Cour de cassation, 15 juin 2010. 09-15.621

LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le moyen unique, ci-après annexé : Attendu, d'une part, que M. et Mme X... n'ayant pas soutenu devant la cour d'appel que la bailleresse, qui avait refusé de renouveler le bail, ne pouvait exercer valablement le droit de repentir par lettre recommandée avec accusé de réception, le moyen est nouveau, mélangé de fait et de droit ; Attendu, d'autre part, qu'ayant constaté que la bailleresse avait exprimé sa volonté expresse d'exercer son droit de repentir par un courrier recommandé adressé à M. et Mme X..., la cour d'appel a retenu à bon droit que, quelle que soit la formulation adoptée, cette manifestation de volonté valait engagement irrévocable de renouveler le bail et qu'il importait peu que ce courrier ait été réceptionné par M. X..., n'étant pas soutenu que Mme X... n'en avait pas été informée ; D'où il suit que le moyen, pour partie irrecevable, n'est pas fondé pour le surplus ; PAR CES MOTIFS : REJETTE le pourvoi ; Condamne M. et Mme X... aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile et 37, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1991, rejette la demande de M. et Mme X... et celle de la SCP Roger Sevaux ; Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze juin deux mille dix. MOYEN ANNEXE au présent arrêt Moyen produit par la SCP Roger et Sevaux, avocat aux conseils pour M. et Mme X... Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'avoir dit que la SCI Saint-Thomas avait exercé régulièrement son droit de repentir ; Aux motifs qu'après refus de renouvellement du bail et fixation d'une indemnité d'éviction par jugement prononcé le 20 mai 2003 par le Tribunal de grande instance de Senlis, le bailleur a exercé par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 juillet 2003, son droit de repentir ; que celui-ci est contesté tant sur la forme que sur le fond ; que l'existence de la notification n'est pas contestée ; que l'inobservation de la forme de la notification par acte extrajudiciaire n'étant assortie d'aucune sanction légale, l'envoi d'une lettre recommandée est valide ; que cet envoi a été effectuée au nom de Monsieur et Madame X..., et il importe peu qu'il ait signé seulement par Monsieur X..., les locataires ne soutenant pas que Madame X... n'a pas été informée ; que la lettre du 31 juillet 2003 adressée par la SCI Saint-Thomas aux époux X... est ainsi libellée « suite au jugement rendu le 20 mai dernier par le TGI de Senlis, je vous précise que la SCI Saint-Thomas a décidé de faire valoir son droit de repentir et qu'en conséquence un nouveau bail vous sera consenti dans les meilleurs délais » ; que les frais de l'instance étant obligatoirement à la charge du bailleur qui exerce son droit de repentir (article 145-58 du Code de commerce), l'absence d'indication au locataire n'a pas d'effet sur la déclaration de renouvellement du bail et l'exercice de ce droit ; que concernant le « nouveau » bail, le bailleur qui exerce son droit de repentir vaut engagement irrévocable du bailleur de renouveler le bail et non pas simple offre de renouvellement ; qu'un bail renouvelé est un nouveau bail et non le prolongement du bail antérieur ; que le nouveau bail prend effet du jour où cette acceptation est notifiée au locataire ; que le bail ancien devant dès lors, jusqu'à son renouvellement effectif , continuer à régir les rapports existant entre le bailleur et le locataire, ce dernier est tenu de payer le loyer qui y étai stipulé sans qu'il soit utile d'évoquer les dysfonctionnements de la chaudière sur laquelle aucune pièce utile n'est donnée ; que l'absence des conditions du bail renouvelé n'est pas une nullité de l'acte ou n'affecte pas la validité de l'acte ; Et aux motifs repris des premiers juges que selon l'article L.145-58 du Code de commerce, le propriétaire peut, jusqu'à l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la date à laquelle la décision est passée en force de chose jugée, se soustraire au paiement de l'indemnité à charge par lui de supporter les frais de l'instance et de consentir au renouvellement du bail ; qu'en l'espèce, si l'ordonnance du 11 mai 2004 a retenu dans ses motifs que la SCI Saint-Thomas avait valablement exercé son droit de repentir, il convient de rappeler qu'elle n'a pas, aux termes de l'article 488 du nouveau Code de procédure civile, autorité de la chose jugée au principal, et qu'il appartient par conséquent au Tribunal d'examiner les contestations formulées par les époux X... ; que l'article L.145-12 du Code précité dispose, en son dernier alinéa, que lorsque le bailleur a notifié son intention de ne pas renouveler le bail et que, par la suite, il décide de le renouveler, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ; qu'il en résulte que le droit de repentir doit être exercé sous forme d'un acte extrajudiciaire ; que toutefois, cette exigence n'étant pas prévue à peine de nullité, la SCI Saint-Thomas pouvait valablement exercer son droit- par lettre recommandée avec avis de réception unique adressée à Monsieur et Madame X... ; qu'il résulte des principes posés par l'article 1315 du Code civil en matière de charge de la preuve que la partie à laquelle est opposée l'inobservation d'une formalité doit rapporter la preuve que celle-ci a été régulièrement accomplie ; qu'en l'espèce, l'envoi d'une lettre recommandée avec avis de réception ne constitue aucunement une condition de validité de l'acte, mais permet seulement de rapporter la preuve de son accomplissement ; qu'il sera souligné à ce stade que contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, l'avis de réception était libellé au nom de Monsieur et de Madame X..., mais n'a effectivement pas été signé par Madame ; que la seule signature de Monsieur X... sur l'accusé de réception ne saurait signifier que le droit de repentir n'a pas été signifié à son épouse, alors même que la lettre était clairement adressée aux deux époux ; que dès lors, la SCI Saint-Thomas a suffisamment rapporté la preuve de la notification de son droit de repentir à Madame X..., à qui il appartenait, pour la contester, de démontrer que la bailleresse avait agi par fraude, qu'elle-même n'habitait plus à cette époque avec son mari ou encore que ce dernier ne lui avait pas donné connaissance du courrier, ce qu'elle n'allègue aucunement ; que par ailleurs, il ressort des termes employés par la SCI Saint-Thomas que celle-ci a manifesté sans équivoque sa volonté d'exercer son droit de repentir et que les époux X... ne pouvaient se méprendre sur la portée de la lettre ; que l'expression « nouveau bail » ne saurait en effet signifier à elle seule que la SCI Saint-Thomas n'entendait pas consentir au renouvellement du bail précédent, alors même qu'elle figure à plusieurs reprises dans diverses dispositions du Code de commerce concernant le bail renouvelé, telles celles des alinéas 3 et 4 de l'article L.145-12 ou l'alinéa 2 de l'article L.145-57 ; qu'enfin, le renouvellement du bail n'est qu'une conséquence du droit de repentir, à laquelle le bailleur ne saurait échapper, et non une condition de validité de son exercice ; que la SCI Saint-Thomas a donc valablement exercé son droit de repentir à l'encontre des époux X... ; que selon l'article L.145-1 du Code de commerce, les dispositions relatives aux baux commerciaux s'appliquent aux baux des immeubles ou locaux sans lesquels un fonds est exploité ; que par ailleurs, l'article L.145-12 du même code énonce que lorsque le bailleur a notifié son intention de ne pas renouveler le bail et qu'il décide de le renouveler par la suite, le nouveau bail prend effet à partir du jour où cette acceptation a été notifiée au locataire par acte extrajudiciaire ; qu'en l'espèce, le bail commercial liant la SCI Saint-Thomas et les époux X... a donc été automatiquement renouvelé à la date de notification de l'exercice du droit de repentir ; Alors, de première part, qu'il résulte de l'article L.415-12 du Code de commerce, que le bailleur doit notifier par acte extrajudiciaire l'exercice de son droit de repentir, le bail renouvelé prenant effet à compter de cette date ; que la Cour d'appel qui a constaté que la SCI Saint-Thomas avait notifié l'exercice de ce droit par simple lettre recommandée avec accusé de réception adressé à Monsieur et Madame X..., ce dont il résultait que la SCI Saint-Thomas n'avait pas valablement exercé son droit, peu important qu'aucun préjudice n'ait été causé aux destinataires de cette notification, l'article 114 du Code de procédure civile n'étant pas applicable dans cette hypothèse ; qu'en tenant cette notification pour régulière, la Cour d'appel a méconnu la disposition précitée ; Alors, subsidiairement, de deuxième part, que lorsque deux époux sont co-titulaires d'un bail, le bailleur est tenu de notifier à chacun d'eux l'exercice de son droit de repentir ; que la Cour d'appel qui a constaté que la lettre recommandée avec accusé de réception notifiant à Monsieur et Madame X... l'exercice par la SCI Saint-Thomas de son droit de repentir avait été adressée en un seul courrier aux deux époux et n'avait été réceptionné que par Monsieur X..., ne pouvait, sans méconnaître la portée de ses propres énonciations et violer l'article L.415-12 du Code de commerce, considérer cette notification comme régulière ; Et alors, enfin, qu'alors que le droit de repentir entraîne le renouvellement du bail, la Cour d'appel qui a constaté qu'en l'espèce la SCI Saint-Thomas avait assorti cette notification de l'annonce qu'un nouveau bail serait consenti à Monsieur et Madame X... dans les meilleurs délais, dont il se déduisait que la SCI Saint-Thomas n'avait pas exercé dans les formes valables son droit de repentir puisqu'elle en méconnaissait certains effets, ne pouvait plus considérer cette notification comme régulière sans violer l'article L.415-12 du Code de commerce ;