Tribunal judiciaire, 20 novembre 2024. 24/09478

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] C.C.C. + C.C.C.F.E. délivrées le : à Me RAPAPORT (K0122) C.C.C. délivrée le : à JESSLEN (E0067) ■ 18° chambre 2ème section N° RG 24/09478 N° Portalis 352J-W-B7I-C5P7Y N° MINUTE : 2 Assignation du : 10 Juin 2024 JUGEMENT rendu le 20 Novembre 2024 DEMANDERESSES S.A.R.L. ZAMZAM (RCS de PARIS n°915 104 111) [Adresse 1] [Localité 6] Madame [R] [H] épouse [D] [T] [Adresse 2] [Localité 6] Madame [O] [G] épouse [T] [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Me Marie-marthe JESSLEN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E0067 DÉFENDERESSE S.C.I. SCI DU 14 BATIGNOLLES (RCS de PARIS n°444 732 671) [Adresse 3] [Localité 5] représentée par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0122 Décision du 20 Novembre 2024 18° chambre 2ème section N° RG 24/09478 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5P7Y COMPOSITION DU TRIBUNAL Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, assistées de Manon PLURIEL, Greffière, lors des débats et de Paulin MAGIS, Greffier, lors de la mise à disposition au greffe. DEBATS A l’audience du 19 Septembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Novembre 2024. JUGEMENT Rendu publiquement Contradictoire en premier ressort EXPOSÉ DU LITIGE : Par acte sous seing privé du 24 mars 2022, la S.C.I. SCI DU 14 BATIGNOLLES a consenti à mesdames [R] [H] épouse [D] [T] et [O] [G] épouse [T], agissant en qualité de membres fondateurs au nom et pour le compte de la S.A.R.L. ZAMZAM, société en formation, un bail commercial portant sur des locaux portant les numéros de lot 2 et 24 d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 7] pour une durée de trois, six ou neuf années à compter du 25 mars 2022, à destination de « vente de prêt à porter, chaussures et accessoires s'y rapportant » et moyennant un loyer annuel en principal indexé de 30 000 € HT et HC en principal, réduit sur les deux premières années. Il était précisé que l'immatriculation de la société en formation emporterait reprise automatique par celle-ci du bail, sous condition d'intervenir dans les quarante-cinq jours suivant sa prise d'effet, justifiée sans délai au bailleur, et qu'à défaut le bien objet du bail serait loué aux membres fondateurs, solidairement entre eux. Par acte extrajudiciaire du 10 octobre 2023 la bailleresse a fait signifier à mesdames [R] [H] épouse [D] [T] et [O] [G] épouse [T], ainsi qu'à la S.A.R.L. ZAMZAM, un commandement visant la clause résolutoire du bail, de payer dans un délai d'un mois une somme de 14 108,81 €, dont 13 916,62 € au titre d'un arriéré de loyers et charges contractuels. La bailleresse a assigné les locataires devant le juge des référés du tribunal judiciaire de PARIS, par acte du 30 novembre 2023, lequel, par ordonnance du 12 février 2024, a : -constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail au 10 novembre 2023, -ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux, l'expulsion de mesdames [R] [H] épouse [D] [T] et [O] [G] épouse [T], ainsi que de la S.A.R.L. ZAMZAM, -condamné solidairement celles-ci à payer, à titre provisionnel, une indemnité d'occupation égale aux derniers loyers et charges contractuels à compter du 11 novembre 2023, -les a également condamnées solidairement à payer, à titre provisionnel, une somme de 7 877,28 € au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arrêtés au 03 novembre 2023, -outre leur condamnation aux frais de procédure. Cette ordonnance a été signifiée aux défenderesses, qui n'avaient pas comparu devant le juge des référés, le 12 mars 2024. Un commandement de quitter les lieux leur a été délivré le 23 avril 2024. Par ordonnance sur requête du 31 mai 2024, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de PARIS a autorisé mesdames [R] [H] épouse [D] [T] et [O] [G] épouse [T], ainsi que la S.A.R.L. ZAMZAM, à assigner la S.C.I. SCI DU 14 BATIGNOLLES à jour fixe, avec injonction de rencontrer préalablement un médiateur pour les informer sur cette mesure. Par acte du 10 juin 2024, mesdames [R] [H] épouse [D] [T] et [O] [G] épouse [T], ainsi que la S.A.R.L. ZAMZAM, ont assigné la S.C.I. SCI DU 14 BATIGNOLLES à comparaître à l'audience de la dix-huitième chambre du tribunal judiciaire de PARIS du 19 septembre 2024 à 14h15, sollicitant : -qu'il déclare le commandement de payer du 10 octobre 2023 « irrégulier et inopposable aux preneurs », -qu'il déboute la SCI DU 14 BATIGNOLLES de toutes ses demandes, -qu'il « annule les poursuites entreprises au titre de l'ordonnance de référé en date du 12 février 2024 rendue sur le commandement litigieux », -qu'il condamne la SCI DU 14 BATIGNOLLES à leur payer une somme de 40 000 €, « sauf à parfaire, au titre des troubles de jouissance pour non-respect de l'obligation de délivrance et de jouissance paisible », -à titre infiniment subsidiaire, qu'il ordonne la suspension de la clause résolutoire et leur accorde des délais de paiement, -en toute hypothèse, qu'il condamne la SCI DU 14 BATIGNOLLES à leur payer une somme de 3 000 € au titre de leurs frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens de l'instance. Dans ses écritures en réplique notifiées par R.P.V.A. le 11 septembre 2024, la bailleresse sollicite du tribunal : -de les débouter de l'intégralité de leurs demandes, -de les condamner, « conjointement et solidairement », à lui payer une somme de 5 000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu'aux dépens, avec distraction au profit de son conseil. Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l'article 455 du code de procédure civile. Le 19 septembre 2024, à 10h46 et 10h49, les demanderesses ont adressé par la voie du R.P.V.A. de nouvelles écritures comprenant de nouvelles demandes, ainsi que de nouvelles pièces, numérotées 13 à 18. À l'audience du même jour, la défenderesse a demandé que ces écritures et pièces soient rejetées, au motif qu'elles avaient été adressées trois heures avant l'audience. Les demanderesses ont proposé un renvoi de l'affaire à une autre audience, ce qui a été refusé, et indiqué ne pas être opposées à ce que l'affaire soit retenue et plaidée en laissant au tribunal l'appréciation d'un rejet des pièces et demandes nouvelles, précisant que les sinistres survenus en juillet et août 2024 sont postérieurs à l'assignation et qu'elle a dû attendre que les justificatifs lui soient adressés pour présenter sa nouvelle demande. L'affaire a été mise en délibéré au 20 novembre 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur les nouvelles demandes et pièces adressées le 19 septembre 2024 En vertu de l'article 15 du code de procédure civile : « Les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments de preuve qu'elles produisent et les moyens de droit qu'elles invoquent, afin que chacune soit à même d'organiser sa défense. » Il est constant qu'en application de ce texte, le juge, qui doit assurer le respect du principe du contradictoire, peut écarter les nouvelles écritures et pièces qui ont été adressées trop tardivement à la partie adverse pour que celle-ci soit en mesure d'y répondre. En l'espèce, alors que les conclusions et pièces de la défenderesse leur avaient été adressées le 11 septembre 2024, soit huit jours avant l'audience à laquelle elle avait été assignée à jour fixe, les demanderesses ont notifié, le jour même de cette audience et moins de quatre heures avant celle-ci, des écritures, comportant des moyens nouveaux et demandes additionnelles, ainsi que plusieurs nouvelles pièces. Cette tardiveté particulière des demanderesses, dans une procédure d'assignation à jour fixe qu'elles ont initiée, n'est pas légitimée par une obtention d'éléments de preuve ou d'information au dernier moment (les sinistres évoqués remontant aux mois de juillet et août, les documents et arguments de la bailleresse étant connus depuis une semaine) et exclut que le conseil de la défenderesse puisse, dans des conditions convenables, en prendre connaissance, interroger sa cliente et obtenir de celle-ci les explications et justificatifs éventuellement nécessaires pour lui permettre d'exercer ses droits en défense ; ces circonstances caractérisent un défaut de respect de l'article 15 susmentionné qui justifie que ces écritures et pièces de dernière heure soient écartées des débats. Néanmoins, il en va différemment de la pièce numéro 17 qui est un décompte émanant du gestionnaire de biens mandaté par la bailleresse, qui ne fait qu'actualiser la dette locative deux jours avant l'audience et dont la production est pertinente pour statuer au vu de la situation des parties la plus actuelle possible. Le tribunal tranchera donc le litige sans tenir compte des demandes, moyens et pièces nouvellement présentés, quelques heures avant l'audience, le 19 septembre 2024, à l'exception de la pièce numéro 17. Sur les conditions d'acquisition de la clause résolutoire L'article L.145-41 du code de commerce dispose, en son alinéa 1er, que : « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. » Il est admis que le bailleur devant exécuter le bail de bonne foi en vertu de l'article 1104 du code civil, le locataire peut faire obstacle aux effets de la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire s’il prouve que le propriétaire a fait un usage déloyal de ses prérogatives contractuelles. Ainsi, un commandement délivré avec une intention malicieuse est de nul effet. Cependant, la bonne foi est toujours présumée et il appartient à celui qui invoque la mauvaise foi de la caractériser. Si l'inexactitude de la somme réclamée dans un commandement de payer n'affecte pas sa validité, celui-ci étant valable à concurrence du montant réellement dû, la mise en demeure doit être précise, afin que le débiteur soit parfaitement informé des manquements qui lui sont reprochés, qu'il puisse en vérifier le bien-fondé et qu'il soit en mesure d'y remédier efficacement dans le délai imparti ; à défaut, le commandement peut être privé d'effet. En l'espèce, il n'est pas discuté que le bail comporte une clause prévoyant sa résiliation de plein droit en cas d'inexécution des obligations du locataire, et notamment de défaut de paiement du loyer et des charges. La bailleresse a fait délivrer aux locataires, le 10 octobre 2023, un commandement visant la clause résolutoire du bail, leur faisant sommation, dans le délai d'un mois, de payer un arriéré locatif de 13 916,62 € arrêté selon décompte annexé au 06 octobre 2023 et a actualisé la dette devant le juge des référés à 7 877,28 € au 10 novembre 2023, tenant compte de deux paiements de 2 904 € chacun intervenus les 19 octobre et 03 novembre. Les demanderesses font valoir que la bailleresse a fait délivrer sans bonne foi le commandement de payer et ne démontre pas la réalité et la persistance des infractions reprochées. Elles expliquent : -qu'elles n'ont pu exploiter les lieux loués pendant un an du fait de dégâts des eaux récurrents imputables à la copropriété, pour lesquels la bailleresse a été indemnisée alors qu'elles n'ont perçu aucune indemnisation pour leurs pertes d'exploitation, -que la bailleresse a remis en cause, sans les informer préalablement, l'autorisation qu'elle avait donnée verbalement de procéder au paiement mensuel des loyers, -que les avis d'échéance sont volontairement complexes et erronés, en : *comptabilisant le loyer avec la TVA sans l'abattement prévu au bail, lequel est ensuite porté au crédit sans la TVA, *comptabilisant de même le loyer indexé en 2023 puis en portant au crédit le plafonnement de l'indexation à 3,50% prévu par l'article 14 de la loi MUPPA du 16 août 2022 jusqu'au premier trimestre 2024, c'est-à-dire calculé sur l'indexation du premier trimestre 2024, *en mentionnant des acronymes « NHP » et « NHC » non expliqués, *en comportant des rappels de loyer, annulés et remplacés par des rappels moins élevés, *à défaut de justifier des loyers indemnisés par l'assureur, -que la bailleresse appelle à la fois la provision sur charges prévue contractuellement et les appels de fonds de copropriété, ainsi que les impôts et taxes, sans procéder ni justifier de la reddition annuelle des charges, -que les frais de procédure sont inclus dans les avis d'échéance, -que de la sorte, une somme de plus de 4 500 € est réclamée de manière indue, -qu'en déduisant les sommes réclamées indûment, leur compte n'est pas débiteur mais créditeur, -qu'elles justifient des paiements effectués en 2024, -que l'absence de bonne foi de la bailleresse résulte également de la célérité de la mise en œuvre des procédures de référé et d'expulsion, alors qu'elle détient une somme de 15 000 € à titre de garantie, -que la bailleresse spécule sur leur méconnaissance de leurs droits et de la procédure, alors qu'elles n'ont pas compris les conséquences de la procédure engagée, persuadées que la poursuite des paiements mensuels mettrait un terme au différend. La bailleresse leur oppose que : -le décompte présenté au juge des référés n'était pas erroné, de sorte que les locataires, qui ne se sont pas présentées à son audience et n'ont pas interjeté appel de l'ordonnance, ne peuvent la remettre en cause, -les infiltrations d'eau sont indifférentes au litige et ne les ont pas empêchées d'exploiter les lieux, -elle conteste formellement avoir autorisé le paiement mensuel des loyers, qui sont dus trimestriellement et d'avance, de sorte qu'au moment de la délivrance du commandement du 10 octobre 2023, c'est la totalité du quatrième trimestre 2023 qui était due, -elles contestent les charges facturées pour les besoins de la cause, alors qu'elles n'ont jamais émis de contestation à ce sujet et ne lui ont jamais demandé de justificatif, -les acronymes NHP et NHC constituent simplement des « lignes de quittancement » sur le logiciel de l'administrateur qui ne concernent que le propriétaire et sont sans incidence sur le locataire, -les franchises, accordées en raison du dégât des eaux, consistent en une réduction de 50% des loyers convenue avec les locataires, -toutes explications sur le calcul des charges ont été données à la société ZAMZAM par lettre recommandée avec accusé de réception, qu'elle n'est pas allée chercher, -les régularisations de charges sont régulièrement effectuées, -les règlements effectués par les locataires ne correspondent pas aux échéances courantes mais à un montant qu'elles ont librement déterminé, -aucun règlement n'a eu lieu en juin et septembre 2023, -les courriels produits démontrent que la locataire a été reçue chez le gérant d'immeuble qui lui a fourni toutes les explications sur les comptes, mais elle souhaitait uniquement signer un nouveau bail, celui en cours ne lui convenant pas, -aucune régularisation de charges ne relève de l'article 606, -elle a consenti des réductions de loyer substantielles pour tenir compte des sinistres résultant d'une rupture de canalisation de la copropriété et est intervenue auprès du syndic pour résoudre la difficulté, de sorte qu'elle ne peut être jugée de mauvaise foi, -enfin, elle soutient que les règlements effectués postérieurement à la procédure de référé sont « hors débats ». Il convient de chercher si la bailleresse était, ou non, de bonne foi au moment de la délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire et si, compte tenu de la pertinence des sommes réclamées, également à cette époque, ainsi que des paiements effectués dans le mois suivant la délivrance dudit commandement, il persistait un solde impayé, permettant à celui-ci de produire ses effets. *Sur l'obligation de paiement des loyers En premier lieu, il convient de relever que si les locataires justifient d'un dégât des eaux, au demeurant non contesté, ayant provoqué des dégradations de peintures et ruissellements dans le magasin, elles n'apportent aucune preuve de ce qu'il en a résulté, comme elles le prétendent, une impossibilité d'exploiter les locaux loués pendant une durée d'un an, permettant de considérer qu'une partie des loyers est indûment réclamée, alors que la bailleresse leur a consenti diverses franchises pour compenser ce sinistre, dont le caractère insuffisant n'est pas démontré. Il est constaté, en second lieu, que le bail prévoit que le loyer doit être payé trimestriellement et d'avance, le 1er janvier, 1er avril, 1er juillet et 1er octobre de chaque année ; or, les locataires ne démontrent en rien l'existence d'un accord de la bailleresse pour un paiement mensuel, lequel ne saurait se déduire d'une simple tolérance de sa part, du fait qu'elle a encaissé des règlements mensuels. Les locataires étaient donc bien débitrices des loyers appelés au moment du commandement de payer du 10 octobre 2023, et notamment du loyer du quatrième trimestre de cette année, entièrement dû au 1er octobre. *Sur le calcul des sommes dues et le manque de clarté du décompte fourni Le bail prévoit notamment, en son article 8 « Loyer » : -un « loyer annuel en principal de trente-mille euros hors taxes hors charges » - « (…) une réduction, pendant les deux premières années du bail, du montant du loyer annuel de base hors taxes et hors charges selon les conditions suivantes Pour la première année, soit du 25 mars 2022 au 25 mars 2023, le bailleur consent au preneur une baisse de loyer de (…) 4 800 € HT HC sur le loyer annuel de base hors taxes et hors charges. Pour la seconde année, soit du 25 mars 2023 au 25 mars 2024, le bailleur consent au preneur une baisse de loyer de (…) 2 400 € HT HC sur le loyer annuel de base hors taxes et hors charges. » - « Il est précisé que l'exigibilité progressive de l'entier loyer annuel de base ne constitue pas un obstacle à l'application de la clause d'indexation prévue à l'article 9. En conséquence, le loyer sera indexé à compter du 25 mars 2023 et chaque année, selon les modalités de l'article 9 des présentes. » Compte tenu de ces clauses et de l'absence de discussion sur leur interprétation ou leur exécution, il y a lieu de juger que : -la bailleresse, qui a comptabilisé les loyers augmentés de la TVA, puis, à compter de l'année 2023, de l'indexation et de la TVA, et crédité ensuite l'abattement sans TVA, n'a pas commis d'erreur. -elle pouvait chiffrer le loyer indexé sans l'abattement, et si le calcul du plafonnement de cette indexation en appliquant l'entière indexation avant de recréditer l'excédent résultant de sa limitation à 3,5% manque de clarté, il n'apparaît pas pour autant inexact. De même, le « rappel de loyer » et l'annulation de rappel de loyer du 01/10/23 correspondent à cette méthode de calcul de l'indexation prévue par le bail. S'agissant des acronymes « NHP » et « NHC », la bailleresse a expliqué qu'ils ne concernaient pas la locataire. Le tribunal ne peut que convenir de la difficulté de lire le décompte des sommes dues, mais note cependant que sa complexité est liée à celle de l'application des clauses précitées et ne suffit donc pas à démontrer une volonté d'empêcher les locataires de bien le comprendre ou de contester les sommes dues. D'ailleurs, la bailleresse oppose à ses locataires qu'elles étaient en contact avec le gérant d'immeuble qui leur a fourni toutes les explications et celles-ci ne font pas état ni ne justifient d'une quelconque démarche infructueuse pour obtenir des éclaircissements ou de contestation émise avant la présente procédure ; dans ces conditions, elles ne rapportent pas la preuve, leur incombant, de ce que la bailleresse a fait preuve de mauvaise foi en émettant un décompte complexe en sachant qu'elles ne le comprendraient pas. S'agissant des provisions sur charges appelées sans reddition de compte et des appels de fonds de copropriété, ainsi que de la taxe foncière et de la taxe d'ordures ménagères, il est noté que le bail prévoit, en ses clauses 12 et 13 relatives aux « Charges relatives à l'immeuble et aux locaux loués », et aux « Contributions, impôts et taxes » (qui ne seront pas citées, en raison de leur longueur et de l'absence de contestation sur leur contenu), que le preneur doit supporter les charges communes de l'immeuble à l'exception notamment des grosses réparations de l'article 606 du code civil, et qu'il doit rembourser au bailleur les taxes foncières et relatives à l'enlèvement des déchets. L'article 12.1.3 dudit bail prévoit le paiement d'une provision trimestrielle d'un montant initial de 360 € pour le paiement des charges communes de l'immeuble devant, « au terme de chaque exercice annuel et dans un délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l'exercice annuel, établir un décompte des charges réelles payées TTC sur lequel seront imputées les provisions versées et l'adresser au preneur avec les pièces justificatives à l'appui. (...) ». Il convient de rappeler que la bonne foi du bailleur ainsi que l'exactitude des sommes réclamées s'apprécient au moment de la délivrance du commandement de payer, et que si la charge de la preuve du montant des sommes appelées incombe audit bailleur lorsque celui-ci agit en justice pour en réclamer le paiement, ou dans le cadre d'une demande de restitution d'un trop perçu, il en va différemment, comme en l'espèce, lorsque c'est le locataire qui entend établir que le commandement a été délivré de mauvaise foi pour des sommes indues. Or force est de constater que les demanderesses ne rapportent pas la preuve qu'en octobre 2023, le syndic de la copropriété avait déjà procédé à la reddition des charges de la copropriété pour l'année 2022, et adressé celle-ci à la bailleresse, qui aurait, de la sorte, dû lui réclamer des charges régularisées et non simplement des provisions. Au contraire, la bailleresse produit aux débats une régularisation des charges de copropriété pour l'année 2022 (charges communes générales et consommation d'eau) établie le 04 mars 2024 seulement par son gérant d'immeuble. En revanche, si les appels pour des travaux de copropriété (travaux « descente » et travaux « terrasse »), d'un montant total de 516,70 € concernent des charges qui n'ont pas été incluses dans les provisions, elles auraient dû l'être, et ne pouvaient être réclamées en sus de celles-ci. Néanmoins, cette seule erreur, pour un montant mineur au regard des sommes dues, ne suffit pas à caractériser une mauvaise foi de la bailleresse dans la délivrance du commandement de payer, lequel reste valable pour le reste de la somme réclamée. Enfin, si des frais de procédure ont été inclus dans les avis d'échéance, la bailleresse a rectifié d'office ses demandes dès l'assignation devant le juge des