Cour d'appel, 30 novembre 2023. 22/01939

30/11/2023 ARRÊT N° 661/2023 N° RG 22/01939 - N° Portalis DBVI-V-B7G-OZSB PB/IA Décision déférée du 17 Février 2022 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 21/01396) M.RAINSART [T] [H] C/ [G] [L] INFIRMATION PARTIELLE Grosse délivrée le à REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS *** COUR D'APPEL DE TOULOUSE 3ème chambre ARRÊT DU TRENTE NOVEMBRE DEUX MILLE VINGT TROIS *** APPELANTE Madame [T] [H] [Adresse 1] [Localité 6] Représentée par Me Charlène RIET, avocat postulant au barreau D'ALBI et par Me Florence DELFAU-BARDY, avocat plaidant au barreau de BEZIERS (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 31555/2022/010527 du 27/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de TOULOUSE) INTIMÉE Madame [G] [L] [Adresse 5] [Localité 4] Représentée par Me Judith COURQUET, avocat postulant au barreau de TOULOUSE et par Me Marine CONTINENTE, avocat plaidant au barreau de PARIS COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 Septembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant P. BALISTA, Conseiller, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : P. BALISTA, président O. STIENNE, conseiller E.VET, conseiller Greffier, lors des débats : M. BUTEL ARRET : - CONTRADICTOIRE - prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties - signé par P. BALISTA, président, et par M. BUTEL, greffier de chambre EXPOSE DU LITIGE Mme [G] [L] a donné à bail, par acte du 27 novembre 2014, à Mme [T] [H] un local à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7] moyennant paiement d'un loyer mensuel de 495 € outre 35 € de provision pour charges. Le 9 novembre 2020, un ouvrier intervenant sur la façade a constaté un risque d'effondrement de l'immeuble, une expertise amiable étant diligentée. Mme [T] [H] a quitté le local pris à bail, compte tenu de sa dangerosité, et s'est installée dans un nouveau logement, sis [Adresse 2] à [Localité 6], après que lui ait été restitué son dépôt de garantie. Estimant avoir subi un trouble de jouissance du fait du mauvais état du logement, Mme [T] [H] a, par acte en date du 15 avril 2021, fait assigner devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse Mme [G] [L] à l'effet de se voir indemniser, sollicitant notamment, dans le dernier état de ses prétentions de première instance, la somme de 17289 € au titre du manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent, ainsi que 3000 € en réparation de son préjudice moral. Mme [G] [L] a notamment soulevé la prescription de l'action et l'irrecevabilité des demandes. Par jugement du 17 février 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse a : -déclaré l'action de Mme [T] [H] recevable comme n'étant pas prescrite ; -débouté Mme [T] [H] de l'ensemble de ses demandes ; -débouté Mme [G] [L] de ses demandes indemnitaires ; -condamné Mme [T] [H] à payer à Mme [G] [L] la somme de 400 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ; -condamné Mme [T] [H] aux entiers dépens ; -rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Mme [T] [H] a interjeté appel de la décision, suivant déclaration du 19 mai 2022 ainsi libellée : 'Appel limité aux chefs de jugement expressément critiqués, à savoir : en ce que Madame [T] [H] a été déboutée de l'ensemble de ses demandes, en ce que Madame [T] [H] a été condamnée à payer à Madame [G] [L] la somme de 400.00 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civil, en ce que Madame [T] [H] a été condamnée aux entiers dépens.' Par conclusions notifiées par Rpva le 17 octobre 2022, auxquelles il est fait référence pour l'exposé de l'argumentaire, Mme [T] [H] a demandé à la cour de : -juger Madame [H] recevable et bien fondée en ses demandes, fins et conclusions ; -confirmer le jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de Toulouse le 17 février 2022 en ce que l'action de Madame [H] a été déclarée recevable comme non prescrite ; -réformer le jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de Toulouse le 17 février 2022 en ce que Madame [H] a été déboutée de l'ensemble de ses demandes ; -réformer le jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de Toulouse le 17 février 2022 en ce que Madame [H] a été condamnée à payer à Madame [G] [L] la somme de 400 € sur le fondement de l'Article 700 du Code de procédure civile ; -réformer le jugement prononcé par le Tribunal Judiciaire de Toulouse le 17 février 2022 en ce que Madame [H] a été condamnée aux entiers dépens ; -statuant à nouveau, -juger que Madame [L] a failli à son obligation d'entretien du bien donné à bail à Madame [H] ; -juger que Madame [H] n'a pas été en capacité d'user paisiblement et sereinement du bien pris à bail ; -en conséquence, condamner Madame [L] à verser à Madame [H] la somme de 9275 € en réparation du trouble de jouissance à hauteur de 25% du prix du loyer depuis la déclaration des infiltrations en date du 28 février 2015 ; -juger que Madame [L] a manqué à son obligation de délivrance d'un logement décent; -en conséquence, condamner Madame [L] à régler à Madame [H] les sommes suivantes : 650€ au titre du remboursement de la caution versée, 624€ au titre du remboursement des frais d'agence, 2750€ au titre du remboursement des frais de déménagement, 3990€ au titre du remboursement des 6 premiers mois de loyers du nouvel appartement ; -juger que Madame [H] a subi un préjudice moral du fait des nombreux manquements contractuels de Madame [L] ; -en conséquence, condamner Madame [L] à verser à Madame [H] la somme de 3000 € de dommages et intérêts au titre du préjudice moral subi ; -constater le manque de diligence de Madame [L] depuis le début de l'apparition des dommages ; -en conséquence, condamner Madame [L] à verser à Madame [H] la somme de 1500 € de dommages et intérêts pour réticence abusive ; -condamner Madame [L] à verser à Madame [H] la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens. Par conclusions notifiées par Rpva le 4 septembre 2023, auxquelles il est fait référence pour l'exposé de l'argumentaire, Mme [G] [L] a demandé à la cour de : -à titre liminaire, infirmer la décision déférée en ce que Madame [H] a été déclarée recevable en toutes ses demandes ; -statuant à nouveau -juger que les demandes relatives aux troubles de jouissance et à la délivrance du bien sont prescrites ; -en conséquence, déclarer la demande de Madame [H] irrecevable à l'encontre de Madame [L] ; -sur l'appel principal, à titre principal, -confirmer la décision déférée, en ce que Madame [H] n'a subi aucun préjudice ; Madame [L] n'a commis aucune faute ; la demande d'indemnité de relogement de Madame [H] est infondée ; -en conséquence, confirmer la décision déférée, en ce que Madame [H] a été déboutée de l'intégralité de ses demandes, prétentions, moyens, au titre d'un prétendu troubles de jouissance ; Madame [H] a été déboutée de l'intégralité de ses demandes, prétentions, moyens, au titre d'un prétendu manquement de Madame [L] en qualité de bailleresse ; Madame [H] a été déboutée de l'intégralité de ses demandes, prétentions, moyens, au titre d'un prétendu préjudice moral ; Madame [H] a été déboutée de l'intégralité de ses demandes, prétentions, moyens, au titre de l'indemnité de relogement ; Madame [H] a été déboutée de l'intégralité de ses demandes, prétentions et moyens ; -subsidiairement, -juger que l'indemnité de relogement alléguée par Madame [H] doit être ramenée à de plus justes proportions ; -juger que l'indemnité alléguée par Madame [H] doit être ramenée à de plus justes proportions ; -en conséquence, -condamner Madame [L] au paiement d'une indemnité forfaitaire pour l'intégralité du préjudice subi à un montant de 975 € ; -écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir ; -à défaut, -accorder à Madame [L] des délais de paiement et dire qu'elle s'acquittera de sa condamnation en 24 mensualités égales ; -sur l'appel incident, -déclarer Madame [L] recevable et bien fondée en son appel incident ; -réformer le jugement prononcé par le Tribunal judiciaire de Toulouse le 17 février 2022 en ce que Madame [H] a été déclarée recevables en toutes ses demandes ; -statuant à nouveau, -condamner Madame [H] à verser à Madame [L] la somme de 3.000 € en réparation du préjudice subi par son abus d'ester en justice ; -en tout état de cause, -condamner Madame [H] à verser à Madame [L] la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; -condamner Madame [H] aux entiers dépens sur le fondement de l'article 699 du même code. La clôture de la procédure est intervenue le 4 septembre 2023. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'action La bailleresse fait en premier valoir que la demande est prescrite, au visa de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, les désordres signalés par la locataire datant de plus de trois ans. Elle expose que la locataire avait connaissance des désordres dés février 2015, ce qu'établissent trois courriers produits par Mme [T] [H], datés des 28 février, 2 avril et 2 décembre 2015. Mme [T] [H] ne conclut pas sur la recevabilité de ses demandes. Aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable en la cause, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer. Les désordres dont se plaint Mme [T] [H] sont d'une part des problèmes d'infiltration dans le logement, d'autre part une défectuosité touchant à la chaudière et le dysfonctionnement d'un volet roulant, la locataire indiquant pour ce dernier que le désordre était signalé lors de la prise de possession du logement. La locataire produit des courriers qu'elle indique avoir adressés à l'agence immobilière mandataire de la bailleresse, datés des 28 février, 2 avril et 2 décembre 2015 qui évoquent des problèmes d'humidité, la mise en défaut de la chaudière, et le défaut de la manivelle d'un volet roulant. Dès lors que la locataire indique elle même avoir eu connaissance de la mise en défaut de la chaudière et de la défectuosité de la manivelle d'une pièce au plus tard en décembre 2015, toute demande de chef est irrecevable, comme étant prescrite à la date de l'assignation, délivrée en avril 2021, plus de trois ans après que Mme [T] [H] ait eu connaissance des désordres. De même, concernant des désordres liés à l'humidité du logement, le courrier daté du 28 février 2015, émanant de la locataire, mentionne que 'l'eau s'infiltre au niveau du haut de la porte d'entrée', que des gouttes 'suintent dans l'angle du plafond' et que le 'toit en verre qui se trouve au dessus de la mezzanine fuit à deux endroits' mentionnant l'aspect boursoufflé du plâtre en bout de toit. Mme [T] [H] indique elle même dans ses conclusions que 'dès son installation au sein du logement' elle a 'subi, à chaque épisode de pluie, des infiltrations d'eau à l'intérieur de son domicile'. L'appelante avait donc connaissance des désordres qu'elle impute à Mme [G] [L] pour cause d'humidité du logement dès la prise de possession des lieux, en décembre 2014 ou au plus tard dans le courant de l'année 2015, de sorte qu'elle est irrecevable à solliciter de ce chef une indemnisation, en raison de la prescription de son action, engagée plus de trois ans après la connaissance des désordres. Le fait que l'agence immobilière conteste avoir reçu les courriers litigieux n'a aucune incidence sur la prescription de l'action dès lors que la date d'apparition des désordres imputés à la bailleresse n'est pas contestée par la locataire. Mme [T] [H] est en revanche recevable dans son action liée aux désordres structurels affectant l'immeuble, lesquels n'ont été constatés qu'en novembre 2020, à l'occasion d'un ravalement de façade et ont donné lieu à une visite d'expert le 19 novembre 2020 et à un courrier du même expert, daté du 6 janvier 2021 (pièce n°3 de l'intimée), l'assignation ayant été délivrée moins de trois ans après l'apparition de ces désordres. Sur le préjudice de jouissance et le relogement Mme [G] [L] fait valoir qu'elle n'avait pas obligation de reloger la locataire, au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé qu'elle avait délivré étant légitime et sérieux, en l'état d'un risque affectant le bâtiment. Elle expose que le déménagement de Mme [T] [H] en dehors de la Haute Garonne, pour un logement plus grand, résulte d'un choix de vie qui n'est pas indemnisable. La bailleresse ne produit aucun congé délivré à la locataire dans les termes de l'article 15 précité, le simple courrier adressé à Mme [T] [H] le 5 décembre 2020, sans respecter ni délai de préavis ni date de fin de bail, lui demandant de libérer immédiatement l'immeuble, en raison de l'état de ce dernier et 'au vu du constat alarmiste des experts' ne valant pas congé régulier. Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date d'apparition des désordres, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Il est également obligé d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ; d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. En l'espèce, il n'est pas contesté par la bailleresse qu'en raison d'un risque d'effondrement d'un mur maçonné, ainsi que le mentionne le courrier de l'expert du 6 janvier 2021, la locataire a été contrainte de déménager en urgence du logement. L'expert a notamment constaté qu'un élément de la charpente était sorti de son ancrage et avait fléchi, précisant qu'il n'avait pas constaté de dommages à l'intérieur du logement loué à Mme [T] [H]. Un courrier de remise des clés a été adressé par Mme [T] [H] à Mme [G] [L] en janvier 2021, sans qu'un état des lieux contradictoire n'ait été dressé entre les parties, l'état des lieux de sortie, produit par la bailleresse, dont aucune pièce n'établit qu'il a fait l'objet de convocations, n'étant signé par personne (pièce n°6). Aucun élément ne vient établir que la bailleresse a été informée par la locataire des désordres structurels affectant l'immeuble, en l'absence de preuve de l'envoi des courriers produits par Mme [T] [H], ces courriers étant d'ailleurs relatifs à l'humidité dont se plaignait la locataire et non à la structure du bâtiment. Toutefois, dès lors que la locataire a été contrainte de déménager, à la demande de la bailleresse et en raison de la dangerosité de l'immeuble, la bailleresse a manqué à son obligation d'assurer la jouissance paisible du