Tribunal judiciaire, 27 septembre 2024. 24/00792

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- Site ATHENA 44, Avenue Robert Schuman CS 83047 68061 MULHOUSE CEDEX ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil MINUTE n° 2256/24 N° RG 24/00792 - N° Portalis DB2G-W-B7I-IXDO Section 1 République Française Au Nom du Peuple Français JUGEMENT DU 27 septembre 2024 Juge des Contentieux de la protection PARTIE DEMANDERESSE : Monsieur [Y] [D] né le 17 Septembre 1981 à MULHOUSE (HAUT RHIN), demeurant 133, rue Blaise Pascal - 01630 ST GENIS POUILLY représenté par Maître Camille MERCET de l’AARPI ROTH - MERCET, avocats au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 47 PARTIE DEFENDERESSE : Monsieur [X] [Z] [W] né le 11 Août 1990 à BESANÇON (DOUBS), demeurant 18, rue Engel Dollfus - Appt 1 - 68200 MULHOUSE non comparant Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS : Yannick ASSER : Président Samira ADJAL : Greffier DEBATS : à l’audience du 28 Juin 2024 JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 27 septembre 2024 et signé par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection, et Nathalie LEMAIRE, Greffier EXPOSÉ DU LITIGE En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé le 3 mars 2022, Monsieur [Y] [D] a loué à Monsieur [X] [W] un local à usage d'habitation situé 18 rue Engel Dollfus 68200 Mulhouse, moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 550 euros hors charges / outre 20 euros de provision pour charges. Par acte d'huissier du 12 janvier 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 950,52 euros au titre des loyers et charges échus au 21 décembre 2023, commandement visant la clause résolutoire. La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 15 janvier 2024. Par acte d’huissier du 28 mars 2024, le bailleur a fait assigner Monsieur [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - A titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail, ou, subsidiairement de prononcer la résiliation judiciaire du bail, - Ordonner l'expulsion immédiate du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique, condamner le locataire à payer la somme de 2 220,44 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 4 mars 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - Condamner le locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 589,24 euros, jusqu'à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d'un locataire sortant, - Condamner le locataire à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, aux mesures conservatoires éventuellement réalisées et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au préfet du département du Haut-Rhin le 2 avril 2024. L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 28 juin 2024. A cette audience, le bailleur, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Cité par acte délivré à étude, Monsieur [X] [W] ne comparaît pas et n'est pas représenté. L’affaire est mise en délibéré au 27 septembre 2024. MOTIVATION DE LA DÉCISION Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. I. Sur la recevabilité de la demande Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, « les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 821-1 du code de la construction et de l'habitation ». Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 15 janvier 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre. Sur la notification au préfet L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 2 avril 2024, soit plus six semaines avant l'audience du 28 juin 2024. La demande formée par le bailleur est donc recevable. Sur les demandes principales Sur l'acquisition de la clause résolutoire Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Le contrat de bail unissant les parties stipule qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Ce manquement s'est perpétué pendant plus de deux mois à compter du commandement de payer du 12 janvier 2024 rappelant les dispositions des articles 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies le 12 mars 2024 à minuit, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Sur le paiement des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l'espèce, le bailleur verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont ils réclament l'exécution. Il ressort des pièces fournies qu'au 4 mars 2024, la dette locative de Monsieur [X] [W] s’élève à la somme de 2 136,24 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation concernant le local à usage d'habitation. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 mars 2024. Monsieur [X] [W] sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 13 mars 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Sur les délais de paiement et l'expulsion En application de l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil au locataire en situation de régler sa dette locative. Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés et il n'a pas été repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience ; en conséquence, aucun délai de paiement ne peut être accordé. L’expulsion de Monsieur [X] [W] sera ordonnée, en conséquence. Il n'apparaît en revanche pas nécessaire d'assortir d'une astreinte l'obligation pour Monsieur [X] [W] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation, de nature à réparer le préjudice subi par les bailleurs, satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques. III. Sur les demandes accessoires Sur les dépens  L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. Monsieur [X] [W] succombe à l’instance de sorte qu'il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution. Il n’y a pas lieu de statuer sur la charge des mesures conservatoires, aucune de ces mesures n’ayant été réalisée. Sur les frais irrépétibles  Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [Y] [D] et en l'absence d'éléments sur la situation financière du défendeur, Monsieur [X] [W] sera condamné à verser au demandeur la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, DÉCLARE l'action recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 mars 2022 entre Monsieur [Y] [D], d'une part, et Monsieur [X] [W], d'autre part, concernant le logement situé au 18 rue Engel Dollfus 68200 MULHOUSE sont réunies à la date du 12 mars 2024 à minuit ; ORDONNE en conséquence à Monsieur [X] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour Monsieur [X] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [Y] [D] pourra deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ; CONDAMNE Monsieur [X] [W] à verser à Monsieur [Y] [D] la somme de 2 136,24 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnités d'occupation au 4 mars 2024, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 mars 2024 ; CONDAMNE Monsieur [X] [W] à verser à Monsieur [Y] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, soit 589,24 euros, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 13 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ; CONDAMNE Monsieur [X] [W] à verser à Monsieur [Y] [D] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNE Monsieur [X] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution ; AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 27 septembre 2024, par Yannick ASSER, juge des contentieux de la protection et Nathalie LEMAIRE, Greffier . Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,