Texte intégral
COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE
MINUTE
(Décision Civile)
Service de proximité
S.C. DES ARCS c/ [K]
MINUTE N°
DU 06 Septembre 2024
N° RG 24/00561 - N° Portalis DBWR-W-B7I-PPI4
Grosse délivrée
à Me PLATA Karine
Copie délivrée
à Me LAPIERRE Anne-Sophie
le
DEMANDERESSE:
La société civile DES ARCS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié ès qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Me PLATA Karine, avocat au barreau de Nice,
DEFENDERESSE:
Madame [V] [G] [K]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représentée par Me LAPIERRE Anne-Sophie, avocat au barreau de Nice
COMPOSITION DE LA JURIDICTION:
Lors des débats et qui a délibéré :
Président : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président
DEBATS : A l’audience publique du 25 Juin 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Septembre 2024, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe
PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 06 Septembre 2024
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant acte sous seing privé en date du 10 novembre 2017, à effet à la même date, la société civile DES ARCS a donné à bail à Monsieur [S] [O] et Madame [V] [K], pour une durée de trois ans, renouvelable tacitement, un appartement situé [Adresse 2] moyennant le versement d'un loyer mensuel révisable de 900 euros et d'une provision sur les charges locatives de 25 euros par mois soit un total mensuel de 925 euros.
Madame [V] [K] est devenue l'unique titulaire du contrat de bail suivant avenant en date du 28 février 2023. Le même jour, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé pour reprise pour le 20 novembre 2023 par lettre remise en mains propres.
Madame [V] [K] s'étant maintenue dans les lieux postérieurement à cette date, la société civile DES ARCS l'a fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 16 janvier 2024, devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, à l'audience du 11 avril 2024 à 15 heures, aux fins :
-à titre principal, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 et du congé du 28 février 2023, de :
-voir déclarer Madame [V] [K] déchue de tout titre d'occupation depuis le 21 novembre 2023,
-en conséquence ordonner son expulsion ainsi que celle de tous les occupants de son chef de l'appartement sis à [Adresse 2] et ce au besoin avec le concours de la force publique,
-la voir condamner au paiement de la somme de 4 722 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus suivant décompte arrêté au 22 novembre 2023 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2023, date de la signification du commandement de payer et à une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges, soit la somme de 956 euros jusqu'à parfaite expulsion et restitution des clefs ;
-à titre subsidiaire, au visa de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de :
-voir prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail du 17 novembre 2017,
-en conséquence ordonner l'expulsion de Madame [V] [K] ainsi que celle de tous les occupants de son chef de l'appartement sis à [Adresse 2] et ce au besoin avec le concours de la force publique,
-la voir condamner au paiement de la somme de 4 722 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus suivant décompte arrêté au 22 novembre 2023 et ce avec intérêts au taux légal à compter du 8 août 2023, date de la signification du commandement de payer ainsi qu'au paiement des loyers et charges dus à compter du 1er décembre 2023 jusqu'à la date du jugement et à une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du dernier loyer et des charges à compter du jugement jusqu'à la libération des lieux et restitution des clefs,
-en tout état de cause, au visa de l'article 1103 du code civil, condamner Madame [V] [K] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de dommages et intérêts et celle de 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer du 8 août 2023 et dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Vu le renvoi contradictoire de l'affaire à l'audience du 25 juin 2024 à 14 heures,
À l'audience,
La société civile DES ARCS, représentée par son conseil, se réfère à ses dernières écritures déposées à l'audience, aux termes desquelles elle maintient ses prétentions initiales sauf à porter sa demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation à la somme de 8 210 euros arrêtée au 1er juin 2024.
Madame [V] [K], représentée par son conseil, se réfère à ses conclusions en réplique, déposées à l'audience, aux termes desquelles elle demande à voir débouter la société civile DES ARCS de ses demandes et reconventionnellement, au visa des articles 1345-5 du code civil, 24 V de la loi du 6 juillet 1989 et L. 412-2 et suivants du code des procédures civiles d'exécution à titre subsidiaire de lui voir octroyer un délai de 24 mois pour apurer sa dette et à titre infiniment subsidiaire lui voir octroyer un délai de six mois pour quitter les lieux, condamner la société civiles DES ARCS au paiement de la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.
Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile.
Le délibéré de l'affaire a été fixé au 6 septembre 2024.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la validité du congé pour reprise du 28 février 2023 et ses conséquences
Selon l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant.
À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.
Ce texte ajoute qu'en cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues par celui-ci. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
L'article 13 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que les dispositions de l'article 15 peuvent être invoquées lorsque le bailleur est une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, par la société au profit de l'un des associés.
Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Madame [V] [K] conclut à l'inopposabilité du congé à son égard en faisant valoir qu'elle maitrise difficilement la langue française étant de nationalité portugaise soulignant également qu'elle n'a pas eu connaissance des annexes exigées pour la validité du congé. Elle conteste également la réalité du motif du congé qui est selon elle vaste et imprécis.
En l'espèce, le bail conclu le 10 novembre 2017, a effet à la même date, s'est renouvelé la première fois le 10 novembre 2020 pour une nouvelle période de trois ans pour expirer le 10 novembre 2023.
Le congé pour reprise a été délivré à la locataire par lettre remise en mains propres le 28 février 2023 pour le 20 novembre 2023 soit dans le délai légal de préavis de six mois avant l'échéance du bail.
Les gérants de la société civile DES ARCS, Monsieur et Madame [L], ont indiqué exercer leur droit de reprise afin de loger leur fille Madame [Y] [L] demeurant actuellement à [Adresse 3]. D'après l'extrait Kbis à jour au 18 septembre 2023 produit aux débats, il apparait que la société civile DES ARCS est constituée entre Madame [R] [L], Monsieur [F] [L], Madame [Y] [L] et Monsieur [N] [L] et répond ainsi à la définition d'une société civile familiale. Le congé pour reprise du 28 février 2023 pouvait donc valablement être délivré au profit de Madame [Y] [L], associée de cette société civile.
La locataire n'est pas fondée à contester la validité du congé pour reprise au motif qu'elle maitrise difficilement la langue française étant constaté qu'elle réside depuis de nombreuses années en France et qu'elle échangeait avec Madame [R] [L], associée de la société civile DES ARCS, en français.
En outre, la délivrance d'une notice d'information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d'indemnisation du locataire, laquelle doit être jointe au congé selon les termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, n'est pas prescrite à peine de nullité. Le moyen soulevé par la locataire à ce titre est donc inopérant.
Enfin, au regard de la réalité du motif, il est rappelé qu'il appartient au locataire qui invoque le caractère frauduleux du congé de le démontrer. Au cas d'espèce, aucun élément versé par la locataire ne vient au soutien de cet argumentaire. La bailleresse produit quant à elle le contrat de travail à durée indéterminée conclu entre la société APTISKILLS et Madame [Y] [L] le 26 février 2021 et qui stipule qu'elle est rattachée administrativement à l'agence de [Localité 4] et que ses fonctions s'exercent dans les limites géographiques de la région PACA.
Il résulte de ce qui précède que Madame [V] [K] est occupante sans droit ni titre depuis le 20 novembre 2023. Son expulsion sera ordonnée et elle sera condamnée à payer à la société civile DES ARCS, en raison de l'occupation illicite des lieux postérieurement à la résiliation du bail, conformément à l'article 1240 du code civil, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et augmenté de la provision sur les charges, soit la somme de 956 euros tel qu'il résulte du décompte locatif arrêté au mois de juin 2024 produit par la bailleresse.
Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l'expulsion sera régi par les dispositions des articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.
Sur le paiement des sommes dues au titre du bail
L'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de régler son loyer et ses charges locatives aux termes convenus.
Conformément à l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.
Il résulte du décompte locatif arrêté au mois de juin 2024 que la locataire est redevable de la somme de 8 210 euros au titre des arriérés locatifs sur la période de novembre 2022 à juin 2024 inclus, ce qu'elle ne conteste pas. Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 août 2023 sur la somme de 3544,16 euros et à compter de l'assignation pour le surplus.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Selon l'article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure.
La société civile DES ARCS sollicite des dommages et intérêts invoquant les manquements de la locataire à son obligation de loyauté et de bonne foi dans leur relation contractuelle. Elle prétend que la locataire non seulement ne paie pas le loyer mais n'accompli aucun effort pour régulariser sa situation locative.
Au soutien de sa défense, la locataire explique que ses difficultés de paiement sont intervenues alors que sa situation personnelle était difficile en raison du départ conjugal de son ex-conjoint. Elle argue avoir dû arrêter de travailler pour s'occuper de ses trois enfants. Elle prétend dès lors être de bonne foi.