logement et de garantir sa locataire des vices affectant l'immeuble loué. L'appelante est en conséquence fondée à solliciter une indemnisation de chef. Il est produit le nouveau contrat de bail de Mme [T] [H], qui s'est installée dans l'Hérault, dans un logement de 105 m2, moyennant paiement d'un loyer de 650 € hors charges (pièce n°9 de l'appelante) alors que le loyer du logement qu'elle a été contrainte de quitter était de 495 €. Le déménagement de la locataire est la conséquence directe des désordres, non contestés, affectant le bâtiment et non d'un choix de vie, comme le soutient l'intimée, mais dès lors qu'aucune pièce n'établit que Mme [T] [H] était dans l'impossibilité de trouver un logement pour un loyer comparable à celui loué à Mme [G] [L], elle n'est pas fondée à solliciter une indemnisation en se fondant sur le prix de son nouveau loyer. La locataire a toutefois subi un préjudice de jouissance, caractérisé par la nécessité des travaux de confortement de l'immeuble et par l'obligation de déménager. La cour condamnera en conséquence, par voie d'infirmation, Mme [G] [L] à payer à Mme [T] [H], au titre de l'obligation de relogement, les frais de déménagement dont il est justifié (pièce n°12) soit 2750 €, outre les frais de l'agence immobilière ayant permis le relogement, soit 624 € (pièce n°10), ainsi qu'au titre du préjudice de jouissance, lié aux travaux et à l'obligation de se reloger en urgence, un mois de l'ancien loyer, soit 495 €. La demande de remboursement du dépôt de garantie versé lors de la prise de possession du nouveau logement n'est pas fondée dès lors que ce dépôt a vocation à être restitué à la locataire, lors de la sortie du logement. Sur le préjudice moral L'appelante étant déjà indemnisée, pour les demandes qui ne sont pas prescrites, du préjudice de jouissance, il lui appartient d'établir le préjudice moral qu'elle invoque. Mme [T] [H] ne justifie pas avoir informé la bailleresse de désordres et n'établit en conséquence pas la mauvaise foi de Mme [G] [L], qui ne ressort d'aucun courrier adressé par l'intimée. L'appelante produit une prescription médicale (pièce n°17) datant du 27 novembre 2020, soit antérieurement à son départ du logement, pour la délivrance d'un anxiolytique et d'un anti-dépresseur. En l'absence de tout certificat médical établissant un lien entre cette prescription et les désordres qu'elle invoque, c'est à bon droit que le premier juge a débouté l'appelante de la demande en dommages et intérêts pour préjudice moral. Sur la demande de délai L'intimée sollicite, en cas de condamnation, l'octroi de délai mais ne justifie par aucune pièce de sa situation personnelle et financière de sorte que, faute de pièce probante, il n'y a pas lieu d'octroyer un délai. Sur les demandes annexes La demande de Mme [T] [H] étant partiellement fondée, l'intimée ne peut alléguer un abus du droit d'ester en justice. La résistance abusive de la bailleresse n'est pas non plus caractérisée, faute de doléances adressées par la locataire en cours de bail. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté les demandes de Mme [G] [L] et de Mme [T] [H] de ces chefs. L'équité commande, par voie d'infirmation, de condamner Mme [G] [L] à payer à Mme [T] [H] la somme de 1800 €, application de l'article 700 du Code de procédure civile, au titre des frais irrépétibles exposés. Partie perdante, Mme [L] supporteront les dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour statuant en dernier ressort, par mise à disposition au greffe, dans les limites de sa saisine, Infirme le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse du 17 février 2022 sauf en ce qu'il a : déclaré recevable la demande formée par Mme [T] [H] au titre du relogement et du préjudice de jouissance y afférent ; débouté Mme [G] [L] de ses demandes indemnitaires ; débouté Mme [T] [H] de sa demande au titre du préjudice moral. Statuant à nouveau, Déclare irrecevable comme étant prescrite toute demande d'indemnisation du chef d'infiltration d'eau, de mise en défaut de la chaudière et de dysfonctionnement du volet roulant. Dit que Mme [G] [L] a manqué à ses obligations d'assurer la jouissance paisible du logement et de garantir sa locataire des vices affectant l'immeuble loué. Condamne Mme [G] [L] à payer à Mme [T] [H] les sommes suivantes, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision : -2750 € au titre des frais de déménagement, -624 € au titre de frais d'agence, -495 € au titre du préjudice de jouissance. Déboute Mme [G] [L] de sa demande de délai. Condamne Mme [G] [L] à payer à Mme [T] [H] la somme de 1800 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. Condamne Mme [G] [L] aux dépens de première instance et d'appel. LE GREFFIER LE PRESIDENT M. BUTEL P. BALISTA