Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Me Nicolas GUERRIER
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Benjamin BONAN
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 24/02330 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FFP
N° MINUTE :
8 JCP
JUGEMENT
rendu le vendredi 08 novembre 2024
DEMANDERESSE
S.A. LA REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Nicolas GUERRIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0208
DÉFENDEURS
Monsieur [D] [X], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Benjamin BONAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1073
Madame [H] [X], demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Benjamin BONAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C1073
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Blanche GUERRIER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 septembre 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 novembre 2024 par Blanche GUERRIER, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier
Décision du 08 novembre 2024
PCP JCP fond - N° RG 24/02330 - N° Portalis 352J-W-B7I-C4FFP
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé du 11 juillet 2013, la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [D] [X] et Mme [H] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4].
Par exploit en date du 9 février 2024, la RIVP a fait assigner M. [D] [X] et Mme [H] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :
résiliation judiciaire du bail,expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef,condamnation solidaire des défendeurs au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer contractuel outre charges mensuelles actualisées,condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 1 500 euros à titre de dommages intérêts,exécution provisoire de la décision,condamnation du défendeur en paiement de la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles, outre les entiers dépens.
Appelée à l'audience du 20 mars 2024, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.
A l'audience du 6 septembre 2024, la RIVP, représentée par son conseil, maintient les demandes contenues dans son acte introductif d’instance.
Au soutien de ses prétentions, le bailleur se fonde sur les articles 2 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, invoquant les manquements des locataires à leurs obligations contractuelles de jouissance paisible et d’entretien des lieux. Elle évoque des comportements insultants et menaçants à l'encontre des autres occupants ainsi que des tapages diurnes et nocturnes, ces faits étant continus et répétés depuis plusieurs années.
M. [D] [X] et Mme [H] [X], représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils ont sollicité :
le rejet des prétentions de la RIVP,la condamnation de la RIVP à leur verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Au soutien de leurs prétentions, les locataires contestent les griefs allégués, exposant faire l'objet d'un harcèlement de la part de la voisine résidant dans l'appartement situé au-dessous du leur, qui proférerait des accusations mensongères à leur encontre depuis plusieurs années et inciterait d'autres occupants de l'immeuble à faire de même.
L'affaire a été mise en délibéré au 8 novembre 2024 par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
Enfin, il sera rappelé qu'en vertu de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et de la clause intitulée « délivrance et usage des lieux » du contrat de bail, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. L'usage paisible des lieux loués est ainsi une obligation essentielle du contrat de location.
L'article 6-1 précise qu'après mise en demeure dûment motivée, les propriétaires des locaux à usage d'habitation doivent, sauf motif légitime, utiliser les droits dont ils disposent en propre afin de faire cesser les troubles de voisinage causés à des tiers par les personnes qui occupent ces locaux.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux, étant rappelé qu'aux termes de l'article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l'appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.
En l'espèce, le bailleur produit :
des courriers en date des 30 janvier 2017, 23 janvier 2019 et 17 juin 2022 émanant de Mme [B] [W], voisine des époux [X], et contresignés par plusieurs autres occupants de l'immeuble (notamment Mme [T], Mme [S], Mme [N], M. [Y], Mme [A] et Mme [P]) dénonçant de la part des époux [X] et de leurs enfants des nuisances sonores nocturnes et diurnes depuis plusieurs années (cris, déplacement de meubles, courses et sauts, musique à fort volume, portes des parties communes claquées) des menaces, des injures à caractère raciste (« sale chinoise », « sales africains ») et des dégradations (salissures et détritus abandonnés dans les parties communes, voire dans les pots de fleurs de Mme [W]),
des attestations de témoins : Mme [B] [W] atteste le 18 juillet 2022 subir les nuisances sonores, les incivilités, les insultes et les salissures de la famille [X] depuis plus de dix ans ; Mme [V] [N] atteste des mêmes difficultés le 8 janvier et le 20 juillet 2022, ajoutant avoir fait l'objet d'insultes racistes, de même que Mme [U] [P] le 7 juillet 2022, M. [E] [Y] le 12 juillet 2022 et Mme [G] [S] le 6 juillet 2022,
une déclaration de main courante en date du 30 juin 2014 et des procès-verbaux de plainte en date des 7 novembre 2014, 30 juin 2015 et 22 juillet 2022, aux termes desquels Mme [B] [W] forme les mêmes accusations que celles portées dans ses courriers et attestation,
un courrier du conseil de la RIVP, adressé à M. [D] [X] et Mme [H] [X], daté du 16 novembre 2022, leur rappelant les obligations de jouissance paisible et d’entretien du logement et les mettant en demeure de cesser immédiatement toute nuisance,
un constat de commissaire de justice en date des 19 et 27 septembre 2023 :
ne relevant pas de troubles sonores émanant du logement de M. [D] [X] et Mme [H] [X] lors de ses passages,◦recueillant les témoignages anonymisés de 5 voisins attestant de nuisances sonores nocturnes et diurnes, de salissures et de dégradations dans les parties communes, d'insultes dont certaines à caractère raciste, de menaces et de jets d'objets dans les parties privées de l'immeuble (terrasses et jardins).
M. [D] [X] et Mme [H] [X] produisent quant à eux un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 19 février 2024 :
constatant l'absence de nuisances sonores émanant du logement donné en location aux époux [X] lors de son passage,constatant l'absence de dégradations particulière et d'encombrement à l'étage ou se situe le logement des époux [X] lors de son passage,constatant que le sol de l'appartement des défendeurs sonne creux,constatant la présence de feutrines usagées sous les chaises du logement des défendeurs,constatant que toutes les portes des parties communes sont munies de grooms fonctionnels qui ralentissent leur fermeture,constatant sur une vidéo produite par M. [D] [X] deux enfants des défendeurs jouant avec des petites voitures, puis après 8 secondes d'enregistrement le bruit d'une personne tapant sur son plafond ou autre chose,constatant qu'entre la fenêtre de la pièce à vivre et le vide donnant sur les jardins du bas de l'immeuble il y a plus de cinquante centimètres, ce qui rend difficile d'avoir une vue directe sur lesdits jardins,recueillant les témoignages de plusieurs occupants de l'immeuble :
M. et Mme [R] [O] et M. [I] déclarant ne rencontrer aucune difficulté avec les défendeurs et n'avoir constaté aucune nuisance de leur part,◦la gardienne de l'immeuble, dont l'identité n'est pas précisée, refusant d'attribuer la saleté des parties communes à des occupants en particulier par crainte de représailles, attestant n'avoir rien signalé à la RIVP concernant d'éventuelles nuisances de la famille [X] et confirmant que celle-ci fait l'objet d'un harcèlement,◦Mme [B] [W] maintenant les griefs soulevés dans ses courriers, attestation, main courante et plaintes préalables.
De l'ensemble de ces éléments, il ressort que seuls certains voisins de M. [D] [X] et Mme [H] [X] mettent ceux-ci en cause sans que leurs déclarations ne soient étayées par des éléments extérieurs à leur parole. Ainsi les constats de deux différents commissaires de justice, respectivement en date des 19 et 27 septembre 2023 et 19 février 2024 ne font état d'aucune nuisance sonore émanant du logement donné en location aux défendeurs, ni d'aucune saleté, dégradation ou encombrement à proximité dudit logement. De même, la gardienne de l'immeuble confirme lors du constat du commissaire de justice en date du 19 février 2024 que les époux [X] font l'objet d'un harcèlement de la part de certains occupants de l'immeuble ; d'autres voisins (M. et Mme [R] [O], M. [I]) déclarent lors du même constat ne rencontrer aucune difficulté avec les époux [X] et n'avoir constaté aucune nuisance de leur part.
Il convient par ailleurs d'observer qu'hormis les propos recueillis auprès de Mme [B] [W] par le commissaire de justice lors de son constat du 19 février 2024, l'ensemble des déclarations recueillies au soutien des prétentions de la RIVP sont anciennes, les dernières datant de près d'un an (déclarations recueillies lors du constat des 19 et 27 septembre 2023).
Il sera enfin relevé que le bailleur ne justifie que de l'envoi d'une lettre de mise en demeure aux locataires et n'indique pas avoir tenté de les rencontrer ou de mettre en place une mesure de médiation, alors même que ces derniers contestent les faits reprochés.
Dès lors, la preuve des troubles anormaux du voisinage imputables aux époux [X] est insuffisamment rapportée.
Dans ces conditions, la RIVP, qui succombe dans l'administration de la preuve, sera déboutée de sa demande de résiliation du bail et de ses demandes accessoires en expulsion et fixation d’une indemnité d’occupation.
Sur la demande de dommages et intérêts
Aux termes de l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Pour que soit engagée la responsabilité délictuelle, encore faut-il que soit démontrée l’existence d’une faute, d’un préjudice, et d’un lien entre le préjudice et la faute commise.
En l'espèce, la RIVP n'apporte aucun élément de nature à démontrer la réalité de ces éléments, sa demande sera donc rejetée.
Sur les demandes accessoires
La RIVP, partie perdante, sera condamné aux dépens, par application de l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande, par ailleurs, qu'elle soit condamnée à verser la somme de 1 500 euros aux défendeurs, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, l'exécution provisoire des décisions de première instance est de droit et rien ne justifie, en l'espèce, qu'elle soit écartée.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
REJETTE la demande de résiliation judiciaire des contrats de baux conclu le 11 juillet 2013 entre la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] d'une part, et M. [D] [X] et Mme [H] [X] d'autre part sur les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 4], ainsi que les demandes subséquentes,
REJETTE la demande de dommages et intérêts formulée par la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3],
CONDAMNE la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] à verser à M. [D] [X] et Mme [H] [X] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE la Régie Immobilière de la ville de [Localité 3] aux dépens,
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.
Legreffier, Le juge