référés en se prévalant d'une somme de laquelle ils avaient été déduits. Il y a lieu, en conséquence, de constater que les locataires étaient bien débitrices d'un arriéré de loyers et charges au moment de la délivrance du commandement de payer d'un montant de 13 399,92 € et que leur manquement dans le paiement des sommes dues a persisté plus d'un mois après la délivrance de cette sommation, puisqu'elles n'ont réglé qu'une somme de 5 808 € (2 902 € x 2) dans ce délai, de sorte que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies à la date du 11 novembre 2023. Il ne saurait davantage être reproché à la bailleresse une mise en œuvre avec « célérité » de la procédure d'expulsion, alors que ses délais n'ont rien d'anormal. De même, l'existence d'un dépôt de garantie n'a pas vocation à dispenser le locataire du règlement des loyers et charges dues et ne retire donc pas sa pertinence à l'action menée par la bailleresse. En conséquence, les demandes tendant à déclarer ledit commandement inopposable aux demanderesses, et à « annuler » les poursuites engagées au titre de l'ordonnance de référé du 12 février 2024 seront rejetées. Sur la demande d'indemnité pour trouble de jouissance L'article 1719 du code civil dispose que : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière: 1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent.  (...) 2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée; 3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail; (...) » L'article 1720 du même code ajoute que : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. » En vertu de l'article 1231-1 du code civil, celui qui, par la mauvaise exécution ou l'inexécution de ses obligations conventionnelles, cause un dommage à son cocontractant, lui en doit réparation. Il est constant qu'il appartient à la partie qui réclame l'indemnisation d'un préjudice de démontrer tant celui-ci que la faute qui en est à l'origine et le lien de causalité entre ceux-ci. En l'espèce, les demanderesses réclament une indemnité de 40 000 € en réparation de pertes causées par un dégât des eaux rendant impossible l'exploitation des lieux loués. La défenderesse leur oppose que la boutique est toujours restée ouverte malgré les infiltrations d'eau, qu'il n'est justifié d'aucune perte d'exploitation, qu'elle n'a perçu aucune indemnisation de la part de son assureur et a consenti à ce titre de substantielles réductions de loyer. Force est de constater que les demanderesses ne démontrent aucune impossibilité d'exploiter les lieux loués liée aux infiltrations d'eau, ni avoir effectivement fermé la boutique, ni avoir subi de ce fait des pertes chiffrables, notamment d'exploitation, ou que le trouble de jouissance n'a pas déjà été compensé par les remises accordées à ce titre par la bailleresse. Ainsi, n'étant pas justifié du bien fondé de la demande de paiement d'une indemnité, celle-ci sera rejetée. Sur la demande de délai de grâce L'article L.145-41 du code de commerce dispose, en son alinéa 2, que : « Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 [ancienne rédaction: aux articles 1244-1 à 1244-3] du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Il est admis que le juge peut accorder, même rétroactivement, des délais suspendant les effets de la clause résolutoire dont les conditions d'acquisition sont réunies et que, si le débiteur régularise sa situation dans ce cadre, ladite clause se trouve privée de tout effet. En l'espèce, les locataires sollicitent à titre subsidiaire une suspension des effets de la clause résolutoire du bail et des délais de paiement. La bailleresse s'oppose à l'octroi d'un délai de grâce, faisant valoir que cette demande est irrecevable pour n'avoir pas été présentée devant le juge des référés. Toutefois, il résulte de l'application combinée de l'article L.145-41 du code de commerce, précité, et de l'article 488 du code de procédure civile, selon lequel l'ordonnance de référé n'a point d'autorité de chose jugée au principal, soit dans la présente instance au fond, que le bénéfice d'un délai de grâce peut encore être sollicité et accordé. Les demanderesses ont produit aux débats une pièce numéro 17 dont le tribunal a admis la recevabilité, permettant de constater qu'au 17 septembre 2024, soit deux jours avant l'audience, l'arriéré locatif ne s'élevait plus qu'à 3 544,44 €. Il est précisé que s'il a été jugé ci-avant que le paiement des travaux de copropriété (travaux « descente » et travaux « terrasse »), d'un montant