Texte intégral
MINUTE N° 23/502
Copie exécutoire à :
- Me Charline LHOTE
- Me Noémie BRUNNER
Le
Le greffier
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE COLMAR
TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A
ARRET DU 27 Novembre 2023
Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 23/00288 - N° Portalis DBVW-V-B7H-H7VU
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 09 novembre 2022 par le juge des contentieux de la protection d'Illkirch Graffenstaden
APPELANTE :
Madame [W] [T]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Représentée par Me Charline LHOTE, avocat au barreau de COLMAR
INTIMÉE :
Madame [K] [E] [X] divorcée [E]
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 25 septembre 2023, en audience publique, devant la cour composée de :
Mme MARTINO, Présidente de chambre
Mme FABREGUETTES, Conseillère
Mme DESHAYES, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme HOUSER
ARRET :
- contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Annie MARTINO, présidente et M. Jérôme BIERMANN, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS CONSTANTS ET PROCEDURE
Par acte sous-seing privé en date du 11 mai 2015, Madame [K] [X] divorcée [E] a donné à bail à usage d'habitation à Madame [W] [T] un appartement situé au [Adresse 2] à [Localité 4], et ce moyennant le paiement d'un loyer mensuel révisable dont le montant a initialement été fixé à la somme de 790 € outre 110 € de provision sur charges.
Madame [K] [X] divorcée [E] a, le 16 mars 2022, fait signifier à Madame [W] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail, et ce, pour avoir paiement d'une somme de 7 200 € en principal correspondant au montant de l'arriéré locatif arrêté au mois de décembre 2021 inclus.
À défaut de règlement, elle a, par acte signifié le 25 juin 2022, assigné Madame [W] [T] devant le juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Strasbourg afin d'obtenir le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire, l'expulsion de la locataire devenue occupant sans droit ni titre et sa condamnation au paiement de l'arriéré locatif, d'une indemnité mensuelle d'occupation, d'une indemnité à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive et d'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement réputé contradictoire en date du 09 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection ainsi saisi a :
-constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 11 mai 2015 sont réunies à la date du 16 mai 2022,
-ordonné en conséquence à Madame [W] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du jugement,
-dit qu'à défaut pour Madame [W] [T] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés il pourra être procédé à son expulsion deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux avec le cas échéant le concours d'un serrurier et de la force publique,
-débouté Madame [K] [X] divorcée [E] de sa demande d'astreinte,
-condamné Madame [W] [T] à verser à Madame [K] [X] divorcée [E] la somme de 8 932,04 €, décompte arrêté au 27 septembre 2022, incluant l'échéance du mois de septembre 2022 pour un montant de 900 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision,
-condamné Madame [W] [T] à payer à Madame [K] [X] divorcée [E] une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant équivalent au montant du loyer et des charges, tels qu'ils auraient été dus si le contrat s'était poursuivi, à compter du 1er octobre 2022 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clefs,
-débouté Madame [K] [X] divorcée [E] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive,
-condamné Madame [W] [T] à payer à Madame [K] [X] divorcée [E] une somme de 350 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamné Madame [W] [T] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,
-dit qu'une copie de la décision sera transmise au représentant de l'État dans le département.
Madame [W] [T] a interjeté appel à l'encontre de cette décision suivant déclaration en date du 13 janvier 2023 et par dernières conclusions notifiées le 19 mai 2023, elle conclut à l'infirmation de la décision entreprise et demande à la cour, statuant à nouveau, de :
-déduire des montants sollicités par Madame [K] [X] divorcée [E] au titre de l'arriéré de loyers, la somme de 2 640 € au titre des charges non justifiées,
-accorder à Madame [W] [T] les plus larges délais de paiement,
-suspendre les effets de la clause résolutoire,
Sur demande reconventionnelle
-déclarer recevable la demande reconventionnelle de Madame [W] [T],
-réduire le montant du loyer à la somme qu'il plaira à la cour à compter de novembre 2022 pour préjudice de jouissance et ce jusqu'aux travaux de remise en état du chauffage,
-condamner Madame [K] [X] divorcée [E] à verser à Madame [W] [T] la somme de 4 000 € au titre de son préjudice de jouissance et 1 000 € au titre de son préjudice moral,
-condamner Madame [K] [X] divorcée [E] à payer à Madame [W] [T] les montants que celle-ci a dû assumer à la place du propriétaire pour les réparations dans l'appartement, selon justificatifs qui seront transmis ultérieurement,
En tout état de cause,
-débouter Madame [K] [X] divorcée [E] de son appel incident,
-condamner Madame [K] [X] divorcée [E] aux entiers frais et dépens des deux instances ainsi qu'à lui payer une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
L'appelante fait valoir qu'elle reconnaît avoir rencontré des difficultés de paiement de son loyer, qu'elle conteste devoir les sommes mises en compte au titre des charges, faute de régularisation des charges intervenues sur la période 2021 et 2022, qu'elle a dû faire réparer elle-même un volet roulant ainsi que la serrure de l'appartement alors que ces réparations relèvent du propriétaire ; que depuis le mois de novembre 2022, elle rencontre des difficultés avec son chauffage dès lors que l'appartement est chauffé en permanence autour de 26° de sorte que le 18 mars 2023 elle se retrouve sans chauffage ni eau chaude puisque l'intégralité de son fioul qui tient d'habitude une année entière a été utilisé en moins de 6 mois cette année du fait du chauffage incontrôlé dans l'appartement ; que ces circonstances justifient la réduction du loyer à compter de novembre 2022 ; que la bailleresse a fermé l'accès à la chaufferie de sorte qu'elle n'a pas été en capacité d'effectuer les révisions de son adoucisseur d'eau et de remettre du sel depuis près de deux ans ; que la propriétaire a refusé l'installation de la fibre chez elle.
Par conclusions notifiées le 19 avril 2023, Madame [K] [X] divorcée [E] demande à la cour de :
-déclarer irrecevables comme nouvelles en cause d'appel les demandes de Madame [W] [T] tendant au rembour- sement de frais de réparation et notamment les frais liés à l'installation de la fibre, au changement de serrure et à la réparation
du volet roulant, tendant à obtenir la réduction du montant du loyer et à être indemnisée d'un prétendu préjudice de jouissance,
Subsidiairement les déclarer mal fondées,
-débouter Madame [W] [T] de ses demandes,
Sur l'appel
-déclarer l'appel mal fondé et le rejeter,
-confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions,
-débouter Madame [W] [T] de l'ensemble de ses demandes,
-débouter Madame [W] [T] de sa demande tendant à réduire le montant de l'arriéré locatif à hauteur de 2 640 € au titre des charges non justifiées,
-débouter Madame [W] [T] de sa demande en délais de paiement,
-débouter Madame [W] [T] de sa demande de suspension des effets de la clause résolutoire,
À titre reconventionnel,
-condamner Madame [W] [T] au paiement du montant des indemnités d'occupation non acquittées depuis le prononcé du jugement de première instance, soit à ce jour 5 400 €,
En tout état de cause,
-condamner Madame [W] [T] à payer à Madame [K] [X] divorcée [E] la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
-condamner Madame [W] [T] aux entiers dépens de la procédure d'appel.
Au soutien, Madame [K] [X] divorcée [E] fait valoir que la locataire se maintient dans les lieux depuis le jugement sans payer l'indemnité d'occupation ; que l'absence de régularisation de charges ne permet pas au locataire de s'affranchir du règlement de la provision sur charges ; qu'elle se tient prête à fournir un décompte définitif détaillé lorsque Madame [W] [T] aura quitté les lieux ; que Madame [W] [T] a été dûment informée du montant du loyer révisé ; que les demandes de Madame [W] [T] sont des demandes nouvelles en cause d'appel et partant irrecevables ; que le coût relatif aux prétendues réparations n'a pas à être remboursé par
elle ; que le système de chauffage était parfaitement fonctionnel et qu'elle a rempli toutes les obligations qui incombent aux bailleurs.
Elle ajoute que la chaufferie n'est pas un espace privatif dont la jouissance a été consentie à Madame [W] [T] et qu'il appartenait à cette dernière de demander au syndic de lui en permettre l'accès, ce qu'elle s'est abstenue de faire.
L'affaire a été fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile pour être plaidée à l'audience du 25 septembre 2023.
MOTIFS
Vu les dernières écritures des parties ci-dessus spécifiées et auxquelles il est référé pour plus ample exposé de leurs prétentions et moyens, en application de l'article 455 du code de procédure civile ;
Vu les pièces régulièrement communiquées ;
Sur la résiliation du bail
Le premier juge a fait une exacte application de la règle de droit aux faits de la cause en déclarant recevable l'action en résiliation du bail intentée par Madame [K] [X] divorcée [E] et en déclarant acquis au 16 mai 2022 les effets de la clause résolutoire insérée au bail conclu entre les parties.
Madame [W] [T], qui ne conteste pas le montant de l'arriéré locatif, demande de se voir octroyer les plus larges délais de paiement avec pour effet la suspension des effets de la clause résolutoire.
Cependant force est de constater qu'elle ne serait pas même en capacité de payer le loyer courant dès lors qu'il résulte des décomptes non contestés présentés par la bailleresse qu'elle n'a pas versé un centime aux titre de l'indemnité d'occupation depuis le jugement déféré, la dette ne faisant que s'aggraver.
Sa demande de délais de paiement en suspension des effets de la clause résolutoire ne peut dès lors qu'être rejetée.
Le jugement déféré repose sur des motifs pertinents que la cour adopte en ce qu'il a ordonné l'expulsion de Madame [W] [T]. Il sera donc confirmé en ses dispositions portant sur la résiliation du bail et l'expulsion.
Sur la dette locative
Madame [W] [T] ne conteste pas les dispositions du jugement déféré qui l'ont condamnée au paiement de la somme de 8 932,04 €, arrêtée au 27 septembre 2022 mais entend voir déduire de ce montant le montant des provisions sur charges des années 2021 et 2022, faute pour la bailleresse de produire les régularisations de charges.
En vertu de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges récupérables sont exigibles sur justification. Elles peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provision sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation, ou si l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur doit communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataire. Il doit également tenir à disposition du locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte qu'il lui a adressé.
Le défaut de régularisation annuelle des charges ne prive pas le bailleur, dans la limite de la prescription, du droit de réclamer le paiement des charges dès lors qu'elles sont justifiées. Cette obligation n'étant assortie d'aucune sanction, il peut en justifier à tout moment et la régularisation des charges locatives peut intervenir jusqu'à l'audience devant le juge, lequel ne peut fixer forfaitairement le montant des charges sur la base de la provision sur charges initialement convenue entre les parties mais doit rechercher si les charges réclamées sont bien justifiées par le bailleur.
En l'espèce, Madame [K] [X] divorcée [E] n'a pas adressé à Madame [W] [T] le décompte de régularisation des charges de l'année 2021 non plus que le décompte de régularisation des charges pour l'année 2022.
Elle n'a pas davantage produit ces décomptes de régularisation de charges en cours de procédure alors que l'affaire, fixée à bref délai en application de l'article 905 du code de procédure civile, est venue pour plaidoirie devant le tribunal le 25 septembre 2023, ce qui laissait suffisamment de temps à la bailleresse pour justifier de sa créance alléguée.
Elle ne produit aucun justificatif des charges réellement exposées pour les années 2021 et 2022 de sorte que c'est à bon droit que Madame [W] [T] prétend voir déduire de la créance une somme de 2 400 € au titre des provisions sur charges versées ou dont il est demandé le paiement au titre de ces deux années, soit
100 € x 24. (il résulte des décomptes que le montant de la provision mensuelle réclamée est de 100 € pour cette période).
Madame [K] [X] divorcée [E] ne peut pour s'opposer à ce chef de demande se prévaloir des dispositions de l'article 23 avant dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989 qui dispose que « lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième s'il en fait la demande ».
Cet alinéa concerne le cas où le bailleur a justifié avec retard des charges exposées et qu'il existe un solde créditeur à son profit : dans ce cas le locataire pourra verser le reliquat de charges réclamé avec un étalement dans le temps.
Il résulte de ces énonciations qu'il sera fait droit à la demande.
Sur les demandes présentées par Madame [W] [T]
Aux termes de l'article 564 du code de procédure civile, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait.
Cependant l'application de l'article 564 suppose que la partie à laquelle on l'oppose ait comparu en première instance, ce qui n'est pas le cas en l'espèce.
Sur la demande en réduction du loyer à compter de novembre 2022
La demande en réduction du loyer à compter du mois de novembre 2022 n'a pas d'objet dès lors que le bail est résilié depuis le 16 mai 2022 de sorte que Madame [W] [T] n'est plus tenue qu'au paiement d'une indemnité d'occupation à compter de cette date.
Sur la demande en remboursement de montants prétendument réglés à la place du propriétaire pour les réparations de l'appartement (serrure, volets roulants ...)
Il est de règle que le locataire ne peut se faire rembourser le montant des frais de réparation qu'il aurait exposés incombant en principe au bailleur qu'à la condition qu'il ait mis en demeure le bailleur d'exécuter son obligation de réparation ou à la condition qu'il en ait été autorisé par la justice, sauf cas d'urgence.
En l'espèce, l'appelante, qui ne justifie au demeurant pas avoir exposé quelque frais que ce soit, ne peut se prévaloir ni d'une autorisation de justice ni d'avoir mis en demeure son bailleur antérieurement à la résiliation du bail, les courriers qu'elle produit étant en date du 8 novembre 2022 et du 14 février 2023. Elle ne justifie en outre pas d'un cas d'urgence.
Sa demande ne peut dès lors qu'être rejetée.
Sur les demandes de dommages intérêts.
Madame [W] [T], auquel incombe la charge de la preuve du manquement par le bailleur à son obligation de réparation et de jouissance paisible ne justifie pas avoir alerté le bailleur en cours d'exécution du bail au sujet des difficultés qu'elle aurait rencontrées.
Si elle prétend que le boîtier qui gère le chauffage est cassé de sorte que depuis novembre 2022 la température est constamment à 26°, elle ne produit aucun justificatif de cette allégation.
Au contraire, Madame [K] [X] divorcée [E] produit les factures d'entretien de la chaudière pour l'année 2022 et 2023 qui ne font état d'aucun dysfonctionnement.
L'appelante articule encore que le bailleur a fermé l'accès à la chaufferie dans lequel elle a fait installer un adoucisseur d'eau sur son compteur d'eau individuel et qu'ainsi elle ne peut, depuis deux ans, faire réviser ce dispositif et remettre du sel.
Or, il n'apparaît pas que le libre accès à la chaufferie a été conféré à la locataire dans le cadre du contrat de bail liant les parties. Par ailleurs, Madame [W] [T] ne démontre pas avoir sollicité le syndic de copropriété à l'effet de lui permettre d'accéder à la chaufferie pour la révision de son dispositif et ne démontre aucunement que le bailleur aurait commis une faute à cet égard.
L'appelante fait encore valoir que le bailleur n'aurait pas consenti à lui installer la fibre. Elle produit à cet égard un document manuscrit rédigé par une personne inconnue et ne présentant aucune garantie d'authenticité et en tant que tel dépourvu de la moindre force probante.
Elle ne justifie pas avoir demandé le raccordement au réseau de fibre optique s'il existait dans l'immeuble ou dans le cas contraire en avoir fait la demande auprès du bailleur et du syndic.
Il ressort de l'ensemble de ces énonciations que l'appelante ne justifie pas avoir subi un préjudice en relation avec le manquement du bailleur à ses obligations, énoncées à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989. Ses demandes de dommages intérêts ne pourront qu'être rejetées.
Sur la demande de Madame [K] [X] divorcée [E] en paiement de la somme de 5 400 € au titre des indemnités d'occupation non acquittées depuis le prononcé du jugement de première instance
Madame [K] [X] divorcée [E] disposant d'un titre exécutoire concernant le paiement des indemnités d'occupation dues à compter de la résiliation du bail, il n'y a pas lieu à faire droit à sa demande en vertu de l'adage « non bis in idem ».
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront confirmées.
Partie largement perdante à hauteur d'appel, Madame [W] [T] sera condamnée aux dépens conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile et déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En revanche, il sera fait droit à la demande formée par Madame [K] [X] divorcée [E] au titre de l'article 700 du code de procédure civile dans la limite de la somme de 1 200 €.
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Statuant publiquement et contradictoirement,
CONFIRME le jugement déféré,
Et y ajoutant,
DIT que de la créance locative de Madame [K] [X] divorcée [E], telle que fixée par le jugement déféré, doit être déduite la somme de 2 400 € au titre des charges non justifiées,
REJETTE les demandes en délais de paiement et en suspension des effets de la clause résolutoire,
DÉCLARE recevables les demandes formées par Madame [W] [T] à hauteur d'appel,
REJETTE les demandes de Madame [W] [T] tendant à la réduction du montant du loyer à compter de novembre 2022, à l'allocation de dommages intérêts et tendant à voir condamner l'adversaire à rembourser des frais de réparation,
DIT n' y avoir lieu à statuer sur la demande en paiement des indemnités d'occupation échues depuis le jugement,
DEBOUTE Madame [W] [T] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [W] [T] à payer à Madame [K] [X] divorcée [E] la somme de 1 200 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Madame [W] [T] aux dépens.
Le Greffier La Présidente
