Texte intégral
TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 7]
Téléphone : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
REFERENCES : N° RG 24/00852 - N° Portalis DB3S-W-B7I-YYE3
Minute : 24/926
Monsieur [Y] [Z]
Représentant : SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSS, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire :
Madame [H] [I]
Représentant : SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSS, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire :
C/
Monsieur [G] [X] [F]
Exécutoire délivrée le :
à :
Copie certifiée conforme délivrée le :
à :
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT
Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 21 Octobre 2024 par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier ;
Après débats à l'audience publique du 09 Septembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;
ENTRE DEMANDEURS :
Monsieur [Y] [Z],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSS, avocats au barreau de BORDEAUX
Madame [H] [I],
demeurant [Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par la SCP LAYDEKER SAMMARCELLI MOUSS, avocat au barreau de BORDEAUX
D'UNE PART
ET DÉFENDEUR :
Monsieur [G] [X] [F],
demeurant [Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
comparant en personne
D'AUTRE PART
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 20 décembre 2021, à effet au 13 décembre 2021, Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] ont donné à bail à Monsieur [G] [X] [F] un logement situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 322,00 euros, et 90,00 euros de provisions sur charges.
Par acte de commissaire de justice en date du 27 septembre 2023, Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] ont fait signifier à Monsieur [G] [X] [F] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1291,87 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.
Par lettre notification électronique du 27 septembre 2023 Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).
Par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] ont fait assigner Monsieur [G] [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
" constater l'acquisition de la clause résolutoire,
" ordonner l'expulsion de Monsieur [G] [X] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désigné par les bailleurs ou à défaut par le Tribunal,
" condamner Monsieur [G] [X] [F] à payer en deniers ou quittances une somme de 2726,40 euros correspondant au montant des loyers impayés et indemnité d'occupation demeurant dus au 12 décembre 2023,
" le condamner à payer à compter du 1er janvier 2024, une indemnité mensuelle d'occupation, égale au montant des loyers et charges (en ce compris la taxe sur les ordures ménagères) qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi,
" le condamner à payer la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile
" le condamner à payer les entiers dépens, notamment les frais de commandement, de notification à la préfecture, de droit de plaidoirie et tous frais d'exécution,
" dire n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 17 janvier 2024.
À l'audience du 9 septembre 2024, Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 5825,02 euros arrêtée au 3 septembre 2024, loyer du mois de septembre 2024 inclus. Ils sont opposés à la demande délais de paiement.
Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [G] [X] [F] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 27 septembre 2023. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] soulignent qu'il n'y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant, le dernier versement étant intervenu en janvier 2024.
Monsieur [G] [X] [F] reconnait être redevable des loyers et charges. Il demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 150 euros par mois en plus des loyers, et en ce cas, la suspension des effets de la clause résolutoire.
Il justifie d'un versement de 1000 euros le 4 août 2024. Il indique qu'il a un nouvel emploi en CDI qui a permis de stabiliser la dette, avec un salaire de 1850 euros.
Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l'audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l'audience.
À l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 21 octobre 2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.
Par note en délibéré, autorisée, reçue le 19 septembre 2024, Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] communiquent un décompte actualisé de leur créance à hauteur de 4825,02 euros, en date du 12 septembre 2024, faisant apparaitre un versement de 1000 euros. Ils indiquent qu'ils s'opposent à la suspension de la clause résolutoire et à défaut, ils demandent la mise en place d'un échéancier de 200 euros minimum par mois avec un solde sur le 24ème mois.
MOTIVATION DE LA DECISION
Sur les demandes principales
Sur la recevabilité de la demande
Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 17 janvier 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.
Par ailleurs, Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 septembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
En conséquence, la demande de Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.
Sur la demande en paiement des loyers et charges
Selon l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.
Aux termes de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 20 décembre 2021, du commandement de payer délivré le 27 septembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 12 septembre 2024 que Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.
Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 142,76 euros imputée pour des frais.
En conséquence, il convient de condamner Monsieur [G] [X] [F] à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] la somme de 4682,26 euros, au titre des sommes dues au 12 septembre 2024.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire
Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
Ce texte dispose, depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'absence de dispositions transitoires, l'application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l'article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.
Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).
En l'espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.
Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 27 septembre 2023 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Or le contrat a été conclu le 20 décembre 2021 à effet au 13 décembre 2021, soit avant le 29 juillet 2023, date de l'entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n'a pas été renouvelé après cette date.
Il convient donc d'appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire et le commandement de payer.
Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n'ont pas été réglées dans le délai de deux mois.
Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 27 novembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 20 décembre 2021 à compter du 28 novembre 2023.
Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Selon l'article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.
Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [G] [X] [F] justifie de sa situation personnelle et financière qui lui permet de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [G] [X] [F] a repris le paiement intégral du loyer et des charges par un versement de 1000 euros avant l'audience.
Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [G] [X] [F] la demande de délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.
Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais joué.
À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d'impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l'intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.
De plus, l'expulsion de Monsieur [G] [X] [F] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient en conséquence de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, et de condamner Monsieur [G] [X] [F] à son paiement à compter de 28 novembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.
Sur les frais du procès et l'exécution provisoire
En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [G] [X] [F] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.
Il n'y a pas lieu d'y ajouter le droit de plaidoirie de l'avocat qui n'entre pas dans les dépens, s'agissant d'une procédure sans représentation obligatoire, ni de mettre à la charge du défendeur les frais de l'exécution forcée de la décision, non encore liquidés, qui sont, pour partie, à la charge du débiteur selon leur nécessité au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l'article L111-8 du code des procédures civiles d'exécution.
Il convient également de condamner Monsieur [G] [X] [F] à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,
DECLARE recevable la demande de Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,
CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 20 décembre 2021 entre Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] d'une part, et Monsieur [G] [X] [F] d'autre part, concernant le logement situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 28 novembre 2023,
CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date,
CONDAMNE Monsieur [G] [X] [F] à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] la somme de 4682,26 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 12 septembre 2024 échéance de septembre 2024 incluse,
ACCORDE un délai à Monsieur [G] [X] [F] pour le paiement de ces sommes,
AUTORISE Monsieur [G] [X] [F] à s'acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 195 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,
DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement,
SUSPEND les effets de la clause résolutoire,
RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d'exécution,
DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,
DIT qu'à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d'une seule mensualité à sa date d'échéance, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets,
En ce cas,
ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de Monsieur [G] [X] [F] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
CONDAMNE Monsieur [G] [X] [F] à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s'était poursuivi à compter du 28 novembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus,
CONDAMNE Monsieur [G] [X] [F] à payer à Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] la somme de 700 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [G] [X] [F] aux dépens de l'instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 27 septembre 2023, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,
DEBOUTE Monsieur [Y] [Z] et Madame [H] [I] de leurs autres demandes et prétentions,
RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit.
LE GREFFIER LE JUGE
