Texte intégral
Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 17 MAI 2023
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/01895 - N° Portalis 35L7-V-B7F-CDAQB
Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Novembre 2020 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'EVRY - RG n° 16/05150
APPELANTE
S.A.R.L. L'AUBERGE DU CYRANO
Agissant en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:
[Adresse 2]
[Localité 12]
Immatriculée au RCS d'Evry sous le n° 524 041 829
Représentée par Me Alexandre CHEVALLIER de la SELEURL EQUITEO AVOCAT, avocat au barreau de PARIS
INTIMES
M. [A] [J] [T]
né le 17 mai 1942 à [Localité 15] (59),
demeurant:
[Adresse 4]
[Localité 8]
Représenté par Me Michel MIORINI de la SELAS AVOCATS ASSOCIES MIORINI, avocat au barreau d'ESSONNE
Mme [N] [Z] [J] [T] épouse [D]
née le 5 février 1971 à [Localité 13] (80),
demeurant:
[Adresse 7]
[Localité 10]
Mme [U], [L], [P] [T]
née le 1er novembre 1974 à [Localité 14] (80),
demeurant:
[Adresse 9]
[Localité 6]
Mme [S], [H], [V] [T]
née le 10 avril 1973 à [Localité 14] (80)
[Adresse 11]
[Localité 1] / Italie
Représentées par Me Laurent TIXIER de la SELARL SAJET, avocat au barreau de PARIS, toque : K0071
S.C.I. FELA 116
Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège social:
[Adresse 5]
[Localité 12]
Immatriculée au RCS d'Evry sous le n° 819 489 394
Représentée par Me Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0040
Substitué par Me Laure VAYSSADE, avocat au barreau de PARIS, toque : C2539
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 Avril 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :
Nathalie RECOULES, Présidente de chambre
Douglas BERTHE, Conseiller
Emmanuelle LEBEE, Magistrat honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,
qui en ont délibéré.
Greffier, lors des débats : Laurène BLANCO
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Nathalie RECOULES, Présidente de chambre et par Laurène BLANCO, Greffier présent lors de la mise à disposition.
Exposé du litige
Mme [F] [T] était propriétaire d'un immeuble comprenant deux fonds de commerce, sis [Adresse 2] à [Localité 12] (Essonne).
Aux termes d'un bail commercial en date du 30 août 2002, renouvelé le 19 septembre 2012, elle a donné en location aux époux [C], aux droits desquels se trouve aujourd'hui la société L'auberge du Cyrano, dont M. [C] est le gérant, un des deux fonds de commerce, la cour au rez-de-chaussée ainsi que les étages supérieurs et la cave, destinés à I'exercice des commerces suivants : café, restaurant, hôtel meublé.
Suivant acte en date du 21 juillet 2014, Mme [T] a consenti à la société Cent Seize, ayant pour gérante par Mme [R], elle-même associée de la société civile immobilière Fela 116 (la société Fela), un bail commercial prenant effet le 15 juillet 2014 pour une activité de vente de détail de prêt-à-porter dans les locaux sis au rez-de-chaussée du second fonds de commerce lui appartenant.
Mme [T] est décédée 15 janvier 2015, laissant pour lui succéder ses frères, MM. [K] et [A]-[J] [T].
Le 27 mars 2015, M. [B], notaire des bailleurs, informait la société L'Auberge du Cyrano, tout comme la société Cent Seize, de leur projet de vendre l'ensemble immobilier pour un prix net vendeur de 280 000 euros.
Le 13 juin 2016, la société L'Auberge du Cyrano a fait assigner [A]-[J] [T] devant le tribunal de grande instance d'Évry aux fins de voir ordonner sous astreinte de réaliser les travaux, ordonner la suspension du paiement des loyers pendant la durée des travaux et ordonner à [A]-[J] [T] de reloger à ses frais M. [C] et sa famille pendant les travaux, outre condamner le défendeur à lui payer des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Le 28 décembre 2016, la société Fela a fait l'acquisition de L'ensemble immobilier sis au [Adresse 3].
[K] [T] était décédé le 4 octobre 2016, laissant pour héritières ses trois filles, [N], [U] et [S] [T].
Le 22 mai 2017, la société L'auberge du Cyrano a fait intervenir à l'instance la société civile immobilière Fela, demandant en outre au tribunal de prononcer la nullité de la vente de l'immeuble au profit de la société civile immobilière Fela et de condamner [A]-[J] [T] et la société civile immobilière Fela à lui payer des dommages et intérêts pour le préjudice subi.
Elle a ensuite appelé à la cause les héritières de [K] [T]. Les affaires ont été jointes.
