Cour de cassation, 28 janvier 2016. 14-26.978

CIV.3 CGA COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 28 janvier 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10053 F Pourvoi n° P 14-26.978 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par la société [2], société par des actions simplifiée venant aux droits de la société [4], société anonyme dont le siège est [Adresse 2], contre l'arrêt rendu le 2 septembre 2014 par la cour d'appel d'Angers (chambre A commerciale), dans le litige l'opposant à la société [1], société civile immobilière, dont le siège est [Adresse 1], défenderesse à la cassation ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 15 décembre 2015, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Collomp, conseiller référendaire rapporteur, Mme Fossaert, conseiller, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société [2], de la SCP Fabiani, Luc-Thaler et Pinatel, avocat de la société [1] ; Sur le rapport de Mme Collomp, conseiller référendaire, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen de cassation annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE le pourvoi ; Condamne la société [2] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette la demande de la société [2] ; la condamne à payer la somme de 3 000 euros à la société [1] ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-huit janvier deux mille seize.MOYEN ANNEXE à la présente décision Moyen produit par la SCP Piwnica et Molinié, avocat aux Conseils, pour la société [2] Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir a dit que le bail était « tous commerces », d'avoir fixé à la somme de 47 115 € par an hors taxes et charges, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er septembre 2006, et d'avoir condamné en conséquence la locataire, en denier ou quittances, à payer à la société [1] un loyer annuel de 47 115 € hors taxes, à compter du 15 avril 2008 jusqu'au 31 août 2012, avec intérêts au taux légal sur la différence entre ce montant et le loyer effectivement payé, à compter du 12 janvier 2009, au fur et à mesure des échéances mensuelles ; AUX MOTIFS PROPRES QUE la nature du bail se détermine au regard de la destination contractuelle des locaux telle qu'elle est stipulée au bail et non du seul usage qui en est fait par le preneur ; QU'en l'espèce, il ressort du bail des 18 août et 18 septembre 1987 (pièce n° 1 de la SCI), que, sous l'intitulé "Destination des lieux", apparaissent les deux phrases suivantes : "Les locaux présentement loués devront servir au preneur à l'habitation et à l'exploitation de son commerce, et la partie habitation devra être employée à usage strictement bourgeois. L'ensemble des lieux loués forme une location indivise." ; QUE ce libellé, très imprécis, de la destination contractuelle des lieux ne la limite pas à une activité commerciale particulière et prévoit la nature mixte du bail : QU'au titre des "Conditions générales" figurent, en particulier, les deux clauses 8e et 9e dont les parties et le tribunal ont fait une lecture différente ; QUE la clause 8° s'ouvre de la façon suivante : "Le preneur" pourra sous-louer en tout ou partie, ou céder son droit au présent bail et est complétée par l'annotation manuscrite en marge "tous commerces" ; QUE la clause 9e est libellée comme suit: "Le preneur" devra exercer dans les lieux loués son commerce de "vente, négoce et réparations de tous instruments et appareils de pesage et assimilés" et toutes activités complémentaires ou connexes ainsi que toutes autres à la condition que leur nature ne porte aucun préjudice au voisinage, et qu'elles ne soient ni bruyantes ni contraires aux bonnes moeurs ; QUE le tribunal, relevant à juste titre les termes "ainsi que toutes autres" qui n'imposent pas de limites à l'activité autorisée dans les locaux loués dès lors qu'elle n'est pas préjudiciable au voisinage et n'est ni bruyante ni contraire aux bonnes moeurs, en a déduit, à raison, que cette clause, dépourvue de toute ambiguïté, caractérisait la conclusion d'un bail "tous commerces" ; Et QUE ce bail a fait l'objet de plusieurs cessions successives sans que sa destination contractuelle fût modifiée ; QU'en particulier, lors de la cession intervenue suivant acte du 16 juillet 1990 (pièce n° 2 de fa SCI), entre la société [3], preneur d'origine, et la société [6], à l'occasion de laquelle l'affectation des locaux a été modifiée puisque l'activité exercée devenait celle de brasserie taverne, le bail cédé est, cependant, demeuré aux mêmes conditions et les clauses 8°et 9° susvisées ont d'ailleurs été reproduites à l'acte ; QUE l'avenant signé sous la forme authentique, les 18 et 27 septembre 1990 (pièce n° 3 de la SCI) entre les bailleurs d'une part et le nouveau locataire, d'autre part, n'a pas eu pour objet de modifier la destination contractuelle des lieux - ce qui interdit d'y voir une novation -mais celui, d'une part, d'y autoriser les travaux de transformation nécessaires pour que le cessionnaire du bail puisse y exercer son activité - ces travaux, aux termes mêmes du bail, requérant, en raison de leur nature et de leur importance, "autorisation expresse et par écrit des bailleurs - et, d'autre part, de régler le sort des aménagements effectués et améliorations apportées aux locaux en définissant l'époque à partir de laquelle ils pourraient donner lieu à une augmentation exceptionnelle du loyer ; QUE cet avenant, qui sera rappelé dans les actes postérieurs, a eu le mérite supplémentaire de rendre indiscutable le fait que l'activité de brasserie-taverne projetée par le cessionnaire du bail et dûment acceptée par les bailleurs ne portait, en elle-même, pas préjudice au voisinage et n'était ni bruyante ni contraire aux bonnes moeurs ; QUE lors de la cession intervenue le 27 janvier 2005 (pièce n° 4 de la SCI), la clause 9° a à nouveau été reproduite suivie de la précision que les "activités" avaient été modifiées ; QUE l'acte de cession du 3 juin 2008 (pièce n° 7 de la SCI) en vertu duquel la société [4], aux droits de laquelle vient la société [2], rappelait encore le contenu des clauses 8° et 9° ; QU'ainsi, le bail "tous commerces" de 1987 est-il demeuré au fil de ses cessions successives, peu important que l'utilisation des lieux ait été radicalement modifiée ; QUE les premiers juges qui en ont exactement déduit que le bail autorisait la locataire à exploiter une autre activité commerciale que celle de "brasserie-taverne", de sorte que la SCI demandait à juste titre qu'il en fût tenu compte dans la fixation de la valeur locative des lieux, seront approuvés ; ET AUX MOTIFS ADOPTE QU'… il sera observé que le paragraphe 9 précité n'a pas fait l'objet de modifications de la part des parties au bail depuis sa conclusion les 18 août et 18 septembre 1987 ; que ce paragraphe, qui précise l'article du bail intitulé "destination des lieux", autorise expressément le preneur à exercer dans le lieux loués non seulement son activité mais également "toutes autres" à la condition que leur nature ne porte aucun préjudice au voisinage et qu'elles ne soient ni bruyantes ni contraires aux bonnes moeurs" ; QUE cette clause, dépourvue de toute ambiguïté, caractérise la conclusion d'un bail dit "tous commerces" entre les bailleurs et la société [3] ; QUE les divers actes de cession du fonds de commerce et du droit au bail qui se sont succédé depuis 1987 contiennent un renvoi à l'ensemble des clauses et conditions du bail initial et de son avenant des 18 et 27 septembre 1990 de telle sorte que la destination des lieux telle que résultant notamment du paragraphe 9 de la clause "Conditions générales" est opposable à l'ensemble des cessionnaires dont, en dernier lieu, la société [4] ; QUE le fait que l'acte de cession de fonds de commerce du 3 juin 2008 conclu entre la. SARL [5] en liquidation judiciaire et la société [4] précise, après la citation intégrale du paragraphe 9 précité que "le Cédant déclare que les activités susvisées ont été modifiées depuis et celles actuellement exercées sont celles de Brasserie/Taverne", est sans le moindre effet sur la définition de la destination des lieux loués dés lors, d'une part, que cet ajout n'emporte en aucun cas modification du bail initial faute d'être stipulé entre le bailleur et le locataire et, d'autre part, qu'il s'agit d'une simple déclaration du cédant destinée à clarifier la situation locative puisque la première partie du paragraphe 9 était initialement adaptée à l'activité du premier locataire, la société [3], et qu'il a par la suite été procédé à des travaux modificatifs des lieux, avec l'accord des bailleurs (cf. Avenant des 18 et 27 septembre 1990) ; QUE le bail dont dispose la société [4] autorise donc non seulement cette dernière à exploiter une autre activité commerciale que celle de "brasserie/taverne" dans les lieux loués mais également à sous-louer tout ou partie des locaux ou à céder le droit au bail pour tous commerces ; QUE la SCI [1] demande donc à juste titre que ces avantages accordés au preneur soient pris en compte dans la fixation de la valeur locative des locaux ; ALORS QUE les juges sont tenus de déterminer la commune intention des parties ; qu'il était soutenu (conclusions p. 6 et 7), que l'acceptation, par le bailleur, dans l'avenant au bail du 27 septembre 1990, d'une « nouvelle affectation » des locaux loués, impliquait que les parties n'avaient pas entendu, convenir d'un bail « tous commerces » et s'étaient bornées à modifier une destination qui avait toujours été limitée, ce qu'elles n'avaient initialement pas contesté ; qu'en omettant de déterminer la commune intention des parties en prenant en considération ces éléments, les juges du fond ont privé leur décision de base légale au regard de l'article 1134 du code civil, ensemble l'article L. 145-47 et suivants du code de commerce.