En l'espèce, il résulte du décompte locatif et du diagnostic social et financier que les difficultés de paiement du loyer sont intervenues fin 2022/début 2023 soit plus de cinq années après l'entrée dans les lieux de la locataire, période au cours de laquelle son ex-compagnon a été incarcéré avec une interdiction de circulation sur le territoire français et pendant laquelle elle est arrivée à la fin de ses droits d'allocation de retour à l'emploi. Elle prétend toucher le revenu de solidarité active ce qui n'est manifestement pas suffisant pour subvenir à ses besoins ainsi qu'à ceux de ses trois enfants.
En considération de ces éléments, la mauvaise foi de Madame [V] [K] n'est pas démontrée. Il convient donc de débouter la société civile DES ARCS de sa demande de dommages et intérêts.
Sur la demande reconventionnelle de délai de paiement
Aux termes de l'article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables.
Le bail n'étant pas résilié par l'effet de la clause résolutoire, la demande reconventionnelle de la locataire d'octroi de délai de paiement doit être examinée au regard des dispositions de l'article 1343-5 du code civil selon lesquelles le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, et non au regard des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
En l'occurrence, Madame [V] [K] sollicite des délais de paiement de 24 mois. Elle a indiqué percevoir comme unique ressource le revenu de solidarité active ce qui ne lui permet pas de s'acquitter de son loyer courant. Dans ces conditions, l'octroi de délai de paiement serait nettement préjudiciable à la bailleresse. Elle sera donc déboutée de sa demande.
Sur la demande reconventionnelle de délai pour quitter les lieux
Aux termes des dispositions combinées des articles L. 613-1 du code de la construction et de l'habitation, L. 412-3, L. 412-4, L. 412-6 à L. 412-8 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut accorder des délais aux occupants de locaux d'habitation dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
La durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieur à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
La locataire sollicite un délai de six mois pour quitter les lieux en faisant valoir qu'elle a effectué une demande de logement social. Elle justifie avoir réalisé une telle demande le 28 mars 2024 soit plus d'un an après le congé pour reprise qui lui a été remis en mains propres le 28 février 2023. Elle a dès lors déjà bénéficié d'un long délai de fait pour quitter les lieux. Il convient en conséquence de la débouter de sa demande.
Sur les demandes accessoires
Madame [V] [K] qui succombe au sens de l'article 696 du code de procédure civile, supportera les dépens et sera condamnée à verser à la société civile DES ARCS la somme que l'équité commande de fixer à la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,
CONSTATE la résiliation du contrat de bail conclu le 10 novembre 2017, modifié par avenant du 28 février 2023, entre la société civile DES ARCS et Monsieur [S] [O] et Madame [V] [K], à effet au 20 novembre 2023 ;
ORDONNE l'expulsion de Madame [V] [K] ainsi que celle de tout occupant de son chef de l'appartement sis [Adresse 2] ;
DIT qu'à défaut de départ volontaire de la locataire ou de tout occupant de son chef, il pourra être procédé à la procédure d'expulsion à son encontre de l'appartement sis [Adresse 2], avec le concours de la force publique, si nécessaire, conformément aux dispositions des articles L. 411-1, L. 412-1 à L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
DIT que le sort des meubles garnissant les lieux sera réglé selon les modalités prévues aux articles L. 433-1, L. 433-2 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE Madame [V] [K] à verser à la société civile DES ARCS une indemnité d'occupation correspondant au dernier loyer majoré de la provision pour charges, soit 956 euros, à compter du 20 novembre 2023 jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs au bailleur ;
CONDAMNE Madame [V] [K] à verser à la société civile DES ARCS la somme de 8 120 euros au titre des arriérés locatifs sur la période de novembre 2022 à juin 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 8 août 2023 sur la somme de 3 544,16 euros et à compter de l'assignation pour le surplus ;
DÉBOUTE la société civile DES ARCS de sa demande de dommages et intérêts ;
DÉBOUTE Madame [V] [K] de sa demande de délais de paiement ;
DÉBOUTE Madame [V] [K] de sa demande de délais pour quitter les lieux ;
CONDAMNE Madame [V] [K] à verser à la société civile DES ARCS la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNE Madame [V] [K] aux dépens ;
RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.
Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection
