Cour de cassation, 19 mai 2016. 15-14.209

CIV.3 CM COUR DE CASSATION ______________________ Audience publique du 19 mai 2016 Rejet non spécialement motivé M. CHAUVIN, président Décision n° 10228 F Pourvoi n° E 15-14.209 R É P U B L I Q U E F R A N Ç A I S E _________________________ AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS _________________________ LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu la décision suivante : Vu le pourvoi formé par : 1°/ M. [Y] [G], domicilié [Adresse 3], 2°/ Mme [V] [D], épouse [G], domiciliée [Adresse 3], contre l'arrêt rendu le 16 octobre 2014 par la cour d'appel de Versailles (3e chambre), dans le litige les opposant : 1°/ à la société foncière Alexandrine, société à responsabilité limitée, dont le siège est [Adresse 2], 2°/ à M. [I] [T], domicilié [Adresse 1], 3°/ à Mme [Q] [N], épouse [T], domiciliée [Adresse 1], défendeurs à la cassation ; M. et Mme [T] ont formé, par un mémoire déposé au greffe, un pourvoi incident contre le même arrêt ; Vu la communication faite au procureur général ; LA COUR, en l'audience publique du 5 avril 2016, où étaient présents : M. Chauvin, président, Mme Renard, conseiller référendaire rapporteur, M. Jardel, conseiller doyen, Mme Berdeaux, greffier de chambre ; Vu les observations écrites de la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat de M. et Mme [G], de la SCP Delaporte et Briard, avocat de M. et Mme [T], de la SCP Piwnica et Molinié, avocat de la société foncière Alexandrine ; Sur le rapport de Mme Renard, conseiller référendaire, l'avis de M. Petit, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Vu l'article 1014 du code de procédure civile ; Attendu que le moyen du pourvoi principal annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Attendu que le moyen du pourvoi incident annexé, qui est invoqué à l'encontre de la décision attaquée, n'est manifestement pas de nature à entraîner la cassation ; Qu'il n'y a donc pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée ; REJETTE les pourvois ; Condamne M. et Mme [G] aux dépens ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes ; Ainsi décidé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du dix-neuf mai deux mille seize.MOYENS ANNEXES à la présente décision Moyens produits au pourvoi principal par la SCP Hémery et Thomas-Raquin, avocat aux Conseils, pour M. et Mme [G] Il est fait grief à l'arrêt attaqué d'AVOIR débouté les époux [G] de leurs demandes tendant à l'annulation des offres de vente de la Foncière Alexandrine et du contrat de vente passé entre M. et Mme [T] et la Foncière Alexandrine, d'AVOIR constaté que le bailleur a régulièrement informé M. et Mme [G] préalablement aux offres de vente qui leur ont été adressées par la Foncière Alexandrine, d'AVOIR débouté les appelants de leurs demandes et d'AVOIR rappelé que la méconnaissance de l'obligation d'information pesant sur le bailleur/vendeur n'était pas de nature à entraîner la nullité des actes juridiques visés, outre à les condamner au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 15 000 euros envers M. et Mme [T] et à celle de 8 000 euros envers la société la Foncière Alexandrine ; AUX MOTIFS PROPRES QUE « M. et Mme [G] sollicitent la nullité des offres de vente qui leur ont été faites par la Foncière Alexandrine et la nullité corrélative de la vente intervenue entre la Foncière Alexandrine et M. et Mme [T] ; ils soutiennent en effet, que, contrairement à ce qu'affirme le tribunal, les accords collectifs des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 sont applicables non seulement aux congés pour vendre mais aussi aux offres de vente, ce qu'a approuvé la Cour de Cassation dans son arrêt du 5 septembre 2012 ; il convient d'observer ainsi que le font M. et Mme [T], que l'accord collectif du 9 juin 1998 porte clairement l'intitulé "Accord collectif de location relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d'habitation" ; or, il n'est pas contesté que la Foncière Alexandrine n'a pas délivré de congé à M. et Mme [G], dont les droits relèvent de la loi du 31 décembre 1975 (article 10) et non de celle du 6 juillet 1989 (article 15) ; au demeurant et logiquement, pendant de nombreuses années, la jurisprudence a refusé d'appliquer ces accords à d'autres situations locatives que le congé pour vendre, ainsi qu'en témoignent les décisions citées par M. et Mme [T] dans leurs écritures ; cependant et de fait, la jurisprudence s'est modifiée et la Cour de Cassation (3ème chambre) a finalement admis, dans son arrêt du 5 septembre 2012 (antérieurement au jugement rendu par le tribunal de grande instance de Nanterre dans la présente instance), qu'une cour d'appel avait, à bon droit, retenu que l'accord du 9 juin 1998 s'appliquait aux offres de vente et donc aux locataires dont les droits locatifs n'étaient pas mis en danger par la décision du bailleur de vendre l'immeuble ; on doit ainsi considérer que les accords du 9 juin 1998 – auxquels se réfère exclusivement la Cour de Cassation dans son arrêt précité – sont applicables aux offres de vente faites à M. et Mme [G] les 3 et 17 