des parties les frais engagés non compris dans les dépens. En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile, l’exécution provisoire est de plein droit. PAR CES MOTIFS, La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort, DECLARE l’action de l'établissement ARCHIPEL HABITAT aux fins de constat de la résiliation du bail par effet de la clause résolutoire irrecevable ; DECLARE l’action de l'établissement ARCHIPEL HABITAT aux fins de prononcé de la résiliation judiciaire du bail irrecevable ; DECLARE, en conséquence, les demandes aux fins d’ordonner l’expulsion de M. [R] [J] de son logement et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation irrecevables. CONDAMNE M. [R] [J] à payer à l'établissement ARCHIPEL HABITAT la somme de 2.490,84 € (deux mille quatre cent quatre-vingt-dix euros et quatre-vingt-quatre centimes) d’arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ; DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ; RAPPELLE l’exécution provisoire de droit de la présente décision ; DÉBOUTE l'établissement ARCHIPEL HABITAT de sa demande sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ; CONDAMNE les parties aux dépens, chacune pour moitié, comprenant, notamment, le coût du commandement de payer du 10 août 2023 et de l’assignation du 02 avril 2024 ; Ainsi jugé par mise à disposition au greffe, le 09 août 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées. La Greffière, La Juge,