Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/02025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE Pôle de Proximité ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ ORDONNANCE DU : 06 Juin 2024 Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président Greffier : Madame BOINE, Greffier Débats en audience publique le : 28 Mars 2024 GROSSE : Le 06 juin 2024 à Me AURIOL Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/02025 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3E3Y PARTIES : DEMANDERESSE S.C.I. FLORINE dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Nicolas AURIOL, avocat au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [X] [M] demeurant [Adresse 2] non comparant EXPOSE DU LITIGE Par ordonnance en date du 21 décembre 2023 prorogée au 1er février 2024, à laquelle il convient de se référer pour l’exposé des moyens, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 28 mars 2024, en invitant les parties à s’expliquer sur les effets du commandement de payer du 25 novembre 2022 visant la clause résolutoire du contrat de bail du 20 décembre 2022 ne stipulant un délai d’un mois inférieur au délai légal donné au locataire pour régulariser l’impayé locatif et sur la demande de constatation du bail fondée sur un tel commandement et une telle clause. La SCI FLORINE est également invitée à produire un extrait k-bis qu’elle notifiera au défendeur avant la prochaine audience.   A l'audience du 28 mars 2024, la SCI FLORINE, représentée par son conseil, s’en réfère à ses dernières conclusions. Elle s’explique sur les effets du commandement et produit l’extrait K-BIS demandé. La SCI FLORINE sollicite du tribunal de : Juger qu’en ne payant pas son loyer et ses charges, Monsieur [X] [M] n’a pas respecté ses obligations contractuelles au titre du contrat de bail d’habitation du 20 décembre 2019 ;Constater et prononcer la résiliation survenue le 26 décembre 2022 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu le 20 décembre 2019 ; Donner acte à la SCI FLORINE de son désistement d’instance au titre de sa demande d’expulsion de Monsieur [X] [M] ;Condamner à titre provisionnel Monsieur [X] [M] à payer à la SCI FLORINE la somme de 13535, 30 euros au titre d’impayés de loyers et charges ; Condamner Monsieur [X] [M] à payer à la SCI FLORINE les intérêts au taux légal produits par chacune des échéances impayées ;Condamner Monsieur [X] [M] à payer à la SCI FLORINE la somme de 500 euros en remboursement des frais irrépétibles sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;Condamner Monsieur [X] [M] aux entiers dépens, conformément aux dispositions des articles 695 et suivants du Code de Procédure Civile.  Monsieur [X] [M] bien que régulièrement cité à domicile n’a pas comparu et n’a pas été représenté.   Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.   L’affaire a été mise au délibéré du 6 juin 2024 par mise à disposition au greffe MOTIFS DE LA DECISION   Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.   En application de l'article 834 du code civil, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.   En application de l'article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.   Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.   Sur la recevabilité de la demande de résiliation   Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 11 janvier 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 6 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.    Par ailleurs, la SCI FLORINE justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 26 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 11 janvier 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.   La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois. L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés. Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Selon acte d’huissier en date du 25 octobre 2022, la SCI FLORINE a fait commandement à Monsieur [X] [M] d’avoir à payer la somme en principal de 5 540,73 euros. En l'espèce, la clause résolutoire insérée dans les conditions générales du bail (article 17) en date du 20 décembre 2019 et liant les parties prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, un mois après un commandement demeuré infructueux, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges (...) ». Le commandement de payer du 25 octobre 2022 ayant été délivré conformément aux dispositions applicables en matière de baux d’habitation, la procédure ne se heurte à aucune contestation sérieuse. En conséquence, il convient donc de constater la résiliation du bail au 25 décembre 2022. Sur les demandes en expulsion, fixation d’une indemnité d’occupation et demande astreinte En vertu des articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l'instance. Le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur ; toutefois l’acceptation n’est pas nécessaire si la défenderesse n’a présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste. En l’espèce, les demandes en expulsion et paiement d’une indemnité d’occupation et d’astreinte n’ayant pas été reprises dans les conclusions récapitulatives par la SCI FLORINE, il conviendra de constater le désistement de ces demandes. Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif Monsieur [X] [M] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail. Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que Monsieur [X] [M] reste devoir la somme de 13 535,30 euros, à la date du 1er décembre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers et charges impayés, terme du mois de décembre 2023 inclus. Pour la somme au principal, Monsieur [X] [M], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. En conséquence, il sera condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2022 et du prononcé de la décision pour le surplus. Sur les demandes accessoires Monsieur [X] [M], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI FLORINE les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe, Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, DECLARE la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire recevable ; CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 décembre 2019 entre la SCI FLORINE et Monsieur [X] [M] concernant le logement, situé [Adresse 2] sont réunies à la date du 25 décembre 2022 ; DIT n'y avoir lieu à référé sur les demandes tendant à obtenir l’expulsion de Monsieur [X] [M], le paiement d’indemnités d’occupation et l’astreinte ; CONDAMNE Monsieur [X] [M] à verser à la SCI FLORINE, à titre provisionnel, la somme de 13 535,30 euros décompte arrêté au 1er décembre 2023, incluant la mensualité de décembre 2023, correspondant à l'arriéré locatif ; REJETTE le surplus des demandes ; CONDAMNE Monsieur [X] [M] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ; CONDAMNE Monsieur [X] [M] à verser à La SCI FLORINE une somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe. LA GREFFIERE LE PRESIDENT