juillet 2006 et 16 juin 2009 ; sur ce point le jugement sera infirmé, étant rappelé deux choses : - à l'époque où les offres de vente ont été délivrées, l'accord collectif de 1998 ne s'appliquait qu'aux congés pour vendre et non aux offres de vente, si bien qu'on ne peut reprocher au bailleur de ne pas avoir "respecté" cet accord ; - question peu développée par les appelants : aucune disposition de cet accord collectif ne sanctionne le non-respect de celui-ci par la nullité des offres de vente et moins encore par la nullité de l'acte de vente qui interviendrait entre le vendeur et un acheteur autre que le locataire ; s'agissant de l'obligation de l'information donnée aux locataires lors de la délivrance des offres de vente, en l'absence d'une association de locataires, une information leur a bien été donnée sous la forme d'un "livret locataire" qui comporte en une soixantaine de pages les informations essentielles sur l'état de l'immeuble et propose une réunion d'information qui n'a d'ailleurs jamais intéressée M. et Mme [G] ; un diagnostic complet leur a été remis ; ce livret et ces pièces abordent en effet clairement les points essentiels qui sont répertoriés dans un sommaire : présentation de l'ensemble immobilier et matériaux constituant les façades, huisseries, étanchéité des couvertures, espaces extérieurs, environnement, travaux réalisés dans les cinq dernières années et travaux pris en charge par le vendeur ; conditions particulières de vente au profit des locataires en place ; droits du locataire, conditions de fonctionnement de la copropriété ; embellissements, aménagements intérieurs, parking, sous-sol, ascenseurs, plomberie électricité sanitaires sécurité incendie chauffage, ventilation climatisation, diagnostics divers ; en sorte que les locataires ont été clairement informés sur le projet de vente qui, au demeurant, ne les a jamais intéressés ; ils ne fournissent en effet aucun élément permettant d'affirmer qu'ils avaient une quelconque intention d'acheter cet appartement dans lequel cependant ils avaient bien l'intention de se maintenir ; il résulte de ces constatations que le bailleur n'a manqué à aucune de ses obligations et que M. et Mme [G] seront déboutés de leurs demandes tant en annulation de offres de vente [qui] leur ont été faites par la Foncière Alexandrine que de la vente de l'appartement à M. et Mme [T] ; ils seront également déboutés de leur demande en dommages et intérêts » (cf. arrêt p.7, 3 derniers § - p.8) ; ET AUX MOTIFS ADOPTES QUE « que de façon surabondante également, les dispositions de l'accord collectif prévoient l'information des locataires et en l'absence d'existence d'une association de locataires, tel qu'en l'espèce, l'établissement d'un état de l'immeuble ; qu'il doit être constaté que ces dispositions ont été respectées ; qu'un diagnostic complet a été remis, au sein d'un "livret locataire", le 20 mars 2006, ce qui n'est pas contesté ; que de nombreux point y sont traités (infrastructures, superstructures, façade, menuiserie extérieure, étanchéité et couverture, aménagements intérieurs, embellissements, parkings, sous-sol, plomberie et sanitaires, électricité, sécurité incendie, protections intrusion et suretés, chauffage, climatisation, ventilation, ascenseur, espaces extérieurs, environnement avec description de l'existant, travaux à réaliser ; qu'il s'y ajoute les classiques diagnostics de l'amiante et du plomb ; qu'ainsi les locataires ont reçu une information claire et exhaustive leur permettant d'arrêter leur choix ; qu'ainsi, ils ne peuvent se prévaloir d'un manquement à l'obligation d'information » (cf. jugement p.5, §5) ; 1°/ ALORS QUE, les dispositions d'ordre public de l'accord collectif national de location de bailleurs institutionnels du 9 juin 1998, applicable aux opérations de vente par lots de plus de 10 logements d'une même immeuble, rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999, s'appliquent aux offres de vente à destination des locataires des logement inclus dans cette opération ; qu'en décidant du contraire, la cour d'appel a violé par refus d'application l'accord collectif du 9 juin 1998 et le décret du 22 juillet 1999 ; 2°/ ALORS QUE, la violation des dispositions d'ordre public de l'accord collectif du 9 juin 1998 est sanctionnée par la nullité de l'offre de vente délivré au locataire, du congé pour vendre et en conséquence de la vente consentie à un tiers ; qu'en affirmant le contraire, la cour d'appel a violé l'accord collectif du 9 juin 1998 et le décret du 22 juillet 1999 ; 3°/ ALORS QUE, aux termes de l'article 2.2 de l'accord du 9 juin 1998, le bailleur doit informer les locataires de l'état de l'immeuble et des travaux à prévoir en leur communiquant divers diagnostics et bilans techniques, au plus tard avec l'offre de vente visée à l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 ; qu'en se bornant, pour juger que les locataires avaient été parfaitement informés, à citer la liste du sommaire du livret locataire qui leur avait été délivré, sans rechercher, ainsi qu'il lui était pourtant expressément demandé, si le diagnostic visé par cet article y figurait, si ceux-ci n'étaient pas trop anciens et étaient suffisants et si les travaux qui y figuraient dataient bien des cinq dernières années avec mention de leur coût, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des textes susvisés ; 4°/ ALORS QUE, en affirmant que les époux [G] n'apportaient « aucun élément permettant d'affirmer qu'ils avaient l'intention d'acheter » quand ceux-ci versaient aux débats de nombreuses attestations démontrant leur souhait d'acquérir le bien dont ils étaient locataires ainsi que des justificatifs de leurs capacités financières en 2009, la cour d'appel a dénaturé par omission ces documents en violation de l'article 1134 du code civil ; 5°/ ALORS QUE, subsidiairement à la quatrième branche, qu'en retenant, pour débouter les époux [G] de leurs demandes d'annulation des offres de vente faites par la Foncière Alexandrine et de la vente de l'appartement à M. et Mme [T] qu'ils ne démontraient pas qu'ils avaient l'intention d'acheter cet appartement quand cette circonstance était indifférente pour apprécier le bien-fondé de leur action en nullité de l'offre de vente et de la vente intervenue avec un tiers, la cour d'appel a statué par un motif inopérant en violation et a violé l'accord collectif du 9 juin 1998 et le décret du 22 juillet 1999; 6°/ ALORS QUE, subsidiairement à l'ensemble des branches, dans leurs conclusions délaissées, les époux [G] faisaient valoir que le bailleur avait volontairement soumis ses offres de vente à l'accord du 9 juin 1998 dès lors que le « livret locataire » qui leur avait été fourni le visait expressément (cf. conclusions des exposants p.10) ; qu'en refusant de répondre à ce moyen opérant par lequel les époux [G] démontraient que les offres de vente qui leur avaient été faites étaient soumises à cet accord, la cour d'appel a violé l'article 455 du code de procédure civile. Moyen produit au pourvoi incident par la SCP Delaporte, Briard et Trichet, avocat aux Conseils pour M. et Mme [T] Il est reproché à l'arrêt attaqué d'avoir débouté M. et Mme [T] de leur demande de dommages-intérêts tendant à voir sanctionner le caractère abusif des actions intentées par M. et Mme [G]. Aux motifs que M. et Mme [T] sollicitent le paiement d'une somme de 270.000 € à titre de dommages-intérêts. M. et Mme [G] ont quitté les lieux. Cependant l'exercice d'une action en justice constitue en principe un droit qui dégénère en abus pouvant donner naissance à une dette de dommages-intérêts dans le cas de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équipollente au dol. Or la mauvaise foi des appelants ne peut être caractérisée, dans la mesure où la jurisprudence, en évoluant, a donné un fondement à leur demande. Dès lors, l'exercice abusif par M. et Mme [G] de leur droit d'agir en justice n'est pas suffisamment caractérisé. – Il convient donc de débouter M. et Mme [T] de leur demande de dommages-intérêts. Le jugement sera sur ce point infirmé ; Alors d'une part que l'incertitude relevée par la cour d'appel sur l'applicabilité et la sanction des accords des 9 juin 1998 et 16 mars 2005 était inopérante et ne pouvait être à l'origine d'une erreur excusable des époux [G] sur le bien fondé de leurs demandes en nullité de l'offre de vente et de la vente, dès lors que ces demandes avaient été rejetées tant par le Tribunal, qui avait déclaré ces accords inapplicables, que par la Cour d'appel qui les avait déclarés applicables mais qui avait constaté qu'ils avaient été en l'espèce respectés ; qu'en se fondant sur l'incertitude du droit positif quant à une question indifférente à la solution du litige et insusceptible de donner un fondement aux demandes des époux [G], la Cour d'appel a statué par un motif inopérant et a ainsi privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil ; Alors d'autre part que le droit d'agir en justice dégénère en abus et engage la responsabilité de la partie quand il est exercé de mauvaise foi ou avec une légèreté blâmable, notamment en cas de multiplicité de procédures engagées à des fins dilatoires, étrangères au droit invoqué, et témoignant d'un acharnement procédural; qu'il résulte des constatations de l'arrêt attaqué que les époux [G] " ne fournissent en effet aucun élément permettant d'affirmer qu'ils avaient une quelconque intention d'acheter cet appartement dans lequel cependant ils avaient bien l'intention de se maintenir " (arrêt attaqué, p. 8, dernier alinéa) ; qu'en rejetant la demande de dommages intérêts de M. et Mme [T] par le motif susvisé, sans rechercher si la mauvaise foi de M. et Mme [G] n'était pas caractérisée par le fait qu'ils n'avaient jamais manifesté un intérêt sérieux à se porter acquéreurs et cherchaient seulement à se maintenir dans les lieux, de sorte que la multiplication des procédures et leur acharnement procédural avaient pour seul but leur maintien dans les lieux, c'est-à-dire poursuivaient des fins étrangères tant à leur droit à l'information qu'à leur droit de préemption qu'ils n'entendaient pas exercer, la Cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard de l'article 1382 du Code civil.