Tribunal judiciaire, 25 mars 2025. 23/01834

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS MINUTE N° 1ERE CHAMBRE AFFAIRE N° RG 23/01834 - N° Portalis DB3Z-W-B7H-GK3B NAC : 50D JUGEMENT CIVIL DU 25 MARS 2025 DEMANDEUR M. [Z] [S] [Adresse 4] [Localité 8] Rep/assistant : Me Eric HAN KWAN, avocat au barreau de SAINT-PIERRE-DE-LA-REUNION DÉFENDEURS M. [G] [H] domicilié : chez [H] Euphrem [Adresse 1] [Localité 7] Rep/assistant : Me Laura-eva LOMARI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Mme [P] [I] [Adresse 2] [Localité 6] Rep/assistant : Me Laura-eva LOMARI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Copie exécutoire délivrée le : 25.03.2025 CCC délivrée le : à Me Eric HAN KWAN, Me Laura-eva LOMARI COMPOSITION DE LA JURIDICTION Le Tribunal était composé de : Madame Sophie PARAT, Juge Unique assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière LORS DES DÉBATS L’affaire a été évoquée à l’audience du 18 Février 2025. LORS DU DÉLIBÉRÉ ET DU PRONONCÉ A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le jugement serait mis à leur disposition le 25 Mars 2025. JUGEMENT : Contradictoire, du 25 Mars 2025 , en premier ressort Prononcé par mise à disposition par Madame Sophie PARAT, Vice-présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, greffière En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES: Selon acte notarié en date du 30 novembre 2020, Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [R] épouse [S] ont acquis de Madame [P] [I] et Monsieur [G] [H] une maison d’habitation, parcelle cadastrée section BE n°[Cadastre 3] située au [Adresse 5], au prix de 212 000 euros. Par ordonnance du 22 septembre 2022, le président du tribunal judiciaire statuant en référé a ordonné une mesure d’expertise et désigné Monsieur [O] [F] pour y procéder. L’expert judiciaire a déposé son rapport le 7 mars 2023. Par actes de commissaire de justice en date des 16 et 26 mai 2023, Monsieur [Z] [S] a fait assigner Madame [P] [I] et Monsieur [G] [H] devant le tribunal judiciaire de Saint-Denis afin de les voir condamner à lui payer une somme au titre de la réduction du prix de la vente et des dommages et intérêts pour le préjudice résultant des inondations subies. Aux termes de ses dernières écritures notifiées électroniquement le 24 octobre 2024, il demande au tribunal de: - CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [H] et Madame [P] [I] à payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 50.000 euros au titre de la diminution du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir, - CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [H] et Madame [P] [I] à payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 25.400 euros à titre de dommages et intérêts pour les travaux nécessaires pour supprimer la survenue des inondations dans la villa, - CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [H] et Madame [P] [I] à payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral, - ORDONNER la capitalisation des intérêts dus pour une année entière par application de l'article 1343-2 du Code civil, - CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [H] et Madame [P] [I] à payer à Monsieur [Z] [S] la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - CONDAMNER solidairement Monsieur [G] [H] et Madame [P] [I] aux entiers dépens du référé et du fond, en ce compris les frais de l’expertise judiciaire exposés par Monsieur [Z] [S] à hauteur de 4.700 euros, - RAPPELER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.. Au soutien de ses prétentions, il fait valoir que les vendeurs se sont rendus coupables d’une réticence dolosive en lui cachant que le bien subissait des inondations par temps d’intempéries. Il invoque également l’existence d’un vice caché consistant dans le fait que le bien subit des inondations par temps d’intempéries, ce qui diminue fortement l’usage du bien à destination d’habitation. Il souligne que l’expert a retenu que les inondations sont liées à des dispositions constructives non satisfaisantes. Il soutient que les vendeurs avaient connaissance du vice caché, pour avoir habité la maison pendant neuf ans avant la vente. Il conteste avoir pu se rendre compte du vice, ayant visité la maison par temps sec, en l’absence de signe d’infiltration. Il demande la réduction du prix de la vente à hauteur de 50 000 euros, somme qu’il estime correspondre à la perte de valeur de son bien en cas de revente, puisqu’il sera tenu d’informer les acquéreurs du risque d’inondation, même après réalisation des travaux. Il demande également des dommages et intérêts au titre du préjudice matériel, pour le coût des travaux destinés à éviter la survenue d’inondations dans la maison, et au titre du préjudice de jouissance lié à l’angoisse de voir survenir une nouvelle inondation. Aux termes de leurs dernières écritures notifiées électroniquement le 10 mai 2024, Monsieur [G] [H] et Madame [P] [I] demandent au tribunal de: -débouter Monsieur [Z] [S] de ses demandes ; -condamner Monsieur [Z] [S] à verser à Monsieur [G] [H] et Madame [P] [I] la somme de 10.000 euros en réparation de leur préjudice moral ; -condamner Monsieur [Z] [S] à verser à Monsieur [G] [H] et Madame [P] [I] la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile ; -en tout état de cause, Écarter l’exécution provisoire ; -condamner Monsieur [Z] [S] aux entiers dépens. En défense, ils soutiennent que la cause des désordres identifiée par l’expert est liée à un mauvais aménagement hydraulique du quartier, de sorte que la cause du dommage est extérieure à leur bien et qu’aucun vice caché n’est donc caractérisé. Ils considèrent que le demandeur aurait dû se placer sur le terrain de la responsabilité de la commune ou de l’intercommunalité. Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés au soutien des prétentions. L’ordonnance de clôture a été rendue le 10 février 2025. Les parties ont été autorisées à déposer leur dossier au greffe le 18 février 2025. Les conseils des parties ont été informés que le jugement serait mis à disposition au greffe à la date du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile. MOTIFS DE LA DECISION Sur la garantie des vices cachés Aux termes de l’article 1641 du code civil: “Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus.” Aux termes de l’article 1643 du même code: “Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie.” L’acte de vente contient une clause d’exonération de garantie, qui ne s’applique pas s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient en réalité connus du vendeur. Pour que son action prospère, monsieur [S] doit donc, d’une part établir la réalité du vice caché affectant le bien, selon l’ensemble des critères légaux, d’autre part démontrer que les défendeurs avaient connaissance de ce vice. * sur l’existence d’un vice caché En l’espèce, il ressort de l’expertise judiciaire que la maison est affectée des désordres suivants: décollement des revêtements de sol en dalles plastiques du séjour, gonflement des plinthes, traces d’infiltrations dans l’arrière cuisine sur un muret d’agglomérés de ciment non enduit. Selon l’expert, la cause des désordres est un phénomène atmosphérique normal, amplifié par des aménagements du bassin versant hydraulique récents (constructions) et un mauvais aménagement du terrain des demandeurs au regard de la circulation des eaux de ruissellement (niveau du sol de la cour côté ouest identique à celui du plancher intérieur de la maison, absence d’exutoires du réseau d’eaux pluviales existant sur la parcelle, absence de transparence à l’eau de la clôture située à l’est de la parcelle, ne permettant pas à l’eau de s’évacuer compte tenu du sens de la pente). En premier lieu, s’agissant de la gravité du vice dont le bien immobilier est affecté, il ressort de l’ensemble des pièces versées aux débats que la maison acquise par Monsieur [S] a subi trois épisodes d’inondation (avril 2021, janvier 2022, janvier 2023) depuis la vente. Sur une période de quatre ans, la survenue de trois épisodes d’inondations impliquant la présence d’eau stagnante sur le terrain mais surtout dans la maison paraît de nature à diminuer tellement l’usage que l’acquéreur en aurait proposé un prix diminué s’il en avait eu connaissance. En second lieu, s’agissant du caractère inhérent au bien vendu, qui est contesté par les défendeurs, il convient de souligner qu’un phénomène extérieur, naturel, dont la survenue est imprévisible, est susceptible de constituer un vice caché (3e Civ., 15 juin 2022, pourvoi n° 21-13.286). Dès lors, le seul fait que le vice affectant la maison provienne du risque d’inondations, et soit lié à un phénomène naturel, n’exclut pas le caractère caché du vice. En troisième lieu, s’agissant du caractère antérieur à la vente, le demandeur échoue à le démontrer: en effet, cette antériorité ne saurait se déduire de la répétition des inondations subies après la vente. A cet égard, les attestations des voisins versées par le demandeur ne permettent nullement d’établir que la maison acquise aurait été inondée avant la vente de novembre 2020. En outre, parmi les causes des inondations, outre le mauvais aménagement de la parcelle acquise, l’expert souligne que l’imperméabilisation de la zone située en amont de la parcelle s’est aggravée entre 2015 et 2021: ainsi, il n’est pas à exclure que, compte tenu d’une moindre imperméabilisation du bassin versant amont, le bien vendu n’ait pas subi lorsque Monsieur [H] et Madame [I] en étaient propriétaire d’inondation telle que celle que Monsieur [S] a vécu. Par conséquent, sans qu’il y ait besoin de se prononcer explicitement sur le caractère caché du vice, qui n’était d’ailleurs pas discuté par les défendeurs, les demandes de monsieur [S], en ce qu’elles sont fondées sur la garantie des vices cachés, seront rejetées. Sur la réticence dolosive Aux termes de l’article 1137 du code civil: “Le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Néanmoins, ne constitue pas un dol le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation.” Aux termes de l’article 1178 du même code: “Un contrat qui ne remplit pas les conditions requises pour sa validité est nul. (...) Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.” En l’espèce, comme il a déjà été retenu plus haut, monsieur [S] échoue à établir que le bien acquis de Monsieur [H] et Madame [I] avait déjà été inondé. Par conséquent, il ne saurait être davantage retenu que ceux-ci lui auraient caché le risque d’inondations auquel le bien vendu aurait été exposé. Sur ce fondement non plus, l’action de monsieur [S] ne saurait prospérer. Le tribunal le déboutera de l’ensemble de ses demandes. Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts Les défendeurs n’ont pas fondé en droit leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts, qui porte pourtant sur une somme de 10 000 euros. Il appartient au tribunal, conformément à l’article 12 du code de procédure civile, de restituer son correct fondement à cette demande. Même en retenant comme fondement la responsabilité civile délictuelle de l’article 1240 au titre notamment de l’action abusive prévue par l’article 32-1 du code de procédure civile, en l’absence de toute motivation développée au soutien de cette demande, et en particulier en l’absence de démonstration d’un quelconque préjudice, le tribunal ne peut que rejeter cette demande. Sur les dépens et les frais irrépétibles Le demandeur, qui perd son procès, sera condamné aux dépens, ainsi qu’à verser aux défendeurs la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande des défendeurs d’écarter l’exécution provisoire qui n’est d’ailleurs nullement motivée, sera rejetée, compte tenu du sens de la décision. PAR CES MOTIFS Le tribunal, REJETTE l’ensemble des demandes formulées par Monsieur [Z] [S] en réduction du prix de la vente et de dommages et intérêts, REJETTE la demande reconventionnelle de dommages et intérêts formulée par Monsieur [G] [H] et Madame [P] [I] CONDAMNE Monsieur [Z] [S] aux dépens de l’instance, qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, CONDAMNE Monsieur [Z] [S] à verser à Monsieur [G] [H] et Madame [P] [I] la somme de 2 500 (deux mille cinq cents) euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE toute demande plus ample ou contraire des parties, RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire, La greffière La présidente