La société L'Auberge du Cyrano demandait au tribunal, en substance, de constater la nullité de la vente au profit de la société civile immobilière Fela 116, de dire que la vente avait été réalisée au profit de la société L'Auberge du Cyrano, de condamner les parties à des dommages-intérêts, d'ordonner la suspension rétroactive du paiement des loyers jusqu'à l'achèvement des travaux, d'ordonner aux consorts [T] de reloger à leurs frais M. [C] et sa famille, de leur ordonner d'effectuer, sous astreinte, des travaux suivant devis, à défaut de les condamner à diverses sommes à titre de dommages-intérêts, à titre encore plus subsidiaire, de désigner un expert avec la mission de constater les désordres, d'évaluer les travaux nécessaires, de condamner solidairement les défendeurs à une indemnité de procédure ainsi qu'aux dépens.
Par jugement en date du 26 novembre 2020, le tribunal judiciaire d'Évry a constaté que la vente de l'immeuble alléguée par la société L'Auberge du Cyrano comme étant intervenue à son profit le 20 avril 2015 ne s'était jamais réalisée, a a déclarée la demanderesse irrecevable en son action en nullité de la vente survenue le 28 décembre 2016 au profit de la société civile immobilière Fela 116, avant dire droit sur le surplus, a ordonné une mesure d'expertise, dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile et que chaque partie conservera la charge de ses dépens.
La société L'Auberge du Cyrano a interjeté appel de cette décision par déclaration en date du 27 janvier 2021.
Moyens et prétentions en cause d'appel
Pour leur exposé complet, il est fait renvoi aux écritures visées ci-dessous :
Vu les conclusions récapitulatives de la société L'Auberge du Cyrano, en date du 3 février 2022, tendant à voir la cour relever d'office l'irrecevabilité de la demande de la société civile immobilière Fela portant sur sa condamnation à une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts, infirmer le jugement sauf en ce qu'il a ordonné avant dire droit une expertise, et, statuant à nouveau, constater que la vente de l'immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 12] (Essonne) portant sur les lieux loués à bail commercial par la société L'Auberge du Cyrano, entre M. [A] [J] [T], Mme [N], [Z] [J] [T], Mme [S], [H], [V] [T], Mme [U] [T] et la société L'Auberge du Cyrano est parfaite, en conséquence, annuler la vente de l'immeuble portant sur les lieux à elle loués à bail commercial entre M. [A]-[J] [T], Mme [N], [Z] [J] [T], Mme [S], [H], [V] [T], Mme [U] [T] et la société civile immobilière Fela, en conséquences, ordonner à M. [A]-[J] [T], Mme [N], [Z] [J] [T], Mme [S], [H], [V] [T], Mme [U] [T], de régulariser l'acte authentique en vue de la vente du bien immobilier litigieux au profit de la société L'Auberge du Cyrano au prix convenu de 280 000 euros net vendeur et ce, dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision, dire qu'à défaut, le présent arrêt vaudra acte authentique de vente, débouter les intimés de leurs fins, demandes, prétentions et conclusions, condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens
Vu les conclusions récapitulatives de la société Fela, en date du 31 mars 2022, tendant à voir la cour confirmer le jugement entrepris, débouter l'appelante de ses demandes, la condamner à lui payer la somme de 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, celle de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts ainsi qu'aux dépens.
Vu les conclusions récapitulatives de [A]-[J] [T], en date du 31 mars 2022, tendant à voir la cour confirmer le jugement entrepris, débouter l'appelante de ses demandes, la condamner à lui payer la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Vu les conclusions récapitulatives de Mmes [T], en date du 19 avril 2021, tendant à voir la cour confirmer le jugement entrepris, débouter l'appelante de ses demandes, la condamner à payer à chacune d'entre elles la somme de 6 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;
Discussion
Sur la vente alléguée au profit de la société L'Auberge du Cyrano :
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 mars 2015, le notaire informait chacune des sociétés preneuses de l'intention des indivisaires de vendre l'immeuble pour un prix net vendeur de 280 000 euros. La lettre adressée à la société L'Auberge du Cyrano était rédigée en ces termes :
« Je me tourne vers vous en qualité de Notaire en charge de la succession de Madame [F] [T] susnommée, propriétaire des murs de votre commerce et de votre habitation sis à [Adresse 2] (')
Ses héritiers souhaiteraient vendre ce bien immobilier pour un prix net vendeur de 280.000 euros, et me demandent de vous le proposer en priorité.
