Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE
D'[Localité 6]
JUGEMENT DU 21 FEVRIER 2025
Minute n° :
N° RG 24/04414 - N° Portalis DBYV-W-B7I-G3PI
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Philippe TROLONGE
Greffier : Déborah STRUS
DEMANDEUR :
Monsieur [B] [X]
demeurant [Adresse 5]
représenté par la SELARL WALTER & GARANCE AVOCATS, avocats au barreau de TOURS, substituée par la SCP LAVAL - FIRKOWSKI - DEVAUCHELLE AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau d'ORLEANS
DÉFENDEURS :
Madame [D] [S]
demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée
Monsieur [L] [J]
demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté
A l'audience du 12 Novembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l'affaire a été mise en délibéré à ce jour.
Copie revêtue de la formule Exécutoire
délivrée le :
à :
Copies délivrées le :
à :
RAPPEL DES FAITS
Par contrat sous seing privé en date du 1er septembre 2023, prenant effet le 9 septembre 2023, Monsieur [B] [X] a donné à bail à Monsieur [L] [J] et à Madame [D] [S] une maison d’habitation située au [Adresse 1], pour un loyer mensuel initial de 715,00 euros et une provision pour charges de 37,00 €, payables d’avance le 1er de chaque mois.
Des loyers et charges étant demeurés impayés par Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S], Monsieur [B] [X] a fait signifier le 6 février 2024 à ces derniers un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant en principal s’élevant à 2.290,36 euros.
A défaut de règlement des causes de ce commandement par les locataires, Monsieur [B] [X] a fait assigner Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] - par actes d'huissier de justice des 16 & 22 avril 2024 signifiés respectivement, suivant PV de recherches art.659 CPC et à l’étude - devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Orléans, aux fins suivantes :
constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail d’habitation ;constater la résiliation de plein droit dudit bail au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;A défaut, prononcer la résiliation du bail consenti à Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du code civil ;ordonner l'expulsion de Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef dans le délai légal, et au besoin avec le concours de la [Localité 4] publique et d'un serrurier conformément à l'article L411-1 du Code des procédures civiles d'exécution ;condamner solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] à lui payer la somme de 3.042,36 euros en principal -sauf le droit d’actualisation de la créance au jour de l’audience- avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, de l’assignation ou de la décision rendue ;condamner solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux ;condamner solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] à lui payer une indemnité de 800,00 euros de frais irrépétibles sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;condamner solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] en tous les dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement, de l'assignation et des notifications CCAPEX et Préfecture, en vertu des dispositions de l'article 696 du Code de procédure civile.
Par conclusions ultérieures, l’avocat de Monsieur [B] [X] précise que suite au constat d’état des lieux de sortie contradictoirement établi le 12 juillet 2024 -suite au départ des locataires du logement, au cours de la présente procédure - le coût de reprise des dégradations locatives constatées a été chiffré à 928,50 €, en sus de la dette locative (actualisée au 9 septembre 2024) s’élevant à 2.355,65 €, soit la somme globale de 3.284,15 € -hors frais de poursuite- due et réclamée solidairement auprès de Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S], et ce, déduction faite du dépôt de garantie de 715 € versé par ces derniers lors de leur entrée dans les lieux.
L’avocat de Monsieur [B] [X] déclare, par conséquent, renoncer à ses demandes principales liées au constat du jeu de la clause résolutoire, à l’occupation sans droit ni titre, à l’expulsion de ses anciens locataires et au sort des meubles, tout en maintenant -au visa des dispositions des articles 1732 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989- ses demandes en paiement des loyers et charges impayés et des dégradations locatives occasionnées à concurrence de la somme précitée de 3.284,15 €, outre une indemnité de 1.500,00 € au titre de l’article 700 du CPC, les entiers dépens d’instance, ainsi que les frais d’exécution forcée des débiteurs défaillants en vertu des dispositions de l’article L.11-8 du code de procédure civile.
Cités respectivement suivant PV de recherches art. 659 CPC pour Monsieur [L] [J] et à l’étude pour Madame [D] [S], ces derniers n'ont pas comparu, ni personne pour eux à l’audience publique du 12 novembre 2024.
Aucune fiche de diagnostic social et financier n’a été reçue au greffe avant l’audience.
La décision a été mise en délibéré à la date du 21 février 2025, l’avocat de Monsieur [B] [X] ayant été autorisé à déposer sous 8 jours son dossier en cours de délibéré.
MOTIFS DE LA DECISION
Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
L'article 474 du même Code dispose qu’en cas de pluralité de défendeurs cités pour le même objet, si l’une au moins des parties qui n’a pas comparu n’a pas été citée à personne, lorsque la décision n’est pas susceptible d’appel, le jugement sera rendu par défaut, compte tenu, en l’espèce, de l'absence à l'audience de Monsieur [L] [J] et de Madame [D] [S], lors du retrait par le bailleur Monsieur [B] [X] de ses demandes principales d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
I. SUR LES DEMANDES PRINCIPALES D’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE, D’EXPULSION ET D’INDEMNITE D’OCCUPATION
Au cours de l'audience, l’avocat de Monsieur [B] [X] a indiqué que Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] avaient volontairement quitté les lieux loués et restitué les clés du logement le 12 juillet 2024 - sans toutefois apurer leur dette locative arriérée et régler les dégradations relevées dans le logement - et a donc déclaré renoncer à ses demandes d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, formulées à titre principal.
Il conviendra donc de constater que ces demandes ne sont pas maintenues, dans le dispositif du présent jugement.
II. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES DEGRADATIONS ET REPARATIONS LOCATIVES
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé :
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.
A l’examen des pièces justificatives produites par l’avocat de Monsieur [B] [X] à l’appui de sa demande, il convient de procéder à l’état comparatif, poste par poste et pièce par pièce :
- d’une part, de l’état des lieux d’entrée contradictoirement réalisé le 9 septembre 2023 (pièce n°6 Me WALTER & GARANCE) dans la maison d’habitation située [Adresse 2] lors de sa prise de possession par Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] attestant du « bon état & état d’usage » des locaux ;
- d’autre part, de l’état des lieux de sortie contradictoirement réalisé le 12 juillet 2024 (pièce n°7 Me WALTER & GARANCE) - après seulement 10 mois d’occupation - attestant de l’absence quasi-généralisée de nettoyage des locaux et d’entretien courant des éléments d’équipement du logement.
L’analyse minutieuse des pièces versées aux débats par le bailleur, et notamment la comparaison des constats d’état des lieux d’entrée et de sortie établis contradictoirement entre les parties, révèle sans conteste la présence de dégradations généralisées au niveau, notamment, des sols, murs, plafonds et éléments d’équipement des différentes pièces de la maison occupée par Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S], ainsi que de nombreuses réparations locatives liées pour la plupart à un défaut manifeste d’entretien, lesquelles s’avèrent être, par conséquent, de leur responsabilité exclusive et à leur charge - en tout ou partie - en leur qualité de locataires-sortants.
Ainsi, le coût global de la remise en état de ces dégradations et réparations locatives ayant été chiffré - sur la base d’une facture établie par la société FULL CLEAN le 23 juillet 2024 (pièce n°8 Me WALTER & GARANCE)- à la somme de 890,00 €, il conviendra néanmoins de faire application d’un coefficient de vétusté de 10 %, soit un montant de 801,00 € à la charge du bailleur, prenant en compte la vétusté et l’usure normale des éléments d’équipement et matériaux (sols, murs, plafonds) au cours des 10 mois d’occupation locative, et ce, en comparaison de l’état des lieux d’entrée qui faisait état de locaux, certes en bon état d’usage, mais aucunement à l’état de neuf.
Il sera donc retenu une indemnité globale de 801,00 € sur ce chef de demande.
Absents et non représentés à l'audience, Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] ne contestent par définition, ni dans son principe, ni dans son montant, la réalité et le chiffrage des réparations et dégradations locatives constatées contradictoirement, qui leur ont été régulièrement communiquées et imputées par leur bailleur.
Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] seront, par conséquent, solidairement condamnés à verser à Monsieur [B] [X] une somme de 801,00 € dont ils demeurent redevables au titre de l’indemnité couvrant les dégradations et réparations locatives, le dépôt de garantie de 715,00 € et le solde de charges créditeur 2023 (10,72 €) devant toutefois être déduit de ce montant, soit une somme due solidairement par Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] fixée à 75,28 euros.
III. SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DES LOYERS ET CHARGES
En application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
A l’analyse, Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] restent solidairement redevables des loyers et des charges du logement jusqu’au 12 juillet 2024, date de leur départ des lieux avec restitution des clés au bailleur.
En effet, Monsieur [B] [X] produit un décompte daté du 9 septembre 2024 démontrant que les défendeurs restent devoir, au titre des loyers et charges arriérés pour la période du 1er mars 2024 au 12 juillet 2024 - hors frais de poursuite - la somme de 2.748,45 €, à laquelle il convient d’ajouter les charges d’entretien annuel de la chaudière Gaz (129,86 €), la provision pour charges 20 % Loi Alur (143,00 €) et la provision pour ordures ménagères 2024 (60,06 €), le poste de dépense dénommé « Century 21 Emetteur » (38,50 €) ne pouvant cependant être pris en compte, en l’absence de toute identification et justification par le bailleur.
Absents à l'audience, Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S], qui ne contestent, par définition, ni le principe, ni le montant de leur dette locative arriérée, devront donc être condamnés à verser à Monsieur [B] [X] une somme de 3.081,37 euros au titre des loyers et charges dues, selon décompte produit aux débats.
IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
Sur les dépens
L’article 696 du Code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l'espèce, Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des entiers dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation introductive d’instance.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [B] [X], Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] seront condamnés solidairement à lui verser la somme de 750,00 euros sur ce fondement.
PAR CES MOTIFS
Le juge, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,
CONSTATE que Monsieur [B] [X] renonce à son action aux fins de constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, à l’expulsion et à la condamnation solidaire de Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] à verser à Monsieur [B] [X] la somme de 75,28 € (soixante-quinze euros et vingt-huit centimes) au titre de l’indemnité couvrant les dégradations et réparations locatives constatées (cf. justificatifs annexés au décompte du 9 septembre 2024), et ce, déduction faite du dépôt de garantie de 715,00 € et du solde de charges créditeur 2023 (10,72 €) ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] à verser à Monsieur [B] [X] la somme de 3.081,37 € (trois mille quatre-vingt-un euros et trente-sept centimes) au titre des loyers et charges arriérés dont ils demeurent redevables (selon décompte arrêté au 9 septembre 2024), hors frais de procédure ;
DIT que lesdites condamnations porteront intérêt au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;
REJETTE toutes les autres demandes plus amples ou contraires ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] à verser à Monsieur [B] [X] une indemnité de 750,00 euros (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;
CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [J] et Madame [D] [S] aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation introductive.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 21 février 2025, la minute étant signée par le juge et par la greffière.
La greffière, Le juge,