total de 516,70 € ne pouvait être réclamé en sus des provisions à l'époque de la délivrance du commandement de payer, il n'est pas pour autant établi que cette somme est toujours indue à l'heure actuelle puisque les locataires doivent bien supporter la charge de ces travaux selon le bail. Compte tenu du montant peu élevé de la dette locative subsistante au jour de l'audience devant le tribunal et des efforts de règlement des locataires, certes insuffisants mais réguliers, il apparaît opportun de leur accorder un délai de grâce suspendant les effets de la clause résolutoire, de leur permettre d'apurer l'arriéré locatif en six mensualités, dont cinq d'un montant de six cents euros et la sixième égale au reliquat de la dette, de juger que le respect de ces modalités de paiement, en sus du règlement des loyers et charges courants, empêchera l'acquisition des effets de la clause résolutoire du bail, et de prévoir, à l'inverse, qu'à défaut de respect du moratoire ainsi fixé, les effets de la clause résolutoire ne seront plus suspendus, de sorte que le bail sera résilié rétroactivement, que les locataires pourront de nouveau être expulsées et devront payer une indemnité d'occupation dans les conditions déjà fixées dans l'ordonnance de référé. Sur les demandes accessoires Les demanderesses, qui succombent au principal et obtiennent le bénéfice d'une mesure de faveur, seront condamnées aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de 2 000 € à la défenderesse au titre de ses frais irrépétibles. Cette condamnation sera prononcée in solidum mais pas solidairement, la solidarité n'étant pas prévue pour les frais de procédure par le bail ou par la loi. Il est rappelé que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort, ÉCARTE DES DÉBATS les conclusions, contenant de nouvelles demandes et de nouveaux moyens, ainsi que les pièces nouvellement communiquées, via R.P.V.A. le 19 septembre 2024, par mesdames [R] [H] épouse [D] [T] et [O] [G] épouse [T], ainsi que par la S.A.R.L. ZAMZAM, à l'exception de leur pièce numéro 17 ; REJETTE les demandes tendant à constater que le commandement de payer délivré le 10 octobre 2023 par la S.C.I. SCI DU 14 BATIGNOLLES à mesdames [R] [H] épouse [D] [T] et [O] [G] épouse [T], ainsi qu'à la S.A.R.L. ZAMZAM, est inopposable à celles-ci et à « annuler » les poursuites engagées au titre de l'ordonnance de référé du 12 février 2024 ; REJETTE la demande de paiement d'une somme de 40 000 €, sauf à parfaire, à titre d'indemnisation d'un trouble de jouissance, présentée par mesdames [R] [H] épouse [D] [T] et [O] [G] épouse [T], ainsi que par la S.A.R.L. ZAMZAM ; CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies au 11 novembre 2023 ; ACCORDE un délai de grâce à mesdames [R] [H] épouse [D] [T] et [O] [G] épouse [T], ainsi qu'à la S.A.R.L. ZAMZAM, les autorisant à s'acquitter de leur dette locative, d'un montant de trois-mille-cinq-cent-quarante-quatre euros et quarante-quatre centimes (3 544,44 €) arrêtée au 17 septembre 2024, en procédant à cinq (5) versements mensuels de six-cents euros (600 €) chacune, et à un sixième (6ème) versement mensuel égal au reliquat de cette dette, ce le premier (1er) jour de chaque mois et à compter du 1er du mois suivant la date à laquelle la présente décision est rendue, ce en plus du règlement des loyers et charges courants ; CONSTATE que les effets de la clause résolutoire du bail sont suspendus par le bénéfice de ce moratoire et qu'en cas de respect des modalités de paiement ci-dessus fixées, la résiliation du bail de ce chef n'aura pas lieu  ; DIT que cependant, à défaut de paiement de l'une des échéances ainsi fixées, ou de paiement à bonne date des loyers et charges contractuels ; ° l'entière dette redeviendra immédiatement exigible, ° la clause résolutoire sera acquise, ° la bailleresse pourra faire procéder à l'expulsion des locataires et prétendre au paiement d'une indemnité d'occupation égale dans les conditions fixées par l'ordonnance de référé du 12 février 2024 ; CONDAMNE in solidum mesdames [R] [H] épouse [D] [T] et [O] [G] épouse [T], ainsi que la S.A.R.L. ZAMZAM, aux entiers dépens de l'instance, ainsi qu'à payer une somme de deux-mille euros (2 000 €) à la S.C.I. SCI DU 14 BATIGNOLLES en application de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que l'exécution provisoire de la présente décision est de droit. Fait et jugé à Paris le 20 Novembre 2024 Le Greffier Le Président Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA