Cour d'appel, 29 novembre 2023. 20/04868

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 29 NOVEMBRE 2023 N° 2023/ 479 N° RG 20/04868 N° Portalis DBVB-V-B7E-BF2TD S.C.I. PAINS DELICES [Localité 6] C/ Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] Copie exécutoire délivrée le : à : Me [T] [I] Me Radost VELEVA-REINAUD Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal de Grande Instance de Draguignan en date du 17 Décembre 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 16/04039. APPELANTE S.C.I. PAINS DELICES [Localité 6] agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité au siège sis [Adresse 3] [Localité 2] représentée par Me Antoine FAIN-ROBERT, membre de la SCP ROBERT & FAIN-ROBERT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN INTIMEE Syndicat des copropriétaires [Adresse 4] Bâtiment C représenté par son syndic en exercice, la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR, S.A.S., dont le siège social est [Adresse 1] à [Localité 7], pris en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 4] - [Localité 6] représentée par Me Radost VELEVA-REINAUD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Laurent LATAPIE, membre de la SELARL LAURENT LATAPIE AVOCAT, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Octobre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Novembre 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** La SCI PAINS DELICES [Localité 6] est propriétaire de plusieurs lots (12, 22, 56, 57, 58 et 59) au sein de l'ensemble immobilier [Adresse 4] à [Localité 6], soumis au statut de la copropriété. Le lot 22 est un local à usage commercial et les lots 58 et 59 sont des aires de stationnement. Les lots 58 et 59 sont exploités à usage de terrasse. Lors de l'AG du 13 avril 2011, la SCI PAINS DELICES [Localité 6] a été autorisée à couvrir cette terrasse. Dans le cadre d'une AG qui s'est déroulée le 24 mars 2016, il a été porté à l'ordre du jour une autorisation a posteriori de transformation des parties privatives lots 58 et 59 en terrasse, résolution 13 et si cette résolution était rejetée l'autorisation du syndicat des copropriétaires à ester en justice, aux fins de remise en état, résolution 14. La résolution 13 a été rejetée et la résolution 14 adoptée. Suivant acte d'huissier en date du 23 mai 2016 la SCI PAINS DELICES [Localité 6] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] Bâtiment C devant le tribunal de grande instance de Draguignan en annulation des résolutions 13 et 14 votées lors de l'assemblée générale du 24 mars 2016. Par jugement rendu le 17 décembre 2019, le Tribunal a : REJETE les demandes d'annulation des résolutions 13 et 14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 4] Bâtiment C » du 24 mars 2016 formées par la SCI PAINS DELICES [Localité 6] ; DECLARE irrecevable la demande d'indemnisation et la demande de modification du règlement de copropriété sous astreinte formées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] Bâtiment C ; DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] Bâtiment C de l'intégralité de ses demandes ; REJETE les demandes formées par la SCI PAINS DELICES [Localité 6] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] Bâtiment C au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE la SCI PAINS DELICES [Localité 6] et le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4] Bâtiment C aux dépens; DIT n'y avoir lieu à exécution provisoire, REJETE le surplus des demandes ; Par déclaration au greffe en date du 19 mai 2020, la SCI PAINS DELICES [Localité 6] a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite : - DIRE et JUGER que le syndicat des copropriétaires des BASTIDES DE [Localité 6] BAT C a, dans le cadre de ses écritures notifiées en première instance, reconnu de manière irréfragable en application des dispositions de l'article 1382-2 du Code Civil, que l'auteur de la SCI PAINS DELICES [Localité 6] avait obtenu l'accord de l'assemblée générale quant à la modification de la destination des places de parking pour réalisation d'une terrasse. - DIRE et JUGER que le règlement de copropriété ne définit pas la destination des places privatives de stationnement, ce à l'exception des emplacements indiqué sur le permis de construire, permis qui n'a jamais été produit par le Syndicat des copropriétaires que ce soit en première instance ou en cause d'appel et que dès lors la destination des parties privatives constituées par les lots n°58 et 59 pouvait être modifiée sans autorisation de l'assemblée générale. - DIRE et JUGER que l'ordre du jour indiqué sur la convocation délivrée en vue de l'adoption des résolutions litigieuses lors de l'assemblée générale du 24 mars 2016 ne mentionnait pas qu'elles avaient pour objet de remettre en cause une résolution antérieure, ce qui doit entraîner la nullité de ces dernières. - DIRE et JUGER que les résolutions litigieuses se heurtent à l'existence d'un droit acquis d'une part et à la prescription d'autre part. - DIRE et JUGER qu'il n'est pas démontré que les travaux réalisés aient eu pour conséquence une appropriation des parties communes. En conséquence, - REFORMER le Jugement entrepris en ce qu'il rejeté la demande d'annulation des résolutions n°13 et 14 formée par la SCI PAINS DELICE [Localité 6] ainsi que sa demande d'indemnisation au titre des dispositions de l'article 700 et enfin, mis les dépens à sa charge. - PRONONCER l'annulation des résolutions n°13 et 14 de l'assemblée générale du syndicat des copropriétaires des BASTIDES DE [Localité 6] BAT C qui s'est déroulée le 24 mars 2016. - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires des BASTIDES DE [Localité 6] BAT C à payer à la SCI PAINS DELICES [Localité 6] la somme de 4.000,00 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. - CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 4] BAT C aux entiers dépens dont distraction au profit de la SCP ROBERT- [I] prise en la personne de Maître [T] [I] et dispenser l'exposante au titre des appels de charges afférents à ces condamnations. - DIRE et JUGER que La SCI PAINS DELICES [Localité 6] sera dispensée de tout participation à la dépense commune des frais de procédure, ce en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. A l'appui de son recours, elle fait valoir: -que le premier juge a méconnu le sens du règlement de copropriété qui n'entendait affecter à perpétuité à usage de place de stationnement que les emplacements prévus sur les plans annexés au permis de construire, -que faute de communiquer ces plans le syndicat ne peut affirmer que la destination des lots n°58 et 59, parties privatives, ne peut être modifiée, modification consentie par la commune qui a validé les autorisations de travaux sollicitées, -que la nouvelle affectation des lots n°58 et 59 est conforme à la destination de l'immeuble qui est mixte puisque comportant 8 lots à usage commercial, aucune autorisation n'était nécessaire, -que son auteur a été régulièrement autorisé à utiliser les aires de stationnement à usage de terrasse et qu'elle a été préalablement autorisée à couvrir ladite terrasse, -qu'il n'y avait pas besoin d'une modification du règlement de copropriété pour modifier la destination des lots n°58 et 59, -que les résolutions 13 et 14 de l'AG du 24 mars 2016 doivent être annulées, d'autant que l'ordre du jour indiqué sur la convocation ne mentionnait pas qu'elles avaient pour objet de remettre en cause une résolution antérieure, -qu'il a ignoré la situation de droit acquis dans laquelle elle se trouve, ses auteurs ayant réalisé une terrasse carrelée sur les lots 58 et 59 qui étaient initialement des places de parking, -que cette terrasse carrelée existait antérieurement à l'année 2011, en effet aux termes du PV de l'assemblée générale du 28 mars 2011, l'existence de la terrasse carrelée est actée et le propriétaire a été autorisé à couvrir les lots 58 et 59, il importe peu que la résolution n'ait pas été obtenue à la bonne majorité, ce qui est contesté, puisqu'elle est définitive, -que le syndicat le reconnaît lui même dans ses écritures qu'il s'agit d'un aveu judiciaire, -que cette terrasse existant antérieurement à l'année 2004 (photographies satellites à partir du site GOOGLE EARTH) il y a prescription, -qu'il n'y a pas appropriation des parties communes le syndicat ne justifiant pas de ce que l'emprise actuelle de la terrasse dépasserait le champ des dites places de parking, la remise en état ne pourrait porter que sur la seule emprise sur les parties communes non établie. Le syndicat des copropriétaires conclut : Confirmer le jugement en ce qu'il a : - Rejeté les demandes d'annulation des résolutions 13 et 14 de l'assemblée générale des copropriétaires de l'ensemble immobilier « [Adresse 5] » du 24 mars 2016 formées par la SCI PAIN DELICES [Localité 6], - Déclaré irrecevable la demande d'indemnisation et la demande de modification du règlement de copropriété sous astreinte formées par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier [Adresse 4], Débouter purement et simplement la SCI PAINS DELICES de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Condamner la SCI PAINS DELICES à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 4] Bâtiment C, sis à [Localité 6], [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR, S.A.S. la somme de 3000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens, Il soutient: -que les lots 58 et 59 sont définis aux termes de l'acte authentique de vente du 21 janvier 2010 et du règlement de copropriété du 17 septembre 1985 comme des 'aires de stationnement pour véhicule automobile', -que ledit règlement indique en page 30 que les aires de stationnement et garage prévus sur les plans annexés aux permis de construire et approuvés devront être affectés à perpétuité à cette destination, -que, quand bien même ces plans ne sont pas versés aux débats, l'article exposant les conditions particulières relatives aux aires de stationnement n'est pas libellé de manière restrictive, puisqu'il vise toutes les aires de stationnement listées dans le règlement de copropriété dont celles occupants les lots 58 et 59, -que lors de l'AG du 28 mars 2011 l'appelant a été autorisé à couvrir la terrasse, que le changement d'affectation de ces deux