Pouvez-vous me confirmer par écrit, je vous prie, que vous vous engagez à acheter le bien que vous occupez à ce prix.
Afin de préparer un projet de compromis de vente vous dispensant comme convenu du versement d'un éventuel dépôt de garantie, et vous le soumettre dans les meilleurs délais, pouvez-vous également me retourner le questionnaire d'usage ci-joint dûment rempli ».
L'appelante soutient que les indivisaires n'établissent pas que le notaire n'avait pas le mandat de vendre, que l'offre portait sur le bien loué et non sur l'ensemble immobilier, que l'emploi du conditionnel dans l'offre importait peu dès lors que la validité de l'offre était subordonnée à son acceptation, qu'elle a manifesté sans équivoque son acceptation de l'offre en remplissant le formulaire de renseignements en date du 30 mars 2015 auquel elle renvoie dans sa lettre du 20 avril 2015, en renouvelant son offre par lettre en date du 20 septembre 2015 et par lettre du 28 février 2016, que dès lors que l'offre était acceptée, la vente était formée de façon irrévocable.
Elle ajoute que la correspondance entre les parties démontre qu'elle a accepté l'offre avant Mme [R], gérante de la société Fela, qu'il en résulte que la vente est parfaite, par application de l'article 1583 du code civil et qu'il convient en conséquence d'annuler la vente de l'immeuble à la société Fela.
Cependant, si la lettre du 27 mars 2015 concernait, contrairement à ce que soutiennent les intimés, le seul bien immobilier objet du bail et non l'ensemble immobilier, elle ne s'analyse pas en une offre précise et ferme et ne détaille pas la consistance exacte du bien ni les conditions de la vente.
Outre que le notaire ne se présente pas comme mandaté par les indivisaires pour conclure la vente, mais exclusivement comme chargé de la succession, l'emploi, du mode conditionnel, du verbe « souhaiter » ne permet pas de dire que les propriétaires avaient l'intention ferme de vendre au prix indiqué.
À supposer même que l'on retienne l'existence d'une offre précise et ferme, l'acceptation de celle-ci par la société L'Auberge du Cyrano est équivoque.
En effet, comme l'a relevé le premier juge, de première part, elle n'établit pas avoir retourné le questionnaire qu'elle date du 30 mars 2015 et à l'envoi duquel elle se borne à faire allusion dans sa lettre d'acceptation du 20 avril 2015 , à laquelle le notaire a répondu négativement dès le lendemain, Mme [R] s'étant portée acquéreur de l'immeuble dès le 1er avril 2015, de deuxième part, dès le mois d'avril 2015, elle tente de faire diminuer le prix de vente de l'immeuble, arguant de la nécessité et de l'urgence à faire réaliser des travaux et met les bailleurs en demeure de les effectuer, de troisième part, le 3 avril 2016, elle met en demeure les indivisaires de réaliser ces travaux et propose, à défaut, un prix de vente de 240 000 euros.
En l'absence d'accord sur la chose et le prix, il n'y a donc pas eu de vente.
Sur la nullité de la vente à la société civile immobilière Fela :
L'appelante ne développe aucun moyen, autre que l'existence d'une vente d'une partie de l'immeuble à son profit, tendant à faire juger que la vente des biens objets du bail est nulle.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dommages-intérêts :
La société Fela sollicite la somme de 2 500 euros à titre de dommages-intérêts au motif que M. [C] et la société L'Auberge du Cyrano ne font que multiplier les procédures.
C'est à bon droit que l'appelante soutient que ce chef de demande est nouveau et irrecevable en application de l'article 910-4 du code de procédure civile. En effet le premier jeu d'écriture de l'intimée ne comportait pas ce chef de demande et son second jeu d'écritures n'est pas une duplique à de nouvelles écritures de l'appelante.
Sur les dépens et les frais irrépétibles :
Le jugement entrepris sera confirmé sur l'absence d'allocation d'une indemnité de procédure
L'appelante qui succombe doit être condamnée aux dépens, déboutée de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer en application de ces dernières dispositions, les sommes dont le montant est précisé au dispositif.
PAR CES MOTIFS
La cour,
CONFIRME le jugement sauf en ce qu'il a dit que chacune des parties conservera la charge de ses dépens ;
Y ajoutant,
Condamne la société L'Auberge du Cyrano à payer au titre de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 6 000 euros à la société civile immobilière Fela 116, celle de 6 000 euros à [A]-[J] [T], celle de 2 000 euros chacune à [N], [S] et [U] [T]
Condamne la société L'Auberge du Cyrano aux dépens de première instance et d'appel ;
Rejette toutes autres demandes.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