lots préexistait, pour autant cela n'est pas mentionné à l'acte d'acquisition du 21 janvier 2010 et n'a pas fait l'objet d'une modification du règlement de copropriété comme l'exige la loi puisque le changement de place de stationnement en terrasse couverte modifie la destination de ces deux lots, -que cette autorisation de couverture de la terrasse n'emporte pas acceptation tacite de transformation, -qu'un tel changement de destination doit être voté à l'unanimité, -que la terrasse en question est située non seulement sur les deux places de stationnement mais également sur les parties communes, sans qu'aucun vote n'ait été effectué sur ce point pour valider à l'unanimité cette appropriation des parties communes, -que l'appelante n'établit pas quelle résolution l'aurait autorisée à changer la destination des places de stationnement, et donc en quoi les résolution 13 et 14 auraient pour objet de remettre en question une résolution antérieure. L'ordonnance de clôture a été rendue le 25 septembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la demande d'annulation des résolutions 13 et 14 de l'AG du 24 mars 2016 L'article 8 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu'« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. » L'article 9 de la même loi énonce que « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. » En l'espèce, aux termes de l'acte authentique d'acquisition notamment des lots 58 et 59 par la SCI PAINS DELICES [Localité 6] en date du 21 janvier 2010 et du règlement de copropriété du 17 septembre 1985, ces lots privatifs sont définis comme des aires de stationnement pour véhicule automobile. En outre, le règlement de copropriété précise en page 30 que « les aires de stationnement et garage prévus sur les plans annexés aux permis de construire et approuvés devront être affectés à perpétuité à cette destination. Ils ne pourront donc être utilisés que pour garer des voitures automobiles ou autres véhicules à l'exclusion de tous autres usages, tel que le dépôt d'objet...». Comme aucune des parties ne verse aux débats les plans annexés aux permis de construire, il n'est pas établi que les lots 58 et 59 ne seraient pas prévus à ces plans et seraient donc exclus de l'affectation perpétuelle prévue au règlement, d'autant que cette disposition n'est pas restrictive et vise toutes les aires de stationnement listées dans ledit règlement, et donc les lots 58 et 59. Or, il n'est pas contesté que les lots 58 et 59 ont vu leur affectation perpétuelle modifiée par leur utilisation sous forme de terrasse couverte, modification qui porte nécessairement atteinte à leur destination, puisque de places de parking privatives, elles sont passées à une terrasse couverte commercialement exploitable. Il importe peu que la commune, qui n'a pas connaissance des dispositions du règlement de copropriété, ait validé les autorisations de travaux sollicitées. Si le changement d'affectation préexistait aux travaux de couverture de la terrasse autorisés par la résolution n°12 de l'AG du 28 mars 2011, cette circonstance n'est pas mentionnée à l'acte authentique d'acquisition du 21 janvier 2010 et rien au dossier ne permet de déterminer qu'en 2004 et 2006 la terrasse existait déjà (les photographies GOOGLE EARTH n'étant pas suffisamment précises), de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a écarté l'application de la prescription décennale. En outre, cette autorisation donnée de couvrir la terrasse lors de l'AG du 28 mars 2011, comme le fait pour le syndicat d'avoir accepté de manière informelle l'usage des lots 58 et 59 en terrasse (comme il le reconnaît dans ses conclusions de première instance), sans que l'appelante établisse quelle résolution l'aurait autorisée à changer la destination des places de stationnement, ne confère à l'appelante aucun droit acquis. Ainsi, cette dernière échoue à établir en quoi les résolution 13 et 14 auraient pour objet de remettre en question une résolution antérieure, de sorte que c'est à juste titre que le premier juge a rejeté la demande en annulation de la résolution 13 et de son pendant la résolution 14 de l'AG du 24 mars 2016, nul besoin étant d'indiquer à l'ordre du jour sur la convocation que ces résolutions avaient pour objet de remettre en cause une résolution antérieure, puisque tel n'est pas le cas. Sur les autres demandes La SCI PAINS DELICES est condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 4] Bâtiment C, sis à [Localité 6], [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR, S.A.S. la somme de 2 000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 17 décembre 2019 par le Tribunal de grande instance de DRAGUIGNAN, Y ajoutant, CONDAMNE la SCI PAINS DELICES à payer au syndicat des copropriétaires de la copropriété immobilière [Adresse 4] Bâtiment C, sis à [Localité 6], [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, la société SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR, S.A.S. la somme de 2000,00 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNE la SCI PAINS DELICES aux entiers dépens de l'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT